ECLI:NL:RBGEL:2017:1525 - Rechtbank Gelderland - Ontruiming huurwoning wegens professionele hennepkwekerij...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/315736 / KZ ZA 17-36

Vonnis in kort geding van 21 maart 2017

in de zaak van

de stichting

STICHTING DE WOONMENSEN/SJA,

gevestigd te Apeldoorn,

eiseres,

advocaat mr. M.J. Seijbel te Zwolle,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. P.T. Pel te Hattem.

Partijen zullen hierna De Woonmensen en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Woonmensen en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd (hierna: de huurovereenkomst), op grond waarvan [gedaagde] met ingang van 3 januari 2008 van De Woonmensen de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) huurt inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken, tuinen en gemeenschappelijke ruimten. In de huurovereenkomst is bepaald dat daarop de Algemene Voorwaarden zelfstandige woningen van verhuurder (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing zijn.

In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:

“(…)

7.2.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

Hieronder wordt onder meer verstaan dat huurder:

(…)

- niet is toegestaan waar dan ook in het gehuurde hennep te kweken in geen enkele hoeveelheid, of andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld;

- niet is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in (delen van) het gehuurde te ontplooien.

(…)

7.6.

Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)”

2.2.

Op 13 januari 2017 heeft de politie een hennepkwekerij ontdekt in de woning. Daarbij zijn onder meer 92 moederhennepplanten, 1791 hennepstekken, zakken met hennepafval, afval kweekblokjes, nieuwe kweekblokjes, een koolstoffilter en een waterton met dompelpomp aangetroffen.

2.3.

Op 26 januari 2017 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen medewerkers van De Woonmensen en [gedaagde] waarin [gedaagde] erop is gewezen dat hij in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld en dat De Woonmensen op grond daarvan zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] is vervolgens in de gelegenheid gesteld om, ter voorkoming van een rechtszaak, de huurovereenkomst op te zeggen waarbij De Woonmensen hem heeft aangeboden een wat langere opzegtermijn te hanteren.

2.4.

Op 30 januari 2017 heeft [gedaagde] aan De Woonmensen kenbaar gemaakt dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen.

2.5.

Bij brief van 2 februari 2017 heeft mr. Seijbel [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst uiterlijk op 9 februari 2017 op te zeggen met in achtneming van de opzegtermijn van een maand en medegedeeld dat bij gebreke daarvan een kort geding aanhangig zal worden gemaakt.

3.Het geschil

3.1.

De Woonmensen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] te [plaats] met al het zijne en de zijnen en met alle goederen die geen eigendom zijn van De Woonmensen te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon en zonder schade alsmede onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van De Woonmensen te stellen, zulks binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen zodanige termijn als de Voorzieningenrechter zal vermenen te behoren;

II. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, nakosten daar mede onder begrepen.

3.2.

De Woonmensen heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, aangezien in de woning een professionele hennepkwekerij is aangetroffen. De hennepkwekerij heeft een negatieve uitstraling naar de woonomgeving en dat tast de leefbaarheid en veiligheid in de buurt aan. Daarnaast heeft [gedaagde] zijn verplichtingen om het gehuurde uitsluitend als woonruimte te gebruiken geschonden. De woning is immers gedurende langere tijd mede als hennepkwekerij gebruikt en heeft daardoor een bestemmingswijziging ondergaan, aangezien de hennepkwekerij gelet op haar aard en gezien de hoeveelheid aangetroffen hennepplanten als professioneel is te bestempelen. Op grond daarvan zal de huurovereenkomst volgens De Woonmensen in een bodemprocedure worden ontbonden. De Woonmensen stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming in verband met de signaalfunctie die daar vanuit gaat in het kader van het “zero tolerance beleid” dat zij gezamenlijk met de andere woningcorporaties in de regio tegen hennepkwekerijen voert.

3.3.

[gedaagde] betwist niet dat sprake is geweest van een professionele hennepkwekerij in de woning. Hij stelt dat hij aanvankelijk niet op de hoogte was van de hennepkwekerij. Hij had derden toestemming gegeven gebruik te maken van een kamer in zijn woning in ruil voor geld dat hij nodig had in verband met zijn sexverslaving. [gedaagde] stelt dat hij zich niet gerealiseerd heeft wat de consequenties konden zijn van zijn handelen.

Hij betwist dat De Woonmensen een spoedeisend belang bij haar vordering heeft omdat de stekkenkwekerij inmiddels is ontmanteld, er geen sprake is (geweest) van gevaarzetting in de woning of aantrekking van criminaliteit en het risico op recidive gelet op zijn passieve rol nihil is. [gedaagde] stelt dat zijn belang bij voorlopig behoud van de woning groter is dan het belang van De Woonmensen bij ontruiming.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Beoordeeld dient allereerst te worden of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die een ontruiming van de woning rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming op grond van een beweerdelijke tekortkoming in de huurovereenkomst in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.2.

[gedaagde] heeft erkend dat in zijn woning een hennepkwekerij is aangelegd door derden die met zijn toestemming (een deel van) zijn woning gebruikten. Voorts heeft hij niet weersproken dat sprake was van een professionele hennepkwekerij. De tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] is hiermee gegeven. Op grond van de algemene voorwaarden is het immers niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken. Dat [gedaagde] niet zelf, maar derden de hennepkwekerij hebben opgericht, doet daar niet aan af omdat [gedaagde] die derden in zijn woning heeft toegelaten en bovendien heeft geholpen. Daarnaast is [gedaagde] de op hem rustende verplichting om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken niet nagekomen en heeft hij in strijd met de algemene voorwaarden (een deel van) de woning zonder toestemming van De Woonmensen in gebruik gegeven aan derden. Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat sprake is van een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming op grond waarvan de bodemrechter zal oordelen dat ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming gerechtvaardigd is.

4.3.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming en spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. De Woonmensen stelt dat zij in verband met het harde beleid dat zij gezamenlijk met andere woningcorporaties tegen hennepkwekerijen voert en de generale preventieve werking die daarvan moet uitgaan, belang heeft bij directe ontruiming. [gedaagde] stelt dat geen sprake is van spoedeisend belang en dat zijn belang bij gebruik van de woning door zijn persoonlijke omstandigheden zwaarder wegen dan het belang van De Woonmensen.

4.4.

In het kader van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Gebleken is dat [gedaagde] al geruime tijd psychische en sociale problemen heeft maar pas hulp heeft gezocht nadat de hennepkwekerij was ontdekt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter had [gedaagde] eerder hulp moeten zoeken voor die problemen en daardoor kunnen voorkomen dat een hennepkwekerij in zijn woning werd opgericht. De mogelijk ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] van de ontbinding en ontruiming van zijn woning dienen daarom voor zijn rekening te blijven. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het door De Woonmensen gevoerde “zero tolerance beleid” ten aanzien van de aanwezigheid van hennepkwekerijen in verhuurde woningen onder de gegeven omstandigheden meebrengt dat er voldoende spoedeisendheid bestaat bij het treffen van een voorziening in kort geding, strekkende tot ontruiming van de woning. Voldoende aannemelijk is dat het met een dergelijk beleid beoogde effect – het afschrikken van huurders om hennepkwekerijen te houden in gehuurde woningen en het afgeven van een signaal richting andere huurders indien een hennepkwekerij wordt aangetroffen – effectief gediend kan worden indien de ontruiming op korte termijn plaatsvindt. Het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning weegt minder zwaar dan het belang van De Woonmensen om aldus effectief en consequent tegen hennepkwekerijen in haar huurwoningen te kunnen optreden. De stelling van [gedaagde] dat omwonenden niets wisten en geen overlast ondervonden van de hennepkwekerij in zijn woning kan gelet op het voorgaande niet tot een ander oordeel leiden. Daarbij is bovendien in aanmerking genomen dat nog niet duidelijk is wat de gevolgen van ontruiming voor [gedaagde] precies zullen zijn. Uit het door [gedaagde] gestelde blijkt dat Iriszorg onderzoekt of hij voor aangepast wonen in aanmerking komt. Gelet op de thans bij [gedaagde] betrokken hulpverlening acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat [gedaagde] als gevolg ontruiming op straat zal komen.

4.5.

Het voorgaande brengt met zich dat het belang van De Woonmensen bij een onmiddellijke voorziening zwaarder weegt dat het belang van [gedaagde] bij voortgezet gebruik van de woning. De vordering is dan ook toewijsbaar als hierna volgend. Om enigszins aan het belang van [gedaagde] tegemoet komen, zal de ontruimingstermijn worden bepaald op twee maanden, zodat hij in overleg met hulpverleningsinstanties naar alternatieve woonruimte kan zoeken.

4.6.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Woonmensen worden begroot op:

- dagvaarding € 99,21

- griffierecht 618,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.533,21

4.7.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] met al het zijne en de zijnen en met alle goederen die geen eigendom zijn van De Woonmensen te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon en zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van De Woonmensen te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van De Woonmensen tot op heden begroot op € 1.533,21;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat er betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2017.

jo/pb