Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/4849
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 20 juni 2017
in de zaak tussen
[X] BV, te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Q] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.220.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 juni 2016 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 11 augustus 2016, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2017.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen, bijgestaan door [A] . Namens verweerder is verschenen [gemachtigde] , bijgestaan door [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object – een Rijksmonument – is gebouwd in 1885 en is in gebruik als horecagelegenheid.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 april 2017 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 1.226.000. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een vijftal vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de (primaire) huurwaarde voor het object. vastgesteld op € 290 per m². Het eigen huurcijfer is volgens verweerder bruikbaar als dit gecorrigeerd wordt voor de verleende huurkorting en de huurdersinvesteringen. De gecorrigeerde huurprijs bedraagt volgens verweerder alsdan € 115.000.
4. Eiseres heeft aanvankelijk de stelling ingenomen dat de waarde van het object € 965.000 bedraagt. Ter zitting heeft eiseres de door haar bepleite waarde bijgesteld naar € 1.031.000. Eiseres heeft hiertoe aangevoerd dat uitgegaan dient te worden van het eigen huurcijfer van € 87.500 per jaar maar dat een correctie dient plaats te vinden voor de huurdersinvesteringen. De totale huurdersinvesteringen bedragen € 275.000 en hiervan dient € 125.000 als blijvend te worden aangemerkt (het restant van € 150.000 betreft roerende zaken). Uitgaande van een afschrijvingstermijn van 20 jaar leidt dit tot een correctie op het eigen huurcijfer van € 6.250 zodat de gecorrigeerde huurwaarde € 93.750 bedraagt. Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 11 bedraagt de waarde alsdan € 1.031.000. De door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten acht eiseres niet goed vergelijkbaar met het object.
5. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het object tot € 1.031.000.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van het object moet worden vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: HWK-methode). De rechtbank ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. Bij deze methode wordt de huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is de kapitalisatiefactor niet in geschil. Deze bedraagt (afgerond) 11. Bij een waardering volgens de HWK-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme jaarhuur. Hierbij geldt als uitgangspunt dat een door niet-gelieerde partijen overeengekomen huur voor het betreffende pand in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt, tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het object toegekende waarde niet te hoog is.
10. De rechtbank stelt voorop dat de overeengekomen jaarhuur voor het object in het onderhavige geval niet als uitgangspunt kan dienen. Redengevend hiervoor is de hoogte van de huurdersinvesteringen alsmede de onduidelijkheid over de toerekening van de huurdersinvesteringen aan onroerende dan wel roerende zaken en de in aanmerking te nemen afschrijvingstermijn voor de huurdersinvesteringen.
11. Uit het door verweerder overgelegde verweerschrift en taxatierapport volgt dat verweerder ter onderbouwing van de huurwaarde gebruik heeft gemaakt van de huurtransactiecijfers van vijf vergelijkingsobjecten, die zijn gerealiseerd voor en na de waardepeildatum. De rechtbank kan zich verenigen met het standpunt van verweerder dat de objecten gelegen aan de [A-straat 2] , [A-straat 3] en [A-straat 4] het best vergelijkbaar zijn. Deze horecapanden zijn weliswaar allemaal kleiner dan het object maar liggen wel in de directe omgeving daarvan. De gemiddelde (primaire) huurwaarde voor deze panden bedraagt € 307 per m². Met inachtneming van de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten is verweerder uitgegaan van een (primaire) huurwaarde van het object van € 290 per m². De correctie van deze primaire voor de diverse niet primaire ruimtes van het object (keuken, kelder, kantoor, restaurant op 1e etage en tussenetage en opslag/magazijn) is door eiseres niet betwist en komt de rechtbank ook juist voor. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat de huurwaarde lager dient te liggen maar heeft deze stelling niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Eiseres heeft ook geen concrete verkoop- en/of huurcijfers of een taxatierapport ingebracht, waaruit een andere conclusie valt te trekken over de (primaire) huurwaarde.
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft geboden in de totstandkoming van de door hem gehanteerde huurwaarde en aannemelijk heeft gemaakt dat deze zeker niet te hoog is bepaald. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
13. De rechtbank vindt geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.F. Geerling, voorzitter, mr. A.P. Vaatstra en mr.drs. V.F.R. Woeltjes, rechters, in tegenwoordigheid van M. Geraerts, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 20 juni 2017
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.