Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/300503 / HA ZA 16-173
Vonnis van 7 december 2016
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. B. Martens te 's-Hertogenbosch,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
statutair gevestigd te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
thans zonder bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland,
gedaagden,
advocaat mr. B. Anik te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiser] (in mannelijk enkelvoud), [gedaagde] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.Procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 juni 2016 en de daarin genoemde gedingstukken;
- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 19 oktober 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
De hierna te vermelden feiten hebben zich afgespeeld in 2015.
2.2.
[gedaagde sub 2] heeft voor en namens [gedaagde] bij akte van 9 februari 2015 een overeenkomst met [eiser] gesloten (verder te noemen: de overeenkomst), waarbij [eiser] aan [gedaagde] heeft verkocht een appartementsrecht betreffende de bovenwoning met balkon, gelegen op de eerste en tweede verdieping en de zolder, met kelder in het souterrain, plaatselijk bekend [gedaagde] 82 te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie N, nummer 7168 A-2, uitmakende het ½ aandeel in de gemeenschap bestaande uit de beneden- en bovenwoning met tuin, schuur en halve gang, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie N, nummer 2249 (verder ook te noemen: de woning).
2.3.
In de overeenkomst is geen financieringsvoorbehoud opgenomen. Blijkens de akte bevat de overeenkomst verder de volgende bedingen:
- de koopsom bedraagt € 275.000,-;
- de levering vindt plaats op 9 maart;
- [gedaagde] zal uiterlijk op 5 maart zekerheid stellen voor € 27.500,-.
2.4.
Artikel 14 van Pro de overeenkomst luidt, voor zover hier van belang:
“
Ingebrekestelling, Ontbinding.
Ingebrekestelling, Ontbinding.
14.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
14.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
2.5.
[de makelaar] Makelaardij te [woonplaats] (verder te noemen: de makelaar) deelt op 3 maart per e-mail aan [e-mailadres] (naar de rechtbank begrijpt een e‑mailadres van [eiser] ) mee, met copie conform aan [gedaagde sub 2] :
“Namens partijen bevestigen wij dat verkoper en koper overeengekomen zijn om de overdrachtsdatum van de [gedaagde] 82 [woonplaats] te verplaatsen naar 30 maart 2015 en de bankgarantie naar 24 maart 2015. Tevens zijn partijen overeen gekomen dat koper aan verkoper een vergoeding betaald van € 600,00 per week vanaf 2 maart 2015 tot aan de werkelijke overdracht bij de notaris. De verrekening daarvan vindt ook plaats bij de notaris.”
2.6.
[gedaagde sub 2] schrijft op 25 maart per e-mail aan de makelaar:
“Zoals vandaag besproken heb ik een kleine procedurele vertraging opgelopen bij het ontvangen van mijn middelen, waardoor de overdracht op 30-03 niet haalbaar is.
Deze procedure is voor mij niet beheersbaar, maar mij is wel verzekerd wat de maximale termijn is waarbinnen e.e.a. hersteld moet zijn, te weten: 3 werkweken.
Gerekend vanaf 16-3-2015, zou betekenen dat ik in de week van 6-4-2015 over de middelen kan beschikken.
Zou jij zo vriendelijk willen zijn te bespreken met de huidige eigenaren van de [gedaagde] of een laatste uitstel bespreekbaar is, waarvoor ik een compensatie van € 5.000,- beschikbaar stel, waarmee dan de verkoopprijs verhoogd wordt.
De andere, reeds overeengekomen financiële vergoeding per week zal uiteraard van kracht blijven en verlengd worden tot aan de daadwerkelijke overdrachtsdatum.
Voor alle zekerheid is het mijns inziens verstandig om de overdracht zo ver mogelijk in april te stellen, bijvoorbeeld donderdag 30 april, waarbij ik wil benadrukken dat dit een uiterste datum is. Indien mogelijk neem ik uiteraard eerder af.
Graag verneem ik van jou of jouw klanten hiermee in kunnen stemmen.”
2.7.
De makelaar stuurt op 28 maart per e-mail een mededeling van deze strekking aan partijen.
2.8.
[notariskantoor] Notariskantoor te [woonplaats] (verder: de notaris) bericht op 24 april aan [eiser] :
“In navolging op mijn eerdere e-mail van vandaag stuur ik u hierbij een aangepaste afrekening ivm de extra vergoeding ivm uitstel van € 5.000,00.
Mijn excuses voor het ongemak.”
2.9.
[gedaagde sub 2] schrijft op 28 april per e-mail aan de notaris, voor zover hier van belang:
“De bescheiden betreffende de aankoop van de [gedaagde] 82 heb ik in goede orde ontvangen.
Onlangs is besloten dat deze woning op naam van mijn dochter, [dochter van eiser] [gedaagde sub 2] komt te staan.
Ik weet niet of het nu van belang is, maar het betreft een schenking van mij persoonlijk aan haar.
De financiering voor de aankoop van deze woning geschiedt vanuit de bij jullie bekende Besloten Vennootschap: [gedaagde] BV.
Vanuit deze BV zullen morgen dan ook de betreffende bedragen direct naar de derdenrekening worden overgemaakt.”
2.10.
[gedaagde sub 2] deelt op 29 april per e-mail aan de makelaar mee:
“Het spijt me je wederom in een moeilijk pakket te brengen, maar gisteren heb ik helaas niet de bevestiging gekregen dat het geld is vrijgegeven.
Voor de goede orde, dit geld staat al in Nederland en is aan mij toegewezen, maar nog niet vrijgegeven.
Dit heeft te maken met een laatste goedkeuring van de ECB, waar de transactie waar ik onderdeel van uitmaak, toezicht op heeft.
Een directeur van een Nederlandse bank belast met deze transactie, waar mijn geld dus staat, gaat er vandaag persoonlijk achteraan.
Op dit moment heb ik helaas nog geen groen licht, laat staan bericht daarover gehad.
De verwachting is dat ik morgen een definitieve datum, gegarandeerd in mei, te horen krijg.
Dan is het werkelijk definitief en kunnen we daar alles op afstemmen.
Mijn voorstel is om mij nog ten laatste male uitstel te geven tot en met eind mei, waarbij ik
binnen 48 uur na heden een exacte datum geef en bereid ben om de ontstane schade te
vergoeden en voor beide panden het aankoopbedrag met € 15.000,- te verhogen. Dit staat
los van de reeds gemaakte afspraken per pand-eignaar.
Bel je mij als je de partijen hebt gesproken, dan kan ik de notaris inlichten.”
2.11.
Op 1 mei schrijft [eiser] door tussenkomst van de makelaar per e‑mail aan [gedaagde sub 2] , met copie conform aan de notaris:
“Ons geduld wordt enorm op de proef gesteld, voor alsnog zijn wij uitgegaan van de juiste intenties maar beginnen hier nu wel onze vraagtekens bij te zetten.
Wij ervaren het wederom uitstellen van de overdracht als erg vervelend, wat ons nu ook in een zeer lastig pakket gaat brengen!
Wij kunnen enkel uitgaan van de bevestigingen middels mail vanuit u, dhr. [gedaagde sub 2] , welke tot op heden niet zijn nagekomen zijn en de informatie die [betrokkene] ons slechts mondeling kan meedelen. Gezien u als koper aangeeft dat de gelden in Nederland staan, aan u zijn toegewezen, maar nog niet zijn vrijgeven, is ons verzoek om hiervan een bevestiging op te vragen bij de desbetreffende bank en aan ons te mailen. Dit om ons het vertrouwen te geven dat de overdracht daadwerkelijk gaat plaats vinden.
Wij hebben serieus overwogen om weer akkoord te gaan met het gewenste uitstel, echter gaf u in uw laatste mail aan dat u de dag erop bericht zou krijgen van de directeur van de betreffende Nederlandse bank en daarnaast zou u binnen 48 uur met een nieuwe en dan uiterste datum komen. Tot op heden hebben we niets vernomen.
Op basis van het hele traject denken wij dat het verstandig is u nog een laatste kans te geven door u wel in gebreke te stellen op basis van het niet nakomen van de afspraken betreffende de datum van
eigendomsoverdracht en het storten van een waarborgsom of het laten afgeven van een bankgarantie (zie koopovereenkomst in de bijlage). Deze in gebreke stelling doen wij conform artikel 14 van Pro de koopovereenkomst betreffende [gedaagde] 82 [woonplaats] , wat betekent dat u 8 dagen alsnog de tijd heeft om aan uw verplichtingen te voldoen. Aansluitend zullen wij (zo ver nodig) nakoming eisen met dien verstande dat wij ons het recht voorbehouden om na bijvoorbeeld 41 dagen vanaf heden alsnog over te gaan op ontbinding van de koopovereenkomst. Uiteraard alles conform de condities uit artikel 14 van Pro de koopovereenkomst. De reeds overeengekomen compensaties van € 600,00 per week en een de vergoeding/compensatie van € 5.000,- 00blijven van kracht en worden niet in mindering gebracht op de boete/vergoeding van de ingebrekestelling.
Wat betreft de contract overname waar de notaris ons over belde gaan wij alleen akkoord als u de heer [gedaagde sub 2] een stuk ondertekend waarbij u persoonlijk en dus prive garant gaat staan voor alle afspraken die in de NVM koopakte betreffende [gedaagde] 82 [woonplaats] zijn vastgelegd en de vergoedingen/boetes die naderhand overeengekomen zijn en mogelijk in de toekomst worden overeengekomen. Tot op heden zijn wij geen contract overname overeen gekomen.
Nogmaals gaan wij uit van de juiste intenties en weten we dat uw dochter dolgelukkig is met ons huis, maar we hebben zeker niet de mogelijkheid om dit verder op te rekken.
(…)
Hieronder de ingebrekestelling:
Geachte heer [gedaagde sub 2] , beste [voornaam gedaagde sub 2] ,
Namens opdrachtgever de heer E. [eiser] en mevrouw [eiser] stellen wij hierbij [gedaagde] en u als enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] in gebreke voor het niet nakomen van de afspraken in de NVM koopovereenkomst betreffende [gedaagde] 82 [woonplaats] . Deze ingebrekestelling heeft betrekking op artikel 4:eigendomsoverdracht, de eigendomsoverdracht zou 30 april 2015 na vele malen van uitstel plaats vinden maar er is geen geld bij de notaris binnen gekomen. Deze ingebrekestelling heeft ook betrekking op artikel 5:bankgarantie/waarborgsom, de bankgarantie is niet gesteld en in plaats daarvan is de waarborgsom ook niet gestort (ook na vele malen van uitstel).
Conform artikel 11 (bedoeld zal zijn: 14, rechtbank): ingebrekestelling/ontbinding, houdt dit in dat u alsnog 8 dagen de tijd krijgt om aan uw verplichtingen te voldoen. Lukt dit niet dan zal verkoper nakoming eisen. Uiteraard zal deze ingebrekestelling geheel conform artikel 11 uitgevoerd Pro worden hetgeen partijen door ondertekening de bijbehorende NVM koopovereenkomst zijn overeen gekomen.
Op basis van artikel 13: domicilie Pro, sturen wij deze correspondentie ook naar het notariskantoor.
Wij hopen van harte dat u een en ander alsnog voor elkaar krijgt binnen 8 dagen.”
2.11.
[gedaagde sub 2] antwoordt per e-mail via de makelaar op 6 mei:
“Het is inderdaad -zeer zeker ook voor jullie- meer dan vervelend dat ik wederom jullie geduld op de proef heb gesteld en dat ik nog steeds niet mijn afspraken ben nagekomen. De gestelde termijn van ingebrekestelling (8 dagen) ga ik helaas niet redden, zie hieronder.
Dat het vertrouwen weg raakt, snap ik en is mij ook volledig aan te rekenen.
[betrokkene] heeft op basis van mijn informatie betreffende een financiële afwikkeling volledig op basis van vertrouwen gehandeld en richting jullie uiterst correct ge-acteerd.
Op het moment dat ik in de afwikkeling zat van het financiële traject dat 23 januari zijn beslag zou krijgen, heb ik besloten om per 1-3-2015 de woning over te nemen. De enige partij die tot nog toe zijn woord heeft gehouden, zijn jullie.
De redenen daarvan ken ik, maar kan en mag deze helaas niet communiceren.
Vervolgens is een nieuwe “verwachtingsdatum” vastgesteld, die inmiddels sinds afgelopen week is omgezet in een definitieve datum, te weten 29-5-2015. Op die datum heb ik definitief de beschikking over voldoende middelen om per direct het pand van jullie over te nemen. Voor alle duidelijkheid, dit is door betrokken partijen als gegarandeerde datum vastgesteld en aan mij mondeling en schriftelijk gecommuniceerd.
Het spijt mij te lezen dat ik jullie in lastig vaarwater heb gebracht. Eventuele schade, evenals de afgesproken compensaties zijn voor mijn rekening.
Helaas kan en mag ik niets communiceren over de aard en omvang van de transactie, hetgeen ik ook niet zal doen. Dit is inherent aan dit traject, hetgeen het niet makkelijker maakt voor betrokkenen (waaronder jullie).
Op dit moment ben ik druk bezig om voldoende middelen los te krijgen om binnenkort een
waarborgsom te kunnen storten, dit loopt maar gaat niet makkelijk.
Ik hoop van harte dat het mij alsnog lukt dit pand van jullie te kopen, temeer ik dit mijn dochter beloofd heb en ook omdat feitelijk alles klaar staat om de woning direct na de overdracht te betrekken.
Hierbij wil ik nogmaals onderstrepen dat ik met de juiste intenties handel en zo spoedig mogelijk hoop uw pand over te nemen.
Conclusie is dat ik op de 29e graag zou willen afnemen, indien mogelijk voor die tijd de komende week een waarborgsom wil storten (wordt nu hard aan gewerkt) en dat ik de laatste kans van jullie krijg dit voor elkaar te krijgen.”
2.12.
Bij e-mailbericht van 9 mei eist [eiser] nakoming van de koopovereenkomst en maakt hij aanspraak op de waarborgsom/bankgarantie alsook de contractuele boete van 0,3% per dag vanaf 9 mei.
2.13.
De makelaar bericht op 21 mei per e-mail aan [gedaagde] en aan [eiser] ervan uit te gaan dat de overdracht zal plaatsvinden op 29 mei en daarvoor tijd te hebben gereserveerd.
2.14.
[gedaagde sub 2] deelt op 26 mei per e-mail aan de makelaar mee:
“Het bedrag t.b.v. de levering van de [gedaagde] 82 te [woonplaats] , (op basis van de afrekening), zal voor vrijdag 29 mei a.s. aan u overgemaakt worden via bankrekening nummer [rekeningnummer] , t.n.v. [gedaagde] BV.”
2.15.
Op 29 mei deelt [gedaagde] aan de makelaar mee, voor zover hier van belang:
“Gistermiddag en vanochtend heb ik contact gehad met de bank die mij de bedragen dient over te maken.
Het is hen gisteren niet gelukt en het gaat hen vandaag helaas ook niet lukken mijn account te activeren zodat ik over mijn middelen kan beschikken.
(…)
Een en ander houdt in dat ik vandaag wederom niet kan afnemen en dat spijt mij enorm, temeer de verkopende partij al heel veel geduld met mij getoond heeft.
(…)
Mocht de verkopende partij juridische acties tegen mij willen ondernemen en niet meer aan mij willen leveren, dan spijt mij dat enorm, maar heb hier volop begrip voor. Alsnog ga ik er vanuit op zo kort mogelijke termijn het vastgoed af te kunnen nemen, tenzij men het aan anderen verkoopt uiteraard.”
2.16.
De makelaar antwoord op 2 juni per e-mail, voor zover hier van belang, dat, indien niet voor 11 juni de woning zal zijn overgedragen en er niet afgerekend is, de overeenkomst direct zal worden ontbonden en [gedaagde sub 2] aansprakelijk gesteld zal worden voor het bedrag van de boetes, vergoedingen en eventuele extra schades, terwijl de woning weer in de verkoop gezet zal worden.
2.17.
[eiser] heeft bij brief van zijn raadsman van 11 juni de koop ontbonden en jegens [gedaagde] aanspraak gemaakt op:
- de boete van 10% van de koopsom ad € 27.500,-;
- de door [gedaagde] toegezegde aanvulling op de koopsom ad € 5.000,-;
- de aanvullende boete van € 600,- per week, tot aan de datum van de brief berekend op € 8.400,-;
- schade ad € 16.345,14, bestaande uit:
vaste lasten van de woning over de periode van 9 maart tot 11 juni 2015: € 9.353,89;
courtage makelaar: € 4.991,25;
juridische kosten: € 2.000,- + p.m.
in totaal € 57.845,14 + p.m.
2.18.
[eiser] heeft bij e-mailbericht van zijn raadsman aan [gevolmachtigde van gedaagde] te Heelsum (verder: [gevolmachtigde van gedaagde] ), de gevolmachtigde van [gedaagde] en [gedaagde sub 2] , ook [gedaagde sub 2] in zijn hoedanigheid van bestuurder van [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de hiervoor onder 2.17 weergegeven vordering.
2.19.
[gevolmachtigde van gedaagde] heeft bij e-mailbericht van 5 juli de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] als bestuurder van [gedaagde] van de hand gewezen.
3.Vordering en verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk
uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te voldoen een bedrag van € 40.900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2015, althans vanaf het moment van de dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;
2. [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te voldoen een bedrag van € 1.184,- aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van de dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;
3. [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de vijftiende dag na de datum van de uitspraak en [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot voldoening van de nakosten ad € 131,00 dan wel, indien betekening van de uitspraak plaatsvindt, € 199,00.
3.2.
De vordering is - tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten - gegrond op de volgende stellingen. [gedaagde] is in weerwil van herhaalde toezeggingen haar verbintenis uit de koopovereenkomst om de woning af te nemen niet nagekomen zonder duidelijkheid te verschaffen over de reden daarvan, heeft telkens daarvoor excuses aangeboden en opnieuw medewerking aan de overdracht toegezegd en begrip getoond voor de aanmaningen die haar van de kant van [eiser] zijn toegezonden. [gedaagde sub 2] is in zijn hoedanigheid van bestuurder de overeenkomst aangegaan, wetend dat [gedaagde] de overeenkomst niet zou nakomen. Daarvoor treft hem persoonlijk een ernstig verwijt, zodat hij naast [gedaagde] ook persoonlijk aansprakelijk is voor de nakoming van het boetebeding en de verdere schade.
3.3.
[gedaagde] en [gedaagde sub 2] voeren gemotiveerd verweer. Het verweer houdt het volgende in.
3.3.1.
Aansprakelijkheid van [gedaagde] :
[eiser] is drie keer akkoord gegaan met uitstel van de overdracht zonder daar andere voorwaarden aan te verbinden dan tijdige zekerheidstelling. Door de datum van de overdracht steeds op te schuiven is [eiser] niet tijdig overgegaan tot ingebrekestelling ter zake van de zekerheidstelling. Bij het latere uitstel heeft hij die voorwaarde niet meer gesteld. De bedongen boete kan dan ook niet meer als aansporing tot nakoming worden aangemerkt maar alleen nog als schadevergoeding. De gestelde schade is mede een gevolg van het telkens verleende uitstel, wat een aan [eiser] toe te rekenen oorzaak van de schade is. De boete dient naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook gematigd te worden tot de aantoonbaar werkelijk geleden schade, die kan worden begroot op:
1. de kosten van de makelaar, maar alleen voor zover daarvan een betalingsbewijs wordt overgelegd;
2. de betaalde huur voor een ander onderkomen, maar alleen nadat is onderzocht of [eiser] zorgvuldig gehandeld heeft, aldus dat wordt beoordeeld of:
* het noodzakelijk was iets te huren nu de oude woning nog niet verkocht was en nog geen zekerheid gesteld was;
* [eiser] gezien de omstandigheden, uitblijven van zekerheidstelling en verdagen van de overdracht, had kunnen of moeten eisen dat de woning eerst beschikbaar zou komen als hij zijn nieuwe woning kon betrekken;
* [eiser] zorgvuldig heeft gehandeld met de aankoop van de nieuwe woning terwijl de oude nog niet afgenomen was, in de zin dat wellicht ontbindende voorwaarden van toepassing waren.
Artikel 14 van Pro de koopovereenkomst beperkt de mogelijkheid aanvullende schadevergoeding te vorderen tot het geval dat de schade hoger uitvalt dan de bedongen boete, waarvan in casu geen sprake is.
De makelaarscourtage behoeft niet als schade te worden vergoed nu [eiser] tot betaling daarvan overgegaan is nog voordat de woning was overgedragen.
Toen er op 24 april nog geen bijschrijving was ontvangen door de notaris, was het niet nodig een eindafrekening te laten opmaken. De kosten van de notaris komen dan ook niet voor rekening van [gedaagde] en [gedaagde sub 2] .
3.3.2.
Aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] :
[gedaagde sub 2] wist niet en kon redelijkerwijs ook niet weten dat [gedaagde] de overeenkomst niet zou kunnen nakomen. Hij was op het moment van het sluiten van de koop verwikkeld in een zakentransactie in de overtuiging dat daaruit voldoende middelen zouden vrijkomen om de koopsom van de woning te kunnen betalen. De makelaar was daarmee bekend, zodat [eiser] geen beroep kan doen op bestuurdersaansprakelijkheid.
4.Beoordeling
4.1.
Aansprakelijkheid van [gedaagde]
4.1.1.
Tussen partijen staat vast dat [eiser] de koop heeft ontbonden. Volgens vaste rechtspraak staat de ontbinding er niet aan in de weg nakoming van het in de overeenkomst opgenomen boetebeding te vorderen. Vast staat eveneens dat [gedaagde] herhaaldelijk aan [eiser] c.q. de makelaar heeft gemeld nog niet te kunnen nakomen.
4.1.2.
In artikel 6:82 lid 2 BW Pro is bepaald, voor zover hier van belang, dat, indien uit de houding van de schuldenaar blijkt dat aanmaning nutteloos zou zijn, de ingebrekestelling kan plaatsvinden door een schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat hij voor het uitblijven van de nakoming aansprakelijk wordt gesteld. Deelt de schuldenaar zelf aan de schuldeiser mee dat hij niet zal nakomen, dan geldt het bepaalde in artikel 6:83 aanhef Pro en onder c BW, dat het verzuim zonder ingebrekestelling intreedt wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten.
4.1.3.
Waar [gedaagde] ook volgens haar eigen stellingen tot driemaal toe aan [eiser] heeft laten weten niet op de overeengekomen dag te zullen nakomen en [eiser] zich jegens haar coulant heeft opgesteld door haar enkele malen een uitstel toe te staan, gaat het niet aan hem nu tegen te werpen dat zij niet in gebreke is gesteld. Na verloop van deze gebeurtenissen was ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW Pro, dat wil zeggen een schriftelijke aanmaning waarbij haar een redelijke termijn voor de nakoming werd gesteld, niet meer nodig. Hierna zal er dan ook van uitgegaan worden dat het verzuim is ingetreden.
4.1.4.
Gegeven het bepaalde in artikel 14 lid 2 van Pro de overeenkomst volgt hieruit dat [gedaagde] de bedongen boete heeft verbeurd. Het beding bevat geen verbijzondering naar de strekking ervan; het artikel volstaat ermee te bepalen dat de boete in het vermelde geval verbeurd wordt.
4.1.5.
In artikel 6:94 lid 1 BW Pro is bepaald dat de rechter op verlangen van de schuldenaar de bedongen boete kan matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Uit de wetsgeschiedenis en de rechtspraak volgt dat bij de beantwoording van de vraag of de billijkheid eist dat een bedongen boete moet worden gematigd niet alleen de verhouding tussen de boete en de omvang van de schade in aanmerking moet worden genomen, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Verder kunnen de hoedanigheid van partijen en de omstandigheden waaronder de tekortkoming is ontstaan van belang zijn. Uit de rechtspraak volgt ook dat matiging van een overeengekomen boete met terughoudendheid moet worden toegepast.
4.1.6.
De overeengekomen boete van 10% van de koopsom is gebruikelijk bij de verkoop van woningen. [gedaagde] heeft [eiser] telkens uitdrukkelijk toegezegd te zullen nakomen en dat evenzovele malen op het allerlaatste moment nagelaten, waardoor zij hem steeds in onzekerheid liet en dusdoende hem voor de noodzaak stelde maatregelen te nemen, onder meer met het oog op zijn onderdak. Dit onderdeel van de vordering is dan ook toewijsbaar.
4.1.7.
De makelaar heeft in zijn e-mailbericht van 3 maart aan partijen bevestigd dat zij hebben afgesproken dat [gedaagde] een bedrag van € 600,00 per week vanaf 2 maart 2015 tot aan de werkelijke overdracht aan [eiser] zou betalen. Dat een dergelijke afspraak is gemaakt staat tussen partijen vast. Tussen 2 maart en de ontbinding van de koop zijn veertien weken verlopen.
4.1.8.
[gedaagde] heeft in haar e‑mailbericht van 25 maart aangekondigd in verband met het verkregen uitstel van de overdracht een compensatie van € 5.000,- beschikbaar te stellen. Dit is een eenzijdige toezegging tot betaling van een aanvullend bedrag in verband met gevraagd en verkregen uitstel van de overdracht. In haar e-mailbericht van 29 april heeft [gedaagde] uitdrukkelijk laten weten dat de extra toezeggingen los staan van de reeds gemaakte afspraken met de eigenaren van de door [gedaagde] gekochte twee panden, waaronder de woning van [eiser] .
4.1.9.
De bedragen van (14 x € 600,- =) € 8.400,- en € 5.000,- maken dan ook geen deel uit van de koopprijs. Dat zij evenmin vallen aan te merken als schadevergoeding blijkt uit een passage in het e-mailbericht van [gedaagde sub 2] aan de makelaar van 6 mei (“Eventuele schade, evenals de afgesproken compensaties zijn voor mijn rekening”). [gedaagde] moet deze toezeggingen dus nakomen los van de boete en de aanvullende schadevergoeding. Dit onderdeel van de vordering komt dus eveneens voor toewijzing in aanmerking.
4.1.10.
Het voorgaande leidt tot toewijzing van € 27.500,- + € 8.400,- + € 5.000,- = € 40.900,-.
4.2.
Aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2]
4.2.1.
heeft als bestuurder van [gedaagde] de woning op haar naam gekocht. Hij heeft weliswaar herhaaldelijk aan [eiser] meegedeeld dat hij ervan overtuigd was dat de benodigde middelen voor de voldoening van de koopprijs tijdig voor de overdracht beschikbaar zouden zijn, maar heeft dit telkens niet waar kunnen maken. Hij heeft ook desgevraagd niet toegelicht wat de transactie waaruit hij de vrijval van middelen verwachtte behelsde. Hij heeft wel een Joint Venture Agreement tussen de Stichting Actieve Ondernemersbegeleiding en [gedaagde] van 16 december 2014 in het geding gebracht, maar daar geen toelichting bij gegeven, zodat zijn verweer dat hij niet wist en niet kon weten dat [gedaagde] niet aan haar verbintenis tot betaling van de koopprijs zou voldoen, niet kan worden onderzocht. Dit brengt mee dat van de juistheid van de desbetreffende stellingen van [eiser] moet worden uitgegaan.
4.2.2.
Daar komt bij dat [gedaagde sub 2] de koop wel op naam van [gedaagde] maar niet in het kader van de (of: een) door [gedaagde] gedreven onderneming heeft gesloten. Uit het e-mailbericht van [gedaagde sub 2] aan de notaris van 28 april blijkt immers dat de woning bedoeld was voor zijn dochter en de koop dus een privékarakter had, en dat [gedaagde] als financier zou fungeren. Het had dan ook op zijn weg gelegen om, nadat duidelijk was geworden dat [gedaagde] - ook na herhaald uitstel - niet aan haar verplichtingen zou voldoen, andere wegen te bewandelen om de overeenkomst na te komen.
4.2.3.
Een en ander brengt mee dat [gedaagde sub 2] persoonlijk een ernstig verwijt treft voor de niet-nakoming door [gedaagde] van haar verbintenissen uit de koop. Hij is dan ook in persoon naast [gedaagde] aansprakelijk, zodat de vordering ook tegen hem toewijsbaar is.
4.3.
Tegen de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten hebben [gedaagde] en [gedaagde sub 2] aangevoerd dat zij niet zijn aangemaand tot nakoming, in het bijzonder door een schriftelijke aanmaning waarbij een termijn van veertien dagen is gesteld voor de nakoming.
4.4.
[eiser] stelt hier terecht tegenover dat deze regel geschreven is voor overeenkomsten met consumenten. Daar is in dit geval geen sprake van. [eiser] heeft voldoende gedocumenteerd gesteld dat hij werkzaamheden heeft laten verrichten om buiten rechte voldoening van zijn vordering te krijgen. Het gevorderde bedrag van € 1.184,- zal dan ook worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente daarover komt echter niet in aanmerking voor toewijzing, omdat niet gebleken is dat [eiser] die kosten al heeft voldaan.
4.5.
[gedaagde] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van dit geding, waaronder die van het incident. De aan de zijde van [eiser] gevallen kosten worden begroot op € 108,19 voor de betekening van de dagvaarding, € 885,- voor griffierecht en drie punten à € 894,- volgens het liquidatietarief voor salaris advocaat, in totaal € 3.675,19.
5.Beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 40.900,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2015 tot aan de dag van de algehele voldoening, en met € 1.184,- voor buitengerechtelijke kosten;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 3.675,19, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis indien die kosten alsdan niet zullen zijn voldaan, tot aan de dag van de voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot voldoening van de nakosten, te begroten op € 131,00, vermeerderd met € 68,- indien dit vonnis wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2016