ECLI:NL:RBGEL:2017:4301

• Datum uitspraak: 9 augustus 2017
• Publicatiedatum: 17 augustus 2017
• Zaaknummer: 5781769 / CV EXPL 17-4399
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J. Weerkamp-Beens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens tekortkomingen door huurder en ontruiming van het gehuurde

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 9 augustus 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Vivare en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. Vivare vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning die door [gedaagde] werd gehuurd. De vordering was gebaseerd op meerdere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, waaronder het gebruik van het gehuurde voor strafbare feiten, zoals de opslag van gestolen goederen en de aanwezigheid van hennepplanten. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde] niet als een goed huurder had gehandeld, mede omdat zij niet had ingegrepen bij verdachte situaties die zich rondom haar woning voordeden. De kantonrechter overwoog dat de aanwezigheid van gestolen goederen en hennepplanten in de woning een ernstige tekortkoming vormde die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] werden in de overwegingen betrokken, maar de rechtbank oordeelde dat deze niet voldoende waren om de vordering van Vivare af te wijzen. De kantonrechter heeft de termijn voor ontruiming vastgesteld op vier weken en [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 5781769 \ CV EXPL 17-4399 \ 693\415

uitspraak van 9 augustus 2017

vonnis

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Vivare

gevestigd te Arnhem

eisende partij

gemachtigde mr. J.E. Brands

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2]

gedaagde partij

gemachtigde mr. E.H.J. Slager

Partijen worden hierna Vivare en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 mei 2017 en de daarin genoemde processtukken

- de brief van 21 juni 2017 van de gemachtigde van Vivare met de producties 5 tot en met 10

1.2.

Op 29 juni 2017 heeft een comparitie van partijen plaats gehad, waarbij door de gemachtigde van [gedaagde] spreekaantekeningen zijn overgelegd.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 7 juli 2014 van Vivare de woning aan de [adres gehuurde] . In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen.

(…)

De bestemming van het gehuurde

Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.

De algemene huurvoorwaarden van verhuurder

Artikel 7

7.1.

Op deze overeenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden –maart 2008- van verhuurder van toepassing.(…)

In de algemene huurvoorwaarden Vivare maart 2008 (hierna: algemene huurvoorwaarden) staat onder meer het volgende.

(…)

Artikel 6: De algemene verplichtingen van huurder

(…)

6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

(…)

6.5

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

(…)

6.7

Huurder zal geen strafbare feiten in of vanuit het gehuurde plegen, waaronder begrepen handel in drugs of strafbare hennepteelt.

(…)

Artikel 12: De aansprakelijkheid van huurder

(…)

Huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die vanwege huurder het gehuurde gebruiken of zich vanwege huurder daarop bevinden. (…)

2.2.

In september/ oktober 2016 start de politie een onderzoek naar een woninginbraak in [plaats 1] , waarbij [naam vriend gedaagde] (hierna: [naam vriend gedaagde] ), de vriend van [gedaagde] , en de broer van [gedaagde] als verdachten worden aangemerkt. Naar aanleiding van het onderzoek worden op last van de Officier van Justitie [naam vriend gedaagde] en de broer van [gedaagde] aangehouden in het gehuurde.

2.3.

In het rapport ten behoeve van derden (hierna: rapport) van [naam brigadier van politie] brigadier van politie eenheid Oost-Nederland van 21 januari 2017 staat onder meer het volgende.

(…)

Vanaf medio oktober 2015 ben ik vanuit mijn functie als wijkagent ambtshalve diverse keren in aanraking geweest met een manspersoon die zijn verblijf genoot op het adres [adres gehuurde] . De manspersoon kwam hij mij meerdere keren in beeld in zake gemelde verdachte situaties binnen de gemeente [plaats 2] . De manspersoon stond ingeschreven in een stad in het Westen van het land, maar ik heb hem gedurende een jaar tijd frequent in [plaats 2] aangetroffen. Gezien het door wijkbewoners gemelde verdachte gedrag van de manspersoon heb ik het adres [adres gehuurde] enkele keren bezocht om de manspersoon te vertellen dat hij bij ons in beeld was rondom

gemelde verdachte situaties. Daarbij heb ik de manspersoon enkele keren samen met zijn vriendin in de woning gesproken en is zijn vriendin als hoofdbewoonster aangesproken op haar verantwoordelijkheid in deze. Zij bleek immers de huurster te zijn van de portiekwoning, welke zij huurt van Woningbouwvereniging Vivare. (…). Uit de frequentie enen de diverse tijdstippen dat de manspersoon door mij als wijkagent, maar ook door overige verbalisanten van het politieteam Rivierenland-Oost of door buurtbewoners in of in de nadrukkelijke nabijheid van het perceel [adres gehuurde] te [plaats 2] werd gezien maakte ik op dat hij zijn hoofdzakelijk verblijf genoot op dit adres, de van Vivare gehuurde portiek woning.

Tevens heb ik een broer van de huurster van de woning meerdere keren in dan wel in de directe nabijheid van de woning aan de [adres gehuurde] in [plaats 2] aangetroffen. Veelal waren de genoemde vriend en genoemde broer van de hoofdhuurster met elkaar samen.

Medio september, oktober 2016 is er door de politieteam Rivierenland-Oost in samenwerking met het Woninginbrakenteam van het politiedistrict Gelderland-Midden een onderzoek gestart naar een gepleegde woninginbraak in [plaats 1] , gemeente Zevenaar. In dit onderzoek kwamen mede de vriend van de hoofdbewoonster van de [adres] en haar broer als verdachten beeld.

Gezien vorenstaand onderzoek werd op dinsdag 25 oktober 2016 te 07.05 uur op de locatie [adres gehuurde] , op last van Officier van Justitie [naam Officier], overgegaan tot de aanhouding van de broer en de vriend van de hoofdbewoonster de [adres gehuurde] . Met een machtiging tot binnentreden woning werd de woning betreden waarna de aanhoudingen werden verricht. Beide mans personen werden in de woning aangehouden op verdenking van de strafbare feiten: artikel 311 lid 1 onder 3,4,5 (gekwalificeerde diefstal gedurende nachtrust bestemde tijd, gepleegd door twee of meer personen waarbij toegang is verschaft door middel van braak en/of verbreking) c.q. artikel 311 lid 2 (strafverzwaring) c.q. artikel 310 van het Wetboek van

Strafrecht (diefstal) . Beiden personen lagen op het tijdstip van aanhouding te slapen in de woning aan de [adres] in [plaats 2] . De broer sliep op een bank in de woonkamer en de vriend van de huurster deelde met haar een bed op de 2e etage van de huurwoning. Tevens werden in de woning diverse kledingstukken aangetroffen van de vriend van de huurster, wat het vermoeden op een frequent verblijf nog meer werd bevestigd.

Nadat de woning was betreden en de twee verdachten waren aangehouden bleek dat er in de woonkamer van dit perceel een vijftal hennepplanten stonden. Deze planten zijn door ons direct vernietigd en afgevoerd.

Na de aanhoudingen werd de woning en de schuur van de [adres] (…) doorzocht. Hierbij werden diverse goederen aangetroffen en voor waarheidsvinding in beslag genomen. De volgende in beslag genomen goederen welke in de woning of schuur van de [adres] werden aangetroffen bleken afkomstig te zijn van diverse diefstallen:

BVH-nummer 2016483147 .Gekwalificeerde diefstal in/uit woning [adres 2] .

-
Slijptol

-
Gereedschapskist met inhoud

-
Boormachine

BVH-nummer 2016469227. Gekwalificeerde diefstal in/uit woning [adres 4]

-
blauwe Gardena accu Heggenschaar.

-
oranje Husqvarna benzine kettingzaag met daarop een geel stickertje met de naam R.C. Baer erop geplakt.

-
zilverkleurig EDOX horloge met metallic blauwe wijzerplaat.

-
kleine Festo vlakschuurmachine.

BVH-nummer 2015614886. Gekwalificeerde diefstal in/uit woning [adres 5] .

-
Diverse speldjes

-
2 kruismedailles

-
Zakje met daarin diverse sieraden

BVH-nummer 2016473661 Diefstal fiets [adres 6] (...)

-
Sparta Emotion C4

BVH-nummer 2016470105 Diefstal fiets [adres 7] .

-
Sparta Emotion C3

BVH-nummer 2015113138 Diefstal fiets [adres 8] .

-
Sparta e bike.

BVH-nummer 2016598729 Diefstal uit schuur [adres 9] .

-
een Skill opbergtas met elektrisch gereedschap.

In een afzonderlijk onderzoek, vastgelegd onder BVH-nummer 2016331610 , wordt de vriend van de hoofdbewoonster van de [adres gehuurde] , tevens verdacht van verkoop van softdrugs aan minderjarigen binnen de gemeente [plaats 2] . (...). In dit onderzoek wordt de vriend van de hoofdbewoonster ervan verdacht dat hij de softdrugs zowel verkocht vanuit de woning aan de [adres gehuurde] dan wel in de directe omgeving daarvan. (…) Buurtbewoners van het

perceel [adres gehuurde] zagen dat er aanloop was op voornoemd adres en voelden dat hun leef- en woongenot door dit gegeven werd aangetast.

Ten tijde van het opmaken van deze sfeerrapportage zijn beide politie onderzoeken in een afrondende fase. Hierna zullen de politiedossiers worden opgemaakt en worden overgedragen aan het Openbaar Ministerie parket Oost-Nederland. (…)

3. De vordering en het verweer

3.1.

Vivare heeft gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

1. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres gehuurde] te ontbinden;

2. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres gehuurde] met alle personen en zaken die zich daar bevinden te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vivare te stellen;

3. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten.

Vivare heeft haar vorderingen gebaseerd, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, op de volgende – zakelijk – weergegeven stellingen. [gedaagde] heeft in strijd met het bepaalde in artikel 2 van de huurovereenkomst, artikel 6.3, 6.5 en 6.7 van de algemene huurvoorwaarden en de artikelen 7:213 en 7:219 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gehandeld. Zij heeft zich niet als goed huurder gedragen. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:219 BW is [gedaagde] ook aansprakelijk voor de gedragingen van derden, waaronder [naam vriend gedaagde] en haar broer, die met haar goedvinden het gehuurde gebruikt of zich daarin met haar goedvinden bevindt. De overtredingen, waaronder de aanwezigheid van gestolen zaken in het gehuurde, de aanwezigheid van hennepplanten en het verkopen/verhandelen van softdrugs vanuit en in de directe omgeving van het gehuurde, leveren een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, die zodanig ernstig is dat volgens Vivare van haar niet verlangd kan worden de huurovereenkomst te laten voortduren. Dit klemt volgens Vivare te meer daar zij ook op dient te komen voor het rustig woongenot van de omwonenden, eveneens huurders van haar. Dat er slechts vijf hennepplanten in de woning zijn aangetroffen en het Openbaar Ministerie niet tot vervolging overgaat als er sprake is van een hoeveelheid planten van vijf of minder, maakt volgens Vivare nog niet dat [gedaagde] niet in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 6 lid 7 van de algemene huurvoorwaarden

3.3.

[gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op dit verweer wordt hierna – voor zover van belang voor onderhavige zaak – ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het geschil tussen partijen spitst zich met name toe op de vraag of [gedaagde] kan worden aangesproken op de door Vivare gestelde tekortkoming in de nakoming en of deze dusdanig is dat van Vivare niet meer verlangd kan worden de huurovereenkomst met [gedaagde] voort te zetten.

4.2.

Vooropgesteld dient te worden dat – op grond van artikel 6:265 lid 1 BW – iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen uit een overeenkomst aan de andere partij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt.

4.3.

Voor een beroep op ontbinding op de voet van artikel 6:265 BW is wel vereist dat de partij tegen wie op die bepaling een beroep wordt gedaan in de nakoming van haar verplichtingen tekort is geschoten, maar niet dat de tekortkoming ook aan die partij toerekenbaar is. De kantonrechter is, in tegenstelling tot wat [gedaagde] heeft betoogd en mede gelet op artikel 12 van de algemene huurvoorwaarden, van oordeel dat [gedaagde] ook aansprakelijk kan worden gesteld voor gedragingen van hen die het gehuurde met haar goedvinden gebruiken of zich met haar goedvinden daarop bevinden, mede krachtens het bepaalde in artikel 7:219 BW. Bij toepassing van artikel 7:219 BW (en artikel 12 van de algemene huurvoorwaarden) dient immers met het volgende rekening te worden gehouden. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 juni 2007 (NJ 2008, 352) overwogen dat het bepaalde in artikel 7:219 BW niet met zich brengt dat een verzoek tot beëindiging van een huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

4.4.

De kantonrechter is, mede gelet op de inhoud van het rapport van politie (r.ov. 2.3.), van oordeel dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de gedragingen van haar vriend en broer die het gehuurde met haar goedvinden gebruiken of zich met haar goedvinden daarin bevinden. Immers, door [gedaagde] is niet (gemotiveerd) weersproken dat [naam vriend gedaagde] en haar broer gestolen goederen in de woning en de schuur hadden opgeslagen. Dat [naam vriend gedaagde] slechts voor één inbraak is veroordeeld, zoals door [gedaagde] is aangevoerd, doet daaraan niets af. Vast staat immers dat in de woning en de schuur diverse goederen zijn aangetroffen die afkomstig zijn van verschillende (woning)inbraken in de (directe) nabijheid van de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter had [gedaagde] bedacht moeten zijn op verdachte omstandigheden. Dat [gedaagde] niet actief betrokken was bij de inbraken, doet daaraan niets af. Immers, uit het rapport (r.ov. 2.3.) van de politie blijkt dat de wijkagent [naam vriend gedaagde] en [gedaagde] diverse malen heeft aangesproken op verdachte situaties rondom de woning. Daarbij heeft de wijkagent haar ook gewaarschuwd en aangesproken op haar verantwoordelijkheden als hoofdhuurster. [gedaagde] had, naar aanleiding daarvan, bedacht moeten zijn op verdachte omstandigheden en er op toe moeten zien dat er geen gestolen goederen in de woning werden opgeslagen. Dit klemt te meer daar [gedaagde] niet (gemotiveerd) heeft betwist dat er ten tijde van de inval in de schuur drie elektrische fietsen stonden en dat zij heeft verklaard dat zij op een van die fietsen heeft gereden. Dat [naam vriend gedaagde] heeft aangegeven dat hij die fiets van een kennis had geleend, zoals door [gedaagde] is aangevoerd, doet, gelet op de eerdere waarschuwingen, aan voorgaande niets aan af. Naar het oordeel van de kantonrechter staat, gelet op al het voorgaande, voldoende vast dat [gedaagde] haar zorgplicht ten opzichte van het gehuurde heeft verzaakt. Dat [gedaagde] mogelijkerwijs, zoals dat op de comparitie van partijen aan de orde is geweest, niet bij machte is om weerstand te bieden aan haar vriend omdat hij haar heeft verzorgd na een operatie, doet aan deze aansprakelijkheid niet af.

4.5.

De kantonrechter is, mede gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen en het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW juncto artikel 7:219 BW (artikel 12 algemene huurvoorwaarden), van oordeel dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning in beginsel moet worden toegewezen. Dit is alleen anders

indien de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.5.1.

Het woonbelang van [gedaagde] is op zichzelf genomen evident. Dit is echter, gelet op al het voorgaande, niet voldoende om alsnog afwijzing van de vorderingen van Vivare te rechtvaardigen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat Vivare gehouden is de omwonenden van [gedaagde] , ook huurders van Vivare, het ongestoord woongenot te verschaffen. De kantonrechter neemt hierbij ook in overweging dat [gedaagde] weliswaar heeft betwist dat [naam vriend gedaagde] softdrugs heeft verkocht vanuit de woning en de directe omgeving daarvan, maar de kantonrechter hecht meer waarde aan de bevindingen van de politie en de verklaringen van buurtbewoners, zoals vastgelegd in het voornoemde rapport (r.ov. 2.3.). Dat [naam vriend gedaagde] (nog) niet veroordeeld is doet daar niets aan af. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , waaronder posttraumatische stressstoornis en het feit dat zij woning bij urgentie toegewezen heeft gekregen wegens huiselijk geweld, leiden ook niet tot een ander oordeel. Voor zover [gedaagde] nog heeft verzocht om toepassing van het bepaalde in artikel 7:280 BW overweegt de kantonrechter dat toepassing van die bepaling slechts mogelijk is indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een verplichting die zich leent voor herstel. Daarvan is hier geen sprake. Voor zover [gedaagde] haar verzoek niet heeft gegrond op het bepaalde in artikel 7:280 BW overweegt de kantonrechter dat haar situatie reeds is betrokken bij de afweging in het kader van het beroep op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW, zodat ook om die reden het beroep op een terme de graçe moet worden afgewezen.

4.6.

De kantonrechter wijst, gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen, de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe. Wel ziet de kantonrechter in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] aanleiding om de termijn van ontruiming op 4 weken te stellen.

4.7.

[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proces- en nakosten dragen. De nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 100,00.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres gehuurde] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 4 weken na betekening van dit vonnis de woning met alles wat van [gedaagde] is en ieder die bij [gedaagde] hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Vivare;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Vivare begroot op € 98,88 aan dagvaardingskosten, € 117,00 aan griffierecht en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde, alsmede € 75,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan;

5.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2017