ECLI:NL:RBGEL:2017:4915 - Rechtbank Gelderland - Afwijzing vordering tot beëindiging exclusieve verhuurbem...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/323268 / KG ZA 17-349

Vonnis in kort geding van 2 augustus 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AZUR INVESTMENTS NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Zeewolde,

eiseres,

advocaat mr. I.J. Woltman te Leeuwarden,

tegen

[gedaagde],

handelend onder de naam
[gedaagde],

wonende te Ede,

gedaagde,

advocaat mr. M.P.H. van Maanen Winters te Arnhem.

Partijen zullen hierna Azur en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de brief met bijlagen van de zijde van Azur d.d. 23 juli 2017
de brief met bijlagen van de zijde van [gedaagde] d.d. 24 juli 2017
de pleitnota van Azur
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Azur is eigenaar van appartementen en recreatievilla’s op recreatieparken, onder meer op Strandresort Schier.

2.2.

[gedaagde] houdt zich bezig met de verhuur van vakantiehuizen via internet en bemiddeling tussen vakantieparken, huiseigenaren en huurders.

2.3.

Op 12 januari 2015 wordt een exclusieve verhuurbemiddelingsovereenkomst gesloten en op schrift gesteld door de Vereniging van Eigenaars [adres] (hierna: de VvE), waaronder de appartementen op Strandresort Schier vallen, en [gedaagde] . Artikel 10 van Pro deze overeenkomst luidt:

10.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de appartementen die eigendom zijn van of een huurgarantie hebben van AZUR INVESTMENT NEDERLAND BV, conform Annex 3 voor een periode ingaande op de datum van de Algemene Leden Vergadering op 22 september 2014 en eindigt op 22 september 2019.

10.2

Deze overeenkomst is aangegaan voor de appartementen die eigendom zijn van andere eigenaren dan AZUR INVESTMENT NEDERLAND BV (…).

(…)

10.5

Partijen zijn gerechtigd de overeenkomst op te zeggen.

De opzegging van artikel 10.1 zal door het bestuur van de VVE geschieden. Voor de opzegging van artikel 10.2 zal het twee derde aantal van de betreffende eigenaars die verhuren, benodigd zijn. De opzegging geschiedt schriftelijk, per aangetekend schrijven, met bewijs van ontvangst (…).

10.6

De overeenkomst eindigt van rechtswege in geval [gedaagde] ,

 huuropbrengsten niet binnen 60 dagen na afloop van de voorgaande maand aan eigenaar heeft betaald (…).

2.4.

Op 17 augustus 2016 sluiten Azur en [gedaagde] een vaststellingsovereenkomst. Blijkens deze op schrift gestelde vaststellingsovereenkomst is zij tot stand gekomen omdat tussen partijen een verschil van mening was ontstaan over de verhuurbemiddeling van onder meer de aan Azur toebehorende appartementen in Strandresort Schier. Partijen hebben, zo blijkt uit de aanhef van de overeenkomst, naar een oplossing gezocht voor de samenwerking met Hogenboom Vakantieparken B.V. (hierna: Hogenboom). Het gaat erom dat tussen [gedaagde] en de VvE de exclusieve bemiddelingsovereenkomst geldt, terwijl afspraken aan de orde zijn over het loslaten van die exclusiviteit door [gedaagde] en overname van de bemiddeling door Hogenboom.

2.5.

In dit kader vervalt onder meer de overeenkomst van 12 januari 2015 tussen de VvE en [gedaagde] , zo blijkt uit art. 1 van Pro de vaststellingsovereenkomst:

De huidige overeenkomst tussen [gedaagde] en de VVE terzake de verhuurbemiddeling op Strandresort Schier is in goed overleg tussen partijen beëindigd per 01 september 2016, waardoor [gedaagde] geen exclusiviteit meer toekomt terzake de verhuur van appartementen op het Strandresort Schier. Zowel [gedaagde] als Hogenboom zal een overeenkomst tot verhuurbemiddeling sluiten met VVE Schier. [gedaagde] en Hogenboom sluiten vervolgens eveneens een verhuurbemiddelingsovereenkomst en een overeenkomst van opdrachtverlening, waarbij deze partijen een samenwerking aangaan betreffende de verhuur van de appartementen op Strandresort Schier (…).

2.6.

Art. 9 van Pro de vaststellingsovereenkomst bevat een opschortende voorwaarde:

Deze overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarden en/of opschortende voorwaarde van ondertekening van de verhuurbemiddelingsovereenkomst tussen de VVE en Hogenboom, de

verhuurbemiddelingsovereenkomst tussen VVE Schier en [gedaagde] , alsmede de

verhuurbemiddelingsovereenkomst tussen [gedaagde] en Hogenboom en de overeenkomst ”Opdrachtverlening inzake Strand Resort Schier” tussen [gedaagde] en Hogenboom, welke beide overeenkomsten als bijlage bij deze vaststellingsovereenkomst zijn gehecht.

2.7.

Op 17 augustus 2016 sluit [gedaagde] met de VvE een verhuurbemiddelings-overeenkomst betreffende Strandresort Schier. Art. 11.4 hiervan luidt als volgt.

Pas als
beide partijendeze verhuurbemiddelingsovereenkomst hebben ondertekend zal deze overeenkomst hebben te gelden tussen partijen en komen eerdere verhuurbemiddelingsovereenkomsten tussen partijen te vervallen.

2.8.

Hogenboom tekent de overeenkomst “Opdrachtverlening inzake Strand Resort Schier” (zie 2.6 hieboven) met [gedaagde] niet. [gedaagde] neemt contact op met Hogenboom en deze stelt vervolgens een addendum op. Hogenboom en de VvE tekenen dit op 1 februari 2017.

2.9.

Tussen Azur en [gedaagde] wordt voor deze rechtbank een kort geding gevoerd, nr 318152, KG ZA 17-161, waarin op 24 april 2017 vonnis wordt gewezen.

2.10.

Op 11 oktober 2016 komen de VvE en Hogenboom exclusieve verhuurbemiddeling door Hogenboom overeen ten aanzien van Strandresort Schier. Azur verleent de exclusieve bevoegdheid tot bemiddeling ten aanzien van de appartementen op Strandresort Schier per 1 januari 2018 aan Hogenboom.

2.11.

Op 31 mei 2017 mailt een voormalig voorzitter van de VvE aan [gedaagde] onder meer:

Tijdens de laatste ALV op 16 mei jl. te Arnhem hebben eigenaren van de appartementen op SRS aangegeven behoefte te hebben aan een evaluatie van de samenwerking met [gedaagde] . Het is daarom dat het bestuur van de VVE, conform de opzeggingsclausule in de verhuurovereenkomsten, hierbij formeel het contract opzegt.

2.12.

[gedaagde] heeft op haar website www. [gedaagde] .nl de ‘verhuurkalender’ voor 2018 opengezet en daarbij ook de verhuur voor Strandresort Schier opengesteld.

3.Het geschil

3.1.

Azur vordert samengevat

1. [gedaagde] op verbeurte van een dwangsom te verbieden, direct dan wel indirect, zichtbaar (waaronder via www. [gedaagde] .nl) dan wel niet zichtbaar, verhuurbemiddelingsactiviteiten te verrichten over 2018 met betrekking tot vakantievilla’s en appartementen op Strandresort Schier, althans met betrekking tot de in eigendom aan Azur toebehorende vakantievilla’s en appartementen,

2. [gedaagde] op verbeurte van een dwangsom te gebieden binnen 24 uur na betekening van het vonnis de verhuuragenda over 2018 van haar website te verwijderen en verwijderd te houden,

3. [gedaagde] op verbeurte van een dwangsom te veroordelen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan Azur en/of Hogenboom alle informatie en/of relevante gegevens te verstrekken die Azur en/of Hogenboom nodig heeft voor een zorgvuldige overdracht c.q. voortzetting van de verhuurbemiddelingsactiviteiten over 2018, waaronder — maar niet uitsluitend — in ieder geval alle informatie over verhuur van vakantievilla’s en appartementen over 2012, parkinformatie en plattegronden,

een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen zal de voorzieningenrechter hierna, voor zover van belang, nader ingaan.

4.De beoordeling

4.1.

Op 12 januari 2015 is de exclusieve verhuurbemiddelingsovereenkomst tussen de VvE en [gedaagde] tot stand gekomen die in beginsel loopt tot 22 september 2019. Het meest ver gaande verweer van [gedaagde] houdt in dat deze overeenkomst nog steeds geldt en dat zij daarom bevoegd is ook na 31 december 2017 tot verhuurbemiddeling ten aanzien van Strandresort Schier. Azur daarentegen legt aan haar vordering ten grondslag dat dit juist niet het geval is.

4.2.

Azur beroept zich er in de eerste plaats op dat de bemiddelingsovereenkomst tussen VvE en [gedaagde] is geëindigd op grond van art. 10.6 ervan (zie 2.3) omdat huuropbrengsten uit Strandresort Schier over de maanden januari en februari 2017 niet binnen de voorgeschreven periode van 60 dagen aan de eigenaar betaald waren en er ook thans een achterstand in betaling bestaat.

4.3.

Dit laatste is niet relevant omdat gesteld noch gebleken is dat deze achterstand langer dan de toegelaten 60 dagen duurt.

4.4.

Het beroep van Azur op de achterstand in huurafdracht gaat niet op. De overeenkomst waarop zij zich beroept, is gesloten tussen de VvE en [gedaagde] . Dit betekent dat slechts de VvE zich tegenover [gedaagde] kan beroepen op een bepaling uit die overeenkomst, tenzij zich een situatie voordoet waardoor het een derde duidelijk is geworden dat de overeenkomst tussen de VvE en [gedaagde] niet meer geldt, wat bijvoorbeeld uit een standpunt van de VvE af te leiden zou kunnen zijn. Zo’n situatie doet zich niet voor. Integendeel, uit het ontbreken van enig gegeven dat in een andere richting wijst, valt af te leiden dat de VvE ondanks de betalingsachterstand stilzwijgend de overeenkomst met [gedaagde] heeft laten voortduren.

4.5.

Dit heeft de VvE dan volgens Azur gedaan tot aan de opzegging van de overeenkomst. Deze heeft echter, naar voorshands moet worden aangenomen, niet rechtsgeldig plaatsgevonden. Als tussentijdse opzegging al mogelijk is – wat [gedaagde] betwist – dan dient deze ingevolge art. 10.5 van de overeenkomst van 12 januari 2015 plaats te vinden door het bestuur van de VvE. Het mailbericht van de oud-voorzitter van 31 mei 2017 (zie 2.11) kan, nu gesteld noch gebleken is dat er een geldig bestuursbesluit aan ten grondslag lag dat door hem naar buiten kon en mocht worden gebracht, niet als zodanig worden gezien.

4.6.

Azur stelt dat het mogelijk ongeldige bestuursbesluit bekrachtigd is door de algemene ledenvergadering van de VvE op 14 juni 2017. [gedaagde] betwist dat daar een geldig bekrachtigingsbesluit genomen is. Hoe dit ook zij, een besluit van de algemene ledenvergadering kan een ongeldig bestuursbesluit te dezen niet bekrachtigen omdat art. 10.5 van de overeenkomst een – uiteraard geldig – bestuursbesluit eist en niet een besluit van de algemene ledenvergadering.

4.7.

Voor het geval de overeenkomst van 12 januari 2015 niet van rechtswege geëindigd of opgezegd zou zijn, heeft Azur, kennelijk subsidiair, bij repliek ter zitting het standpunt ingenomen dat deze overeenkomst door de partijen erbij, [gedaagde] en de VvE, vervallen is verklaard in art. 11.4 van de onder 2.7 bedoelde overeenkomst van 17 augustus 2016.

4.8.

[gedaagde] stelt hier tegenover dat nu de groep van samenhangende overeenkomsten die is bedoeld in de vaststellingsovereenkomst, niet tot stand gekomen is, zij niet gebonden behoort te zijn aan de onder 2.7 bedoelde overeenkomst.

4.9.

In zijn algemeenheid kan deze stelling vooralsnog niet onderschreven worden, maar zij dwingt de voorzieningenrechter wel na te gaan of tussen de partijen bij deze samenhangende overeenkomsten buiten de onder 2.6 bedoelde opschortende voorwaarde van art. 9 van Pro de vaststellingsovereenkomst is voorzien wat het niet tot stand komen van een of meer van de overeenkomsten voor andere betekent.

4.10.

Art. 1 van Pro de vaststellingsovereenkomst (zie 2.5) houdt in dat ‘de huidige overeenkomst tussen [gedaagde] en de VVE terzake de verhuurbemiddeling op Strandresort Schier’ – dat is de overeenkomst van 12 januari 2015 – ‘is’ beëindigd per 01 september 2016. Hoewel hier ‘is’ staat, kan niet anders bedoeld zijn dan dat de beëindiging ervan in de vaststellingsovereenkomst wordt overeengekomen, mogelijk op grond van een daartoe strekkende voorovereenkomst. Naar deze beëindiging verwijst art. 11.4 van de onder 2.7 geciteerde overeenkomst, dat immers door te beginnen met het woord ‘Pas’ duidt op een eerdere overeenkomst, die definitief wordt door ondertekening van de laatste overeenkomst.

4.11.

De opschortende voorwaarde waaronder de vaststellingsovereenkomst is gesloten, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet vervuld. Hiertoe wordt evenals in overweging 4.5 van het vonnis van 24 april 2017 in de zaak met nummer 318152, KG ZA 17-161 het volgende overwogen. De opschortende voorwaarde is in de vaststellingsovereenkomst duidelijk geformuleerd en over de strekking ervan bestaat tussen partijen geen discussie. Hogenboom heeft, om wat voor reden dan ook de overeenkomst “Opdrachtverlening inzake Strand Resort Schier” tussen [gedaagde] en Hogenboom niet getekend, zodat de opschortende voorwaarde niet is vervuld. De voorzieningenrechter volgde overigens Van Manen niet in haar destijds gehouden betoog dat het addendum zoals dat door Van Manen en Hogenboom is opgesteld in de plaats is gekomen van een getekende overeenkomst tot opdrachtverlening inzake Strandresort Schier.

4.12.

Nu de voorwaarde van welker vervulling de werking van de vaststellings-overeenkomst afhankelijk gesteld was, ontbreekt, bindt de vaststellingsovereenkomst partijen niet. Daarmee is dus ook haar eerste artikel, dat de werking van de overeenkomst van 12 januari 2015 beëindigt, van de baan. Gevolg hiervan is dat de daarop voortbouwende overeenkomst van 17 augustus 2016 (2.7) vernietigbaar is op grond van artikel 6:229 Burgerlijk Pro Wetboek, voor zover zij beoogt art. 1 van Pro de vaststellingsovereenkomst na ondertekening van deze overeenkomst van 17 augustus 2016 definitief te maken. Van het bestaan van een uitzondering als bedoeld aan het slot van art. 6:229 BW Pro is, nog daargelaten dat dit niet tot herleving van de werking van art. 1 van Pro de vaststellingsovereenkomst zou leiden, niet gebleken.

4.13.

Onder deze omstandigheden kan voorshands niet worden aangenomen dat de beëindiging van de overeenkomst van 12 januari 2015 rechtskracht heeft.

4.14.

Andere redenen waarom de overeenkomst van 12 januari 2015 niet zou gelden zijn niet door Azur aangevoerd. Gelet op het voorgaande moet dus voorshands van haar gelding en daarmee van het bestaan van [gedaagde] ’ exclusieve bemiddelingsbevoegdheid ten aanzien van Strandresort Schier worden uitgegaan. Dit leidt tot afwijzing van de vorderingen.

4.15.

Azur zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 287,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.103,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Azur in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.103,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017.