Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 5546929 \ CV EXPL 16-18660 \ 683 \ 28195
uitspraak van 28 februari 2018
vonnis
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Vereniging van eigenaars gebouw A Projekt Hofpoort, nabij de Frombergstraat te Arnhem
Vereniging van eigenaars gebouw A Projekt Hofpoort, nabij de Frombergstraat te Arnhem
gevestigd te Arnhem
eisende partij
gemachtigde mr. D.J. Brugge
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Vereniging van eigenaars Parkeerkelder Projekt Hofpoort nabij de Frombergstraat te Arnhem
Vereniging van eigenaars Parkeerkelder Projekt Hofpoort nabij de Frombergstraat te Arnhem
gevestigd te Arnhem
gedaagde partij
gemachtigde mr. N.L.J.M. Rijssenbeek
Partijen worden hierna VvE Gebouw A en VvE Parkeerkelder genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 16 november 2016
- de conclusie van antwoord
- het verhandelde ter gelegenheid van de comparitie van partijen d.d. 11 oktober 2017
- de pleitaantekeningen van mr. D.J. Brugge en de pleitaantekeningen van [naam 1] .
2.De feiten
2.1.
Bij akte van hoofdsplitsing van 16 december 2002 is het appartementencomplex te Arnhem, gelegen aan en nabij de Frombergstraat gesplitst in 11 appartementsrechten. Vervolgens zijn diverse appartementsrechten ondergesplitst.
2.2.
Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van vier herenhuizen met bijbehorende bergingen (Gebouw A) is bij akte van ondersplitsing van 10 mei 2004 ondergesplitst in vier herenhuizen met bijbehorende bergingen en algemene ruimten. Bij deze akte is VvE Gebouw A opgericht.
2.3.
Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van 93 parkeerplaatsen en negen parkeerboxen in de kelderverdieping, is bij akte van splitsing van 18 december 2002 ondergesplitst in 102 appartementsrechten, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats of een parkeerbox. Bij deze akte is VvE Parkeerkelder opgericht.
2.4.
Onder het kopje ‘Afwijkingen ten opzichte van het modelreglement’ is onder 10.2 van de hoofdsplitsingsakte onder meer het volgende opgenomen:
“In afwijking van het bepaalde in artikel 2 lid 3 zijn de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en de trap op de bovenste verdieping van het appartemensrecht A7(gebouw B/E)
uitmondende in de parkeerkelder, voor rekening van appartementsrecht A7(gebouw B/E)
, A8(gebouw D)
, A9(gebouw C)
en A10(gebouw A)
, ieder voor een gelijk deel. De kosten van onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke gangen toegang gevend tot de bergingen behorende bij appartement A7, A8, A9 en A10 zijn voor rekening van de eigenaar van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10, ieder voor een gelijk deel.”
uitmondende in de parkeerkelder, voor rekening van appartementsrecht A7(gebouw B/E)
, A8(gebouw D)
, A9(gebouw C)
en A10(gebouw A)
, ieder voor een gelijk deel. De kosten van onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke gangen toegang gevend tot de bergingen behorende bij appartement A7, A8, A9 en A10 zijn voor rekening van de eigenaar van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10, ieder voor een gelijk deel.”
2.5.
VvE Parkeerkelder voert het beheer over onder andere vorenbedoelde ruimtes. Jaarlijks brengt VvE Parkeerkelder de kosten voortvloeiende uit artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte in rekening bij VvE Gebouw A.
2.6.
Bij vonnis d.d. 8 september 2010 heeft de rechtbank Arnhem in de zaak tussen VvE Parkeerkelder en VvE Gebouw A als volgt geoordeeld.
4.2.
Het gaat om het antwoord op de vraag of, zoals VVE Parkeerkelder stelt, uit de hoofdakte van splitsing voortvloeit dat de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis moeten worden gedragen door de eigenaars van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10, ieder voor een gelijk, dus 1/4de deel, zodat VVE Gebouw A 1/4de deel van die kosten draagt, of, zoals VVE Gebouw A aanvoert, de akte van hoofdsplitsing zo moet worden uitgelegd dat die kosten over de eigenaars van die appartementsrechten worden verdeeld naar rato van het aantal woningen waarop de onderscheiden appartementsrechten betrekking hebben, hetgeen meebrengt dat VVE Gebouw A 4/52ste deel van die kosten draagt.
4.3.
Voor de uitleg van een bepaling in de akte van splitsing komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De bewoordingen van de in rechtsoverweging 2.2 bedoelde bepaling in de akte van splitsing bieden geen aanknopingspunten voor de uitleg die VVE Gebouw A daaraan geven, ook niet wanneer deze worden bezien in het licht van de inhoud van de gehele akte. In dat verband is van belang dat de appartementseigenaars, behoudens de uitdrukkelijk in de akte opgenomen uitzonderingen, op de voet van artikel 2, lid 3 van het reglement verplicht zijn voor de in rechtsoverweging 2.1 bedoelde breukdelen bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, terwijl ten aanzien van de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en het trappenhuis in afwijking van de draagplicht naar rato van de breukdelen, in duidelijke bewoordingen is bepaald dat die kosten in gelijke delen door de eigenaars van appartementsrecht A7, A8, A9 en A10 worden gedragen.
2.7.
VvE Gebouw A verzoekt VvE Parkeerkelder bij brief van 10 oktober 2016 restitutie van onverschuldigde betalingen met de volgende toelichting:
“(…) Inmiddels hebben wij op 5 oktober jl. inzage gekregen in een deel van de administratie (periode 2011 t/m 2015). Ondanks dat u ons recht op inzage in de volledige administratie heeft beperkt, heeft de inzage ons bevestigd, dat de bedragen uit de jaarrekening inderdaad onterecht door VvE Parkeerkelder Projekt Hofpoort zijn toegerekend aan Trappenhuis B-E. VvE Gebouw A Projekt Hofpoort heeft hiermee ten onrechte meebetaald aan kosten die niet voor haar rekening horen te komen, o.a. schoonmaakkosten, lampen, videofoon, deurdrangers, etc. (…)
In bijlage 2 vindt u voor de volledigheid nog de tekst uit de akte, waarin duidelijk vermeld staat welke kosten mogen worden doorbelast. Uitdrukkelijk is hier niet de bedoeling dat er kosten worden doorbelast, die voor rekening horen te komen van het gebouw BE en/of de Parkeerkelder. Immers het is niet in de geest van de akte dat de ene VvE zich verrijkt ten koste van een andere VvE.”
3.De vordering en het verweer
3.1.
VvE Gebouw A verzoekt de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. VvE Parkeerkelder te veroordelen tot betaling van € 22.653,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
2. voor recht te verklaren dat VvE Parkeerkelder onrechtmatig jegens VvE Gebouw A heeft gehandeld door in strijd te handelen met artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte;
3. VvE Parkeerkelder te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder uitdrukkelijk begrepen de kosten van nasalaris.
3.2.
VvE Gebouw A legt aan haar vorderingen ten grondslag dat VvE Parkeerkelder ten onrechte te veel kosten bij (onder andere) VvE Gebouw A in rekening heeft gebracht. Op grond van de hoofdsplitsingsakte is het slechts toegestaan om de kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en de trap op de bovenste verdieping van het Gebouw B/E, uitmondende in de parkeerkelder, in rekening te brengen. VvE Parkeerkelder heeft echter alle kosten, waaronder de kosten van gebruik, ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte en andere ruimtes van Gebouw B/E in rekening gebracht bij, onder andere, VvE Gebouw A. VvE Gebouw A stelt dat ten onrechte schoonmaakkosten, kosten voor deurdrangers voor deuren die geen deel uitmaken van de gemeenschappelijke ruimte, kosten elektra, kosten onderhoud aanbelinstallatie, kosten vervanging lampen en kosten schilderwerk van deuren in rekening is gebracht. VvE Gebouw A stelt dat zij deze kosten zonder rechtsgrond heeft betaald en derhalve sprake is van onverschuldigde betaling aan VvE Parkeerkelder. Daarnaast stelt VvE Gebouw A dat sprake is van onrechtmatig handelen van VvE Parkeerkelder door een onjuiste verdeelsleutel te hanteren en daardoor 1/4de deel in plaats van 4/52ste deel aan VvE Gebouw A door te belasten. VvE Gebouw A stelt dat artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte door VvE Parkeerkelder onjuist wordt uitgelegd, want ‘ieder voor een gelijk deel’ betekent, naar de mening van VvE Gebouw A, dat 4/52ste deel in plaats van 1/4de deel voor haar rekening komt. VvE Gebouw A vordert daarom de veroordeling van VvE Parkeerkelder tot terugbetaling van het totaalbedrag van (€ 21.420,88 + € 1.232,54 =) € 22.653,42 en een verklaring voor recht dat VvE Parkeerkelder in strijd heeft gehandeld met artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens VvE Gebouw A.
3.3.
VvE Parkeerkelder voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van VvE Gebouw A. Zij voert aan dat de rechtbank bij vonnis d.d. 8 september 2010 reeds heeft geoordeeld dat de lezing van VvE Parkeerkelder dat met ‘ieder voor een gelijk deel’ in artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte kort gezegd wordt bedoeld dat de kosten door een ieder, waaronder VvE Gebouw A, voor 1/4de deel moet worden gedragen. VvE Parkeerkelder voert voorts aan dat voor wat betreft de vraag welke kosten moeten worden begrepen onder kosten van onderhoud en vernieuwing van de lift en de trap van de bovenste verdieping van Gebouw B/E uitmondende in de parkeerkelder en de kosten van onderhoud en vernieuwing van de gemeenschappelijke gangen toegang gevend tot de bergingen behorende bij de betrokken gebouwen (artikel 10.2 hoofdsplitsingsakte) het aankomt op welke wijze de tekst van voornoemd artikel moet worden uitgelegd. Naar de mening van VvE Parkeerkelder gaat het daarbij niet alleen om de in de hoofdsplitsingsakte gebezigde bewoordingen, maar moeten die bewoordingen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud worden uitgelegd. Bovendien moet daarbij gelet worden op de structuur van de tekst als geheel en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg. Onder de kosten van onderhoud en vernieuwing vallen alle kosten van onderhoud en vernieuwing, welke in de ruimste zin van doen hebben met de lift en de trap, aldus VvE Parkeerkelder. VvE Parkeerkelder beroept zich bovendien op verjaring als bedoeld in artikel 3:308 BW. Dit heeft tot gevolg dat de vordering van VvE Gebouw A zich hooguit kan uitstrekken tot de periode vanaf 1 januari 2011. VvE Parkeerkelder beroept zich voorts op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat het meest vergaande verweer van VvE Parkeerkelder, dat de vordering van VvE Gebouw A is verjaard, ziet op een deel van de vordering, te weten de vordering betrekking hebbende op de periode tot 1 januari 2011. Nu de overige verweren zien op de gehele vordering, laat de kantonrechter de beoordeling van dit verjaringsverweer vooralsnog in het midden. Voor zover vereist, vindt hierna alsnog beoordeling hiervan plaats.
Onverschuldigde betaling
4.2.
In artikel 6:203 lid 1 BW is bepaald dat degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, is gerechtigd dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Betreft de onverschuldigde betaling een geldsom, dan strekt de vordering tot teruggave van een gelijk bedrag, aldus artikel 6:203 lid 2 BW.
4.3.
De kantonrechter overweegt dat voor de vraag of sprake is van onverschuldigde betaling vereist is dat de prestatie zonder rechtsgrond is verricht. Dit betekent dat er op het moment van presteren geen rechtsverhouding, zoals een verbintenis, aanwijsbaar is die het verrichten van de prestatie rechtvaardigt.
4.4.
De kantonrechter stelt vast dat de vordering van VvE Gebouw A, in totaal een bedrag van € 22.653,42, betrekking heeft op verrichtte betalingen van facturen afkomstig van VvE Parkeerkelder in de jaren 2005 tot en met 2015. VvE Parkeerkelder heeft aan deze facturen artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte (rechtsoverweging 2.4.) ten grondslag gelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft VvE Parkeerkelder deze uitleg van de akte, zoals door de rechtbank in 2010 is bevestigd (rechtsoverweging 2.6.), terecht aan haar facturen ten grondslag gelegd. Zolang er geen wijziging van de splitsingsakte heeft plaatsgevonden of de uitleg van deze splitsingsakte – waarover een andere procedure aanhangig is – wordt aangepast, komt deze rechtsgrond niet te vervallen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat geen sprake is van onverschuldigde betaling, omdat VvE Gebouw A deze betalingen niet zonder rechtsgrond heeft verricht. De gevorderde (terug)betaling zal reeds daarom worden afgewezen.
Onrechtmatig handelen
4.5.
De kantonrechter is - gelet op het voorgaande - van oordeel dat niet is komen vast te staan dat VvE Parkeerkelder in strijd met artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte, en daarmee onrechtmatig, heeft gehandeld. Hoewel het de kantonrechter bekend is dat momenteel tussen (twee leden van) VvE Gebouw A en VvE Parkeerkelder twee zaken aanhangig zijn bij de rechtbank omtrent - kort gezegd - de uitleg van artikel 10.2 van de hoofdsplitsingsakte, kan daar in deze procedure geen rekening mee worden gehouden. De kantonrechter heeft in deze procedure uit te gaan van de tekst in de aktes en de daaraan in een eerdere procedure gegeven uitleg. Op grond van de huidige tekst en geldende uitleg heeft VvE Parkeerkelder aan VvE Gebouw A gefactureerd. Bovendien is niet gebleken dat VvE Gebouw A tot 2016 onder protest heeft betaald, of dat VvE Gebouw A in die jaren niet heeft ingestemd met de besluiten van VvE Parkeerkelder waarin de uitgaven over het voorgaande jaar worden vastgesteld en goedgekeurd, of dat VvE Gebouw A vernietiging heeft gevraagd van die besluiten. Voor zover het onrechtmatig handelen ziet op de jaren 2016 en 2017 is niet gebleken dat over deze jaren de afrekening/begroting reeds definitief is vastgesteld, waardoor de vordering over deze jaren in ieder geval prematuur is. De gevorderde verklaring voor recht zal ook worden afgewezen.
4.6.
VvE Gebouw A wordt, als de in het ongelijk gestelde procespartij, veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van VvE Gebouw A af;
5.2.
veroordeelt VvE Gebouw A in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van VvE Parkeerkelder begroot op € 800,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.A. Verspui en in het openbaar uitgesproken op