Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/308717 / HA ZA 16-477
Vonnis van 23 augustus 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RECREATIECENTRUM DE GOUDSBERG B.V.,
gevestigd te Lunteren,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.A. Oostendorp te Velp,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN "DE GOUDSBERG”,
gevestigd te Lunteren,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. H.J. Hagemans te Amsterdam.
Partijen zullen hierna RCG en de VvE worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 november 2016
- het verkort proces-verbaal van comparitie van 7 februari 2017
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het bericht namens ieder van partijen van 18 april 2017 dat zij geen schikking hebben bereikt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
RCG is eigenaar van recreatiepark De Goudsberg te Lunteren. Op dit recreatiepark is tevens een bungalowpark gevestigd. Dit bungalowpark is verdeeld in 150 kavels met verschillende eigenaren. RCG is eigenaar van de grond waarop de infrastructuur van het bungalowpark en de gemeenschappelijke groenvoorziening is gelegen. De bungalows met ondergrond en tuin (150 kavels) zijn in eigendom van particulieren. RCG is zelf eigenaar van twaalf bungalows met ondergrond en tuin.
2.2.
De VvE behartigt de belangen van de individuele eigenaren van de bungalows. RCG is als eigenaar van twaalf bungalows lid van de VvE.
2.3.
In verband met het gebruik van de infrastructuur, de rondweg op het park en de wegen vanaf de rondweg naar de bungalows, is een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van RCG en ten behoeve van de eigenaren van de bungalows.
2.4.
Op 21 juni 1996 hebben RCG en de VvE een beheerovereenkomst gesloten. Daarin is bepaald dat RCG het onderhoud verricht van de algemene infrastructuur en de groenvoorziening van het bungalowpark tegen een door de VvE te betalen vergoeding.
De beheerovereenkomst is door de VvE opgezegd per 20 juni 2006.
2.5.
Bij factuur van 17 december 2013 met nummer 2013-1 heeft RCG € 2.314,13 bij de VvE in rekening gebracht voor door haar buitendienst uitgevoerde werkzaamheden, bestaande uit het vullen van gaten in het wegdek van de rondweg op het bungalowpark en het plaatsen van bouwhekken/lint om de muur van Mussert.
2.6.
Bij factuur van 17 december 2013 met nummer 2013-2 heeft RCG € 6.846,48 bij de VvE in rekening gebracht voor door Lacarto Landmeetkunde & Cartografie (hierna: Lacarto) verrichte inmetingswerkzaamheden en voor 32 eigen manuren van RCG in verband met die inmetingswerkzaamheden.
2.7.
Bij factuur van 10 maart 2014 met nummer 2014-1 heeft RCG € 12.674,62 bij de VvE in rekening gebracht voor “beheer 2013”, waaronder het schoonhouden van het park, het onderhoud van de pompputten, het onderhoud van het groen, energiekosten en overige.
2.8.
Bij brief van 11 maart 2014 heeft mr. Hagemans namens de VvE aan RCG onder meer meegedeeld dat door RCG uitsluitend werkzaamheden bij de VvE in rekening kunnen worden gebracht, waarvoor de VvE zowel wat betreft de aard van die werkzaamheden als de kosten daarvan voorafgaand schriftelijke toestemming heeft gegeven.
2.9.
Bij vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 20 mei 2014 is RCG veroordeeld om binnen acht dagen na betekening van dat vonnis aan de VvE toestemming te verlenen voor de uitvoering van de door de VvE voorgestelde (onderhouds)werkzaamheden, bestaande uit het bestraten of asfalteren van de wegen op het bungalowpark en uit het aanbrengen van een waterbuffer onder de parkeerplaats nabij nr. 49.
2.10.
Bij factuur van 19 februari 2015 met nummer 2015-1 heeft RCG € 22.639,48 bij de VvE in rekening gebracht voor “beheer 2014”, waaronder het schoonhouden van het park, het onderhoud en de reiniging van de pompputten, het onderhoud van het groen en energiekosten.
2.11.
Bij email van 6 mei 2015 heeft RCG desgevraagd een toelichting aan de VvE gegeven met betrekking tot de facturen van 17 december 2013, 10 maart 2014 en 19 februari 2015.
2.12.
Bij brief van 25 mei 2015 heeft de VvE daarop gereageerd en heeft zij de verschuldigdheid van de facturen van 17 december 2013 en 10 maart 2014 gemotiveerd betwist. Ten aanzien van de factuur van 19 februari 2015 heeft zij de hoogte van een aantal posten betwist en heeft zij meegedeeld dat zij op een aan RCG verschuldigd bedrag van
€ 9.095,00 uitkomt. Met betrekking tot laatstgenoemd bedrag beroept zij zich op verrekening en opschorting.
2.13.
Bij brief van 24 juni 2015 heeft de VvE aan RCG meegedeeld dat zij in verband met correcties en verrekeningen nog € 7.525,00 tegoed heeft van RCG
2.14.
Bij factuur van 10 februari 2016 met nummer 2016-1 heeft RCG € 29.381,79 bij de VvE in rekening gebracht voor “beheer 2015”, waaronder het schoonhouden van het park, het onderhoud en de storingsuren ten aanzien van de pompputten, het onderhoud van het groen, energiekosten, overige en werkzaamheden kavel 53.
2.15.
Bij factuur van 10 februari 2016 met nummer 2016-2 heeft RCG € 1.105,54 bij de VvE in rekening gebracht voor werkzaamheden met betrekking tot de aanleg van een passeerstrook.
2.16.
Daarna hebben partijen nog uitvoerig met elkaar gecorrespondeerd.
2.17.
Op 16 augustus 2016 heeft RCG conservatoir derdenbeslag gelegd op de bankrekeningen van de VvE bij de Rabobank, de ING Bank en de RegioBank.
3.De vordering in conventie
3.1.
RCG vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de VvE zal veroordelen om aan haar te betalen een hoofdsom van € 60.421,25 en buitengerechtelijke kosten van € 1.329,22, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum van het te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening.
3.2.
RCG legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Na opzegging van de beheerovereenkomst door de VvE per 20 juni 2006 is RCG in opdracht van de VvE diverse werkzaamheden blijven verrichten en heeft zij diverse diensten geleverd ten behoeve van de VvE. De structurele werkzaamheden en diensten, die RCG heeft verricht, betreffen de schoonmaak van het park, het onderhoud, de reiniging en het oplossen van storingen aan het rioolsysteem van het park, het onderhoud van de groenvoorziening van de openbare gedeelten van het park en het doorberekenen van de door de energieleverancier bij RCG in rekening gebrachte bedragen. Daarnaast heeft RCG in de periode vanaf 2013 tot heden ook incidentele werkzaamheden en diensten verricht op verzoek van de VvE, zoals het afzetten van de “muur van Mussert”, herstelwerkzaamheden aan de rondweg, het laten maken van tekeningen van de infrastructuur van het park door Lacarto en het herstel van de beplanting bij kavel 53. Voorts heeft de VvE zonder toestemming van RCG een passeerstrook langs de rondweg aangelegd op grond van RCG. In verband met deze werkzaamheden en diensten heeft RCG facturen aan de VvE gezonden. Deze facturen zijn door de VvE niet (geheel) voldaan. Na verrekening van de door RCG verschuldigde contributie aan de VvE over 2014 en 2015 en de door RCG aan de VvE verschuldigde “meerkosten Plateau 9” dient de VvE nog € 60.421,25 aan haar te voldoen.
3.3.
De VvE voert verweer. Zij voert aan dat de beheerovereenkomst in 2006 door haar is opgezegd omdat tussen partijen verschil van inzicht bestond over de ondoorzichtige wijze waarop door RCG het onderhoud werd aanbesteed en uitgevoerd, de daarmee verband houdende kosten en de verdeelsleutel waarmee deze kosten door RCG werden doorbelast aan de VvE. Zij betwist dat RCG na de opzegging van de beheerovereenkomst in opdracht van de VvE werkzaamheden en diensten is blijven verrichten. Na de opzegging is tussen partijen steeds discussie geweest over het noodzakelijk onderhoud en de verdeling van de daarmee verband houdende kosten, waarbij in voorkomende specifieke gevallen afspraken zijn gemaakt over een eenmalige bijdrage in de door RCG gemaakte kosten, aldus de VvE. Bij email van 11 maart 2014 is namens de VvE aan RCG nogmaals kenbaar gemaakt dat alleen werkzaamheden waarvoor zij voorafgaand schriftelijk toestemming heeft gegeven aan haar kunnen worden doorbelast. De VvE betwist dat zij aan RCG opdracht heeft gegeven voor de door RCG in rekening gebrachte werkzaamheden. Zij voert voorts onder meer aan dat een aantal in rekening gebrachte posten onvoldoende is gespecificeerd en onderbouwd, dat door RCG een te hoog uurtarief in rekening wordt gebracht, dat de RCG een onjuiste verdeelsleutel heeft gehanteerd en dat de in rekening gebrachte energiekosten te hoog zijn. Voor zover de VvE nog iets verschuldigd zou zijn aan RCG beroept zij zich op opschorting, wegens de achterstand van RCG in de betaling van de contributie aan de VvE over de jaren 2013, 2014 en 2015 en omdat RCG nog de kosten van het “meerwerk van Plateau 9”, stagnatiekosten en teveel betaalde energiekosten aan haar is verschuldigd.
3.4.
Hierna zal op de stellingen van partijen, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De vordering in reconventie
4.1.
De VvE vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis RCG zal veroordelen tot betaling van een hoofdsom van € 28.323,00 en buitengerechtelijke incassokosten van € 1.058,23, met veroordeling van RCG in de proceskosten en de nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente indien niet binnen veertien dagen aan het te wijzen vonnis is voldaan.
4.2.
De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat RCG de contributie voor de jaren 2013, 2014 en 2015 niet volledig heeft voldaan, zodat zij ter zake daarvan nog € 13.940,00 van RCG te vorderen heeft. Voorts is RCG aan haar 50% van de meerkosten met betrekking tot de aanleg van “Plateau 9” van € 2.013,00 verschuldigd en stagnatiekosten omdat RCG haar medewerking heeft onthouden aan de uitvoering van de werkzaamheden overeenkomstig het vonnis in kort geding van 20 mei 2014. Deze stagnatiekosten betreffen de door de VvE daardoor geleden schade en worden door haar begroot op € 9.120,00 inclusief btw. Daarnaast heeft RCG teveel energiekosten bij de VvE in rekening gebracht. De VvE heeft hetgeen zij teveel heeft betaald begroot op € 3.250,00.
4.3.
RCG voert verweer. Zij voert aan dat de aan de VvE verschuldigde contributie over 2013 is verrekend met haar factuur 2014-1 en dat de aan de VvE verschuldigde contributie over 2014 en 2015 al in mindering is gebracht op haar vordering in conventie. Voorts voert RCG aan dat zij niet de volledige contributie over 2014 en 2015 aan de VvE is verschuldigd omdat in 2010 tussen partijen is afgesproken dat de juridische en bestuurlijke kosten van de VvE in mindering worden gebracht op de contributie die RCG aan de VvE is verschuldigd. RCG erkent dat zij de meerkosten voor de aanleg van “Plateau 9” aan de VvE is verschuldigd maar voert aan dat zij zich op opschorting heeft beroepen en dat zij deze post reeds in mindering heeft gebracht op haar vordering in conventie. RCG betwist dat zij stagnatiekosten aan de VvE is verschuldigd. Zij meent dat de VvE deze schade zelf heeft veroorzaakt. Met betrekking tot de energiekosten voert RCG aan dat zij maandelijks voorschotten bij de VvE in rekening brengt voor de vier aansluitingen die door de VvE worden gebruikt en dat de hoogte van die voorschotten is berekend op basis van eindafrekeningen uit het verleden. RCG beschikt nog niet over de eindafrekeningen van de energieleverancier en daarom kan nog niet precies berekend worden welk bedrag de VvE verschuldigd is. RCG betwist dat de door haar in rekening gebrachte voorschotten te hoog zijn.
4.4.
Hierna zal op de stellingen van partijen, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
Aangezien de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
Vullen gaten in rondweg (factuur 17 december 2013 nummer 2013-1)
5.2.
De VvE betwist dat zij RCG opdracht heeft gegeven voor deze werkzaamheden en voert aan dat het vullen van de gaten noodzakelijk was doordat RCG jarenlang geen onderhoud heeft verricht aan de rondweg. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft RCG verklaard dat door de VvE vele sommaties zijn gedaan om voor een goed begaanbare weg te zorgen, dat is afgesproken dat de VvE dat zou betalen en dat er in het verleden wel onderhoud aan de weg is gepleegd. De RCG heeft haar stellingen niet nader onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat dat wel op haar weg had gelegen, nu uit de brief van mr. Hagemans van 14 maart 2014 blijkt dat de verschuldigdheid van de facturen van 17 december 2013 toen al door VvE is betwist en dat het onderhoud van de rondweg en de kosten daarvan al lange tijd in discussie was tussen partijen, hetgeen kennelijk heeft geleid tot het vonnis in kort geding van 20 mei 2014.
De rechtbank gaat daarom aan de stellingen van RCG als onvoldoende onderbouwd voorbij.
Afzetten van de “muur van Mussert” (factuur 17 december 2013 nummer 2013-1)
5.3.
RCG stelt dat de VvE haar tijdens de vergadering van 13 april 2013 opdracht heeft gegeven een afzetting te plaatsen om de “muur van Mussert” omdat er volgens de VvE sprake was van een onveilige situatie. De VvE betwist dat zij RCG daartoe opdracht heeft gegeven. Zij stelt dat RCG eigenaar is van deze muur en dat de muur in zodanige slechte staat is dat deze gevaar oplevert voor de leden van de VvE. Op grond van artikel 6:174 BW is RCG gehouden aan deze gevaarlijke situatie op eigen kosten een einde te maken, aldus de VvE.
5.4.
RCG beroept zich op een passage in het verslag van de vergadering van de VvE van 13 april 2013, die luidt: “De muur/ theater, aan de kant van de woningen, dient i.v.m. de veiligheid opgeknapt en/of afgezet te worden met een hekwerk o.i.d.”. De rechtbank is van oordeel dat uit deze passage niet zonder mee volgt dat de VvE RCG opdracht heeft gegeven tot het plaatsen van een hekwerk bij de muur en dat daaruit in ieder geval niet blijkt dat de VvE de kosten daarvan zou moeten betalen. Voor zover RCG zich op het standpunt stelt dat het plaatsen van een hekwerk niet noodzakelijk was omdat er geen sprake was van een onveilige situatie, had zij geen gevolg hoeven geven aan het verzoek van de VvE. Gelet op het gemotiveerde verweer van de VvE heeft RCG onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zij de kosten van het afzetten van de muur bij de VvE in rekening kan brengen.
Tekenwerk Lacarto, eigen manuren RCG (factuur 17 december 2013 nummer 2013-2)
5.5.
Vaststaat dat partijen in 2013 hebben onderhandeld over een mogelijke verkoop van de infrastructuur van het park door RCG aan de VvE. RCG stelt dat de VvE in dat verband heeft verzocht om tekeningen van het wegennet van het park. RCG heeft vervolgens Lacarto hiertoe opdracht gegeven en heeft hiervoor zelf ook manuren gemaakt.
De VvE heeft van deze tekeningen ook later gebruik gemaakt in het kader van de vervanging van de rondweg, aldus RCG. Ter comparitie van partijen heeft RCG verklaard dat zij niet weet of partijen afspraken hebben gemaakt over wie de kosten voor het maken van de tekeningen zou voldoen.
5.6.
De rechtbank is van oordeel dat RCG onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan de kosten voor het maken van de tekeningen geheel of gedeeltelijk voor rekening van de VvE zouden moeten komen. Dat de VvE heeft verzocht om tekeningen van hetgeen zij mogelijk van RCG zou kopen, betekent nog niet dat zij de kosten daarvan dient te dragen. Nu partijen daarover destijds kennelijk geen afspraken hebben gemaakt, dienen de kosten voor rekening van RCG te blijven. De VvE is daarom niet gehouden deze kosten te voldoen.
Schoonhouden park (facturen 10 maart 2014 nummer 2014-1, 19 februari 2015 nummer 2015-1 en 10 februari 2016, nummer 2016-1)
5.7.
Voor het schoonhouden van het park is blijkens voormelde facturen door RCG bij de VvE in rekening het volgende in rekening gebracht:
- voor 2013 € 3.660,00,
- voor 2014 € 4.247,10, met vermelding “78 uren”,
- voor 2015 € 4.247,10.
5.8.
De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van de VvE dat zij voor deze werkzaamheden geen opdracht heeft gegeven. Kennelijk is RCG deze werkzaamheden ook na de opzegging van de beheerovereenkomst blijven verrichten en heeft RCG hiervoor facturen aan de VvE gezonden, die tot en met 2012 door de VvE zijn voldaan. De facturen die zien op de jaren na 2012 zijn door de VvE niet betaald louter omdat zij het met de hoogte daarvan niet eens was.
5.9.
Als niet weersproken staat vast dat de RCG voor het schoonhouden van het park in 2010 € 840,00 bij de VvE in rekening heeft gebracht en in 2011 en 2012 € 999,60 per jaar en dat deze kosten door de VvE zijn voldaan.
RCG stelt dat haar is gebleken dat zij tot 2013 te weinig voor het schoonmaken van het park bij de VvE in rekening heeft gebracht. Voor 2014 en 2015 heeft zij daarom 1,5 uur per week, dus 78 uur per jaar tegen een uurtarief van € 45,00 (exclusief btw) in rekening gebracht bij de VvE. Bij wijze van overgang heeft zij voor het jaar 2013 daarop een korting van circa 14% gegeven. De VvE heeft echter slechts € 1.000,- voldaan, aldus RCG.
De VvE betwist dat het schoonhouden van het park 1,5 uur per week vergt. Het gaat volgens de VvE om een beperkt stukje groen dat moet worden schoongehouden en dat kost circa een half uur per week. Voorts voert zij aan dat het door RCG gehanteerde tarief van € 45,00 per uur veel te hoog is, gelet op de aard van de werkzaamheden.
5.10.
De rechtbank overweegt het volgende. Nu partijen kennelijk vanaf 2013 geen afspraken hebben gemaakt over de kosten van deze werkzaamheden, is de VvE een redelijk loon hiervoor aan RCG verschuldigd. RCG heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, waaruit volgt dat zij tot en met 2012 een te laag bedrag voor deze werkzaamheden bij de VvE in rekening heeft gebracht. Zij heeft evenmin voldoende onderbouwd dat een verdriedubbeling van de tot 2012 in rekening gebrachte kosten, als redelijk is te beschouwen. De rechtbank gaat daarom aan de stellingen van RCG voorbij.
Onderhoud pompputten (facturen 10 maart 2014 nummer 2014-1, 19 februari 2015 nummer 2015-1 en 10 februari 2016, nummer 2016-1)
5.11.
Voor het onderhoud van de pompputten is blijkens voormelde facturen door RCG bij de VvE in rekening het volgende in rekening gebracht:
- voor 2013 € 1.447,69,
- voor 2014 € 6.534,89, met vermelding “door RCG 158,5 uren” en
€ 2.332,06, met vermelding “reiniging en ontluchting putten en slibafvoer door [naam] ”,
- voor 2015 € 1.718,76, met vermelding “ [naam] ” en
€ 4.267,27, met vermelding “storingsuren pompputten Buitendienst”
5.12.
De rechtbank verwijst naar hetgeen zij onder 5.8. heeft overwogen. Dat geldt ook voor de werkzaamheden aan de pompputten.
5.13.
RCG stelt dat [naam] de werkzaamheden aan de pompputten verricht en dat [naam] daarbij ondersteund moet worden door twee medewerkers van RCG in verband met de veiligheid. Zij voert aan dat de kosten in de juiste verhouding worden doorbelast aan de VvE.
5.14.
De VvE erkent dat zij een deel van de post voor het onderhoud van de pompputten door [naam] aan RCG is verschuldigd. Zij voert echter aan dat [naam] ook werkzaamheden heeft verricht op de overige gedeeltes van het park en dat de kosten daarvan voor rekening van RCG komen. Door het ontbreken van specificaties van de werkzaamheden van [naam] kan de VvE niet beoordelen welk deel voor haar rekening komt. Zij verwijst naar haar brief van 25 mei 2015 waarin zij aan RCG kenbaar heeft gemaakt dat teveel aan de VvE is doorbelast en stelt dat zij tot op heden geen deugdelijke specificatie van RCG heeft ontvangen. De VvE voert voorts aan dat RCG niet inzichtelijk heeft gemaakt, waarom de VvE voor de eigen uren van RCG in 2014 zou moeten betalen. Zij betwist dat de aanwezigheid van de medewerkers van RCG bij de werkzaamheden van [naam] noodzakelijk is. De uren voor de eigen medewerkers van RCG zijn pas vanaf 2014 op de facturen verschenen, aldus de VvE.
5.15.
Ter comparitie van partijen is gebleken dat de VvE wel beschikt over de onderliggende facturen van [naam] , waaruit blijkt welke werkzaamheden op welke momenten door [naam] zijn verricht, maar dat partijen het niet eens zijn over de door RCG gehanteerde verdeelsleutel, de noodzaak van inzet van de eigen medewerkers van RCG en de doorbelasting van het aantal storingsuren. Nu RCG al voorafgaand aan deze procedure op de hoogte was van het bezwaar van de VvE tegen de facturen van RCG op dit punt en partijen daarover met elkaar hebben gecorrespondeerd, had het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van RCG gelegen om de onderliggende facturen van [naam] in deze procedure te overleggen en inzichtelijk te maken op welke wijze en volgens welke verdeelsleutel zij deze facturen aan de VvE heeft doorberekend. Voorts had RCG inzichtelijk dienen te maken waarom in 2014 kosten worden berekend voor de inzet eigen medewerkers bij de werkzaamheden van [naam] , terwijl dat voordien niet in rekening werd gebracht en kennelijk ook niet in 2015, en had zij dienen te specificeren wanneer die medewerkers zijn ingezet en hoeveel uren daarmee waren gemoeid. Tevens had zij de storingsuren van de buitendienst dienen te specificeren. Voorts is onvoldoende onderbouwd dat tussen partijen is afgesproken dat met ingang van 1 januari 2015 het reguliere onderhoud aan de putten wekelijks in plaats van maandelijks dient te worden verricht. Uit de correspondentie waarnaar RCG verwijst, volgt niet dat partijen dat hebben afgesproken. RCG heeft, behoudens de verwijzing naar de correspondentie tussen partijen, haar vordering niet nader onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan haar stellingen op dit punt als onvoldoende onderbouwd voorbij.
5.16.
Weliswaar heeft de VvE erkend dat zij een deel van de kosten van [naam] dient te voldoen, maar door het ontbreken van een specificatie kan niet worden berekend welk deel dat betreft. Er kan dus ook geen deel van de vordering worden toegewezen.
Onderhoud groen (facturen 10 maart 2014 nummer 2014-1, 19 februari 2015 nummer 2015-1 en 10 februari 2016, nummer 2016-1)
5.17.
Voor het onderhoud aan het groen is blijkens voormelde facturen door RCG bij de VvE in rekening het volgende in rekening gebracht:
- voor 2013 € 4.365,70,
- voor 2014 € 7.005,90, met vermelding “door [naam tuincentrum] ”,
- voor 2015 € 10.051,38.
5.18.
De rechtbank verwijst naar hetgeen zij onder 5.8. heeft overwogen. Dat geldt ook voor het onderhoud aan het groen.
5.19.
RCG stelt dat zij in overleg met de VvE in 2004 [naam tuincentrum] heeft ingehuurd voor het onderhoud aan het groen. In 2014 is voor regulier onderhoud aan het groen € 4.283,40 in rekening gebracht aan de VvE, welk bedrag nagenoeg gelijk is aan het bedrag in 2013. In 2014 zijn daarnaast extra snoeiwerkzaamheden in rekening gebracht die volgens RCG noodzakelijk waren. RCG stelt dat zij een gespecificeerd overzicht van de werkzaamheden aan de VvE heeft verstrekt. Zij stelt dat de VvE de kosten dient te voldoen omdat niet in discussie is dat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht, de VvE daartoe opdracht heeft gegeven en de kosten niet uit de pas lopen met andere jaren. Ter comparitie heeft RCG naar voren gebracht dat regulier onderhoud in rekening is gebracht bij de VvE conform het met [naam tuincentrum] overeengekomen bedrag van € 885,00 exclusief btw per kwartaal en dat daarnaast meerwerk in rekening is gebracht, dat door de VvE is opgedragen.
5.20.
De VvE voert aan dat uit de opdrachtbevestiging van [naam tuincentrum] van 1 januari 2004 volgt dat alleen opdracht is gegeven tot onderhoudswerkzaamheden aan de groenstrook langs de Hessenweg en de drie percelen die door [naam tuincentrum] in 2001 zijn aangeplant. Zij stelt dat deze opdracht gold voor de periode van 1 januari 2004 tot 1 januari 2008 en dat RCG geen thans geldende overeenkomst van opdracht heeft overgelegd. Voorts voert zij aan dat [naam tuincentrum] meer werkzaamheden verricht ook louter ten behoeve van individuele bungaloweigenaren. RCG heeft geen verdeelsleutel gegeven van de gemaakte kosten. Voorts ontbreekt een onderbouwing voor de aanzienlijke stijging van de kosten in 2014 en 2015. RCG heeft haar vordering onvoldoende gespecificeerd, aldus de VvE.
5.21.
De rechtbank is van oordeel dat RCG haar vordering, gelet op het gemotiveerde verweer van de VvE, onvoldoende heeft onderbouwd. Uitgaande van de in de opdrachtbevestiging van [naam tuincentrum] overeengekomen aanneemsom van € 885,00 per kwartaal exclusief btw, zouden de kosten voor regulier onderhoud
€ 3.540,00,00 exclusief btw (€ 4.283,40 inclusief btw) per jaar bedragen. RCG heeft de stijging van deze kosten in 2014 en 2015 slechts verklaard door haar stelling dat sprake is van door de VvE opgedragen meerwerk. Zij heeft deze stelling echter niet onderbouwd. De rechtbank gaat aan die stelling dan ook voorbij.
Energiekosten (facturen 10 maart 2014 nummer 2014-1, 19 februari 2015 nummer 2015-1 en 10 februari 2016, nummer 2016-1)
5.22.
RCG heeft voor de levering van energie de volgende kosten aan de VvE in rekening gebracht.
- voor 2013 € 2.399,56,
- voor 2014 € 2.519,53,
- voor 2015 € 2.583,45.
5.23.
Als onvoldoende weersproken staat vast dat de VvE voor vier aansluitpunten de kosten van energie verschuldigd is aan RCG. RCG stelt dat zij op basis van de eindafrekeningen van de energieleverancier in het verleden de voorschotten met betrekking tot deze vier aansluitpunten voor de VvE heeft berekend. Ondanks herhaalde verzoeken aan de energieleverancier heeft zij nog geen eindafrekeningen over de afgelopen jaren ontvangen, zodat zij niet in staat is het daadwerkelijke verbruik van de VvE te berekenen.
De VvE voert aan dat de in rekening gebrachte kosten te hoog zijn en heeft zelf een nadere berekening gemaakt op basis van schattingen. Zij stelt dat zij naar schatting € 3.250,00 teveel heeft betaald en zij meent dat dit bedrag, dat zij in reconventie vordert, moet worden verrekend.
5.24.
Niet is komen vast te staan dat RCG een verwijt gemaakt kan worden dat zij nog niet beschikt over de eindafrekeningen van de energieleverancier. De VvE heeft daartoe onvoldoende gesteld. Voorts is onvoldoende gesteld of gebleken dat de bij de VvE in rekening gebrachte voorschotten niet juist kunnen zijn. De VvE heeft haar berekening van het volgens haar teveel betaalde bedrag niet nader toegelicht. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de VvE de door RCG in rekening gebrachte voorschotten vooralsnog dient te voldoen en dat zij vooralsnog geen aanspraak kan maken op het door haar geschatte teveel betaalde bedrag.
5.25.
Niet inzichtelijk is geworden welke voorschotten nog niet door de VvE zijn voldaan. Uit het overzicht van RCG van de openstaande facturen (productie 7 bij dagvaarding) volgt dat van factuur 2014-1 nog € 2.660,40 ter zake van “het restant schoonhouden park” openstaat. Kennelijk is de rest van de factuur geheel voldaan, dus ook de energielasten over 2013. Volgens de eigen stellingen van RCG zijn ook de energielasten over 2014 voldaan (punt 19 conclusie van antwoord in reconventie). De rechtbank is daarom niet in staat vast te stellen welk bedrag de VvE ter zake van de energiekosten nog verschuldigd is aan RCG. Er kan dus ook geen deel van de vordering worden toegewezen.
Overige (facturen 10 maart 2014 nummer 2014-1 en 10 februari 2016, nummer 2016-1)
5.26.
RCG heeft onder de post “overige” de volgende kosten aan de VvE in rekening gebracht.
- voor 2013 € 801,67, met vermelding “o.a. Bedu, toezicht etc.”,
- voor 2015 € 513,83, met vermelding “o.a. Bedu, toezicht etc.”.
5.27.
RCG heeft deze post niet nader onderbouwd. De VvE heeft deze post wegens het ontbreken van enige onderbouwing betwist.
Nu niet is gesteld of gebleken op welke werkzaamheden of diensten deze bedragen betrekking hebben, kan niet worden beoordeeld of de VvE gehouden is deze kosten te voldoen en zal de vordering van RCG in zoverre worden afgewezen.
Werkzaamheden kavel 53 (factuur 10 februari 2016, nummer 2016-1)
5.28.
RCG heeft voor deze post € 6.000,00 bij de VvE in rekening gebracht. RCG stelt dat de VvE in verband met het asfalteren van de rondweg de beplanting en paaltjes bij kavel 53 had verwijderd ten behoeve van een individueel bestuurslid. Deze beplanting was in overleg met het vorige bestuur van de VvE aangelegd. RCG heeft de beplanting opnieuw laten aanleggen en heeft de kosten daarvan in rekening gebracht bij de VvE.
De VvE betwist dat zij beplanting heeft weggehaald en zij betwist de hoogte van de kosten.
5.29.
De rechtbank is van oordeel dat RCG ook deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Ter comparitie van partijen is slechts verwezen naar de door partijen gevoerde correspondentie, waarin deze post aan de orde zou komen. De rechtbank acht het niet haar taak om uit de overgelegde producties de onderbouwing van de stellingen van RCG te achterhalen, nog daargelaten dat de VvE die stellingen heeft betwist, en gaat daarom aan de stellingen van RCG als onvoldoende onderbouwd voorbij.
Werkzaamheden passeerstrook (factuur 10 februari 2016, nummer 2016-2)
5.30.
RCG heeft hiervoor € 6.370,00 bij de VvE in rekening gebracht. Zij stelt dat het de VvE niet was toegestaan bij de vervanging van de rondweg meer weg aan te leggen dan de oude weg. Zonder toestemming van RCG heeft de VvE een passeerstrook aangelegd op de grond van RCG en daarom is aan de VvE voormeld bedrag in rekening gebracht. Ter comparitie heeft RCG toegelicht dat het bedrag aangemerkt moet worden als schadevergoeding voor de ingebruikname van de grond van RCG.
De VvE betwist dat zij geen toestemming had voor het aanleggen van de passeerstrook. Zij voert aan dat er altijd op die plaats een passeerstrook was, maar dat deze niet was geasfalteerd. Zij betwist dat zij schadevergoeding moet betalen en betwist de hoogte daarvan.
5.31.
De rechtbank is van oordeel dat RCG haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Indien al zou komen vast te staan dat de VvE het stuk grond zonder toestemming in gebruik heeft genomen door het te asfalteren, hetgeen RCG stelt en de VvE betwist, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat de schade daarvoor € 6.370,00 bedraagt. De rechtbank gaat daarom aan de stellingen van RCG voorbij.
Conclusie in conventie
5.32.
Nu RCG haar vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd, is er geen plaats voor bewijslevering. Aan het bewijsaanbod van RCG gaat de rechtbank dan ook voorbij. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van RCG worden afgewezen.
Contributie 2013, 2014 en 2015
5.33.
De VvE stelt dat de achterstand in de door RCG verschuldigde contributie bestaat uit de volgende bedragen:
2013 € 2.060,00
2014 € 4.680,00
2015 € 7.200,00.
5.34.
RCG voert aan dat de contributie over 2013 is verrekend met de gecorrigeerde factuur 2014-1 en legt daartoe een email over van de toenmalige penningmeester van de VvE van 29 juli 2014. Ter comparitie heeft de VvE verklaard dat de contributie over 2013 in principe niet meer is verschuldigd door RCG omdat deze is verrekend, maar dat omdat RCG toch weer betaling van factuur 2014-1 vordert, de VvE dan ook weer aanspraak maakt op de volledige contributie over 2013.
Ter comparitie heeft de VvE erkend dat op de contributie over 2014 en 2015 een korting dient te worden toegepast, conform hetgeen RCG daarover heeft aangevoerd. Die kortingen bedragen blijkens de berekening van RCG (productie 7 bij dagvaarding) over 2014 € 1.667,04 en 933,60 en over 2015 € 609,60 en 891,83, zodat RCG over 2014 een contributie van € 2.079,36 is verschuldigd en over 2015 € 5.698,58. De VvE heeft dat niet weersproken.
5.35.
De rechtbank is van oordeel dat uit de overgelegde email van 29 juli 2014 volgt dat de door RCG verschuldigde contributie over 2013 is verrekend met factuur 2014-1 van RCG. De VvE heeft onvoldoende onderbouwd dat zij ter zake van de contributie over 2013 nog iets te vorderen heeft van RCG. Ter zake van de contributie over 2014 en 2015 is RCG in beginsel in totaal nog € 7.777,94 verschuldigd aan de VvE, tenzij haar beroep op verrekening slaagt.
Meerkosten “Plateau 9”
5.36.
RCG erkent dat zij ter zake van deze meerkosten een bedrag van € 2.013,00 is verschuldigd aan de VvE, zodat zij dit bedrag in beginsel aan de VvE dient te betalen, tenzij haar beroep op verrekening slaagt.
Stagnatiekosten
5.37.
RCG betwist dat door de door haar getroffen blokkeringsmaatregelen de werkzaamheden van de aannemer zijn vertraagd en betwist voorts de door de VvE gestelde schade.
5.38.
De rechtbank is van oordeel dat de VvE haar vordering met betrekking tot de stagnatiekosten, gelet op het gemotiveerde verweer van RCG, onvoldoende heeft onderbouwd en gaat daarom aan de stellingen van de VvE op dit punt voorbij.
Conclusie in reconventie
5.39.
RCG dient ter zake van de contributie over 2014 en 2015 nog € 7.777,94 aan de VvE te voldoen en ter zake van de meerkosten Plateau 9 nog € 2.013,00, dus in totaal € 9.790,94. Nu het door de VvE mogelijk aan RCG verschuldigde (aandeel kosten [naam] en energiekosten) niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, komt RCG op grond van artikel 6:136 BW geen beroep op verrekening toe. Dat betekent dat de vordering van de VvE in reconventie tot een bedrag van € 9.790,94 zal worden toegewezen. De over dit bedrag gevorderde wettelijke handelsrente zal als onbetwist worden toegewezen.
5.40.
De hoogte van het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is, gelet op het toegewezen bedrag, niet in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en die geacht worden redelijk te zijn. Op basis van deze tarieven wijst de rechtbank een bedrag toe van € 864,55.
Proceskosten en nakosten
5.41.
RCG zal als de in conventie het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- griffierecht 1.929,00
- salaris advocaat
1.788,00(2 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2 punten × tarief € 894,00)
totaal € 3.717,00.
5.42.
Partijen worden in reconventie over en weer in het ongelijk gesteld. De proceskosten in reconventie zullen daarom worden gecompenseerd, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
5.43.
De door de VvE gevorderde nakosten zullen als na te melden worden toegewezen.
6. De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt RCG in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 3.717,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
6.3.
veroordeelt RCG om aan de VvE te betalen een bedrag van € 10.655,49
(€ 9.790,94 + € 864,55), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over voormeld bedrag met ingang van veertien dagen na datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
6.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in conventie en in reconventie
6.5.
veroordeelt RCG in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat RCG niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2017.