ECLI:NL:RBGEL:2017:3386

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: 303680 / HA ZA 16-293 / 17

Vonnis van 29 maart 2017

in de zaak van

[eiser]en

[eiser]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers in conventie

verweerders in reconventie

advocaat: mr. A.J.H. Rutten te Nijmegen

tegen

[gedaagde]en

[gedaagde]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie

eisers in reconventie

advocaat: mr. N. van den Burg te Utrecht

Partijen zullen hierna, in meervoud, [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. worden genoemd.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 augustus 2016

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende wijziging van eis in conventie en akte houdende overlegging van producties van 25 januari 2017

- het proces-verbaal van descente en comparitie van 25 januari 2017.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1

[gedaagde] c.s. hebben op 20 februari 2011 van [verkoper 1] , [verkoper 2] , [verkoper 3] , [verkoper 4] en [verkoper 5] gekocht het “landhuis met veranda, tuin en ondergrond (..) plaatselijk bekend te [woonplaats] Gld, aan [adres] , nummer 5 (..) kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 1111] , [gemeente, sectie X, nummer 2222] , [gemeente, sectie X, nummer 3333] (gedeeltelijk) [gemeente, sectie X, nummer 5555] (gedeeltelijk) en [gemeente, sectie X, nummer 4444] (gedeeltelijk), totaal groot 1 hectare 16 are 50 centiare”. In de koopakte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

artikel 19 Kadastrale meting

Er is een nieuwe erfgrens tussen [adres] nummer 3 en [adres 2 (buren)] vastgesteld. Vanaf het hart van de [boom] tot aan de hoek van het [hok] , vervolgens door het houthok naar de bestaande erfgrens.

De kadastrale uitmeting vindt plaats voor het notariële transport (..)

artikel 20Er wordt door verkoper een beukenhaag geplant langs de nieuw vastgestelde erfgrens. (De erfgrens is hart boom, hoek waterhok).

artikel 21Er wordt een recht van overpad gevestigd voor koper en diens rechtsopvolgers om te komen en te gaan over de nieuwe oprit naar [adres 2 (buren)] .

artikel 22 Nadere verklaring perceelverdeling

- [gemeente, sectie X, nummer 1111] is in volle eigendom van [verkoper 1] en [verkoper 2]

- [gemeente, sectie X, nummer 2222] is in volle eigendom van [verkoper 3] ;

- [gemeente, sectie X, nummer 3333] (gedeeltelijk) is in eigendom van [verkoper 3] ;

- [gemeente, sectie X, nummer 4444] (gedeeltelijk) is in eigendom van [verkoper 3] ;

- [gemeente, sectie X, nummer 5555] (gedeeltelijk) is in eigendom van [verkoper 4] en [verkoper 5] (..)

2.2

[eiser] c.s. hebben op 28 februari 2011 van [verkoper 4] , [verkoper 5] en [verkoper 3] gekocht de “woonboerderij met 2 stallen een veldschuur, waterhok, ondergrond, erf, tuin, weiland en oprit, plaatselijk bekend te [woonplaats] Gld, aan [adres] , nummer 3 (..) kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 6666] , [gemeente, sectie X, nummer 5555] (gedeeltelijk), [gemeente, sectie X, nummer 7777] , [gemeente, sectie X, nummer 3333] (gedeeltelijk) en [gemeente, sectie X, nummer 4444] (gedeeltelijk), groot 4 hectare, 3 are 40 centiare”. In de koopakte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

artikel 19 Nadere verklaring perceelverdeling

- Gemeente [woonplaats] , sectie C, nummers 3454, [gemeente, sectie X, nummer 5555] en [gemeente, sectie X, nummer 7777] zijn in volle eigendom van [verkoper 4] en [verkoper 5] ;

- Gemeente [woonplaats] , sectie C, nummers, 3551 (gedeeltelijk) en [gemeente, sectie X, nummer 4444] (gedeeltelijk) zijn in volle eigendom van [verkoper 3] .

artikel 20 Kadastrale meting

Er is een nieuwe erfgrens tussen [adres] en [adres 2 (buren)] , aan de voorzijde [adres 2 (buren)] . Vanaf het hart van de [boom] tot aan de hoek van het [hok] , vervolgens door het houthok naar de bestaande erfgrens.

De kadastrale uitmeting vindt plaats voor het notariële transport (..)

artikel 21Er is door verkoper een beukenhaag geplant langs de nieuw vastgestelde erfgrens. (De erfgrens is hart boom, hoek waterhok).

artikel 22 Recht van overpad

Er wordt een recht van overpad gevestigd voor de eigenaar van [adres] en diens rechtsopvolgers om te komen en gaan naar [adres 2 (buren)] over de nieuwe oprit.

2.3

Op 9 maart 2011 heeft de kadastrale uitmeting (als bedoeld onder 2.1 en 2.2) plaatsgevonden. Uit het door [gedaagde] c.s. overgelegde relaas van bevindingen wordt hier de veldwerktekening weergegeven:

2.4

Op 25 maart 2011 heeft de levering plaatsgevonden van het door [eiser] c.s. gekochte. Geleverd is:

a. de woonboerderij met twee stallen, een veldschuur, waterhok, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres] 3 te (..) [woonplaats] , het perceel kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 5555]

b. een perceel grasland, deels te gebruiken als oprit, gelegen nabij de [adres] te [woonplaats] , [gemeente, sectie X, nummer 6666] (..)

c. een perceel grasland, deels te gebruiken als oprit, gelegen nabij de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 7777]

d. een perceel grasland, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , het perceel kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 8888]

e. een perceel grasland, deels te gebruiken als oprit, gelegen nabij de [adres] te [woonplaats] , het perceel kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 9999]

f. een perceel grasland, deels te gebruiken als oprit, gelegen nabij de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 0000]

Blijkens de akte van levering zijn bij de notaris als leverend verkoper verschenen [verkoper 3] , [verkoper 4] en [verkoper 5] .

In die akte is onder artikel 2 lid 2 onder meer vermeld:

Voor wat betreft de erfgrens van het verkochte is in voormelde koopovereenkomst het volgende woordelijk opgenomen:

“artikel 21 Er is door verkoper een beukenhaag geplant langs de nieuw vastgestelde erfgrens (De erfgrens is hart boom, hoek waterhok).”

En onder “Vestiging erfdienstbaarheden” is onder meer in de akte opgenomen:

Vestiging erfdienstbaarheid van uitweg

Ter uitvoering van hetgeen partijen zijn overeengekomen in voormelde koopovereenkomst verklaart koper te vestigen ten behoeve van de percelen kadastraal bekend [gemeente, sectie X, nummer 1111] , [gemeente, sectie X, nummer 2222] , [gemeente, sectie X, nummer 0111] en [gemeente, sectie X, nummer 0222] , welke percelen in eigendom toebehoren aan de comparante sub 1.a ( [verkoper 3] ,
rechtbank) alsmede aan na te noemen [verkoper 1] diens echtgenote, [verkoper 2] , als
heersend erfen ten laste van de bij de onderhavige overdracht in eigendom over te dragen percelen met de kadastrale nummers [gemeente, sectie X, nummer 7777] , [gemeente, sectie X, nummer 0000] , [gemeente, sectie X, nummer 6666] en [gemeente, sectie X, nummer 9999] als
dienend erf:

de erfdienstbaarheid om te komen van en te gaan naar de [adres] te [woonplaats] , ten einde om te komen en te gaan naar het heersend erf, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] , welke erfdienstbaarheid bij deze door de eigenaren van het heersend erf:

de comparante sub 1.a en de alhier mede verschenen

a. [verkoper 1] (..)

b. [verkoper 2] (..)

worden aangenomen.

Terzake van deze erfdienstbaarheid zijn overeengekomen de volgende

BEPALINGEN:

1. De uitweg mag worden gebruikt te voet, met een tweewielig voertuig, met een auto of een ander gemotoriseerd voertuig voor zover het dragend karakter van de uitweg daartoe geschikt is, om te komen van en te gaan naar de [adres] te [woonplaats] .

2. Een voldoende brede strook grond, van een minimale breedte van drie meter, wordt aangewezen om deze erfdienstbaarheid uit te kunnen oefenen.

3. De erfdienstbaarheid staat het overig gebruik door de eigenaar van het dienend erf niet in de weg.

4. De vrije doorgang over deze weg blijft altijd gewaarborgd.

(..)

Voor zover partijen dit thans kunnen overzien zal de erfdienstbaarheid van uitweg worden uitgeoefend over de percelen grond kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie nummers [gemeente, sectie X, nummer 7777] , [gemeente, sectie X, nummer 0000] , [gemeente, sectie X, nummer 6666] en [gemeente, sectie X, nummer 9999] , gelegen aan de zuidgrens van de woningen plaatselijk bekend als [adres] en [adres 2 (buren)] te [woonplaats] , zoals schetsmatig door middel van
streeparceringaangegeven op de aan deze akte gehechte en de door partijen voor akkoord ondertekende situatieschets.

Deze situatieschets, die onderdeel uitmaakt van de in de openbare registers ingeschreven akte, is, voor zoveel van belang, hieronder opgenomen:

2.5

Op 31 maart 2011 heeft de levering plaatsgevonden van het door [gedaagde] c.s. gekochte. Geleverd is:

het landhuis met veranda, tuin en ondergrond te (..)
[woonplaats] , [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [sectie X nummers]

-
[gemeente, sectie X, nummer 1111](..)

-
[gemeente, sectie X, nummer 2222](..)

-
[gemeente, sectie X, nummer 0111](..)

-
[gemeente, sectie X, nummer 0222](..)

De leveringsakte vermeldt onder “Beukenhaag”:

In artikel 20 van het koopcontract staat woordelijk vermeld:

“artikel 20

Er wordt door verkoper een beukenhaag geplant langs de nieuw vastgestelde erfgrens.”

2.6

[gedaagde] c.s. hebben het kadaster op 12 mei 2015 een reconstructie laten uitvoeren van de bestaande kadastrale grens tussen, grof gezegd, perceel [gemeente, sectie X, nummer 1111] en perceel [gemeente, sectie X, nummer 8888] . Daarbij hoort de volgende veldwerktekening:

(zie volgend blad)

3.Het geschil en de vorderingen in conventie en in reconventie

3.1.1

Partijen twisten over de loop van een deel van de grens tussen hun eigendommen. Het betreft het deel van de grens vanaf, zo begrijpt de rechtbank, de zuidgrens van perceel [gemeente, sectie X, nummer 2222] tot aan perceel [gemeente, sectie X, nummer 8888] . [eiser] c.s. houden daarbij vast aan de omschrijving van die grens zoals deze in de beide koopovereenkomsten tot uitdrukking is gebracht, te weten
“vanaf het hart van de [boom] tot aan de hoek van het [hok] , vervolgens door het houthok naar de bestaande erfgrens”. Volgens [eiser] c.s. blijkt uit de akte van levering van 25 maart 2011, waarbij zij hun onroerende zaak geleverd hebben gekregen, duidelijk dat de grens in ieder geval loopt van piketpaal 11 tot piketpaal 10, zoals weergegeven op de veldwerktekening van 9 maart 2011 (
“hart boom, hoek waterhok”). Dat stemt ook overeen met de door de verkopers van [adres 2 (buren)] geplante beukenhaag naast dat deel van de grens, zoals voorzien in alle hiervoor genoemde aktes. Ten noorden van piketpaal 10 kan echter onzekerheid bestaan over het verloop van de grens, nu volgens [eiser] c.s. onduidelijk is waar deze volgens de leveringsakte van 25 maart 2011 zou moeten aansluiten bij wat de koopaktes aanduiden als de bestaande erfgrens. Dat aansluitingspunt is volgens hen idealiter gelegen ter plaatse waar de rechtsvoorgangers van partijen indertijd een piket zouden hebben geplaatst, op de genoemde veldwerktekening aangeduid met piketpaal 27. Daarmee ontstaat volgens [eiser] c.s. een rechte lijn lopend vanaf de zuidoosthoek van het waterhok, vervolgens langs de oostzijde ervan en parallel lopend met een door [gedaagde] c.s. aangeplante beukenhaag tot aan genoemd aansluitingspunt. Aldus bezien loopt de grens door de percelen [gemeente, sectie X, nummer 2222] , [gemeente, sectie X, nummer 1111] en [gemeente, sectie X, nummer 0222] heen. Een en ander wordt tot uitdrukking gebracht in de volgende door [eiser] c.s. in het geding gebrachte tekening op een uittreksel uit de (noordgerichte) kadastrale kaart van 13 augustus 2015:

3.1.2

Volgens [gedaagde] c.s. daarentegen is de in de koopovereenkomsten aangeduide grens “vanaf het hart van de [boom] tot aan de hoek van het [hok] , vervolgens door het houthok naar de bestaande erfgrens” bij de leveringen uiteindelijk niet gevolgd maar is, nadat door de kadastrale uitmeting van 9 maart 2011 duidelijk was geworden hoe de kadastrale grenzen liepen en dat aan [gedaagde] c.s. geen deel van perceel [gemeente, sectie X, nummer 5555] hoefde te worden overgedragen (daarom waren [verkoper 4] en [verkoper 5] in de koopakte van [gedaagde] c.s. ook als verkoper opgetreden), aangesloten bij de kadastrale grenzen. De bedoeling was dus om hele percelen over te dragen en dat blijkt ook uit de leveringsaktes, aldus [gedaagde] c.s.

3.2

[eiser] c.s. stellen voorts het gebruik van de erfdienstbaarheid van uitweg door [gedaagde] c.s. ter discussie. [gedaagde] c.s. hebben op perceel [gemeente, sectie X, nummer 0222] , ongeveer ter hoogte van de grens met perceel [gemeente, sectie X, nummer 0111] , tegen de weg aan waarover de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend een parkeerplaats, van waaruit zij een toegang hebben tot die weg. Volgens [eiser] c.s. komt hun die toegang niet toe naast de toegang vanuit hun woning waarin de erfdienstbaarheid voorziet. [gedaagde] c.s. zien dat anders: volgens hen laat de akte van vestiging toe dat zij de erfdienstbaarheid vanuit meerdere percelen kunnen uitoefenen. Als dat volgens de rechtbank ook zo is, stellen zij zich op het standpunt dat die tweede toegang over de volle breedte van hun parkeerplaats mag worden uitgeoefend en dat [eiser] c.s. gehouden zijn een door hen geplaatste afsluiting/haag van die volledige toegang te verwijderen, voor zover deze die toegang belemmert.

3.3.1

Op grond van hetgeen onder 3.1 en 3.2 is weergegeven vorderen [eiser] c.s. in de dagvaarding dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met compensatie van de proceskosten:

1. voor recht zal verklaren dat de grens tussen de percelen van partijen loopt in een rechte lijn van piketpaal 11 naar piketpaal 10, zoals weergegeven op de veldwerktekening van 9 maart 2011;

2. overeenkomstig artikel 5:47 lid 1 BW de grens tussen de percelen van partijen zal bepalen op een rechte lijn van piketpaal 10 naar piketpaal 27, zoals deze twee punten zijn aangeduid in de veldwerktekening van 9 maart 2011;

3. voor recht zal verklaren dat zij bevoegd zijn om de grens tussen perceel [gemeente, sectie X, nummer 9999] en [gemeente, sectie X, nummer 0222] af te sluiten en dat [gedaagde] c.s. geen aanspraak kunnen maken op een tweede toegang tot hun erf via het erf van [eiser] c.s.

3.3.2

In hun akte houdende wijziging van eis in conventie hebben [eiser] c.s. het petitum niet expliciet veranderd maar vorderen zij, zo begrijpt de rechtbank, aanvulling van de vordering onder 1 met het verloop van de grens van piketpaal 10 naar piketpaal 27, zoals in de vordering onder 2 geformuleerd, en de vordering onder 2 als subsidiair te lezen.

3.4

[gedaagde] c.s. voeren gemotiveerd verweer, zoals hierboven in grote lijnen al weergegeven. In reconventie vorderen zij bovendien, “onder de opschortende voorwaarde dat uw rechtbank de vordering van eisers in conventie onder sub 3 afwijst”:

a. voor recht te verklaren dat de bestaande erfdienstbaarheid in de weg staat aan afsluiting van de inrit/parkeerplaats op perceel [gemeente, sectie X, nummer 0222] ;

b. [eiser] c.s. te gebieden het hek en de haag, die thans de toegang tot de inrit/parkeerplaats belemmeren, te verwijderen en verwijderd te houden over de volle breedte van de parkeerplaats, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

c. met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten.

4 De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1

Voor het antwoord op de vraag wat ingevolge de akte van levering van 25 maart 2011 aan [eiser] c.s. is overgedragen, komt het aan op een objectieve uitleg van de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de over te dragen onroerende zaak, mede bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte. De inhoud van de koopovereenkomst die aan de akte ten grondslag ligt is daarbij in beginsel slechts van belang voor zover die overeenkomst in die akte uitdrukking vindt.

4.2

Het in de koopovereenkomsten geformuleerde feitelijke grensverloop tussen de beide onroerende zaken is in de beide aktes van levering onvoldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht. In de akte van 25 maart 2011 komt de omschrijving uit de koopovereenkomst (
“Er is een nieuwe erfgrens tussen [adres] en [adres 2 (buren)] vastgesteld. Vanaf het hart van de [boom] tot aan de hoek van het [hok] , vervolgens door het houthok naar de bestaande erfgrens”) niet meer terug. Die omschrijving zou vereisen dat ook delen van de percelen [gemeente, sectie X, nummer 2222] , [gemeente, sectie X, nummer 1111] en - uitgaande van het door [eiser] c.s. gewenste grensverloop - [gemeente, sectie X, nummer 0222] zouden zijn overgedragen. Dat is echter niet gebeurd, ondanks de bij de partijen bij de levering verondersteld aanwezige kennis omtrent het verloop van de kadastrale grenzen na de uitmeting van 9 maart 2011. De beperkte verwijzing in de akte van levering van 25 maart 2011 naar de omschrijving van de grens in de koopovereenkomst (
“Voor wat betreft de erfgrens van het verkochte is in voormelde koopovereenkomst het volgende woordelijk opgenomen: “artikel 21 Er is door verkoper een beukenhaag geplant langs de nieuw vastgestelde erfgrens (De erfgrens is hart boom, hoek [hok] ).”) is onvoldoende duidelijk om daar doorslaggevende betekenis aan toe te kennen. Een en ander is in lijn met de aan de akte gehechte tekening die, hoewel vervaardigd met het oog op de loop van de erfdienstbaarheid, de door [eiser] c.s. gewenste grens niet toont. Tenslotte geldt dat als aan [eiser] c.s. ook een stukje van perceel [gemeente, sectie X, nummer 2222] zou zijn geleverd, de erfdienstbaarheid dan ook gedeeltelijk daarover had moeten lopen. Perceel [gemeente, sectie X, nummer 2222] is echter geen lijdend erf volgens de akte van 25 maart 2011.

4.3

Daarmee hebben [eiser] c.s. wellicht niet helemaal gekregen wat hun op grond van de koopovereenkomst toekwam, maar dat regardeert [gedaagde] c.s. in dit burengeschil niet. Voorts is er sprake van enige overbouwsituaties over en weer ( [hok] , houthok, bloembakken), maar die lenen zich mogelijk voor legalisatie - in een ultiem geval op de voet van artikel 5:54 BW - nu zich te dezen geen kwade trouw of grove schuld lijkt voor te doen.

4.4

Ook het in beide koopovereenkomsten voorziene recht van overpad (
“Er wordt een recht van overpad gevestigd voor koper en diens rechtsopvolgers om te komen en te gaan over de nieuwe oprit naar [adres 2 (buren)] ”en
“Er wordt een recht van overpad gevestigd voor de eigenaar van [adres 2 (buren)] en diens rechtsopvolgers om te komen en gaan naar [adres 2 (buren)] over de nieuwe oprit”) heeft zich in die formulering niet doorgezet naar de akte van levering van 25 maart 2011, waarin de erfdienstbaarheid van uitweg is gevestigd. Daarin is het recht van uitweg zonder enige beperking gevestigd ten behoeve van de percelen [gemeente, sectie X, nummer 1111] , [gemeente, sectie X, nummer 2222] , [gemeente, sectie X, nummer 0111] en [gemeente, sectie X, nummer 0222] en niet alleen ten behoeve van perceel [gemeente, sectie X, nummer 1111] . In de bij de akte van 25 maart 2011 behorende tekening is het tracé van de weg slechts schetsmatig aangegeven, zodat daaraan geen argument kan worden ontleend voor de stelling dat vanaf de parkeerplaats van [gedaagde] c.s. eerst een niet met de erfdienstbaarheid belast gedeelte van perceel [gemeente, sectie X, nummer 9999] zou moeten worden be(t)reden, alvorens het tracé van de erfdienstbaarheid kan worden bereikt. Voorts kan aan de in de akte van vestiging voorgeschreven breedte van drie meter van de strook grond waarover de erfdienstbaarheid mag worden uitgeoefend geen argument worden ontleend om de breedte van de toegang vanuit de parkeerplaats tot die strook te beperken.

4.5

Het overwogene brengt mee dat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen en die in reconventie zullen worden toegewezen. Ter comparitie is gebleken dat de toegang vanaf de parkeerplaats van [gedaagde] c.s. nog maar door een klein stukje hekwerk van [eiser] c.s. wordt belemmerd (ongeveer over 1,5 meter; zie afbeelding bij het proces-verbaal van descente en comparitie). In zoverre zal de vordering in reconventie onder b worden toegewezen. Het gevorderde totaal van de te verbeuren dwangsommen zal echter worden gematigd.

4.6

Als in de conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij zullen [eiser] c.s. in de kosten daarvan worden veroordeeld.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie:

5.1

wijst de vorderingen af;

5.2

veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] c.s. bepaald op € 288,- voor griffierecht en op € 904,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

in reconventie:

5.3

verklaart voor recht dat de bestaande erfdienstbaarheid in de weg staat aan afsluiting van de inrit/parkeerplaats op perceel 3573;

5.4

gebiedt [eiser] c.s. om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis het hekwerk als bedoeld onder 4.5 te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte daarvan dat daaraan niet wordt voldaan, tot een maximum van € 50.000,-;

5.5

veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] c.s. bepaald op € 452,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

in conventie en in reconventie voorts:

5.6

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2017.