Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
STICHTING MOOILAND,
HOLLAND PROPERTY N.V.,
1.De procedure
- het tussenvonnis van 5 oktober 2016
- de akte houdende overlegging producties 9 en 10 van de zijde van Holland Property
- het proces-verbaal van comparitie van 6 december 2016.
2.De feiten
In het schriftelijk verslag daarvan d.d. 27 oktober 2014 (productie 3 van Mooiland) komen onder meer de navolgende passages voor (waarbij Holland Property als Van Herk wordt aangeduid):
“(…)1. Reden van het overlegDe reden van het overleg is het niet op gang komen van de verbouwing van 5 woningen in blok 13. De woningen staan leeg sinds eind 2012.(…)
2.Uitleg van Van Herk
3.Standpunt Mooiland
“(…)Tussen Mooiland en Holland Property zijn afspraken gemaakt ten aanzien van het project De Eglantier. Deze afspraken zijn vastgelegd in het document “afspraken complex De Eglantier, versie 27 september 2010”.
“(…)2. Uitleg Van Herk
“(…)Inmiddels zijn er reeds vijf jaren verstreken na het sluiten van de overeenkomst en dienen wij vast te stellen dat u ten aanzien van blok 13 nog geen werkzaamheden hebt verricht. Er zijn geen vergunningen aangevraagd en ook zijn er geen voorbereidende werkzaamheden getroffen om de sloop aan te vangen (…).Thans zien wij ons genoodzaakt om u te sommeren om binnen acht weken na dagtekening van deze brief (…) aan te vangen met de sloop van (een deel van) blok 13 en de sloop binnen twee weken na aanvang voor uw rekening en risico te voltooien dan wel ons binnen veertien dagen (…) te bevestigen dat u de leegstandschade die wij hebben geleden als gevolg van de ontruiming van de woningen geheel aan ons zult vergoeden (…). ”
aan Mooiland laten weten dat de door haar in voormelde brief van 26 januari 2016 aangegeven data niet haalbaar zijn vanwege diverse nog te doorlopen contract- en vergunningstrajecten. Tevens heeft Holland Property medegedeeld dat de planvorming en het overleg met de gemeente en met de kerk een zodanige voortgang heeft dat Holland Property een reële planning heeft kunnen maken voor de verwachte start sloop en aanvang nieuwbouw. Holland Property spreekt de verwachting uit dat de omgevingsvergunning medio juni 2016 aangevraagd zal kunnen gaan worden en dat medio september 2016 een onherroepelijke omgevingsvergunning een feit zal zijn.
Voorts bevat de brief nog de volgende passages:
3.De vordering
a. de overeenkomst van 27 september 2010 ten aanzien van Blok 13 (artikel 5 van de overeenkomst) zal ontbinden,
Holland Property heeft haar meermalen toegezegd dat zij zou beginnen met de sloop van de begane grond (woningentree en garage) van de woningen. Tegen die achtergrond heeft Mooiland er tijdig voor zorg gedragen dat de woningen leeg en ontruimd waren, zodat Holland Property kon beginnen met haar sloopwerkzaamheden. Dit mede omdat Mooiland haar bewoners niet op het allerlaatste moment op straat kan en wil zetten.
Ondanks vele daartoe strekkende toezeggingen en sommaties is Holland Property niet overgegaan tot sloop. Holland Property heeft in de loop der jaren onvoldoende inspanningen verricht om de sloop en de renovatie van de woningen mogelijk te maken. Er zijn geen vergunningen aangevraagd en er zijn geen voorbereidende werkzaamheden verricht om met de sloop van de woningen aan te vangen. Dit terwijl Holland Property wist dat Mooiland al sinds oktober 2012 leegstandschade lijdt. De door Holland Property voorgehouden planning liep telkens forse vertraging op. Holland Property is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van artikel 5 van de overeenkomst op haar rustende verplichtingen.
Holland Property is in verzuim vanaf het tijdstip waarop de woningen leeg stonden. Dat is per oktober 2012.
Omdat de woningen al sinds oktober 2012 leeg staan, lijdt Mooiland aanzienlijke (leegstand)schade. Holland Property dient onder meer die schade aan haar te vergoeden.
De handelwijze van Holland Property is tevens onrechtmatig omdat Holland Property in strijd heeft gehandeld met haar verplichting om vanaf het moment waarop Mooiland de woningen had ontruimd schade voor Mooiland te voorkomen althans te beperken. Ook op die grond is Holland Property gehouden om haar schade te vergoeden.
4.Het verweer
5.De beoordeling
Voorop wordt gesteld dat de bevoegdheid om een wederkerige overeenkomst geheel dan wel gedeeltelijk te ontbinden wegens een tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen voor de wederpartij eerst ontstaat indien de betreffende partij in verzuim verkeert.
23 juli 2015 in gebreke heeft gesteld. Nu Mooiland in die brieven Holland Property enkel heeft gesommeerd om de documenten op te stellen zoals bedoeld in artikel 1 lid 3 van de overeenkomst (in welke documenten de nadere uitwerking van de tussen partijen gemaakte globale afspraken per blok moet worden vastgelegd voordat met de werkzaamheden kan worden gestart) maar Mooiland Holland Property niet heeft gesommeerd om tot sloop van de woningen van Mooiland over te gaan, kunnen deze brieven niet als ingebrekestellingen met betrekking tot de sloop van de woningen worden aangemerkt.
Mooiland heeft Holland Property bij dagvaarding van 24 juni 2016 in rechte betrokken. De vordering tot partiële ontbinding van de overeenkomst is dan ook niet verjaard.
Daartoe is het volgende redengevend.
Bovendien blijkt uit het door Holland Property als productie 3 overgelegde verslag van de op 20 januari 2011 gehouden vergadering, waarbij Mooiland aanwezig was, dat de eerder genoemde datum voor het opleveren van de woningen van Mooiland is verschoven van
1 oktober 2011 naar 1 januari 2012, waarbij zijdens Holland Property een voorbehoud is gemaakt omdat een en ander afhankelijk was van de bouwvergunning en de voortgang van de verbouwing van de kerk. Holland Property was immers aangewezen op medewerking van de kerk “De drie Ranken” omdat zij om de ontwikkeling van blok 13 ter hand te kunnen nemen een gedeelte van de grond waarop het kerkgebouw staat nodig had. Ook na voormelde vergadering heeft Holland Property Mooiland meerdere malen gewezen op het feit dat het verkrijgen van een omgevingsvergunning alsmede het bereiken van overeenstemming met de kerk essentieel is om de volgende stappen in het proces ten aanzien van blok 13 te kunnen zetten. Mooiland heeft ter comparitie niet langer betwist dat bedoelde door Holland Property aangedragen externe omstandigheden voor haar vertragende factoren vormden om de sloop van de woningen te hand te nemen. Bij gebreke van termijnstelling in de overeenkomst is niet van belang dat bedoelde omstandigheden in de risicosfeer van Holland Property liggen.
Bij deze stand van zaken mocht Mooiland niet de gerechtvaardigde verwachting hebben dat Holland Property op korte termijn met de sloop van de woningen zou beginnen.
De ter comparitie door Mooiland opgeworpen stelling dat in de overeenkomst niet expliciet is bepaald dat Holland Property eerst zal overgaan tot sloop als het project is uitontwikkeld, kan Mooiland dan ook niet baten.
Overigens heeft Holland Property in deze wel actie ondernomen op het moment dat zij de overtuiging kreeg dat zij er wel in zou slagen om het beoogde gedeelte van het kerkgebouw te verwerven. Mooiland mocht echter niet van Holland Property verlangen dat zij zich daarbij vastlegde op een tijdstip waarop Holland Property met de sloop van de woningen zou beginnen.
Onbetwist is gebleven dat de gemeente Apeldoorn alleen dan aan Holland Property een omgevingsvergunning wenst te verlenen, zodra vast staat dat Holland Property met de kerk tot overeenstemming is gekomen. Ter comparitie is gebleken dat dit nog niet het geval is. Voor Holland Property is het dan ook nog niet zinvol om een omgevingsvergunning aan te vragen. Het verwijt van Mooiland dat Holland Property nog steeds geen omgevingsvergunning heeft aangevraagd, is dan ook ongegrond.
1.130,00(2,5 punten × tarief € 452,00)