Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 30 augustus 2017
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/288989 / HA ZA 15-509 van
[eiser]
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. B.J.M. van Meer te Arnhem,
tegen
1.[gedaagde]
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente]
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te Utrecht,
3.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. C.P.M. van de Wiel te Utrecht,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/296414 / HA ZA 16-42 van
1.[gedaagde]
wonende te [woonplaats] gemeente [gemeente] ,
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde]
[gedaagde]
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. C.P.M. van de Wiel te Utrecht,
tegen
1.[gedaagde 2]
gevestigd te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
3.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagden,
advocaat mr. N. Poggenklaas te Alkmaar.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde] c.s. en [gedaagde 2] c.s. worden genoemd.
1.De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 maart 2017
- de akte met productie namens [eiser]
- de akte namens [gedaagde] c.s.
- de akte namens [gedaagde 2] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
2.1.
Bij tussenvonnis van 29 maart 2017 zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de aangekondigde deskundigenrapportage. Ieder van partijen heeft daartoe een akte genomen.
2.2.
[eiser] heeft het Relaas van bevindingen van de in zijn opdracht door het kadaster uitgevoerde grensreconstructie van 24 februari 2015 in het geding gebracht en stelt dat de deskundige bij de waardebepaling van de daarin bepaalde grenzen dient uit te gaan.
Hij meent voorts dat de deskundige niet behoeft te bepalen wat de waarde is van de onroerende zaak in de hypothetische situatie, zoals vermeld in vraag 1. van rechtsoverweging 3.8 van voormeld tussenvonnis, nu de prijs die een redelijk handelend verkoper daarvoor zou willen betalen al is bepaald, namelijk de door [eiser] betaalde koopprijs van € 875.000,00. Hij voert voorts aan dat bij de taxatie dient te worden uitgegaan van het principe dat hoe dichter de gronden gelegen zijn bij de woning, des te hoger de waarde daarvan per vierkante meter is en dat het daarbij niet van belang is of de te waarderen gronden in bruikleen zijn of eigendom zijn. Voorts meent hij dat niet alleen de waarde moet worden bepaald van het bruikleenperceel maar ook de waardevermindering van het overblijvende eigendomsperceel.
2.3.
[gedaagde] c.s. voert aan dat de deskundige niet het verschil dient te bepalen tussen de waarde van de onroerende zaak met en zonder beheervlakken, omdat het niet gaat om de vergelijking tussen de waarde van een perceel van 925 m2 en 1239 m2, maar om een vergelijking van het genot dat [eiser] zou hebben gehad van de onroerende zaak in de hypothetische situatie en de feitelijke situatie. Daarbij is volgens [gedaagde] c.s. van belang dat het eigendomsrecht van de percelen zou worden beperkt op grond van de Keur Waterschap Rivierenland 2014 en dat het gebruiksrecht van de percelen wordt beperkt op grond van de bruikleenovereenkomst.
2.4.
[gedaagde 2] c.s. voert aan dat in de vragen aan de deskundige besloten moet liggen dat [eiser] een perceel van 925 m2 kocht en dat wanneer hij ervan uitging dat de beheervlakken tot dat perceel behoorden, de achterzijde van het perceel kleiner zou zijn geweest. Voorts moet volgens [gedaagde 2] c.s. bij de taxatie rekening worden gehouden met het gebruiksrecht van [eiser] van de beheervlakken, waardoor het vrije uitzicht niet wordt bedreigd en de beheervlakken slechts conform de bestemming kunnen worden gebruikt. Daarnaast dient de deskundige inzicht te verschaffen in de door hem gehanteerde waarderingsmethode.
2.5.
De rechtbank overweegt het volgende.
[gedaagde] c.s. en [gedaagde 2] c.s. hebben zich nog niet kunnen uitlaten over het door [eiser] overgelegde Relaas van bevindingen van het kadaster. De rechtbank ziet daartoe ook geen reden omdat niet de exacte ligging van de erfgrens voor de waardebepaling van de onroerende zaak doorslaggevend is. Het gaat erom dat de deskundige de hypothetische situatie en de feitelijke situatie, zoals overwogen in rechtsoverweging 3.6. van voormeld tussenvonnis, waardeert. Daarbij kan de deskundige uitgaan van de door [eiser] overgelegde foto’s behorende bij productie 7 van de dagvaarding, waarop met een rood/wit lint de ligging van de erfgrens is weergegeven. Deze foto’s zijn immers ter comparitie van partijen bekeken en [gedaagde] c.s. en [gedaagde 2] c.s. hebben niet weersproken dat de erfgrens ongeveer ter plaatse van het rood/witte lint ligt.
De rechtbank is voorts van oordeel dat zoveel mogelijk geobjectiveerd dient te worden welke prijs een redelijk handelend verkoper bereid zou zijn geweest voor de onroerende zaak te betalen, zodat de koopprijs die [eiser] heeft betaald niet als uitgangspunt kan dienen voor de waarde van de onroerende zaak in de hypothetische situatie.
Voorts is de non-conformiteit van de onroerende zaak niet gelegen in het aantal vierkante meters dat is geleverd, maar in hetgeen [eiser] mocht verwachten ten aanzien van de ligging van de erfgrens van het perceel aan de voorzijde van de woning. De deskundige dient dan ook bij de waardebepaling van de onroerende zaak in de hypothetische situatie en de feitelijke situatie te abstraheren van het aantal vierkante meters.
Wat de invloed is van de bruikleen van de beheervlakken op de waarde van de onroerende zaak, ligt besloten in vraag 2, zoals vermeld in rechtsoverweging 3.8 van voormeld tussenvonnis.
De rechtbank ziet, gelet op het voorgaande, geen aanleiding de in voormeld tussenvonnis geformuleerde vragen aan te passen. De rechtbank ziet wel aanleiding daaraan een vraag toe te voegen met betrekking tot de motivering van de door de deskundige gehanteerde waarderingsmethode. Daaruit kan ook blijken of het door [eiser] gestelde omtrent de hogere waarde van de grond per vierkante meter die dichter bij de woning ligt, juist is. Tevens kan daaruit blijken in hoeverre de door [gedaagde] c.s. vermelde Keur een rol speelt bij de taxatie.
2.6.
De rechtbank zal de volgende vragen ter beantwoording voorleggen aan de deskundige.
Wat is op de peildatum van 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] , met de gehele voortuin (siertuin en gazons) en de parkeerstrook, dus inclusief de beheervlakken [XXX 0000] tot en met [XXX 0000] , zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.13. van het tussenvonnis van 20 juli 2016?
Wat is op de peildatum van 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] , waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, waarbij de koper de mogelijkheid heeft voormelde beheervlakken van het waterschap in bruikleen te verkrijgen onder de in de bruikleenovereenkomst van 7 april 2015 overeengekomen voorwaarden?
Wilt u bij de beantwoording van de vragen 1 en 2 uitgebreid motiveren op welke wijze u tot deze waardebepaling bent gekomen?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
2.7.
[eiser] heeft voorgesteld de heer [Makelaardij A] van [Makelaardij A] te Bruchem als deskundige te benoemen. [gedaagde] c.s. heeft tegen voormelde deskundige geen bezwaar gemaakt en [gedaagde 2] c.s. heeft zich ten aanzien van de persoon van de te benoemen deskundige gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
De heer [Makelaardij A] heeft echter op 10 augustus 2017 aan de rechtbank bericht dat hij bij nader inzien wegens drukke werkzaamheden niet beschikbaar is om als deskundige in deze zaak op te treden. De rechtbank heeft vervolgens de heer [Makelaar B] van [Makelaardij B] te [woonplaats] ( [adres] ) bereid gevonden als deskundige op te treden. De heer [Makelaar B] heeft desgevraagd verklaard vrij te staan ten opzichte van partijen en heeft het voorschot op zijn kosten begroot op afgerond € 4.000,00 inclusief btw.
2.8.
De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de benoeming van de heer [Makelaar B] als deskundige. Indien een partij zich niet kan vinden in de benoeming van de heer [Makelaar B] als deskundige dient die partij dat te motiveren en daarbij een voorstel te doen met betrekking tot de persoon van de te benoemen deskundige.
2.9.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
13 september 2017voor het nemen van een akte door ieder van partijen over de benoeming van [Makelaar B] als deskundige,
13 september 2017voor het nemen van een akte door ieder van partijen over de benoeming van [Makelaar B] als deskundige,
3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2017.