ECLI:NL:RBGEL:2017:1502

• Datum uitspraak: 1 maart 2017
• Publicatiedatum: 20 maart 2017
• Zaaknummer: 303836
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.U.M. van der Werff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake de geldigheid van een koopovereenkomst van een onroerende zaak en de geestelijke toestand van de verkoper

In deze zaak vorderen eisers, echtelieden en neef en nicht van de verkoper, dat de rechtbank verklaart dat de koopovereenkomst van 6 mei 2014, waarbij zij een woning van hun oom [Oom] hebben gekocht, rechtsgeldig tot stand is gekomen. De bewindvoerder van [Oom] betwist de geldigheid van de overeenkomst en stelt dat [Oom] ten tijde van de ondertekening leed aan een geestelijke stoornis, waardoor hij niet in staat was om de overeenkomst te begrijpen. De rechtbank heeft de procedure in twee delen gesplitst: de vorderingen in conventie van de eisers en de vorderingen in reconventie van de bewindvoerder. De rechtbank heeft vastgesteld dat er twijfels zijn over de authenticiteit van de handtekeningen van [Oom] op de koopovereenkomst. De rechtbank heeft besloten dat er een deskundigenonderzoek moet plaatsvinden om de echtheid van de handtekeningen vast te stellen. Daarnaast moet de bewindvoerder bewijs leveren van de geestelijke toestand van [Oom] ten tijde van de overeenkomst. De rechtbank heeft de zaak aangehouden voor verdere behandeling en zal op een later moment beslissen over de vorderingen van beide partijen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/303836 / HA ZA 16-297

Vonnis van 1 maart 2017

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] , gem. [gemeente] ,

2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats] , gem. [gemeente] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. G.S. Ebbeng-Horstman te Nijmegen,

tegen

[beschermingsbewindvoerder]

in de hoedanigheid van beschermingsbewindvoerder van
[Oom] ,

wonende te [woonplaats] , gem. [gemeente] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. A. van Dijk te Nijmegen.

Partijen zullen hierna [eisers] . en de bewindvoerder genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 17 augustus 2016
• de brief van mr. Van Dijk van 2 januari 2017 met een productie
• de conclusie van antwoord in reconventie met producties
• het proces-verbaal van comparitie van 9 januari 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Eisers zijn echtelieden. Eiser sub 1. is de broer van gedaagde. Zij zijn neef en nicht van de op 29 maart 1930 geboren heer [Oom] (hierna: [Oom] ), een broer van hun vader.

2.2.

[Oom] is alleenstaand, heeft geen kinderen en is eigenaar van een vrijstaande boerderij op een perceel van ongeveer 1,7 ha groot aan de [adres] in [woonplaats] , gemeente [gemeente] (hierna: het huis). De WOZ-waarde van het huis bedroeg op 1 januari 2013 € 359.000,00.

2.3.

In opdracht van [eisers] . heeft de makelaar J.P. van Woerekom (hierna: Van Woerekom) het huis getaxeerd. Het taxatierapport van 24 oktober 2013 bevat onder meer de volgende passages:

“ C. Doel van de taxatie

(…)

c. Anders namelijk: een verkoopoverweging

(…)

D. Waardering

Het object is per peildatum getaxeerd op Marktwaarde : € 210.000 zegge: TWEEHONDERDTIENDUIZEND EURO

(…)

I. Onderhoudstoestand, nieuwbouw, verbouwing of verbetering

(…)

2. Bestaande bouw

a. in zijn algemeenheid kan de onderhouds-en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:

-binnenonderhoud : Slecht

-buitenonderhoud : Slecht

-bouwkundige constructie : Slecht

b. De taxateur heeft gebreken waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: Ja. Er is sprake van houtvernielers, van achterstallig onderhoud en van vervuiling.

c. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde: Ja. Feitelijk is gedurende tientallen jaren niet of nauwelijks onderhoud gepleegd.

d. De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek: Ja, ofwel sloop van de woning.

(…)

J. Milieuverontreiniging

1. Geraadpleegde informatie

In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/of personen geraadpleegd:

(…)

b. Gebruiker/eigenaar : Nee, niet goed mogelijk.

(…)

L. Onderbouwing waardeoordeel

1. Toegepaste methodiek

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: -objectvergelijking: Ja

2. Courantheid

Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze waarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van ca: 0 tot 3 maanden.” .

2.4.

Bij brief van 17 maart 2014 heeft een medewerker van het notariskantoor Van Ark en Van der Waaij (hierna: de notaris) een brief met een opdrachtbevestiging aan [Oom] gestuurd met onder meer de volgende passage:

“Hierbij bevestig ik u dat ik via uw neef de opdracht heb ontvangen voor het opmaken van de koopovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De rechten en plichten die hieruit voortvloeien voor u als verkoper worden met deze opdrachtbevestiging vastgelegd.

Indien u akkoord gaat met hetgeen is opgenomen in deze brief verzoek ik u deze brief uit te printen, voor akkoord te ondertekenen en aan mij terug te sturen. Na ontvangst kan ik uw zaak verder in behandeling nemen.”

Op een exemplaar van die brief staat handgeschreven:

“voor akkoord [Oom] ”

gevolgd door een handtekening.

2.5.

De notaris heeft een koopovereenkomst opgesteld waaruit volgt dat [Oom] het huis verkoopt aan [eisers] . voor € 160.000,00 en dat de levering zal plaatsvinden uiterlijk op 31 december 2014 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. Deze overeenkomst is op 6 mei 2014 - in ieder geval - door [eisers] . als kopers ondertekend en geparafeerd.

2.6.

Op 21 oktober 2014 schrijft de notaris in een brief aan [Oom] :

“Op 6 mei jongstleden heeft u een koopovereenkomst getekend, waarbij u uw woning met grond aan de [adres] te [woonplaats] verkoopt aan uw neef [eiser 1] .

Op verzoek van [eiser 1] heb ik een afspraak ingepland om de akte van levering te tekenen op woensdag 29 oktober aanstaande om 11:00 uur. Dat betekent dat op die datum, na ondertekening van de akte, de woning en de grond geen eigendom meer van u zijn.

Ik heb u geprobeerd telefonisch te bereiken, maar dat is helaas niet gelukt. Ik zou graag namelijk het volgende met u bespreken: U heeft de woning met de grond aan [eiser 1] verkocht voor een bedrag van €160.000. De WOZ waarde (de waarde die de gemeente aan uw woning heeft toegekend) bedraagt echter €359.000. Dat is dus een heel groot verschil! De kans is dan ook aanwezig dat de belastingdienst dit niet accepteert. Zij zullen de overdrachtsbelasting willen heffen over de werkelijke waarde en daarnaast zullen zij vinden dat u [eiser 1] bevoordeelt met een dergelijke lage prijs. Zij zullen dan een schenking constateren en een aanslag schenkbelasting opleggen (van 40%!). Daarnaast kan de Belastingdienst ook een boete opleggen. Ik heb [eiser 1] reeds op dit risico gewezen, maar [eiser 1] heeft aangegeven dit risico te willen nemen.

Daarnaast heb ik van [eiser 1] begrepen dat hij u op 29 oktober niet de volledige koopsom van €160.000 gaat betalen, maar de helft. De andere helft (dus € 80.000) betaalt hij pas aan u als u de woning verlaat. In de tussentijd zal hij het bedrag aan u schuldig blijven, hij heeft aangegeven hier zelf een geldlening voor op te stellen.

Omdat ik het belangrijk vind dat u het bovenstaande allemaal goed begrijpt zou ik graag - voordat u de akte op 29 oktober tekent - met u praten. Omdat u slecht ter been bent, is het voor u het makkelijkste denk ik om dat telefonisch te doen. Zou u mij willen bellen op (…)” .

2.7.

De notaris heeft, nadat zij [Oom] heeft gesproken, de afspraak om de akte van levering te tekenen, geannuleerd.

2.8.

Op 30 oktober 2014 is [Oom] onderzocht door klinisch geriater J.H. Henrichs die in haar brief aan de behandelend huisarts de volgende passage heeft opgenomen:

“Patiënt is achterdochtig, functioneert op dit moment op dement niveau, onduidelijk is in hoeverre dit blijvend is, mogelijk is na optimaliseren van zijn lichamelijke en geestelijke toestand (…) nog een cognitief herstel mogelijk” .

2.9.

De huisarts van [Oom] , [huisarts] heeft op 8 juli 2016 schriftelijk verklaard:

“ [Oom] is gedurende 12 jaar bij ons onder controle geweest. Het toestandsbeeld betreffende zijn cognitief functioneren zoals beschreven in de correspondentie van collega Henrichs, klinisch geriater, bestond al enige jaren en is langzaam progressief gebleken.” .

2.10.

Op verzoek van de bewindvoerder heeft deze rechtbank bij beschikking van 13 januari 2015 de goederen van [Oom] onder bewind gesteld en haar tot bewindvoerder benoemd.

2.11.

In opdracht van de bewindvoerder heeft de makelaar A.S.B van Soest de waarde in het economisch verkeer van het huis per 17 december 2015 getaxeerd op € 285.000,00.

2.12.

Bij brief van 7 januari 2016 aan [Oom] heeft de bewindvoerder de overeenkomst van koop en verkoop ter zake het huis buitengerechtelijk vernietigd.

2.13.

De medisch adviseur van [eisers] ., Drs. D. Sok heeft in zijn advies van 22 december 2016 de verklaringen van klinisch geriater J.H. Henrichs en huisarts [huisarts] over de geestestoestand van [Oom] , van de navolgende reactie voorzien:

“Concluderend kan gesteld worden, dat er bij betrokkene sprake was van een meerdere jaren bestaand beeld van cognitieve functiestoornissen, met name ten aanzien van de concentratie en het korte geheugen, en enige traagheid van denken. De diagnose dementie is op basis van de voorliggende stukken niet te stellen. Ook waren er geen aanwijzingen voor een depressie. Daarnaast is er sprake van een goede oriëntatie in tijd, plaats en persoon, was het bewustzijn helder (dus geen delier) en waren er geen wanen of hallucinaties (dus geen psychose). Derhalve kan uit het dossier niet worden geconcludeerd dat er sprake was van een geestesstoornis van een dusdanige omvang dat gesteld zou kunnen worden dat betrokkene ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst niet over een wil beschikte en zich geen rekenschap kon geven van wat hij deed ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Evenmin kan op basis van de stukken worden geconcludeerd dat de gebleken cognitieve problematiek van betrokkene een redelijke waardering van zijn belangen belette.” .

2.14.

[eisers] . hebben de forensisch deskundige ing. J.R. ten Hove (hierna: Ten Hove) ingeschakeld om te beoordelen of de handtekening en parafen onder de overeenkomst afkomstig zijn van [Oom] . In zijn advies van 22 december 2016 komt Ten Hove tot de volgende bevindingen en aanbevelingen:

“Bij afweging van de waargenomen bevindingen, afgezet tegen de kwalitatieve en kwantitatieve aspecten van het voor onderzoek ter beschikking gestelde materiaal enerzijds en de aard en hoedanigheid van de toepaste onderzoekstechnieken, wordt geconcludeerd dat het gewicht van de schriftkundige overeenkomsten significant zwaarder weegt dan het gewicht van de schriftkundige verschillen. Derhalve bestaat er op grond van het verrichte indicatieve onderzoek steun voor de opvatting dat de voor onderzoek ter beschikking gestelde handtekeningen authentieke handtekeningen zijn van één en dezelfde persoon.

(…)

Om met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid te kunnen oordelen over de vraag of de handtekeningen, zoals aanwezig op bijlage 1 en bijlage 2, al dan niet echte handtekeningen zijn van de heer [Oom] dient een representatieve steekproef uit het totale handtekeningrepertoire van de dhr. [Oom] ter beschikking te worden gesteld. Voorgaande betekent in de onderhavige casus dat diverse, buiten de context van de zaak, vervaardigde vergelijkingshandtekeningen dienen te worden aangeleverd.”

3. Het geschil

in conventie :

3.1.

[eisers] . vorderen na vermindering van hun eis ter zitting:

1. te verklaren voor recht dat de overeenkomst van koop en verkoop ter zake het huis van 6 mei 2014 rechtsgeldig tot stand is gekomen,

2. de bewindvoerder te veroordelen die overeenkomst na te komen door medewerking te verlenen aan de notariële levering van het huis aan [eisers] , op straffe van een dwangsom,

3. te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats komt van de voor de eigendomsoverdracht en levering van de woning vereiste toestemming en/of wilsverklaring en/of medewerking van gedaagde anderszins,

4. de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

De conclusie van de bewindvoerder strekt tot afwijzing van het gevorderde.

in reconventie :

3.3.

[beschermingsbewindvoerder] q.q. vordert:

primair: voor recht te verklaren dat de overeenkomst van koop en verkoop van 6 mei 2014 buitengerechtelijk vernietigd is op 7 januari 2016,

subsidiair: de overeenkomst van koop en verkoop van 6 mei 2014 te vernietigen,

primair en subsidiair: [eisers] . te veroordelen in de proceskosten.

3.4.

De conclusie van [eisers] . strekt tot afwijzing van het gevorderde.

4. De beoordeling

4.1.

Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie, ziet de rechtbank aanleiding deze vorderingen hierna gezamenlijk te beoordelen.

4.2.

[eisers] . stellen, na vermindering van eis door intrekking van de subsidiaire vordering en de dienovereenkomstige aanpassing van hun stellingen, dat er tussen hen en [Oom] op 6 mei 2014 een overeenkomst van koop en verkoop ter zake van het huis tot stand is gekomen. Nadat zij op 14 maart 2014 het aanbod om het huis te kopen voor € 160.000,00 hebben aanvaard, is op 6 mei 2014 de daartoe opgestelde overeenkomst door zowel hen als [Oom] ondertekend. Zij vorderen - samengevat - dat de bewindvoerder de verbintenis tot levering van het huis uit deze overeenkomst, welke overeenkomst dateert van voor het moment dat het bewind is ingesteld, nakomt. De bewindvoerder heeft daartegen verweer gevoerd en daarbij onder meer aangevoerd dat de handtekeningen onder de koopovereenkomst van 6 mei 2014 niet van [Oom] afkomstig zijn. Tijdens de comparitie heeft zij toegelicht dat zij daarmee bedoelt dat zij niet met zekerheid kan zeggen of [Oom] de handtekening en de parafen wel of niet zelf gezet heeft. Ze was er niet bij.

4.3.

Artikel 157 lid 2 Rv bepaalt dat een onderhandse akte, zoals de onderhavige koopovereenkomst, ten aanzien van de verklaring van een partij over hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de waarheid van die verklaring. Vanwege die verstrekkende gevolgen zal wel duidelijk moeten zijn van wie de ondertekening onder een onderhandse akte afkomstig is. Om die reden bepaalt artikel 159 lid 2 Rv dat een onderhandse akte waarvan de ondertekening door de partij, tegen welke zij dwingend bewijs zou leveren, wordt ontkend, geen bewijs oplevert, zolang niet is bewezen van wie de ondertekening afkomstig is. Is degene tegen wie de akte wordt ingeroepen een ander dan hij die haar ondertekend zou hebben, dan kan worden volstaan met de verklaring, dat men de echtheid van de ondertekening niet erkent.

4.4.

[eisers] . hebben tegenover de bewindvoerder de ondertekende overeenkomst ingeroepen als bewijs voor hun stelling dat [Oom] het huis aan hen verkocht heeft. De bewindvoerder heeft de echtheid van de ondertekening in twijfel getrokken. De rechtbank is van oordeel dat, nu de echtheid van de handtekening en de parafen door de bewindvoerder niet wordt erkend, de overeenkomst vooralsnog geen bewijs oplevert voor de stelling van [eisers] . Die hebben ter onderbouwing van hun stelling een advies van de forensisch deskundige Ten Hove overgelegd (zie rechtsoverweging 2.14.) waaruit enerzijds de bevinding volgt dat er op grond van het verrichte indicatieve onderzoek steun is voor de opvatting dat de ter beschikking gestelde handtekeningen authentieke handtekeningen zijn van één en dezelfde persoon, maar anderzijds ook de aanbeveling, om met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid te kunnen oordelen over de vraag of de onderzochte handtekeningen al dan niet echte handtekeningen zijn van [Oom] , een representatieve steekproef uit diens totale handtekeningrepertoire te vergelijken.

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat door middel van het advies van Ten Hove niet bewezen is dat de handtekening en de parafen op de overeenkomst afkomstig zijn van [Oom] zoals [eisers] . stellen en de bewindvoerder betwist. Voor een verdere beoordeling van het geschil dient dat alsnog wel vast komen te staan. De rechtbank ziet, mede gelet op de aanbeveling van Ten Hove aanleiding om een onderzoek te laten verrichten door een door de rechtbank te benoemen deskundige, een gekwalificeerd (forensisch) schriftexpert, ter beantwoording van de vraag of de handtekening en de parafen op de overeenkomst afkomstig zijn van [Oom] .

4.6.

Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het voorgenomen deskundigenbericht, de met het onderzoek gemoeide kosten, die, naar de ervaring van de rechtbank leert, om en nabij de € 4.000,00 inclusief omzetbelasting zullen bedragen, en de voorgestelde vraagstelling. Die luidt als volgt:

Zijn de handtekening en de parafen op de overeenkomst (productie 6 bij inleidende dagvaarding) afkomstig van [Oom] ? Met welke mate van zekerheid is dit vast te stellen?

Zijn er nog andere punten waarvan de rechter kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak daartoe verwijzen naar de rol.

4.7.

Op [eisers] . rust de bewijslast met betrekking tot de authenticiteit van de handtekeningen op de overeenkomst, zodat zij zullen worden belast met het voorschot voor de deskundige.

4.8.

Voor het geval vast komt te staan dat de handtekeningen op de overeenkomst afkomstig zijn van [Oom] , overweegt de rechtbank met betrekking de vraag of de wil van [Oom] gericht is geweest op het sluiten van de overeenkomst, het volgende. De bewindvoerder heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de wil van [Oom] niet gericht is geweest op het sluiten van de overeenkomst en de overeenkomst daarom bij brief van 7 januari 2016 is vernietigd, althans vernietigd dient te worden, aangevoerd dat [Oom] aan een geestelijke stoornis leed, dat hij de overeenkomst heeft gesloten onder invloed van die stoornis en dat daarom zijn wil om de overeenkomst te sluiten heeft ontbroken. [eisers] . ontkennen gemotiveerd dat dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst het geval was.

4.9.

Ter onderbouwing van haar verweer wijst de bewindvoerder op de verklaring van de klinisch geriater die [Oom] op 30 oktober 2014, een half jaar na het sluiten van de overeenkomst, heeft onderzocht (rechtsoverweging 2.8.) en de verklaring van de huisarts dat de toestand die de geriater heeft beschreven al enige jaren bestond en langzaam progressief gebleken is (rechtsoverweging 2.9.). Ter comparitie heeft De bewindvoerder verklaard dat [Oom] inmiddels 24 uur per dag zorg nodig heeft en verblijft op een afdeling voor ernstig dementerenden.

4.10.

Artikel 3:34 lid 1 BW bepaalt dat indien iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets heeft verklaard, een met de verklaring overeenstemmende wil geacht wordt te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien. Bij de beoordeling van het verweer van de bewindvoerder stelt de rechtbank voorop dat moet komen vast te staan dat er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst sprake was van een geestelijke stoornis bij [Oom] . Eerst daarna kan worden toegekomen aan het vermoeden uit de tweede zin van het artikel, inhoudende dat het sluiten van de overeenkomst vermoed wordt onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, omdat het sluiten van de overeenkomst nadelig voor hem zou zijn geweest, zoals door de bewindvoerder is betoogd. Omdat op grond van artikel 7:2 lid 1 BW voor het aangaan van een overeenkomst als de onderhavige een schriftelijkheidsvereiste geldt, gaat het daarbij, naar het oordeel van de rechtbank, om de situatie op of omstreeks 6 mei 2014, het moment waarop de overeenkomst tot stand is gekomen.

4.11.

Uit het rapport van de klinisch geriater kan worden afgeleid dat er een halfjaar na het sluiten van de overeenkomst sprake was van functioneren op dement niveau. Uit de verklaring van de huisarts kan worden afgeleid dat het door de geriater geschetste beeld al langer bestond, maar gelet op de gemotiveerde betwisting [eisers] ., die daarbij verwezen hebben naar de verklaring van Drs. Sok (rechtsoverweging 2.13), acht de rechtbank dat bewijs niet voldoende om vast te stellen dat [Oom] op of omstreeks 6 mei 2014 aan een geestelijke stoornis leed. Op de bewindvoerder rust daarvan de bewijslast overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv, tot welk bewijs zij, gelet op haar aanbod, toegelaten zal worden.

4.12.

Indien de bewindvoerder slaagt in de haar gegeven bewijsopdracht komt vervolgens het causaal verband aan de orde: of als gevolg van de stoornis of in verband daarmee, een met de verklaring overeenstemmende wil bij [Oom] heeft ontbroken. Een met de verklaring overeenstemmende wil wordt rechtens vermoed te ontbreken indien wordt bewezen dat de stoornis een redelijke waardering van de bij de rechtshandeling betrokken belangen belette of de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Zoals in rechtsoverweging 4.10. is overwogen geldt bij die laatste grond het -weerlegbare - vermoeden dat de verklaring onder invloed van de stoornis is gedaan als het sluiten van de overeenkomst nadelig was voor [Oom] .

4.13.

Alhoewel bij de beslissing om al dan niet een huis te verkopen meer overwegingen een rol kunnen spelen, dan alleen de prijs, is de rechtbank van oordeel dat de tussen partijen overeengekomen koopprijs wel van groot belang is bij de beoordeling of de overeenkomst nadelig was voor [Oom] . Volgens de door [eisers] . overgelegde taxatie die aan de koop vooraf is gegaan, had het huis een marktwaarde van € 210.000,00. Tussen partijen is, in afwijking daarvan, een koopprijs van € 160.000,00 overeengekomen. Dat is € 50.000,00 en dus bijna 25% minder dan de getaxeerde waarde. [eisers] . hebben aangevoerd dat die lagere prijs ten opzichte van de getaxeerde waarde is ingegeven door een aantal elementen, naast de wens van [Oom] om het huis in de familie te houden: de staat van het onderhoud en daarmee de kosten die met renovatie gemoeid zouden zijn, de snelheid waarmee [Oom] zijn geld zou krijgen en het recht van gebruik en bewoning dat ten behoeve van [Oom] was bedongen.

4.14.

De bewindvoerder heeft betoogd dat de waarde van het huis hoger was dan € 210.000,00. Zij verwijst hierbij naar de voor 2014 geldende WOZ-waarde van € 359.000,00 en de taxatie van 17 december 2015, waarbij het huis gewaardeerd is op € 285.000,00. Er is wat haar betreft wel sprake van nadeel.

4.15.

De staat van het onderhoud is naar het oordeel van de rechtbank al verdisconteerd in het taxatierapport van 24 oktober 2013. Daarin worden zowel de staat van het binnen- en het buitenonderhoud als bouwkundige constructie als slecht benoemd en zinspeelt de taxateur zelfs op de sloop van het huis. Ook de te verwachten duur van het verkooptraject is op zich geen argument voor een korting van bijna 25%. Volgens het taxatierapport wordt bij de getaxeerde prijs een verkoop binnen drie maanden reëel geacht, terwijl uit de overeenkomst volgt dat er in beginsel pas ultimo 2014 betaald zou worden.

4.16.

De bewindvoerder heeft betwist dat er een overeenkomst is gesloten waarbij ten behoeve van [Oom] , na levering van het huis, om niet een recht van gebruik en bewoning is bedongen tot hij naar een bejaardentehuis zou gaan. Zij wijst er op dat hierover niets is opgenomen in de overeenkomst en dat daar juist in staat dat het huis bij levering ontruimd zal zijn en niet bezwaard met beperkte rechten. Daar tegenover verwijzen [eisers] . naar de brief van de notaris van 21 oktober 2014. Welbeschouwd staat in die brief alleen maar dat de notaris van [eisers] . zelf heeft gehoord dat maar de helft van de koopsom zal worden betaald en dat de andere helft op een later moment betaald wordt, namelijk als [Oom] het huis verlaat. Wanneer dat is valt daaruit niet op te maken. Uit de mededeling van de notaris over wat hij van een der partijen bij een overeenkomst heeft gehoord, blijkt niet zonder meer dat een beperkt zakelijk recht overeengekomen is met het waardedrukkende effect dat [eisers] . daar aan verbinden.

4.17.

Het vorenstaande laat onverlet de mogelijkheid dat partijen overeengekomen zijn dat [Oom] na de levering in het huis zou blijven wonen. Die enkele afspraak is naar het oordeel van de rechtbank niet als zakelijk recht aan te merken en leidt ook niet zonder meer tot de door [eisers] . berekende waardevermindering van het huis met 18 % tot € 172.200,00. De daarvoor gebruikte berekening geldt namelijk voor het notarieel gevestigde recht van gebruik en bewoning. Daar komt bij dat [eisers] . in ruil voor het voortgezette gebruik ook nog de helft van de koopsom schuldig mochten blijven. Zeker nu partijen het niet eens zijn over de waarde van het huis op het moment van het sluiten van de overeenkomst en daarbij ook in de berekening van [eisers] . een voor [Oom] nadelig verschil resteert van meer dan € 10.000,00, is de rechtbank van oordeel dat aan de vaststaande feiten het voorshands bewijs is te ontlenen dat het sluiten van de overeenkomst voor [Oom] nadelig is geweest.

4.18.

Gelet op het voorgaande is het aan [eisers] . om zowel tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen stelling dat het sluiten van de overeenkomst voor [Oom] nadelig is geweest, als ook te bewijzen dat een vaststaand nadeel op het moment van het sluiten van de overeenkomst door hen niet was te voorzien. Zij hebben bewijs aangeboden en zullen daartoe in de gelegenheid worden gesteld.

4.19.

Voor het geval het beroep van de bewindvoerder op artikel 3:34 BW te zijner tijd niet wordt aanvaard, overweegt de rechtbank met betrekking tot het beroep op misbruik van omstandigheden het volgende. Op grond van artikel 3:44 lid 4 BW is daarvan sprake wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals afhankelijkheid of een abnormale geestestoestand wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, terwijl hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.

4.20.

De bewindvoerder voert aan dat [eisers] . misbruik gemaakt hebben van de slechte lichamelijke en geestelijke toestand van [Oom] , die daardoor in een afhankelijke situatie is komen te verkeren. Onder die omstandigheden hadden [eisers] . niet mogen bevorderden dat [Oom] het huis aan hen verkocht, althans, zo begrijpt de rechtbank, zij hadden die voornemens binnen de familie moeten bespreken. [eisers] ontkennen dat zij zich schuldig hebben gemaakt aan misbruik van omstandigheden.

4.21.

Het moge zo zijn dat [Oom] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst ten gevolge van zijn lichamelijke en/of geestelijke toestand in een afhankelijke situatie verkeerde, maar daarmee staat nog niet vast dat hij afhankelijk was van [eisers] . De bewindvoerder betwist uitdrukkelijk dat [eisers] . [Oom] zouden hebben verzorgd en zij heeft betoogd dat juist zij al tien jaar de zorg heeft voor [Oom] , en in dat kader meerdere keren per week contact met hem had, dat zij sinds 2013 zijn post verzorgde en dat zij sinds 2014 zijn bankzaken deed. Mede gelet op die stellingen heeft de bewindvoerder onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat [Oom] zo specifiek afhankelijk was van [eisers] . dat hij daardoor werd bewogen tot het sluiten van de overeenkomst. Het verweer dat de overeenkomst tot stand gekomen is door misbruik van omstandigheden wordt verworpen.

4.22.

Iedere verdere beslissing in conventie en reconventie zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie :

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 29 maart 2017 voor het nemen van een akte door beide partijen gelijktijdig met betrekking tot hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.6.,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.U.M. van der Werff en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2017.