ECLI:NL:RBGEL:2017:2443

• Datum uitspraak: 12 april 2017
• Publicatiedatum: 2 mei 2017
• Zaaknummer: C/05/298002/HA ZA 16-80
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.J.J. van Acht
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verhuur van recreatiewoningen in strijd met parkreglement en boetebeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 12 april 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen een eigenaar van een recreatiewoning en de Vereniging van Eigenaren van een vakantiepark. De eigenaar, aangeduid als [eisende partij], had zijn recreatiewoning op het vakantiepark [naam 1] te huur aangeboden, wat in strijd was met de statuten en het huishoudelijk reglement van de vereniging. De vereniging had eerder aan [eisende partij] duidelijk gemaakt dat verhuur van de woning slechts onder strikte voorwaarden was toegestaan, namelijk met toestemming van het bestuur en maximaal vier keer per jaar. Ondanks deze voorwaarden had [eisende partij] zijn woning meerdere keren verhuurd, wat leidde tot een conflict met de vereniging.

De rechtbank oordeelde dat het lidmaatschap van [eisende partij] door opzegging was geëindigd per 31 december 2015, maar dat hij ook na beëindiging van zijn lidmaatschap gebonden bleef aan de regels omtrent verhuur, omdat deze regels niet alleen verband hielden met het lidmaatschap, maar ook met de hoedanigheid van eigenaar van de recreatiewoning. De rechtbank stelde vast dat de vereniging voldoende bewijs had geleverd dat [eisende partij] in strijd met de regels had gehandeld door zijn woning te verhuren zonder toestemming. De rechtbank legde een verbod op aan [eisende partij] om de woning te verhuren zonder voorafgaande toestemming van de vereniging, met een dwangsom voor elke overtreding.

De uitspraak benadrukt het belang van naleving van de statuten en reglementen binnen verenigingen van eigenaren, en dat eigenaren zich aan deze regels dienen te houden, ook na beëindiging van hun lidmaatschap. De rechtbank compenseerde de proceskosten tussen partijen, waarbij ieder zijn eigen kosten droeg.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/298002 / HA ZA 16-80

Vonnis van 12 april 2017

in de zaak van

1. [eiser in conventie/gedaagde in reconventie sub 1] ,

wonende te Garderen,

2.
[eiser in conventie/ gedaagde in reconventie sub 2] ,

wonende te Garderen,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. B.H.M. Karens te Ede Gld,

tegen

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid

[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ,

gevestigd te Barneveld,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. C.J.J. Seine te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisende partij] (in mannelijk enkelvoud) en de vereniging genoemd worden.

1. Procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 8 juli 2016 en de daarin genoemde gedingstukken;
• de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
• het proces-verbaal van comparitie van 16 november 2016;
• de spreekaantekeningen van mr. Seine voornoemd;
• de akte overlegging producties van de vereniging met producties;
• de akte van [eisende partij] met producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Feiten

2.1.

De vereniging is een vereniging van eigenaren van recreatiewoningen op het vakantiepark [naam 1] te [adres 1] .

2.2.

De statuten van de vereniging bevatten onder meer de volgende bepalingen:

“
Doel

Artikel 2 .

1. het in eigendom verwerven en behouden van - en het beheer voeren over de gemeenschappelijke terreinen en voorzieningen van het recreatiepark “ [naam 1] ’ te [adres 1] , en het verrichten van alle handelingen welke in het belang van de eigenaren van de recreatie-woonverblijven in dit park zijn of daaraan bevorderlijk kunnen zijn, daaronder begrepen de vertegenwoordiging van de eigenaren.”

2. De vereniging tracht haar doel ondermeer te bereiken door:

a. toe te zien op de nakoming van de verplichtingen, die voor de leden als eigenaren van vorenbedoelde recreatie-woonverblijven uit de wet, provinciale- of gemeentelijke verordeningen, statuten en reglementen voortvloeien;

b. (…)

c. het vaststellen van reglementen voor de bewoners ten aanzien van het gebruik van de terreinen en recreatie-woonverblijven ter waarborging van een rustig en ongestoord verblijf op het recreatiepark, welke reglementen daartoe ondermeer beperkingen van de verhuur van de recreatiewoonverblijven of het gebruik daarvan door anderen dan de leden dienen in te houden;

(…)”

Het lidmaatschap en de daaraan verbonden rechten en verplichtingen

“
Artikel 4 .

1. Leden van de vereniging zijn de eigenaars van recreatiewoonverblijven in het recreatiepark “ [naam 1] ”. Onder “recreatiewoonverblijf” wordt in deze statuten verstaan: een perceel grond, waarop een recreatiewoonverblijf is gebouwd of dat bestemd is voor het bouwen van een recreatiewoonverblijf.

(…)

7. Bij overtreding van een der bepalingen van de wet, provinciale of gemeentelijke verordeningen, deze statuten of daarop gebaseerde reglementen, zoals deze thans gelden of in de toekomst van kracht zullen worden, door een lid, diens huisgenoten of degenen, die zij op het recreatiepark [naam 1] en in de zich daarop bevindende recreatiewoonverblijven toelaten, zal de beheerder de betrokkene wijzen op de overtreding. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de mondelinge terechtwijzing, zal het bestuur het betrokken lid een schriftelijke waarschuwing per aangetekende brief doen toekomen. Indien ondanks deze schriftelijke waarschuwing de overtreding voortduurt of herhaald wordt, kan het bestuur het betrokken lid een boete opleggen van éénhonderd gulden voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van het betrokken lid tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn en onverminderd andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet, of de statuten en reglementen. Het lid, aan wie een boete is opgelegd, kan daarvoor binnen één maand bij aangetekend schrijven in beroep gaan bij de algemene vergadering.

(…)

Artikel 6.

1. Het lidmaatschap eindigt:

a. (…)

b. door opzegging van het lid, welke geschiedt in verband met het verlies van de hoedanigheid van eigenaar van een recreatiewoonverblijf;

c. door opzegging namens de vereniging. Deze kan geschieden, wanneer een lid heeft opgehouden eigenaar van een recreatiewoonverblijf te zijn.

(…)

3. Opzegging van het lidmaatschap door het lid of door de vereniging kan slechts geschieden tegen het tijdstip waarop het lid heeft opgehouden eigenaar van een recreatiewoonverblijf te zijn.

4. Een opzegging in strijd met het bepaalde in het vorige lid, doet het lidmaatschap eindigen op het tijdstip bedoeld in het voorgaande lid.”

2.3.

In artikel 18 van het huishoudelijk reglement van de vereniging is bepaald:

“1. Verhuur van recreatiewoningen is slechts toegestaan:

a. met uitdrukkelijke goedkeuring van het bestuur van de vereniging;

b. met gebruikmaking van het model-huurcontract ter beschikking gesteld door de vereniging;

c. maximaal vier maal per jaar;

d. na toezending van een ongeprijsde kopie van het huurcontract aan de beheerder.

2. Met verhuur wordt gelijkgesteld het afstaan van het gebruik der woningen aan anderen dan:

a. huisgenoten;

b. familieleden tot en met de tweede graad.

3. Bij de bewoning van de recreatiewoningen buiten tegenwoordigheid van het desbetreffende lid door anderen dan leden of huisgenoten dienen de leden de beheerder van tevoren op de hoogte te stellen van de identiteit van deze personen alsmede van hun relatie tot de leden.”

2.4.

[eisende partij] is eigenaar van een van de recreatiewoningen op het park “ [naam 1] ” (verder ook te noemen: het huisje). Hij heeft het huisje gekocht van mevrouw [naam 2] wonende te Zevenhuizen, gemeente Zuidplas (verder te noemen: [naam 2] . Op 25 maart 2013, dus voorafgaand aan de levering van het huisje aan hem bij akte van de genoemde datum, heeft de vereniging hem bij brief laten weten, voor zover hier van belang:

“Door aankoop van een bungalow treedt u toe tot de Vereniging Van Eigenaren [naam 1] . Volgens de statuten van onze vereniging is eigendomsoverdracht van een recreatiebungalow op ons

park alleen mogelijk met uitdrukkelijke toestemming van het bestuur, door middel van een zgn.

‘verklaring van toestemming’.

Om te kunnen beoordelen of de verklaring van toestemming kan worden afgegeven, stelt het bestuur

prijs op een schriftelijke reactie met daarin in ieder geval de volgende punten:

• Het kandidaat-lid stelt zichzelf voor. Dit stukje nemen we graag over in onze nieuwsbrief die verspreid wordt onder de leden;

• Het kandidaat-lid geeft aan waarom hij /zij de recreatiebungalow in eigendom wil verkrijgen;

• Het kandidaat-lid verklaart zich zonder voorbehoud te onderwerpen aan het reglement genaamd “ [naam 1] “, met daarin o.a. de statuten en het huishoudelijk reglement van de vereniging;

• Het kandidaat-lid verklaart uitdrukkelijk de recreatiebungalow niet als hoofdbewoning c.q. als permanente bewoning te gebruiken;

• Het kandidaat-lid verklaart dat er op geen enkele wijze een vorm van bedrijfsmatig gebruik van de recreatiebungalow zal plaatsvinden.”

2.5.

Op 25 maart 2013 heeft de vereniging een e-mailbericht van de volgende inhoud gezonden aan mevrouw [naam 3] , notarisklerk bij notariskantoor [naam 4] te Putten:

“Bijgaand treft u de zgn. ‘vijf punten brief’ aan, alsmede enige andere informatie ten behoeve van de aankoop [adres 2] . Wij verzoeken u vriendelijk deze ter completering voor te leggen aan de familie [eisende partij] , waarop wij na retourontvangst zo snel mogelijk onze reactie aan u en de familie [eisende partij] kenbaar zullen maken.”

2.6.

[eisende partij] heeft op dezelfde dag per e-mail aan de vereniging laten weten:

“Wij hebben informatie van Mw. Tichelaar van het notariskantoor gekregen omtrent de aankoop van een huisje op [naam 1] .

Dit hebben we doorgelezen en nu hebben enkele vragen.

Wilt u ons bellen, want wij kunnen u niet bereiken.”

2.7.

De vereniging heeft vervolgens per e-mail aan [eisende partij] bericht:

“Naar aanleiding van uw telefoontje van zojuist, wil ik namens het bestuur nogmaals benadrukken dat het park een recreatieve bestemming heeft en er niet permanent gewoond mag worden op [naam 1] .

Ook wordt verhuur, zowel voor een lange- als kortstondige periode, als wel een andere commerciële exploitatiewijze, niet toegestaan behoudens incidentele uitzondering van regelgeving conform aangegeven in de [naam 1] . De bungalows dienen ter recreatief gebruik in eerste aanleg door de eigena(a)r(en).

Wanneer u doet besluiten om een huis op [naam 1] aan te schaffen met bovengenoemde intenties, dan zult u de consequenties van dit oneigenlijke gebruik moeten aanvaarden.

Ik meende er goed aan te doen u hiervan nogmaals in kennis te stellen.”

2.8.

De vereniging reikt aan de leden en aspirant-leden de zogeheten [naam 1] uit, waarin onder meer te lezen staat:

“Hierbij treft u aan de Statuten en het Huishoudelijk Reglement, parkregels en een Model Huurcontract.

De bedoeling van dit gidsje is inzicht te krijgen in de doelstelling van onze vereniging en waar u zich na de eventuele aankoop van een bungalow aan heeft geconformeerd.

(…)

VERHUUR

- [naam 1] is niet bedoeld voor bedrijfsmatige exploitatie. De bedoeling is, dat privépersonen hun - soms ruimschoots aanwezige - vrije tijd op [naam 1] in alle rust kunnen doorbrengen. Daarbij is het geenszins uitgesloten, dat u familieleden, kinderen, kleinkinderen en goede kennissen van uw bezit laat meegenieten. Het is echter niet de opzet, dat van een bungalow een commerciële activiteit gemaakt wordt. Daarvoor zijn andere parken in Nederland.

- Artikel 18 van het huishoudelijk reglement bepaalt de voorwaarden, waaraan verhuur moet voldoen. De belangrijkste voorwaarden zijn: toestemming van het bestuur, gebruikmaking van het modelhuurcontract en bericht (vooraf) aan de beheerder. Ter wille van een goed toezicht, dient de beheerder steeds (ook bij familieleden) van tevoren op de hoogte gesteld te worden van de komst van anderen dan de leden.

- Een modelhuurcontract vindt u in dit werkje bijgevoegd. U kunt extra exemplaren bij de beheerder verkrijgen.”

2.9.

[eisende partij] heeft bij brief van 25 maart 2013 aan de vereniging - voor zover hier van belang - verklaard akkoord te gaan met de ‘ [naam 1] ’, de recreatiebungalow niet als hoofdbewoning te gebruiken en niet het voornemen te hebben tot het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten.

2.10.

De overeenkomst waarbij [eisende partij] het huisje heeft gekocht - en die is opgenomen in de leveringsakte - bevat onder meer de volgende bepalingen en bedingen:

“
Huishoudelijk reglement

Artikel 6

Op het verkochte is van toepassing het Huishoudelijk Reglement van de Vereniging van Eigenaars van het Recreatiepark “ [naam 1] ”, welk reglement op achttien september negentienhonderd zesennegentig is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in de voormalige bewaring te Arnhem in Register Hypotheken 4, deel 15021, nummer 2.

OMSCHRIJVING BEKENDE ERFDIENSTBAARHEDEN, BIJZONDERE LASTEN EN VERPLICHTINGEN

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en verplichtingen wordt verwezen naar een akte op dertien februari negentienhonderd vijfenzeventig verleden voor [naam notaris] , destijds notaris te Amsterdam, van welke akte een afschrift is overgeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in de voormalige bewaring te Arnhem in [registratienummer] , op zeventien februari daaropvolgend, waarin onder meer het volgende woordelijk voorkomt, woordelijk luidende:

“
9. Koper verklaart bij deze te zijn toegetreden als lid van de Coöperatieve Vereniging tot Exploitatie van het Recreatiepark “ [naam 1] U.A.” gevestigd te Barneveld (hierna te noemen: “ [naam 1] ”) en zich te onderwerpen aan de statuten en de reglementen van [naam 1] , met welke statuten en reglementen de koper verklaarde bekend te zijn.

Koper verklaart er mee bekend te zijn dat dit lidmaatschapsrecht onverbrekelijk verbonden is aan de eigendom van de grond.

(…)

TOESTEMMING / LIDMAATSCHAP

Blijkens het aan deze akte gehecht emailbericht de dato zevenentwintig maart tweeduizend dertien heeft de vereniging van eigenaars van het recreatiepark “ [naam 1] ” de vereiste toestemming tot de in deze akte gerelateerde verkoop en levering verleend.

De verschenen personen sub 2 ( [eisende partij] en echtgenote, rechtbank) verklaarden te zijn toegetreden als lid van de Vereniging van Eigenaars van het recreatiepark “ [naam 1] ” en zich te onderwerpen aan de statuten en reglementen van “ [naam 1] ”, met welke statuten Koper ( [eisende partij] , rechtbank) volledig bekend is.”

2.11.

De akte tot levering van het huisje door [naam 2] aan [eisende partij] is op 5 april 2013 verleden voor mr. P.M. Kuiper, notaris te Putten.

2.12.

[eisende partij] heeft in mei 2014 en op verscheidene data in 2016 op internet (www.marktplaats.nl) het huisje te huur aangeboden. In het aanbod van mei 2014 is onder meer vermeld: “Weekend 16 mei nog beschikbaar. Week 26, 29, 30 en 35 nog vrij.”

2.13.

Bij aangetekende brief van 12 mei 2014 heeft de vereniging aan [eisende partij] meegedeeld:

“Er is vanuit diverse hoeken geconstateerd dat u uw recreatiewoning op [naam 1] op commerciële basis te huur aanbiedt en inmiddels meerdere malen heeft verhuurd.

U handelt hiermee willens en wetens in strijd met voorschrijvende statuten en regelgeving van de VVE [naam 1] , waarvan u lid van bent en aan diens regels u zich heeft geconfirmeerd.

Dit strikte standpunt van de VVE aangaande wijze van gebruik is u immers reeds voor aanschaf van de woning uitgebreid te kennen gegeven, zowel telefonisch als in een e-mail van 25 maart 2013.

De recreatiewoningen zijn primair bedoeld voor recreatief eigen gebruik.

Verhuur van uw recreatiewoning op [naam 1] is slechts in zeer beperkte mate en onder stringente condities toegestaan (zie ook artikel 18 van de reglementen).

Tot nog toe heeft u verzaakt op deze wijze te handelen én heeft u in volle bewustzijn uw woning aangeboden op de verhuurmarkt.

(…)

Wij verzoeken u uitdrukkelijk -zo nodig sommeren wij- om per onmiddellijke ingang uw verhuuractiviteiten te staken.

Bij in gebreke waarvan wij u de volgende sancties aanzeggen:

-Opleggen van een boete

-Ontzegging van de toegang tot de gemeenschappelijke voorzieningen (in casu het park)

-Ontzetting uit de VVE [naam 1] ”

2.14.

[eisende partij] heeft in 2014 enkele malen het huisje verhuurd in strijd met het bepaalde in het huishoudelijk reglement.

2.15.

[naam 5] heeft op 3 juni 2014 per e-mail aan [naam 6] , voorzitter van de vereniging (verder te noemen: [naam 6] ), bericht, voor zover hier van belang:

“Hr. [eisende partij] is net komen melden dat er gewoon mensen in zijn huisje gaan , met een heel verhaal er om heen, over alle dingen die er op het park niet goed gaan/wat het bestuur allemaal niet goed doet/dat er andere mensen ook dingen doen die niet mogen/(…).”

2.16.

In de notulen van de ledenvergadering van de vereniging van 28 juni 2014 komt de volgende passage voor:

“
6a. Commerciële verhuur

Het bestuur geeft een situatieschets:

Op het park is gegrond een situatie van commerciële verhuur geconstateerd. De doelstelling van de VVE is dat er geen “Centerpark-achtige” bedoening ontstaat, dit is vastgelegd in de statuten en in het huishoudelijk reglement. Er is een lid dat zich niet aan deze bepaling houdt en te kennen heeft gegeven zich daar niet aan te zullen houden. Het bestuur vindt dit heel vervelend, want hierdoor is een niet wenselijke situatie ontstaan. Het gaat om het huis #9 van de heer en mevrouw [eisende partij] , die zelf aangegeven hebben het onderwerp aan de agenda te willen toevoegen.

De heer en mevrouw [eisende partij] hebben in gesprek met het bestuur gesteld dat zij geen andere mogelijkheid hebben dan het huis te verhuren. Toen zij het huis kochten was hun plan er een gedeelte van het jaar zelf te verblijven. Deze situatie is nog niet mogelijk gebleken, zo meldden zij. Daarom zijn zij gaan verhuren. Zij weten dat het niet mag, maar stellen dat er meer parkregels zijn die niet nageleefd worden. In die situaties wordt niet ingegrepen, zo wordt gesteld.

De familie komt uit Garderen. Voor aankoop van het huis is door het bestuur, zoals gebruikelijk, een vijfpunten brief opgesteld, en er is de [naam 1] gids. Met dit echtpaar is al voor tekening bij de notaris uitvoerig contact geweest over wat wèl en niet de bedoeling is. Zowel telefonisch als per e‑mail. Enige tijd later is geconstateerd dat zij heel actief aan het verhuren zijn, zonder enige vorm van melding bij het bestuur. Het echtpaar is door het bestuur herhaaldelijk gevraagd het verhuren te staken. Dit is niet gebeurd. Het bestuur heeft nu een boete van € 1 .000,- aangezegd - een optie die in de statuten genoemd wordt. Als dan de verhuur activiteiten niet worden gestaakt, zullen er andere maatregelen worden genomen.

In hun reactie stellen de heer en mevrouw [eisende partij] dat andere mensen op het park wel regels mogen schenden zonder dat er door het bestuur wordt ingegrepen en dat zijzelf niets mogen. Er wordt dus met twee maten gemeten. De huizen op het park zijn recreatiewoningen en dus bedoeld om te recreëren, maar er wordt volgens hun ook permanent gewoond.

Mevrouw [naam 6] stelt: er zijn statuten en er is een reglement. Daar heeft eenieder zich aan te houden. Er is over deze verhuurkwestie met de heer en mevrouw [eisende partij] uitvoerig getelefoneerd, geschreven -ook aangetekend- er zijn meermalen waarschuwingen gegeven. Ook voorafgaande de aankoop is reeds gewaarschuwd dat commerciele verhuur niet is toegestaan. Het is dus al lange tijd bekend dat er sancties volgen. De heer en mevrouw [eisende partij] hebben aangegeven door te zullen gaan met de verhuuractiviteiten. Het bestuur heeft onlangs op verzoek een lijstje ontvangen waarop 11 verhuringen zijn aangegeven.

Dit is voor het bestuur voldoende aanleiding om te zeggen: tot hier en niet verder.

Mevrouw [eisende partij] stelt 4 verhuringen per jaar te hebben, het bestuur meent dat het om aanzienlijk meer verhuringen gaat. Dit heeft de familie immers zelf op papier aangeven en is geconstateerd.

Na deze schets volgt een zeer uitgebreide discussie tussen de aanwezigen. De argumenten kort samengevat:

Van de kant van de heer en mevrouw [eisende partij] :

De heer en mevrouw [eisende partij] menen bekeurd te worden terwijl andere regelovertreders niet bestraft worden. Zij noemen andere aantallen verhuringen per jaar, kunnen niet aangeven wanneer zij gaan stoppen met de verhuur. Zij hebben veel geïnvesteerd in het opknappen van het huis en willen het aan de recreatie teruggeven nu zij er zelf nog niet kunnen wonen. Voor het meer verhuren dan de toegestane 4 keer hebben zij hun excuses aangeboden. Het is in het hoogseizoen niet mogelijk gebleken alternatieve accommodaties voor de huurders te vinden. Mevrouw [eisende partij] meent dat zij geen overlast voor andere leden veroorzaken, en dat zij willen stoppen met de commerciële verhuur zodra dat mogelijk is.

Van andere aanwezigen en bestuur :

-Uit de vergadering komt de opmerking dat een voorgestelde boete van € 1.000,- (of de huidige € 46,- per dag), ook zonder compleet inzicht in het aantal verhuurdagen, in geen verhouding staat tot het commerciële belang.

-Ook wordt naar voren gebracht dat het bestuur in deze kwestie goed gehandeld heeft.

-Leden willen recreëren en het druist tegen het reglement in om commercieel te verhuren. Dit is voorafgaand aan de aankoop van de woning heel duidelijk met de heer en mevrouw [eisende partij] besproken en staat ook in de [naam 1] gids.

-Op het voorstel om met elkaar de dialoog aan te gaan wordt opgemerkt dat de dialoog al uitgebreid gevoerd is. Kennelijk zijn afspraken die in later stadium met huurders gemaakt worden van meer belang dan afspraken die in eerste stadium met het bestuur en de VVE zijn gemaakt.

-Het bestuur gaat verder met de heer en mevrouw [eisende partij] in gesprek. De vergadering spreekt de wens uit om een en ander positief af te sluiten.

In de statuten zijn de zaken rondom commerciële verhuur afdoende vastgelegd.”

2.17.

Het bestuur heeft [eisende partij] op 21 januari 2015 per e-mail meegedeeld, voor zover hier van belang:

“Zoals in de afgelopen algemene ledenvergadering is vastgesteld, is verhuur van uw woning 4 keer per jaar telkens met een maximum van 2 weken toegestaan. Dit hebben wij ook in ons onderhoud van afgelopen zomer en onlangs telefonisch besproken.

Van een eventuele uitruil van regels kan hier geen sprake zijn, dit is ook uitgebreid aan de orde geweest gedurende de ledenvergadering. Mocht u van mening zijn dat de regels moeten worden gewijzigd dan staat het u natuurlijk altijd vrij om een voorstel voor de volgende ledenvergadering in te dienen.”

2.18.

In diverse brieven stelt de raadsman van [eisende partij] namens hem herhaaldelijk aan de vereniging voor met elkaar in gesprek te gaan teneinde een oplossing te vinden voor het tussen partijen gerezen verschil van mening.

2.19.

De raadsman van [eisende partij] deelt bij aangetekende brief van 10 april 2015 aan de vereniging mee, voor zover hier van belang:

“
Opzegging lidmaatschap

9. Weliswaar is in de leveringsakte (meer in het bijzonder in het citaat uit de akte d.d. 13 februari 1975) opgenomen, dat de koper verklaart ermee bekend te zijn dat het lidmaatschapsrecht van de Coöperatieve Vereniging tot Exploitatie van het Recreatiepark “ [naam 1] ” U.A. onverbrekelijk is verbonden aan de eigendom van de grond . Dit neemt niet weg dat er in casu dus geen sprake is van een vereniging als bedoeld in artikel 5:124 BW.

10. In artikel 6 van de statuten is de wijze geregeld waarop het lidmaatschap eindigt. Daar lijkt te zijn geregeld dat het lidmaatschap niet kan worden opgezegd zo lang het lid nog de eigendom van de recreatiewoning (en de grond) heeft.

11. Een verplicht en niet-opzegbaar lidmaatschap is evenwel in strijd met de vrijheid van vereniging, zoals neergelegd in o.a. artikel 11 EVRM, artikel 8 van de Grondwet en artikel 2:35 BW.

12. De uitzondering daarop is ‘het lidmaatschap van rechtswege’ bij de vereniging van appartements)eigenaars overeenkomstig artikel 5:125 lid 2 BW. Wanneer men een appartementsrecht verkrijgt, is men van rechtswege lid van de vereniging van (appartements)eigenaars en men blijft lid zo lang men eigenaar van het appartementsrecht is.

13. Hoewel de naam van de Vereniging doet vermoeden dat hier ook sprake is van een vereniging van eigenaars, blijkt het tegendeel dus uit de mij ter beschikking staande gegevens van de openbare registers.

14. Op grond van het bepaalde in artikel 2:35 lid 1 aanhef en onder b BW is het lidmaatschap van een vereniging altijd opzegbaar. In dat kader verwijs ik naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 7 september 2007. 1

15. Voor cliënten bestaat dus de mogelijkheid hun (vermeend) lidmaatschap van de Vereniging op te zeggen en jegens u het standpunt in te nemen dat zij niet langer gebonden zijn aan de statuten en het Huishoudelijk Reglement van de Vereniging.

16. Met cliënten stel ik verder vast dat in de voornoemde leveringsakte geen derdenbeding is opgenomen ten gunste van de Vereniging, zodanig dat er rechten van de Vereniging zijn gewaarborgd na opzegging van het lidmaatschap door een lid. 2

Vervolg

17. Met cliënten besprak ik het bovenstaande en ook de consequenties voor hen (maar met name voor de Vereniging) wanneer cliënten (en met hen mogelijk nog andere leden van de Vereniging) zullen besluiten tot opzegging.

18. Ik heb cliënten geadviseerd om de kwestie vooralsnog niet op de spits te drijven en opnieuw met u in overleg te treden.

19. Mocht u daartoe niet bereid blijken, dan zal ik cliënten adviseren hun lidmaatschap, voor zoveel nodig en voor zoveel vereist, direct door opzegging te beëindigen, zodat zij niet langer gebonden zijn aan statuten en reglementen, daarin opgenomen ge- en verboden of boetebedingen.

20. Met cliënten ga ik ervan uit dat u het niet zo ver wilt laten komen. Ik stel dan ook voor om op korte termijn de kwestie met u te bespreken.

____________________________

1 HR 7 september 2007, NJB 2007, 1782, ECLI:NC:PHR:2007:BA9708 (‘t Stappenland).

2 Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de kwestie die leidde tot het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 12 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116 (Weddermeer). ”

2.20.

[naam 5] bericht op 8 juni 2015 per e-mail aan [naam 6] :

“Ik denk dat we een huurdertje hebben op nr. 9 ,ik heb geen contract gehad jij ook niet denk ik.”

2.21.

[naam 5] bericht op 11 juni 2015 per e-mail aan [naam 6] :

“Het is de [naam 7] heeft het gehuurd van [naam 8] wist geen achternaam gaan morgen weer weg.”

2.22.

[naam 9] bericht op 3 oktober 2016 per e-mail aan [naam 6] :

“Er heeft afgelopen week constant een blauwe auto bij het huisje van [eisende partij] gestaan. Ik neem aan dat die van een huurder is. Ik denk dat [naam 10] de beste controleur is voor verhuur, ik zou hem ook vragen. [eisende partij] heeft m.i. verklaard dat hijzelf geen gebruik maakt van de woning omdat hij niet naar Spanje is verhuisd. Dan zou zijn stroomverbruik ondersteunend bewijs voor gebruik door huurders kunnen zijn. ”

2.23.

[naam 9] bericht op 23 oktober 2016 per e-mail aan [naam 6] en anderen, voor zover hier van belang:

“Hierbij zend ik jullie foto’s welke ik vanochtend bij het langslopen van de parkeerplaats bij het huis van [eisende partij] heb gemaakt. Zo te zien weer verhuurd.”

3. Vordering en verweer in conventie

3.1.

[eisende partij] c.s. vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht zal verklaren dat zijn lidmaatschap door opzegging is geëindigd per 31 december 2015, althans tegen de eerst mogelijke datum op de voet van het bepaalde in artikel 2:36 lid 1 BW;

II. voor recht zal verklaren dat hij ten gevolge van de beëindiging van zijn lidmaatschap van de vereniging niet langer gebonden is aan haar statuten en reglementen en het hem derhalve vrijstaat het huisje aan derden te verhuren, voor zover overigens aan geldende wet- en regelgeving wordt voldaan;

III. de vereniging zal veroordelen in de kosten van dit geding, vermeerderd met de daarover gevorderde wettelijke rente, te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

De vordering is gegrond op de volgende stellingen. Bij de koop en levering van het huisje heeft [eisende partij] zich aan de vereniging voorgesteld als kandidaat-lid en zich akkoord verklaard met de [naam 1] . Nadat tussen partijen verschil van mening was ontstaan over de handhaving van de daarin opgenomen parkregels en de vereniging zich onwillig toonde om daarover met hem in gesprek te gaan heeft [eisende partij] zijn lidmaatschap van de vereniging opgezegd, zodat hij niet meer gebonden is aan haar statuten en huishoudelijk reglement. De vereniging heeft zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat het lidmaatschap onopzegbaar is omdat dit onverbrekelijk verbonden is met de eigendom van de grond waarop het huisje staat. De vereniging, althans haar bestuur, gedoogt ook overtredingen van de statuten en het huishoudelijk reglement door andere eigenaren van recreatiewoningen.

3.3.

De vereniging voert gemotiveerd verweer. Zij betoogt dat de [naam 1] , waarin regels over de verhuur van recreatiewoningen aan derden zijn opgenomen, al voor het verlijden van de leveringsakte voor het huisje aan [eisende partij] is verstrekt en waaraan deze zich bij brief van 25 maart 2013 bereid verklaard heeft zich te onderwerpen. Door de koop en levering van het huisje is [eisende partij] toegetreden tot de vereniging én heeft hij zich gebonden aan de statuten en het huishoudelijk reglement (artikel 9 van de koopovereenkomst, zoals in de leveringsakte onder de kop “
OMSCHRIJVING BEKENDE ERFDIENSTBAARHEDEN, BIJZONDERE LASTEN EN VERPLICHTINGEN ” aangehaald).

4. Vordering en verweer in reconventie

4.1.

De vereniging doet haar verweer in conventie uitmonden in een vordering in reconventie, strekkende tot

- een aan [eisende partij] op te leggen verbod tot verhuur van het huisje zonder haar voorafgaande toestemming, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.000,- voor elke dag of gedeelte van een dag dat hij hiermee in gebreke blijft;

voorts,
primair:

- veroordeling van [eisende partij] tot betaling van € 49.146,54, te vermeerderen met € 45,38 voor iedere dag dat hij na 10 mei 2016 het huisje te huur aanbiedt aan derden, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het tijdstip waarop voornoemde bedragen verschuldigd zijn;

subsidiair:

- veroordeling van [eisende partij] tot betaling van € 49.146,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de vordering in reconventie is ingesteld;

meer subsidiair:

- veroordeling van [eisende partij] tot betaling van € 4.311,10, te vermeerderen met € 45,38 voor iedere dag dat hij na 10 mei 2016 het huisje daadwerkelijk aan derden verhuurt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het tijdstip waarop voornoemde bedragen verschuldigd zijn;

uiterst subsidiair:

- veroordeling van [eisende partij] tot betaling van € 4.311,10, te vermeerderen, met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de vordering in reconventie is ingesteld;

telkens met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van het geding, zowel in conventie als in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis tot de dag van de volledige voldoening,

een en ander bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad.

4.2.

Ter toelichting heeft de vereniging nog gesteld dat [eisende partij] op de voet van het bepaalde in artikel 4 lid 7 van haar statuten voor iedere dag dat het huisje zonder toestemming verhuurd geweest is de boete ad € 45,38 (
f 100,-) verbeurd heeft. Zij heeft de data opgegeven waarop het huisje verhuurd geweest is (paragraaf 43 van de conclusie van eis in reconventie) en stelt dat de boete daadwerkelijk is aangezegd. Voor de grootte van het gevorderde boetebedrag gaat zij uit van de periode van 25 mei 2013 tot en met 10 mei 2016, waarin het huisje iedere dag te huur is aangeboden aan derden. Subsidiair vordert de vereniging het boetebedrag per dag voor de periode dat [eisende partij] gedurende zijn lidmaatschap van de vereniging het huisje te huur heeft aangeboden, dat wil zeggen van 25 mei 2013 tot en met 31 december 2015, in totaal € 45.156,38. Meer subsidiair vordert zij het boetebedrag per dag dat het huisje daadwerkelijk verhuurd geweest is, in ieder geval 95 dagen (€ 4.311,10), te vermeerderen met € 45,38 voor iedere verhuurdag na 10 mei 2016. Uiterst subsidiair vordert zij het boetebedrag per dag dat het huisje daadwerkelijk verhuurd geweest is gedurende het lidmaatschap van [eisende partij] , zijnde 95 dagen, in totaal dus € 4.311,10.

4.3.

[eisende partij] voert op zijn beurt gemotiveerd verweer in reconventie.

5. Beoordeling in conventie

5.1.

Voor zover tussen partijen (nog) in geschil is of de vereniging de rechtsopvolgster is van de voormalige Coöperatieve Vereniging tot Exploitatie van het Recreatiepark “ [naam 1] ” U.A., heeft [eisende partij] het verweer van de vereniging dat dit het geval is onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat dit verweer slaagt en het geschil in volle omvang ter beoordeling voorligt.

5.2.

Wat onderdeel I van de vordering in conventie betreft refereert de vereniging zich aan het oordeel van de rechtbank. Zij betwist niet dat [eisende partij] bevoegd was zijn lidmaatschap op te zeggen, en wel tegen 31 december 2015.

5.3.

Volgens vaste rechtspraak is een statutair of reglementair verbod tot uittreding van leden van verenigingen anders dan bedoeld in artikel 5:112 lid 1 onder e BW in strijd met de wet, in het bijzonder artikel 2:35 BW, dat voorziet in de wijze waarop het lidmaatschap van een vereniging kan eindigen. Het statutaire verbod van de VVE tot opzegging van het lidmaatschap zolang het lid eigenaar is van een recreatiewoning op het park “ [naam 1] ” moet dan ook als nietig worden aangemerkt. Dit leidt tot toewijzing van onderdeel I van de vordering in conventie.

5.4.

Onderdeel II van de vordering in conventie stelt de vraag aan de orde of [eisende partij] , nadat zijn lidmaatschap van de vereniging geëindigd is, gebonden is aan de statutaire en reglementaire voorwaarden die de vereniging stelt aan verhuur van het huisje. [eisende partij] betwist niet dat hij dit verhuurt buiten de kaders die de statuten en het huishoudelijk reglement van de vereniging stellen voor verhuur aan derden.

5.5.

De vereniging beantwoordt die vraag bevestigend in het licht van het bepaalde in artikel 9 van de koopovereenkomst, zoals in de leveringsakte aangehaald onder de kop “
OMSCHRIJVING BEKENDE ERFDIENSTBAARHEDEN, BIJZONDERE LASTEN EN VERPLICHTINGEN ” (zie hiervoor onder 2.10). Zij leest die bepaling als een derdenbeding ten gunste van de vereniging in de overeenkomst tussen [naam 2] en [eisende partij] , en wel aldus dat laatstgenoemde, toen hij het huisje in eigendom verkreeg, is toegetreden tot de vereniging én zich contractueel heeft gebonden aan de statuten en het huishoudelijk reglement. Zij concludeert daaruit dat [eisende partij] aan deze regelingen gebonden is ook nadat zijn lidmaatschap van de vereniging is geëindigd.

5.6.

Deze redenering kan niet worden gevolgd. De rechtbank is van oordeel dat de bewuste bepaling in de leveringsakte aldus gelezen moet worden dat [eisende partij] , door de verwerving van de eigendom van het huisje, als lid tot de vereniging is toegetreden en zich
deswege onderwerpt aan de statuten en reglementen. De statuten en reglementen van de vereniging kunnen
voor de leden verbintenissen scheppen; die verbintenissen zijn echter op voorhand te onbepaald om niet-leden bij wege van derdenbeding te verplichten tot naleving ervan en de vereniging een eigen daartoe strekkend vorderingsrecht te verlenen. Een specifiek beding betreffende de verhuur van het huisje en de daarvoor geldende beperkingen als door de vereniging gesteld komt in de leveringsakte niet voor.

5.7.

Wat de vraag betreft of [eisende partij] met de vereniging is
overeengekomen dat hij het huisje niet dan na verkregen goedkeuring van de vereniging zal verhuren en dan nog ten hoogste vier maal per jaar, leidt de vereniging het bestaan van zulk een overeenkomst af uit de hiervoor onder 2.4 tot en met 2.8 weergegeven correspondentie. De vereniging voert aan dat de [naam 1] , waaruit onder 2.8 passages over de verhuur zijn aangehaald, voorafgaand aan het verlijden van de leveringsakte aan [eisende partij] is verstrekt en dat [eisende partij] zich reeds bij brief van 25 maart 2013 akkoord verklaard heeft.

5.8.

De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Volgens artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Onder een aanbod valt te verstaan een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot een of meer bepaalde personen, indien het voldoende bepaald is en daaruit blijkt van de wil van de aanbieder om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. Het aanbod alsook de aanvaarding daarvan kan, zo volgt uit het bepaalde in artikel 3:37 lid 1 BW in beginsel in iedere vorm geschieden en kan ook besloten liggen in een of meer gedragingen.

5.9.

Uit de onder 2.4 tot en met 2.8 weergegeven correspondentie valt het volgende af te leiden. De vereniging heeft voor of op 25 maart 2013 de [naam 1] aan [eisende partij] verstrekt, waarin niet alleen bepalingen over de verhuur van recreatiewoningen op het park zijn opgenomen maar ook de gedachte achter die bepalingen, namelijk dat ter wille van de rust op het park en het comfort van de bewoners de verhuur van de recreatiewoningen in eerste instantie beperkt zou blijven tot de familiekring van de eigenaren en vervolgens tot vier perioden van twee weken per jaar. [eisende partij] heeft zich nog op dezelfde dag met een en ander akkoord verklaard.

5.10.

Onder deze omstandigheden moet het [eisende partij] in redelijkheid duidelijk geweest zijn dat de gelding van de verhuurbeperkende regeling niet zozeer verband houdt met het lidmaatschap van de vereniging, als wel gegeven is met het oog op de hoedanigheid van eigenaar van het huisje. De vereniging heeft voldoende concreet betoogd dat de parkbewoners een min of meer besloten karakter van het park voor ogen staat, dat gelegen is in en bewerkstelligd wordt door de beperkte beschikbaarstelling van de recreatiewoningen aan buitenstaanders. Dit doel zou illusoir worden als eigenaren die regeling zouden kunnen omzeilen door hun lidmaatschap van de vereniging op te zeggen. Het verweer dat de verhuurbeperkende regeling berust op een overeenkomst tussen de eigenaar en de vereniging snijdt dan ook hout; dit volgt uit de door de vereniging aangehaalde correspondentie, waarin partijen over en weer verklaringen hebben afgelegd die de overeenkomst tot stand hebben doen komen. [eisende partij] is daarom, ook nadat zijn lidmaatschap van de vereniging is geëindigd, aan die regeling gebonden. Onderdeel II van de vordering in conventie is dus niet toewijsbaar.

5.11.

Voor zover [eisende partij] heeft bedoeld te stellen dat hij, anders dan hij ten tijde van de koop van het huisje verwachtte, er zelf niet of slechts beperkt gebruik van zou kunnen maken en zich genoodzaakt ziet door verhuur ervan inkomsten te genereren, is dat een omstandigheid die voor zijn risico komt en de vereniging niet kan worden tegengeworpen.

5.12.

Partijen zijn ieder op enkele punten in het ongelijk gesteld. De rechtbank vindt daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren op de wijze als hierna zal worden vermeld.

6. De beoordeling in reconventie

6.1.

Uit het oordeel in conventie volgt dat het in reconventie onder het eerste opsommingsstreepje gevorderde in aanmerking komt voor toewijzing. De gevorderde dwangsom komt de rechtbank echter buitensporig hoog voor. Deze zal worden gematigd en gemaximeerd.

6.2.

De vereniging heeft [eisende partij] er herhaaldelijk op gewezen dat de verhuur van het huisje geschiedde in strijd met de tussen partijen geldende regeling - wat [eisende partij] ook heeft erkend - en hem eerst verzocht en later gesommeerd de verhuur te staken (zie hiervoor onder 2.13 en 2.16).

6.3.

[eisende partij] voert aan dat hij niet (langer) gebonden is aan de statuten en het huishoudelijk reglement. Als dit anders is, gaat de vereniging uit van een verkeerde uitleg van de desbetreffende bepalingen: uitgegaan moet worden van het aantal malen dat het huisje zonder toestemming is verhuurd. Daarvan is echter nooit sprake geweest. Wel heeft hij in 2014 aangekondigd nog een aantal malen te zullen verhuren, maar dat is niet doorgegaan. Hetzelfde geldt voor 2015. In 2016 heeft [eisende partij] , zo betoogt hij, de voorgenomen verhuur opgeschort in afwachting van de uitkomst van deze procedure. Verder betwist [eisende partij] dat de statuten van de vereniging een grondslag bieden voor de oplegging van boeten.

6.4.

Het verweer van [eisende partij] dat de statuten noch het huishoudelijk reglement een grondslag biedt voor de oplegging van boeten faalt. In artikel 4 lid 7 van de statuten, hiervoor aangehaald onder 2.2, is bepaald dat het bestuur bij herhaalde of voortdurende overtreding van “een der bepalingen van de wet, provinciale of gemeentelijke verordeningen, deze statuten of daarop gebaseerde reglementen,” het betrokken lid een boete van
f 100,- (€ 45,38) kan opleggen. In de tijd dat [eisende partij] lid was van de vereniging was hij krachtens dat lidmaatschap gebonden aan de statuten en het huishoudelijk reglement.

6.5.

Artikel 18 van het huishoudelijk reglement van de vereniging bevat de voorwaarden waaronder de recreatiewoningen aan anderen dan huisgenoten en familieleden van de eigenaar mogen worden verhuurd. Deze bepaling geeft, gelezen in samenhang met genoemd artikel 4 lid 7 van de statuten, een grondslag voor het opleggen van een boete bij verhuur zonder toestemming van de vereniging. Voor zover hier van belang mag de eigenaar de recreatiewoning niet verhuren zonder uitdrukkelijke goedkeuring van het bestuur en niet vaker dan vier maal per jaar.

6.6.

Waar [eisende partij] echter aanvoert dat de vereniging onvoldoende concreet gesteld heeft dat hij het huisje in strijd met deze voorwaarden heeft verhuurd, treft dat verweer doel. Vast staat wel dat dit in 2014 een aantal malen is gebeurd, maar in die gevallen is door het bestuur achteraf toestemming verleend, waarmee het onreglementaire karakter aan deze verhuringen is ontnomen. De vereniging verwijst verder naar de hiervoor onder 2.15 en 2.20 tot en met 2.23 aangehaalde meldingen van [naam 5] en [naam 9] . De desbetreffende e‑mailberichten, die voornamelijk berusten op veronderstellingen ( [naam 5] “Ik denk …”; [naam 9] : “Ik neem aan …” en: “Zo te zien …”), bevatten echter geen voldoende concrete gegevens om te kunnen concluderen dat in de daar bedoelde gevallen sprake was van verhuur in strijd met het huishoudelijk reglement, terwijl niet gesteld of gebleken is dat de vereniging naar aanleiding van die meldingen nader onderzoek heeft gedaan. Voor oplegging van een boete voor deze verhuringen bestaat dan ook geen grond.

6.7.

Het verweer van [eisende partij] dat hij in 2013 en 2016 het huisje niet heeft verhuurd is door de vereniging niet weersproken.

6.8.

Een en ander leidt tot afwijzing van de vordering voor zover deze betrekking heeft op beweerdelijk verbeurde boeten.

6.9.

Ook in reconventie zijn partijen ieder op enkele punten in het ongelijk gesteld, zodat de rechtbank de kosten van het geding zal compenseren op de hierna te vermelden wijze.

7. Beslissing

De rechtbank

7.1.

in conventie

7.1.1.

verklaart voor recht dat het lidmaatschap Van [eisende partij] door opzegging is geëindigd per 31 december 2015, althans tegen de eerst mogelijke datum op de voet van het bepaalde in artikel 2:36 lid 1 BW;

7.2.

in reconventie

7.2.1.

verbiedt [eisende partij] het huisje te verhuren zonder voorafgaande toestemming van de vereniging, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte van een dag dat hij dit verbod overtreedt, tot een maximum van € 50.000,-;

7.2.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

7.3.

in conventie en in reconventie voorts

7.3.1.

wijst het meer of anders gevorderde af;

7.3.2.

compenseert de kosten van dit geding aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2017.