Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/327783 / KG ZA 17-508
Vonnis in kort geding van 20 november 2017
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. J.W.J. Hopmans te Groesbeek,
tegen
J [gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. P.L.O. van de Waarsenburg te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1987 van Rebo Vastgoedbeheer (hierna: Rebo) de woning aan [adres] (hierna: de woning).
2.2.
[eiser] en [gedaagde] hebben een affectieve relatie gehad. In 2013 is deze relatie verbroken.
2.3.
Omdat [gedaagde] na het verbreken van de relatie niet beschikte over andere woonruimte, heeft [eiser] hem tijdelijk onderdak verschaft en de zolderruimte van haar woning ter beschikking gesteld. [gedaagde] mocht deze zolderruimte gebruiken totdat hij elders andere woonruimte had gevonden.
2.4.
Omdat [eiser] door de medebewoning van [gedaagde] geen recht meer had op huurtoeslag, is tussen partijen afgesproken dat [gedaagde] met ingang van 1 januari 2015 aan [eiser] een gebruiksvergoeding van € 150,00 per maand zou betalen.
2.5.
Op enig moment heeft [gedaagde] een huurovereenkomst opgesteld, die door partijen op 28 september 2016 is ondertekend. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
De huurovereenkomst betreft onderhuur van de zolderruimte van het pand staande en gelegen aan de [adres] . De ruimte zal enkel gebruikt worden voor bewoning door één persoon. De huurder zal gebruik kunnen maken van de sanitaire voorzieningen, de kookgelegenheid en de koelkast zoals in het pand aanwezig.
Het betreft een huurperiode voor onbepaalde tijd, met inachtneming dat zowel huurder als verhuurder gerechtigd is, zonder opgaaf van reden, de overeenkomst te verbreken met een opzegtermijn van één kalendermaand. De huur zal ingaan op 1 oktober 2016. Het huurbedrag per maand is € 150,-. Dit bedrag zal telkens op de 10de van elke maand betaald worden. (…)
Alle bepalingen zoals in het huurcontract van hoofdhuurder zijn op bovenstaande overeenkomst van toepassing, onderverhuurder heeft hiervan kennis genomen en is accoord gegaan.
2.6.
Volgens [eiser] heeft [gedaagde] gedurende een langere periode overlast in de woning veroorzaakt en heeft hij een aanzienlijke achterstand in de betaling van de huurpenningen laten ontstaan. Om deze redenen heeft [eiser] in juli 2017 de huurovereenkomst mondeling opgezegd met een opzegtermijn van een maand.
2.7.
Bij brief van 24 augustus 2017 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde] verzocht de zolderruimte alsmede de schuur waarin [gedaagde] spullen heeft opgeslagen te ontruimen en de woning te verlaten. Ook heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen zeven dagen tot betaling van de achterstallige huurtermijnen over te gaan.
2.8.
[gedaagde] heeft niet aan voormeld verzoek en sommatie voldaan.
2.9.
Op of omstreeks 27 oktober 2017 heeft [eiser] de sleutel gekregen van haar nieuwe woning aan [adres] . Haar oude woning dient [eiser] op 30 november 2017 leeg en ontruimd aan Rebo op te leveren.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
[gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de zolderruimte en de schuur en tot het verlaten van de woning van [eiser] , alsmede dat hij [gedaagde] de toegang tot deze woning verbiedt, dit alles op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft,
subsidiair
[gedaagde] wegens wanbetaling en wangedrag veroordeelt tot ontruiming van en het verlaten van de woning (inclusief schuur) van [eiser] , eveneens op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft,
meer subsidiair
[gedaagde] op grond van gewijzigde omstandigheden veroordeelt tot ontruiming van en het verlaten van de woning (inclusief schuur) van [eiser] , eveneens op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis daarmee in gebreke blijft,
primair, subsidiair en meer subsidiair
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft in 2016 – feitelijk al een jaar eerder – een gedeelte van de woning in strijd met de met Rebo gesloten huurovereenkomst onderverhuurd aan [gedaagde] . Nu zij de huurovereenkomst met Rebo heeft opgezegd dient zij per 30 november 2017 de woning leeg en ontruimd – en dus vrij van gebruik door anderen – aan Rebo op te leveren, terwijl [gedaagde] thans nog in de woning verblijft en weigert te vertrekken, zich daarbij beroepend op huurbescherming. Daarmee is het spoedeisend belang bij de vordering van [eiser] gegeven.
4.2.
Kernvraag is, of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de (onder)huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden op grond van dwaling, dan wel wanprestatie, dan wel gewijzigde omstandigheden, zodat vooruitlopend hierop de vordering tot ontruiming van de woning van [eiser] kan worden toegewezen. In dit verband acht de voorzieningenrechter de volgende omstandigheden van belang.
- Het gaat in deze zaak niet om een gewone huurovereenkomst, maar om een huurovereenkomst die is voortgekomen uit het verbreken van een affectieve samenlevingsrelatie die ongeveer 30 jaar heeft geduurd. Alleen [eiser] is huurder van de woning. Nadat de relatie was verbroken, heeft [eiser] [gedaagde] tijdelijk onderdak verschaft en de zolderruimte van de woning aan hem ter beschikking gesteld. Partijen hebben daarbij afgesproken, en dit heeft [gedaagde] niet weersproken, dat [gedaagde] voorlopig de zolderruimte zou kunnen gebruiken totdat hij elders andere woonruimte zou hebben gevonden, maar in ieder geval niet langer dan zes maanden.
- Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] serieuze pogingen heeft ondernomen om andere woonruimte te vinden.
- [gedaagde] heeft op enig moment een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld waarin werd bestendigd wat feitelijk al gold, namelijk dat [gedaagde] € 150,00 per maand aan [eiser] zou betalen als gebruiksvergoeding. Volgens [gedaagde] was een schriftelijke huurovereenkomst noodzakelijk om zich te kunnen inschrijven in het bevolkingsregister (destijds de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens, GBA, thans de Basisregistratie Personen, BRP).
- In de huurovereenkomst staat dat onderhuurder ( [gedaagde] ) heeft kennis genomen van alle bepalingen van het hoofdhuurcontract. Dat betreft dan ook het onderverhuurverbod.
- In de huurovereenkomst tussen partijen is uitdrukkelijk vastgelegd dat zowel [eiser] als [gedaagde] gerechtigd is de huurovereenkomst zonder opgaaf van reden te beëindigen, met een opzegtermijn van één maand.
4.3.
[eiser] stelt primair dat er sprake is van dwaling. Zij heeft volledig vertrouwd op de door [gedaagde] verstrekte informatie, inhoudende dat zij zonder opgaaf van reden de huurovereenkomst ieder moment zou kunnen beëindigen. Thans beroept [gedaagde] zich echter op huurbescherming, zodat hij [eiser] willens en wetens onjuiste informatie heeft verstrekt ten aanzien van de mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser] de betreffende huurovereenkomst nimmer hebben gesloten en ondertekend.
4.4.
De voorzieningenrechter gaat aan het beroep op dwaling voorbij. In dit kort geding kan niet worden vastgesteld of [gedaagde] opzettelijk onjuiste informatie heeft verstrekt met betrekking tot de mogelijkheid de huurovereenkomst op ieder moment te beëindigen. Evenmin kan worden vastgesteld of [gedaagde] met de schriftelijke huurovereenkomst heeft voorgewend dat hij afstand deed van het recht op huurbescherming. Bovendien geldt in dit verband dat een huurovereenkomst, waarbij de huurder bij voorbaat afstand doet van het recht op huurbescherming, niet in overeenstemming is met de wet.
4.5.
[eiser] stelt subsidiair dat [gedaagde] in gebreke is gebleven te voldoen aan zijn contractuele betalingsverplichtingen, waardoor er een huurachterstand is ontstaan van meerdere maanden. In totaal gaat het volgens [eiser] om een bedrag van
€ 640,00. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat sprake is van een huurachterstand. Hij stelt alles volledig te hebben betaald en verwijst daarbij onder meer naar kwitanties en bankafschriften. Bij deze stand van zaken kan zonder nadere bewijslevering, waarvoor een kort geding zich niet leent, niet worden vastgesteld of sprake is van een huurachterstand en dus ook niet of [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.6.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] wel in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] zich niet als een goed (onder)huurder heeft gedragen. Zo heeft hij in strijd met de huurovereenkomst niet alleen de zolderruimte gebruikt, maar ook de slaapkamers op de eerste verdieping, alsmede de schuur voor de opslag van spullen. Voorts heeft [gedaagde] in strijd met het desbetreffende verbod in verband met de brandveiligheid onophoudelijk gerookt in de zolderruimte. Tevens heeft hij inbreuk gemaakt op de privacy van [eiser] , door haar privé-vertrekken te betreden en daar te verblijven, ook nadat zij hem te verstaan had gegeven dat zij dit niet wilde en hem had verzocht terug te gaan naar de zolderruimte. Als concreet voorbeeld heeft [eiser] in dit verband genoemd het feit dat [gedaagde] ongevraagd bij haar en haar bezoek in de woonkamer kwam zitten en daar televisie ging kijken, waarbij [gedaagde] na daartoe te zijn verzocht weigerde naar boven te gaan onder toevoeging van de woorden: “Ik woon hier toch?” [gedaagde] heeft een en ander onvoldoende gemotiveerd weersproken.
4.7.
Ook uit de door [gedaagde] geschreven brief van 6 november 2017 aan Rebo volgt dat [gedaagde] zichzelf de afgelopen jaren niet slechts beschouwde als huurder van één vertrek van de woning (de zolderruimte). Zo schrijft hij onder meer: “
Als een donderslag bij heldere hemel heb ik eind vorige maand vernomen dat de relatie met vriendin na 33 jaar beeindigd is.”Hieruit volgt dat [gedaagde] [eiser] tot voor kort nog steeds beschouwde als zijn vriendin en niet als zijn hospita en hun relatie niet slechts zag als ‘huurrelatie’, maar als een affectieve relatie.
Als een donderslag bij heldere hemel heb ik eind vorige maand vernomen dat de relatie met vriendin na 33 jaar beeindigd is.”Hieruit volgt dat [gedaagde] [eiser] tot voor kort nog steeds beschouwde als zijn vriendin en niet als zijn hospita en hun relatie niet slechts zag als ‘huurrelatie’, maar als een affectieve relatie.
4.8.
Op grond van het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, mede gelet op het onderverhuurverbod waarmee [gedaagde] bekend mag worden verondersteld, de (onder)huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. Daarmee ligt de vordering van [eiser] voor toewijzing gereed.
4.9.
Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Tegenover het hiervoor reeds genoemde belang van [eiser] bij ontruiming van de woning, staat het belang van [gedaagde] om in die woning te kunnen blijven wonen. Hiervoor geldt echter dat [gedaagde] de woning hoe dan ook zal moeten verlaten indien de eigenaar, Rebo, daarop aandringt, nu [eiser] na beëindiging van de huurrelatie met Rebo niet langer aan [gedaagde] het genot van de door hem gehuurde zolderruimte kan verschaffen. Indien [gedaagde] in de gelegenheid is om rechtstreeks met Rebo een huurovereenkomst aan te gaan, staat hem dat wat [eiser] betreft vrij. Om die reden zal de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming niet eerder toestaan dan 29 november 2017, zijnde de dag voordat [eiser] de woning leeg en ontruimd aan Rebo dient op te leveren.
4.10.
De slotsom is dat de vordering in voege zoals hierna aangegeven zal worden toegewezen.
4.11.
De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd tot een bedrag van
€ 25.000,00.
4.12.
Gelet op de gewezen affectieve relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de zolderruimte en de schuur en tot het verlaten van de woning van [eiser] aan [adres] , uiterlijk op 29 november 2017,
5.2.
verbiedt [gedaagde] vanaf 30 november 2017 de toegang tot voormelde woning,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij na betekening van dit vonnis niet aan de in 5.1 en/of 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2017.
Coll.: MvG