Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/296445 / HA ZA 16-43 / 17 / 560
Vonnis van 17 mei 2017
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BERG EN DAL,
zetelend te Berg en Dal,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Gedaagde]
gevestigd te Bergambacht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.W.E. Evers te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [Gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 oktober 2016,
- de akte van de zijde van de Gemeente van 23 november 2016,
- de antwoordakte van de zijde van [Gedaagde] van 18 januari 2017.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
2.1.
Gebleven wordt bij hetgeen in het tussenvonnis van 26 oktober 2016 is overwogen en beslist. Het komt erop neer dat de in conventie ingestelde vordering van de Gemeente om [Gedaagde] te veroordelen tot betaling van de koopsom van de grond van € 1.600.000,00 toewijsbaar is. Het beroep van [Gedaagde] op opschorting faalt, omdat er niet voldoende samenhang is tussen de vordering van de Gemeente tot betaling van de koopsom en de tegenvordering van [Gedaagde] tot schadevergoeding. Over de in reconventie ingestelde vordering tot schadevergoeding heeft de rechtbank overwogen dat de Gemeente niet toerekenbaar jegens [Gedaagde] is tekortgeschoten, maar dat zij wel onrechtmatig jegens [Gedaagde] heeft gehandeld door op 23 juni 2015 de verhuurmogelijkheden van Vestia verder te verruimen zonder [Gedaagde] daarin te betrekken. Vervolgens heeft de rechtbank overwogen dat voor het vaststellen van het causale verband tussen deze onrechtmatige daad van de Gemeente en de schade van [Gedaagde] bepalend is hoe de besluitvorming van het college zou zijn uitgevallen als zij [Gedaagde] daarin wel had betrokken. De Gemeente en [Gedaagde] zijn in de gelegenheid gesteld zich daarover bij akte uit te laten.
2.2.
De Gemeente heeft vervolgens een akte genomen. Daarin betoogt zij dat zij hoe dan ook had moeten besluiten geen procedure tegen Vestia te voeren en te aanvaarden dat Vestia 30 appartementen in de vrije sector ook zou aanbieden aan kandidaten buiten de doelgroep. Daartoe voert zij aan:
- dat de bezwaren van [Gedaagde] bekend waren en in de besluitvorming zijn betrokken,
- dat [Gedaagde] al een verkooppercentage van 60% had behaald nog voordat de appartementen waren opgeleverd,
- dat er om verschillende redenen geen concurrentie zou ontstaan tussen de appartementen van Vestia en die van [Gedaagde] ,
- dat er zonder extra kosten voor [Gedaagde] zogenaamde zwerfparkeerplaatsen waren gereserveerd voor de koopwoningen van [Gedaagde] ,
- dat de juridische positie van de Gemeente tegenover Vestia zwak was.
2.3.
Ter toelichting op het laatste argument beroept de Gemeente zich op een advies van 4 april 2014 van mr. Delissen aan haar en Vestia, waarin deze onder meer uiteenzet dat het tot ongewenste leegstand zou leiden als woningen bij gebreke van voldoende belangstelling van de doelgroep niet zouden mogen worden aangeboden aan gegadigden buiten die doelgroep. Voorts beroept zij zich op haar uitleg van het onderlinge verband tussen het bestemmingsplan en de overeenkomst met Vestia en ten slotte op de mogelijkheid dat Vestia een beroep zou toekomen op verandering van omstandigheden die erin is gelegen dat de zorgindicatiesystematiek die ten grondslag ligt aan de overeenkomst met Vestia per 1 januari 2013 is vervallen.
2.4.
De Gemeente ziet de juistheid van haar besluit bevestigd doordat de verkoop van appartementen van [Gedaagde] voorspoedig verloopt. Uit de website van Funda leidt zij af dat er van de 48 woningen in juli 2016 nog maar acht te koop stonden.
2.5.
[Gedaagde] heeft een antwoordakte genomen. Daarin betoogt zij dat de Gemeente niet in redelijkheid tot het besluit van 23 juni 2015 had kunnen komen, althans dat dit besluit naar alle waarschijnlijkheid niet tot stand zou zijn gekomen als de Gemeente [Gedaagde] eerst had gehoord.
2.6.
Ter toelichting op dit betoog beroept [Gedaagde] zich op documenten die zij na een verzoek op basis van de Wet openbaarheid bestuur van de Gemeente heeft gekregen en die zij bij akte in het geding heeft gebracht. Deze documenten zijn de volgende:
- een brief van 27 maart 2014 waarin de Gemeente Vestia onder meer bericht dat zij in strijd handelt met de tussen hen gesloten overeenkomst door bewust de woningen niet als zorg-/servicewoningen in de markt te zetten,
- een e-mail van 18 april 2014 waarbij Vestia aan onder meer de Gemeente het advies van 4 april 2014 van mr. Delissen toestuurt,
- een verslag van een vergadering van 24 april 2014 tussen de Gemeente en Vestia waarin is opgenomen dat Vestia erkent dat zij in strijd handelt met de overeenkomst,
- een brief van 19 januari 2015 waarin Vestia aan de Gemeente bericht dat ‘de verbreding van de doelgroep voor de eerste verhuur niet langer bijt met de anterieure overeenkomst’,
- een collegevoorstel van 4 maart 2015 waarin aan het college wordt voorgesteld Vestia te sommeren zich aan de overeenkomst te houden,
- een brief van 12 maart 2015 waarin de advocaat van de Gemeente Vestia sommeert zich aan de overeenkomst te houden,
- een e-mail van 7 april 2015 waarin de advocaat van de Gemeente aan de Gemeente bericht dat aan Vestia naar zijn mening geen beroep toekomt op onvoorziene omstandigheden,
- een brief van 10 april 2015 waarin de advocaat van de Gemeente aan de advocaat van Vestia bericht dat aan Vestia naar zijn mening geen beroep toekomt op onvoorziene omstandigheden.
2.7.
Volgens [Gedaagde] is de Gemeente zich van meet af aan bewust geweest van het belang van [Gedaagde] bij de met Vestia overeengekomen huurbeperkingen, dat erin is gelegen dat de huurwoningen van Vestia, indien aangeboden op de vrije markt, direct zouden concurreren met de koopwoningen van [Gedaagde] . De Gemeente stelde zich gezien dat belang en gezien haar toezegging van 19 januari 2015 aan [Gedaagde] dan ook tot in elk geval 10 april 2015 op het standpunt dat Vestia zich aan die overeengekomen huurbeperking moest houden en zij heeft Vestia daarop ook aangesproken. Zij meende hierin juridisch sterk te staan, waarbij zij wel onder ogen zag dat een procedure tegen Vestia hoge kosten met zich zou kunnen brengen.
2.8.
Volgens [Gedaagde] zou zij, als de Gemeente haar in juni 2015 zou hebben gehoord:
i) hebben beklemtoond dat de met Vestia overeengekomen huurbeperking voor haar ( [Gedaagde] ) een wezenlijke voorwaarde was om de ontwikkeling van het [project] over te nemen van [ontwikkelaar] ;
ii) hebben benadrukt dat de huurwoningen van Vestia concurreren met de koopwoningen van [Gedaagde] ;
iii) te kennen hebben gegeven dat zij voornemens was een aantal van haar woningen, als ‘aangebroken complex’, te verkopen aan een belegger, al dan niet particulier;
iv) hebben toegelicht dat de afzet van haar koopwoningen sinds begin 2015 niet aanmerkelijk was verbeterd en aan de voorwaarde van de door de Gemeente op 19 januari 2015 gedane toezegging aldus niet was voldaan.
Dat zou er volgens [Gedaagde] toe hebben geleid dat de Gemeente niet in redelijkheid zou hebben besloten de verhuurmogelijkheden van Vestia verder te verruimen.
2.9.
[Gedaagde] betwist voorts dat er in juli 2016 nog slechts acht woningen te koop stonden. Volgens haar zijn het er veertien. Het verschil wordt verklaard doordat de Gemeente volgens [Gedaagde] het onderscheid tussen opties en verkopen miskent.
2.10.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. [Gedaagde] kan als gevolg van het besluit van de Gemeente van 23 juni 2015 schade hebben geleden als moet worden aangenomen dat de Gemeente een ander besluit had genomen als zij [Gedaagde] daarover van tevoren had gehoord.
2.11.
Bij de beoordeling hiervan betrekt de rechtbank de producties die [Gedaagde] in haar laatste akte in het geding heeft gebracht. De Gemeente wordt er immers mee bekend verondersteld dat [Gedaagde] over deze stukken beschikte omdat zij deze zelf aan haar ter beschikking heeft gesteld naar aanleiding van een verzoek op basis van de Wet openbaarheid bestuur van 19 juli 2016. De Gemeente heeft ook niet verzocht op deze stukken te mogen reageren toen de zaak op 18 januari 2017 was verwezen naar de rol van 1 februari 2017 voor beraad.
2.12.
De rechtbank leidt uit de in het geding gebrachte stukken het volgende af. De Gemeente stelde zich reeds geruime tijd voor haar toezegging aan [Gedaagde] van 19 januari 2015 en vanaf dat moment tot aan haar brief aan de advocaat van Vestia van 10 april 2015 op het standpunt dat Vestia zich diende te houden aan de overeenkomst van 29 september 2010. De Gemeente beriep zich daarbij jegens Vestia op afspraken die zij (de Gemeente) had gemaakt met ‘andere partijen’, waarbij zij in elk geval mede doelde op [Gedaagde] . Bovendien ging zij ervan uit dat de huurwoningen van Vestia concurreerden met de koopwoningen van [Gedaagde] . De Gemeente had ten slotte voldoende vertrouwen in haar juridische positie ten opzichte van Vestia om haar te sommeren zich aan de overeenkomst te houden. Zij heeft zich al die tijd daarvan niet laten weerhouden door het advies van mr. Delissen van 4 april 2014, niet door haar in deze procedure ingenomen standpunt over het onderlinge verband tussen het bestemmingsplan en de overeenkomst en evenmin door de mogelijkheid dat Vestia een beroep zou doen op onvoorziene omstandigheden.
2.13.
Het is gesteld noch gebleken dat zich na 10 april 2015 nieuwe ontwikkelingen hebben voorgedaan die aanleiding zouden hebben kunnen geven tot een wijziging van het tot dan toe ingenomen standpunt van de Gemeente en daarmee tot het besluit zoals dat is genomen op 23 juni 2015. De rechtbank gaat ervan uit dat [Gedaagde] , als zij voorafgaand aan dat besluit door de Gemeente zou zijn gehoord, het standpunt dat de Gemeente zelf tot 10 april 2015 innam, zou hebben verdedigd en met actuele gegevens zou hebben ondersteund zoals weergegeven onder 2.8. Aannemelijk is dat [Gedaagde] er in elk geval op zou hebben gewezen dat er geen sprake van was dat zij reeds een verkooppercentage van 60% had behaald maar dat zij integendeel nog maar één woning had verkocht ten tijde van de toezegging op 19 januari 2015 en van de stuurgroepvergadering van 20 maart 2015, voorts dat zij wel degelijk voornemens was te verkopen aan (particuliere) beleggers, al was er ook sprake van een ‘aangebroken complex’, en ten slotte dat de huurwoningen van Vestia de koopwoningen van [Gedaagde] onveranderd concurrentie aandeden. Indien [Gedaagde] tijdig in de gelegenheid was gesteld dit alles naar voren te brengen, en zich mogelijk te voorzien van juridische bijstand, is bepaald onaannemelijk dat de Gemeente haar koers zou hebben gewijzigd op de wijze zoals zij nu heeft gedaan, met name niet omdat zij dan onmiddellijk gedwongen zou zijn geweest die koerswijziging tegenover [Gedaagde] te rechtvaardigen en bij de huidige stand van zaken niet valt in te zien hoe zij dat op een enigszins steekhoudende wijze zou hebben kunnen doen. Voorafgaand horen van [Gedaagde] zou er naar het oordeel van de rechtbank dan ook toe hebben geleid dat de Gemeente niet zou hebben besloten zoals zij op 23 juni 2015 heeft gedaan. Omdat als gevolg van het besluit dat wel te doen Vestia haar huurwoningen heeft kunnen aanbieden in directe concurrentie met de koopwoningen van [Gedaagde] , is het aannemelijk dat [Gedaagde] mogelijk schade heeft geleden als gevolg van dat besluit. Het aantal woningen dat in juli 2016 nog te koop stond is voor dit oordeel niet van belang. De vordering van [Gedaagde] in reconventie om de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van schade op te maken bij staat zal daarom worden toegewezen.
2.14.
[Gedaagde] wordt als de in conventie in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de proceskosten in conventie, de Gemeente wordt als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de proceskosten in reconventie.
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
veroordeelt [Gedaagde] tot betaling aan de Gemeente van € 1.600.000,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 januari 2016 (de dag van dagvaarding) tot aan de dag der algehele voldoening,
3.2.
veroordeelt [Gedaagde] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van de Gemeente begroot op € 99,87 aan kosten van dagvaarding, € 3.903,00 aan vast recht en € 6.422,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten × tarief VIII),
3.3.
veroordeelt [Gedaagde] in de nakosten, aan de zijde van de [Gedaagde] bepaald op € 131,00 voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,00 voor nasalaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden,
in reconventie
3.4.
veroordeelt de Gemeente tot vergoeding van schade die [Gedaagde] (mogelijk) heeft geleden doordat zij (de Gemeente) op 23 juni 2015 heeft besloten overeenkomstig het collegevoorstel van 16 juni 2015 zoals weergegeven in het tussenvonnis van 26 oktober 2016 onder 2.17, deze schade op te maken bij staat,
3.5.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [Gedaagde] begroot op € 4.013,75 aan salaris van de advocaat (de helft van 2½ punt × tarief VIII),
3.6.
veroordeelt de Gemeente in de nakosten, aan de zijde van [Gedaagde] bepaald op € 131,00 voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,00 voor nasalaris advocaat,
in conventie en in reconventie voorts
3.7.
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht, mr. M.A.M. Vaessen en mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2017.