Uitspraak
RechtbanK gelderland
Team belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/5477
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 mei 2017 in de zaak tussen
[X] B.V. ( [Y] ), gevestigd te [Z] , eiseres(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 6 augustus 2016 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2017. Namens eiseres is [A] verschenen. Namens verweerder zijn [gemachtigde] en ir. [B] , taxateur, verschenen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 30 januari 2016 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 316.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2016.
2. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3. Eiseres is gebruiker van het object. Het object betreft een voormalig schoolgebouw uit 1906, dat in gebruik is als kinderdagverblijf. De bruto vloeroppervlakte is ongeveer 541 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.915 m².
4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 december 2016 door taxateur ir. [B] . In dit taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 565.000.
5. Eiseres bepleit een waarde van € 234.000. Zij heeft daartoe in de eerste plaats aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie in de kinderopvangsector en, daarmee samenhangend, de lage bezettingsgraad van het object. Verder is eiseres van mening dat verweerder de grond voor een te hoog bedrag heeft gewaardeerd.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een incourant object en dat de waarde daarom dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de berekening van die waarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7. Anders dan in het beroep van eiseres met zaaknummer 16/5477 dat op dezelfde zitting is behandeld, heeft eiseres zich in deze zaak niet uitdrukkelijk op het standpunt gesteld dat de waarde van de bebouwing, gelet op de levensduur, op de restwaarde dient te worden vastgesteld. Volledigheidshalve wijst de rechtbank erop dat de taxateur van verweerder de levensduur van de oorspronkelijke bouw heeft verlengd overeenkomstig de uitgangspunten in onderdeel 5.1 van de Taxatiewijzer Algemeen deel van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de Taxatiewijzer). De rechtbank acht dit - mede gelet op het ontbreken van een gemotiveerde betwisting door eiseres - een juiste wijze van waardebepaling.
8. Als onderdeel van de functionele veroudering kan onder omstandigheden rekening worden gehouden met economische veroudering. De taxateur van verweerder heeft op de zolder een correctie van 20% toegepast vanwege de mindere bereikbaarheid. Eiseres stelt zich op het standpunt dat ook op de benedenverdieping een correctie van 20% dient plaats te vinden voor economische veroudering. Zij wijst erop dat de markt voor kinderopvang ongunstig is en dat de bezettingsgraad als gevolg hiervan in 2015 41,6% was.
9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een nadere correctie op grond van economische veroudering. Daarvoor zou aanleiding bestaan in geval van structurele leegstand. Er dient rekening te worden gehouden met te verwachten groei en eventuele reservecapaciteit. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat [Q] ) een groeikern is. Ook de geraadpleegde cijfers van het CBS geven geen aanleiding voor een correctie, aldus verweerder. Hiermee heeft verweerder gemotiveerd dat er geen sprake is van economische veroudering. De enkele verwijzing van eiseres naar de bezettingsgraad op de waardepeildatum acht de rechtbank daartegenover onvoldoende.
10. Met betrekking tot de grondwaarde is in discussie wat een juiste prijs per vierkante meter is, alsmede de indeling van het perceel in basiskavel en restgrond.
11. Verweerder heeft de grond gewaardeerd door middel van een methode van systematische vergelijking. Dit is in overeenstemming met artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) en de Taxatiewijzer en dit acht de rechtbank dan ook een bruikbare methode. Verweerder heeft vier referenties gebruikt. De waarde van de grond bedraagt volgens de taxateur in totaal € 249.720.
12. Gelet op de inhoud van de Taxatiewijzer dient bij de waardering van de grond rekening te worden gehouden met de bestemming van het perceel. Deze is in dit geval Gemengd-1, wat betekent dat onder meer ook wonen toegestaan is. Gelet hierop acht de rechtbank met name de referentie [A-straat 2] te [Z] bruikbaar. Die referentie heeft als bestemming Maatschappelijke doeleinden, maar deze wordt gewijzigd in Wonen. De prijs van deze referentie bedraagt € 480 per m². Het betreft echter een relatief klein perceel. Niettemin zijn partijen het erover eens dat de mogelijkheid van wonen tot een hogere waarde leidt. De andere referenties hebben niet die mogelijkheid en komen elk op een prijs van ruwweg € 200 per m². Deze liggen deels wel gunstiger dan het object van eiseres, maar zijn voor een deel ook groter. Nu een groter perceel vaak een verhoudingsgewijs lagere prijs per m² heeft, acht de rechtbank al met al de uitgangswaarde van € 200 (vermeerderd met btw € 242) voor het onderhavige object voldoende onderbouwd.
13. Voor de verdeling van de kavel in basiskavel en restgrond heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de uitgangspunten van de Taxatiewijzer. Hij heeft de oppervlakte van het gebouw vermenigvuldigd met een factor 2. Het uitgangspunt is dat een hoger bouwvolume in de regel leidt tot de behoefte aan meer grond rondom het gebouw. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat dient te worden aangesloten bij de wettelijke norm voor buitenspeelruimte per kindplaats, die 3 m² bedraagt. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Gekeken moet worden naar de feitelijke en toegestane bestemming. Het grootste deel van de ruimte wordt feitelijk als buitenspeelruimte gebruikt. De tuin is daarvoor minder bruikbaar en die is door de taxateur van verweerder dan ook aangemerkt als restgrond. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de juistheid van deze uitgangspunten onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, rechter, in aanwezigheid van mr. R.W.H. van Brandenburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.