ECLI:NL:RBGEL:2016:7158

• Datum uitspraak: 2 november 2016
• Publicatiedatum: 14 juni 2017
• Zaaknummer: C/05/300860 / HZ ZA 16-175
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige daad en aansprakelijkheid bij verkoop van onroerend goed met onjuiste oppervlaktegegevens

In deze zaak heeft de rechtbank Gelderland op 2 november 2016 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen eisers, een vennootschap onder firma en een besloten vennootschap, en gedaagden, bestaande uit meerdere makelaars. De eisers hebben een nieuwbouwwoning gekocht die door Hunink & Holtrigter c.s. werd aangeboden. De woning werd aangeboden met onjuiste informatie over de perceel- en woonoppervlakte. Eisers hebben na de aankoop van de woning aanspraak gemaakt op schadevergoeding wegens deze onjuiste informatie. Hunink & Holtrigter c.s. heeft erkend dat er een meetverzuim was, maar betwistte de aansprakelijkheid en de hoogte van de schade. De rechtbank oordeelde dat de eisers onvoldoende bewijs hebben geleverd voor hun schade en dat Hunink & Holtrigter c.s. niet onrechtmatig heeft gehandeld. De vorderingen van eisers werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank benadrukte dat de schadevergoeding bij onrechtmatige daad moet worden aangetoond en dat de waarde van de woning niet enkel afhankelijk is van de oppervlakte.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/300860 / HZ ZA 16-175

Vonnis van 2 november 2016

in de zaak van

1. [eiser sub 1]

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres sub 2]

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. D.J. Brugge te Apeldoorn,

tegen

1. vennootschap onder firma

HUNINK EN HOLTRIGTER WONING EN BEDRIJFS MAKELAARS ,

gevestigd te Apeldoorn,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

M + A MAKELAARDIJ B.V. ,

gevestigd te Apeldoorn,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ERJEE MAKELAARDIJ B.V. ,

gevestigd te Apeldoorn,

gedaagden,

advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.

Partijen zullen hierna in mannelijk enkelvoud [eisers] en Hunink & Holtrigter c.s. genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 27 juli 2016
• het proces-verbaal van comparitie van 5 september 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Hunink & Holtrigter c.s. heeft in 2014 een nieuwbouwwoning aan de [adres] te Apeldoorn voor een vraagprijs van € 199.000,00 vrij op naam (hierna: v.o.n.) ten verkoop aangeboden. De woning maakte deel uit van een project van in totaal drie aan elkaar gekoppelde woningen. Verkoper van de woning was Beheer- en Belggingsmaatschappij H.J. Rooze B.V. De woning stond vanaf 30 december 2010 tot 28 december 2012 via een andere makelaar te koop voor een vraagprijs van € 345.000,00 v.o.n., maar werd toen niet verkocht. Hunink & Holtrigter c.s. werd in mei 2014 als verkopende makelaar ingeschakeld. De vraagprijs werd verlaagd tot € 199.000,00 v.o.n.

In de verkoopbrochure, waarvan de gegevens door Hunink & Holtrigter c.s. waren overgenomen van de vorige makelaar, werd de woning aangeboden zonder keukenopstelling, sanitair en tegels. Verder vermeldt de verkoopbrochure dat het perceeloppervlak 225 m2 en het woonoppervlak 142 m2 bedraagt.
Het perceeloppervlak is echter in werkelijkheid 180 m2 en het woonoppervlak is, gemeten volgens de NEN 2580 norm, 125,5 m2.

2.2.

[eisers] heeft, nadat hij de woning een aantal malen had bezichtigd, een bod uitgebracht, waarna een koopsom van € 190.000,00 v.o.n. werd overeengekomen. Vervolgens heeft Hunink & Holtrigter c.s. een conceptkoopakte opgesteld. Daarbij ontdekte Hunink & Holtrigter c.s. dat de perceeloppervlakte geen 225 m2, maar 180 m2 bedraagt, hetgeen in de conceptakte werd opgenomen. [eisers] ontving de conceptakte met de aangepaste mindere perceelsomvang op 23 juli 2014.

2.3.

Bij e-mail van 24 juli 2014 vroeg [eisers] om een financiële compensatie van
€ 4.500,00 wegens het mindere aantal m2. Voor de verkopende partij was een verdere verlaging van de koopprijs echter onbespreekbaar. [eisers] heeft de koopovereenkomst met de overeengekomen koopsom van € 190.000,00 v.o.n. op 31 juli 2014 ondertekend.

2.4.

In oktober 2014 maakte [eisers] wederom aanspraak op voornoemde compensatie en deelde hij mee dat hij de bouwtekeningen had bekeken en dat daarin een woonoppervlak vermeld stond van 125,3 m2, 16,7 m2 minder dan in de verkoopbrochure stond. Hij wenste een passende schadevergoeding. Hunink & Holtrigter c.s. heeft dit verzoek afgewezen.

3. De vordering

3.1.

[eisers] vordert na wijziging/vermeerdering van eis dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. verklaart voor recht dat Hunink & Holtrigter c.s. onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de schade die hij lijdt en heeft geleden,

2. Hunink & Holtrigter c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van de schade ad € 26.577,42 aan [eisers] binnen 14 dagen na het vonnis,

3. te vermeerderen met de wettelijke rente over de geleden schade als genoemd onder punt 2 vanaf 1 september 2014 tot de dag der algehele voldoening van de vordering,

welke rente tot 1 juli 2015 de somma bedraagt van € 479,40,

4. Hunink & Holtrigter c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.158,00,
5. en hem veroordeelt in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eisers] legt aan zijn vordering tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag. Hunink & Holtrigter c.s. heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld door in de verkoopbrochure onjuiste mededelingen te doen omtrent de perceel- en woonoppervlakte. Hunink & Holtrigter c.s. is op grond daarvan aansprakelijk voor de schade die [eisers] als gevolg daarvan lijdt en zal lijden. [eisers] stelt niet dat hij de woning niet had willen hebben als hij op de hoogte was geweest van de daadwerkelijke oppervlakten, maar hij lijdt schade omdat hij de woning bij verkoop niet kan verkopen met het aantal vierkante meters zoals dat hem is voorgespiegeld. De schade die hij lijdt bestaat uit het verschil tussen de prijs die betaald is voor de woning en het perceel en de prijs die op basis van de werkelijke oppervlakten zou moeten worden betaald.

4. Het verweer

4.1.

Hunink & Holtrigter c.s. concludeert dat de rechtbank [eisers] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk verklaart, althans hem deze ontzegt met zijn veroordeling, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten en nakosten van deze procedure.

4.2.

Hunink & Holtrigter c.s. erkent het meetverzuim, maar Hunink & Holtrigter c.s. is niet aansprakelijk jegens [eisers]
Primair voert hij aan dat [eisers] geen vervangende schadevergoeding kan vorderen nu tussen hem en Hunink & Holtrigter c.s. geen overeenkomst bestaat. [eisers] grondt zijn vordering op onrechtmatige daad. Ingevolge art 6:162 BW e.v. kan [eisers] slechts die schade vorderen die hij daadwerkelijk leed en heeft aangetoond.

4.3.

Hunink & Holtrigter c.s. voert subsidiair aan dat geen sprake is van schade. [eisers] stelt immers dat hij de woning wel wilde kopen, ondanks het meetverzuim. De vraag die beantwoord moet worden is of [eisers] teveel betaalde voor de woning als gevolg van het meetverzuim. Dat is niet het geval. Ook zonder het meetverzuim zou [eisers] tot aankoop van de woning zijn overgegaan.

4.4.

Meer subsidiair voert Hunink & Holtrigter c.s. aan dat de uitgangspunten van [eisers] bij de begroting van de schade onjuist zijn. Hij gaat er ten onrechte van uit dat de waarde en de koopsom van de woning recht evenredig zijn aan het aantal vierkante meters. De waarde van de woning is afhankelijk van veel meer factoren. Bovendien heeft [eisers] de woning gekocht voor een bodemprijs, zoals ook blijkt uit het feit dat de verkopende partij, nadat bekend was geworden dat de perceeloppervlakte kleiner was dan aangeboden, niet bereid was onder de koopsom van € 190.000,00 te zakken.
5. De beoordeling

5.1.

Nu Hunink & Holtrigter c.s. het meetverzuim heeft erkend, oordeelt de rechtbank dat Hunink & Holtrigter c.s. jegens [eisers] niet gehandeld heeft zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar verwacht mocht worden. De vordering van [eisers] is daarmee terecht gegrond op onrechtmatig handelen. Ingevolge art 6:162 BW is degene die onrechtmatig handelt jegens een ander verplicht de schade die die ander dientengevolge lijdt te vergoeden.

5.2.

De omvang van de schade wordt ingeval van een onrechtmatige daad bepaald door een vergelijking van de toestand zoals die in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit, in casu het meetverzuim, niet zou hebben plaatsgevonden (art 6:95-6:97 BW). De stelplicht en de bewijslast van de (omvang van de) schade rust op degene die daar aanspraak op maakt.

5.3.

[eisers] heeft zijn schadevordering echter niet gebaseerd op voornoemde artikelen die betrekking hebben op schadevergoeding ingeval van onrechtmatige daad, maar op
art 6:87 BW, nu hij vervangende schadevergoeding eist voor de ontbrekende vierkante meters. De bepaling van art 6:87 BW heeft echter betrekking op de gevolgen van niet nakoming van een verbintenis, zoals Hunink & Holtrigter c.s. met recht heeft aangevoerd. Deze vordering kan [eisers] mogelijk instellen tegen de verkopende partij, maar niet tegen de makelaar die een fout heeft gemaakt.

5.4.

Dat [eisers] schade heeft geleden, heeft hij niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld, laat staan onderbouwd. Hij voert immers niet meer aan dan dat hij, indien hij de woning zou willen verkopen, minder vierkante meters kan aanbieden dan die welke hij meende te hebben gekocht. Hunink & Holtrigter c.s. heeft de schade van [eisers] gemotiveerd betwist. Hij wijst er met name op dat [eisers] heeft aangevoerd dat hij ook zonder het meetverzuim de woning zou hebben gekocht en dat hij niet van de koop heeft afgezien toen hij moest ervaren dat het perceel kleiner was dan in de brochure aangeboden. Bovendien heeft Hunink & Holtrigter c.s. door het overleggen van twee verklaringen van makelaars aannemelijk gemaakt dat [eisers] beslist een bodemprijs voor de woning heeft betaald. Boers Makelaars heeft bij brief van 6 juli 2016 meegedeeld dat de woning in oktober 2014 € 205.000,00 waard was en Bisterbosch Makelaardij deelt bij brief per gelijke datum mee dat de marktwaarde van de woning in 2014 met een betere aanloopfase en start
€ 220.000,00 zou zijn geweest. Dit verweer is door [eisers] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist.

5.5.

Nu [eisers] onvoldoende heeft gesteld om zijn schade aannemelijk te maken, zullen zijn vorderingen worden afgewezen, met zijn veroordeling in de kosten en de nakosten van het geding.
De kosten zijn:
griffierecht € 1.929,00
kosten advocaat
€ 1.158,00 (2 punten x tarief III)

Totaal € 3.087,00

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding aan de zijde van Hunink & Holtrigter c.s. gevallen, tot op heden begroot op € 3.087,00,
6.3. veroordeelt [eisers] in de nakosten en begroot deze op € 131,00 zonder betekening en, voor het geval betekening plaatsvindt omdat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, op € 199,00,
6.4. verklaart dit vonnis ten aanzien van 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2016.

Vr/PB