ECLI:NL:RBGEL:2016:6863

• Datum uitspraak: 26 oktober 2016
• Publicatiedatum: 20 december 2016
• Zaaknummer: 296445
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: R.J.J. van Acht; M.A.M. Vaessen; S.J. Peerdeman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de samenwerkingsovereenkomst en huurverruiming in de herontwikkeling van de dorpskern Groesbeek

In deze zaak gaat het om een geschil tussen de Gemeente Berg en Dal en een ontwikkelaar over de uitvoering van een samenwerkingsovereenkomst met betrekking tot de herontwikkeling van de dorpskern Groesbeek. De Gemeente vordert betaling van € 1.600.000,00 van de ontwikkelaar, die deze betaling opschort vanwege een vermeende onrechtmatige huurverruiming door de Gemeente ten gunste van Vestia, een andere partij betrokken bij het project. De Gemeente heeft in 2010 een overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar voor de ontwikkeling van het plandeel Dorpsstraat, waarbij de ontwikkelaar zich verplichtte tot betaling van de koopprijs voor de grond. In de loop van de jaren zijn er verschillende wijzigingen en afspraken gemaakt, waaronder een huurbeperking voor de woningen die door Vestia ontwikkeld werden. De ontwikkelaar stelt dat de Gemeente in strijd met deze afspraken heeft gehandeld door de huurverruiming voor Vestia toe te staan, wat zou leiden tot concurrentie met de woningen die de ontwikkelaar aanbiedt. De rechtbank oordeelt dat de Gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld door de ontwikkelaar niet te horen voordat zij haar besluit nam over de huurverruiming. Dit heeft geleid tot een schending van de beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank houdt de beslissing aan en verwijst de zaak naar de rol voor verdere behandeling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/296445 / HA ZA 16-43 / 17 / 560

Vonnis van 26 oktober 2016

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BERG EN DAL ,

zetelend te Berg en Dal,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde in conventie] ,

gevestigd te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. M.W.E. Evers te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde in conventie] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 6 april 2016;
• het proces-verbaal van comparitie van 7 juli 2016.

1.2.

Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In 1999 heeft de gemeente Groesbeek (thans deel uitmakend van de gemeente Berg en Dal) een masterplan en in december 2001 een ontwikkelingsplan met stedenbouwkundig kader voor het centrum van Groesbeek vastgesteld.

2.2.

Ter uitvoering hiervan hebben Belin Projectontwikkeling B.V., Stichting ZZG Zorggroep en Stichting Gereformeerde Bouw voor Bejaarden (SGBB) een gezamenlijk herontwikkelingsplan opgesteld dat betrekking heeft op twee naast elkaar gelegen locaties in het centrum van Groesbeek. Die twee locaties zijn de locatie Dorpsstraat (bestaande uit de bouwblokken Beekzicht, Marktzicht en Dorpszicht), te ontwikkelen door Belin, en de locatie Mariëndaal (eveneens bestaande uit drie bouwblokken, aangeduid als A, B en C en tevens aangeduid als Kloostertuin, Heuvelrijk en Rozenboog), te ontwikkelen door ZZG Zorggroep en SGBB. De herontwikkeling van de beide locaties is bouwkundig op elkaar afgestemd.

2.3.

Begin 2009 is een gezamenlijke stuurgroep ingesteld voor de ontwikkeling van het project, bestaande uit vertegenwoordigers van de Gemeente, Belin, ZZG en SGBB. Voor de Gemeente zaten in de stuurgroep de wethouder P. [betrokkene a] en de projectleider [betrokkene b] .

2.4.

Uit een gemeentelijke informatienota aan de Gemeenteraad van 5 januari 2010 wordt geciteerd:

(...)

Stand van zaken diverse contracten

(...)

2. Contract ZZG

Met ZZG is gesproken over een concept-contract dat voldoende duidelijkheid geeft over realisatie en ontwikkeling van het ZZG-gedeelte. In grote lijnen is hierover overeenstemming bereikt. In het concept-contract was SGBB genoemd als partner voor ZZG. SGBB was evenwel niet in staat om aan haar verplichtingen uit hoofde van haar contract met ZZG te voldoen. ZZG is daarom op zoek naar een andere partner. Het is belangrijk dat voldoende afdwingbare verplichtingen kunnen worden afgesproken met ZZG ook als duidelijk is dat op korte termijn geen andere partner is gevonden. ZZG heeft zich bereid verklaard om in te staan voor de realisatie van de verplichtingen die ontwikkeling van het bestemmingsplan noodzakelijk maken zoals grondoverdracht en vergoeding van plankosten en kosten infrastructuur. Vanwege het wegvallen van SGBB dient dus een aangepast contract te worden gesloten. ZZG heeft op ons een beroep gedaan om in het bestemmingsplan voor de blokken B en c een reguliere woonbestemming op te nemen. Wij hebben daarin willen voorzien op voorwaarde dat

(...)

b. dat contractueel wordt overeengekomen dat de woningen in de blokken A, B en C zorg- en/of servicewoningen worden,

(...)

2.5.

In de loop van 2010 heeft Stichting Vestia Groep (verder: ‘Vestia’) de positie van SGBB overgenomen. De positie van Belin is overgenomen door [gedaagde in conventie] . Aldus is Vestia zich gaan bezighouden met de ontwikkeling van het plandeel Mariëndaal en [gedaagde in conventie] met de ontwikkeling van het plandeel Dorpsstraat.

2.6.

In een verslag van een vergadering van de stuurgroep op 7 april 2010 staat onder meer:

6. Stand van zaken contracten Mariendaal – gemeente

De huurniveaus, zoals deze in de conceptovereenkomst zijn opgenomen, hebben een duur van 10 jaar. De heer [betrokkene a] vindt het belangrijk dat er een afspraak wordt gemaakt voor een langere periode. De heer [betrokkene c] [namens ZZG; rechtbank] geeft aan dat dit erg veel problemen zal opleveren in overleggen met Vestia. Hij stelt voor dat de heer Engelvaart en de heer [betrokkene d] een tekst voorbereiden, waarbij na tien jaar sprake kan zijn van een evaluatie en van een herijking van het contract naar de omstandigheden van dat moment. Hij is wel bereid om de intentie vast te leggen dat de desbetreffende woningen behouden blijven voor de sociale woningvoorraad ook na die 10 jaar. Ten aanzien van de verlangde garantie voor de zorg, is de heer [betrokkene c] bereid om in het contract vast te leggen dat er een voorkeur bestaat voor huisvesting van mensen met een beperking. Deze woningen zullen primair worden bestemd voor mensen met een indicatie. Ook hiervoor geldt dat hij bereid is om een langdurige afspraak vast te leggen, maar niet voor langer dan 10 jaar en een zelfde formulering te kiezen als geldt voor de huurniveaus. (...)

2.7.

Op 29 september 2010 heeft de Gemeente een overeenkomst met de stichting Habicura gesloten over de ontwikkeling van woningen in het plandeel Mariëndaal. Uit de overeenkomst wordt geciteerd:

De ondergetekenden (...)

I. Hebben in aanmerking genomen

a. ZZG zorggroep, de bestuurder van Habicura, exploiteert een aantal instellingen die een toelating hebben voor het verlenen van zorg op grond van artikel 5 lid 1 WTZi. (...) De diensten worden onder meer verricht vanuit woonzorgcentrum Mariëndaal in Groesbeek. De locatie van Mariëndaal (ondergrond met vastgoed) behoort juridisch in eigendom toe aan Habicura.

(...)

d. De plannen voor de herontwikkeling van Mariëndaal zijn gecombineerd met plannen van Belin Projectontwikkeling B.V. voor een aan Mariëndaal grenzend nieuw dorpshart voor Groesbeek, één en ander in overeenstemming met het uit 2001 daterende Centrumplan Groesbeek. De activiteiten van ZZG zorggroep, SGBB en Belin Projectontwikkeling B.V. hebben geleid tot een ontwikkelingsvisie die is neergelegd in het Startdocument herontwikkeling Mariëndaal/Dorpsstraat van 11 december 2008, hierna: het Startdocument. De rechten en verplichtingen van Belin Projectontwikkeling B.V. in relatie tot de herontwikkeling Mariëndaal/Dorpsstraat zijn overgenomen door Adriaan [gedaagde in conventie] Ontwikkeling B.V., hierna: [gedaagde in conventie] .

e. Het Startdocument vormt de basis voor het ontwerp bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan dat voor eind 2010 aan de raad van de gemeente zal worden voorgelegd. (...)

f. Partijen streven naar integrale ontwikkeling van zowel het project Mariëndaal als het project Dorpsstraat.

(...)

h. De gemeente, ZZG zorggroep, en [gedaagde in conventie] hebben er voor gekozen de beide projecten en de in verband met de voorbereiding en de realisatie daarvan samenhangende rechten en verplichtingen in afzonderlijke overeenkomsten vorm te geven. Eén en ander laat onverlet dat Corporatie [Vestia, rechtbank] en Habicura steeds bereid zijn die afspraken te maken met [gedaagde in conventie] , die nodig zijn om te komen tot een integrale ontwikkeling en goede afstemming van beide projecten (...)

i. De samenwerking tussen de gemeente en Corporatie/Habicura komt er in de kern op neer dat de gemeente de herontwikkeling van Mariëndaal planologisch mogelijk maakt (inspanningsplicht) en Corporatie/Habicura de herontwikkeling van Mariëndaal realiseert, steeds in goed onderling overleg.

(...)

II. Zijn overeengekomen als volgt

(...)

3. Definities

(...)

3.6

Project Mariëndaal

De voor rekening en risico van Corporatie te realiseren herontwikkeling van Mariëndaal binnen het gedeelte van het Exploitatiegebied overeenkomstig de reeds ingediende bouwaanvraag. Het project Mariëndaal is onder te verdelen in

 Gebouw A (...)

 Gebouw B (...)

 Gebouw C (...)

 Voor alle huurprijzen geldt prijspeil juli 2009. (...)

 Voor de toewijzing van de 133 woningen in de Gebouwen A, B en C (inclusief de PG woningen) ligt het primaat bij Habicura/ZZG die zullen toezien op een rechtvaardige bemiddeling met een voorrangsregeling voor urgentie en geïndiceerdheid naar gelang ZZP (Zorg Zwaartepakket) en criteria van passendheid, rekeninghoudend met het bepaalde in de Regionale Huisvestingsverordening;

 De in de vorige bullet genoemde 133 woningen zullen worden ingezet ten behoeve van de huisvesting van personen die zijn aangewezen op het ontvangen van zorg en service. Habicura en de gemeente komen overeen, dat de desbetreffende woningen de status krijgen van zorg-/servicewoning volgens de definitie als bedoeld in het bestemmingsplan. Deze verplichting van Habicura geldt voor een periode van minimaal 10 jaar. Vanwege de vele veranderingen die zich voordoen in de wetgeving op het gebied van zorg en service alsmede de financiering van wonen en zorg, is het niet mogelijk om thans een afspraak te maken die langer dan 10 jaar duurt. Habicura spreekt de intentie uit dat over een nader te bepalen periode de desbetreffende woningen de status van zorg-/servicewoning zullen behouden en dat ook de afspraken inzake de toewijzing als bedoeld in de vorige bullet na die tijd zullen worden gecontinueerd;

(...)

2.8.

Op 16 december 2010 heeft de Gemeente een overeenkomst met [gedaagde in conventie] gesloten die de ontwikkeling van het plandeel Dorpsstraat mogelijk maakt. Dat plan ziet op de realisatie van 4500 m² winkelruimte, een parkeergarage, 40 sociale huurwoningen en 60 koopwoningen. Uit deze samenwerkingsovereenkomst wordt geciteerd:

(...)

Hoofdstuk 1 Doel van de overeenkomst

Artikel 1

Partijen komen overeen dat zij door middel van deze overeenkomst hun rechten en verplichtingen willen vastleggen ten behoeve van de ontwikkeling en realisering van het project. Ontwikkeling en realisatie van het project geschiedt in samenspraak met de ontwikkeling en realisatie van het aangrenzende project Mariëndaal dat samenhang en onderlinge verbanden heeft met dit project als is omschreven in artikel 4 van deze overeenkomst.

(...)

Artikel 5 Verwerving, splitsing en levering

1. De eigendom van de gronden op het moment van het sluiten van deze overeenkomst is aangegeven op bijlage 3.

2. [gedaagde in conventie] verplicht zich de desbetreffende eigendommen voor zijn rekening te verwerven en ervoor zorg te dragen dat deze in eigendom worden overgedragen aan de gemeente. De verwerving van het perceel van de Rabobank ligt eveneens bij de gemeente, desnoods met toepassing van een onteigening op grond van de Onteigeningswet [gedaagde in conventie] zich verplicht om voor het perceel van de Rabobank een vergoeding te voldoen van € 1.600.000,= kosten koper

(...)

2.9.

Op 24 februari 2011 is het bestemmingsplan Dorpsstraat-Mariëndaal vastgesteld. Dit plan maakte voor [gedaagde in conventie] de bouw van 4.430 m² winkeloppervlak en circa 100 appartementen mogelijk (huur en koop), terwijl Vestia blijkens de Plantoelichting de mogelijkheid kreeg de bouw van 32 huurappartementen PG (psychogeriatrie) te realiseren alsmede circa 100 ruime sociale en vrije sector huurappartementen voor ouderen met hoofdzakelijk een zorg- of hulpvraag. Op de Plankaart hebben de gronden van [gedaagde in conventie] de bestemming Centrum en de gronden van Vestia de bestemmingen Wonen (blokken B en C) en Gemengd (blok A). De Planvoorschriften kennen ten aanzien van het gebruik van de te bouwen appartementen geen specifieke beperkingen. In hoofdstuk 4 van de Plantoelichting (bladzijde 14) staat onder meer:

Middels de samenwerkingsovereenkomst met de ZZG/Vestia is geregeld dat ook de woningen in gebouw B en C, ondanks de ruimere bestemming als zorgwoningen geëxploiteerd zullen worden.

2.10.

Op 2 april 2013 hebben de Gemeente en [gedaagde in conventie] een overeenkomst gesloten waarmee de samenwerkingsovereenkomst op onderdelen is gewijzigd. Daarbij is overeengekomen dat door [gedaagde in conventie] 53 sociale huurwoningen en 48 koopwoningen zullen worden gerealiseerd, in plaats van respectievelijk 40 en 60. Uit deze wijzigingsovereenkomst wordt voorts geciteerd:

Artikel 4 Levering en betaling

4.1

Aan artikel 5 lid 2 wordt aan het einde de volgende zin toegevoegd”

“Deze vergoeding wordt voldaan zodra de parkeergarage aan de gemeente is opgeleverd. Tot zekerheid van de nakoming van deze verplichting door [gedaagde in conventie] zal [gedaagde in conventie] op eerste verzoek van de gemeente een concerngarantie stellen”

(...)

2.11.

Bij besluit van 12 juni 2014 heeft de Gemeente op verzoek van Vestia de op 29 september 2010 tussen de Gemeente en Habicura overeengekomen huurbeperking voor de 133 woningen in de gebouwen A, B en C (te weten: tot gebruik als zorg-/servicewoning; zie overweging 2.7) verruimd, en wel zo dat deze woningen konden worden ingezet voor bewoning door personen ouder dan 55 jaar.

2.12.

In juli 2014 is het project Mariëndaal opgeleverd.

2.13.

Uit een brief van 16 december 2014 van [gedaagde in conventie] aan de Gemeente wordt geciteerd:

Op 16 december 2010 hebben wij met uw gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten inzake de herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat-Mariëndaal als onderdeel van het Centrumplan Groesbeek. (...)

Onderdeel van het totale centrumplan is het project van Vestia (...). Dit project grenst direct aan ons project. Uitgangspunt voor het project van Vestia is vanaf het begin geweest dat dit wordt gerealiseerd voor een specifieke doelgroep, te weten personen die zijn aangewezen op het ontvangen van zorg en service. Voor ons is dat altijd een belangrijk uitgangspunt geweest omdat het project van Vestia daarmee geen concurrentie vormt voor ons plan dat gericht is op de vrije markt.

Vestia bleek echter moeite te hebben om haar appartementen binnen de afgesproken doelgroep verhuurd te krijgen. Reden waarom zij uw gemeente omstreeks april 2014 heeft verzocht de doelgroep te mogen verruimen van zorg en service naar 55+. Hiervoor heeft u toestemming gegeven. Omdat het plan van Vestia hiermee opeens wel concurrentie is gaan vormen voor ons plan, hebben wij ons ongenoegen hierover kenbaar gemaakt, mede omdat wij pas achteraf zijn geïnformeerd. Desondanks hebben wij destijds besloten hiertegen geen verdere stappen te ondernemen.

Inmiddels heeft Vestia zich echter wederom tot uw gemeente gewend en thans met het verzoek om ook de beperking van 55+ te mogen laten vervallen. Dit zou betekenen dat er geen enkele beperking meer geldt en het project van Vestia volledig concurrerend wordt met ons project. Dit is voor ons – gelet op de hierboven geschetste achtergrond, omstandigheden en gang van zaken – volstrekt onaanvaardbaar. Wij verzoeken u derhalve met klem om het verzoek van Vestia af te wijzen. (...)

2.14.

Uit het antwoord van 19 januari 2015 van burgemeester en wethouders van de Gemeente op deze brief wordt geciteerd:

Hierbij reageren wij op uw brief van 16 december 2014. (...)

Uw brief is besproken tijdens de vergadering van de stuurgroep Dorpstraat-Mariëndaal. De voorzitter van de stuurgroep, wethouder [betrokkene a] , heeft hierin aangegeven dat het geenszins de bedoeling is dat aan het verzoek van Vestia om de toewijzingsregels te verruimen, gehoor wordt gegeven. De reden hiervoor is dat de gemeente vanuit haar verantwoordelijkheid, de belangen van alle partijen dient af te wegen.

Reeds eerder hebben wij ons het gerechtvaardigde belang van Vestia bij het voorkomen van leegstand aangetrokken en hebben, de enkele jaren geleden overeengekomen toewijzingsregels, verruimd. Indien wij hiermee nog verder zouden gaan, wordt het probleem van Vestia verkleind maar wordt de afzet van de woningen van andere partners in het project daardoor onaanvaardbaar vergroot.

Het is ons bekend dat het [gedaagde in conventie] grote moeite kost om tot verkoop van de thans in aanbouw zijnde woningen over te gaan. Het is evident dat door het verruimen van de toewijzingsregels de problemen bij verkoop van de woningen alleen maar groter zouden worden. Zo lang er geen verbetering ontstaat in de afzet van de koopwoningen in uw deel van het project, zien wij geen aanleiding om het verzoek van Vestia te honoreren. (...)

2.15.

In het verslag van een vergadering van de stuurgroep op 20 maart 2015 staat onder meer:

4. Stand van zaken verhuur en verkoop

Deel [gedaagde in conventie]

De heer [betrokkene e] meldt dat inmiddels 7-9 optanten zich hebben gemeld voor de aankoop van een woning. Verder is inmiddels op directieniveau besloten dat geen verkoop aan een belegger plaatsvindt maar dat alle koopwoningen direct aan gegadigden te koop worden aangeboden. Dat geldt dus ook voor het deel Dorpszicht.

Ca. 60% van de winkels is verhuurd.

Deel Vestia

De heer [betrokkene f] geeft aan dat van het complex Heuvelrijk nog 26 van de 31 woningen niet zijn verhuurd en van het complex Rozenboog 3 van de 13 niet zijn verhuurd. De sociale huurwoningen zijn alle verhuurd. Vestia gaat zich nader beraden. Er zijn nog geen woningen verhuurd buiten de doelgroep.

2.16.

In het verslag van een vergadering van de stuurgroep op 22 mei 2015 staat onder meer:

7. Rondvraag

De heer [betrokkene a] deelt mede dat aan het college van burgemeester en wethouders zal worden voorgesteld om Vestia toestemming te verlenen de nog niet verhuurde vrije sector appartementen vrij te verhuren en dus af te wijken van de leeftijdsgrens.

2.17.

Op 16 juni 2015 is het volgende collegevoorstel gedaan:

Voorstel:

Instemmen met de volgende gewijzigde woningtoewijzing van de vrije sector huurwoningen in de complexen Heuvelrijk en Rozenboog in het woningbouwproject Dorpsstraat-Mariëndaal:

1) Bij de woningtoewijzing van nog niet verhuurde en vrijkomende woningen krijgen woningzoekenden met een zorgindicatie en vervolgens 55+-ers voorrang (de doelgroep);

2) Bij onvoldoende belangstelling vanuit de doelgroep mogen de overige nog niet verhuurde en vrijkomende huurwoningen door Vestia worden verhuurd aan overige woningzoekenden;

3) Bij onvoldoende belangstelling vanuit de doelgroep blijven 8 nog niet verhuurde woningen gedurende 3 maanden beschikbaar voor de doelgroep, waarna de woningen beschikbaar komen voor overige woningzoekenden;

4) Vestia zal de huren van de dure huurwoningen met minimaal € 70,-- per maand verlagen en tevens kijken of de bijkomende kosten kunnen worden verlaagd;

5) De toewijzingscriteria zorgindicatie en 55+ blijven gehandhaafd voor de sociale huurwoningen in het complex Heuvelrijk.

Bovengenoemd voorstel schriftelijk bevestigen aan Vestia.

2.18.

Uit de toelichting op het collegevoorstel wordt geciteerd:

Inleiding

Dit voorjaar heeft uw college Vestia gesommeerd om in overeenstemming met de overeenkomst met Habicura d.d. 29 september 2010 en aanvullend besluit d.d. 12 juni 2014 de huurwoningen in het complex Mariëndaal enkel te verhuren aan personen met een zorgindicatie of personen van 55 jaar en ouder. De dreigende juridische procedure heeft geleid tot een nieuw voorstel van Vestia over de woningtoewijzing. Dit nieuwe voorstel en nieuwe ontwikkelingen in het Centrumproject zijn aanleiding geweest om opnieuw overleg te voeren met Vestia. In dit overleg is in principe overeenstemming bereikt over een gewijzigde woningtoewijzing van de dure huurwoningen in de complexen Heuvelrijk en Rozenboog in het woningbouwproject Dorpsstraat-Mariëndaal. Uw college wordt verzocht kennis te nemen van en in te stemmen met het nieuwe voorstel.

(...)

Argumenten

Een jaar na de oplevering van de complexen Heuvelrijk en Rozenboog staan nog altijd 30 dure huurwoningen van Vestia leeg, ondanks dat uw college vorig jaar de doelgroep al heeft verruimd van enkel zorgbehoevenden naar 55+-ers. Vestia heeft in reactie op deze leegstand op 19 januari 2015 laten weten de dure huurwoningen voortaan aan alle woningzoekenden aan te zullen bieden.

Volgens Vestia is er te weinig animo vanuit de doelgroep voor de woningen. Langdurige leegstand is onacceptabel voor een saneringscorporatie als Vestia en onwenselijk voor de leefbaarheid van het complex zelf en het centrum. Vestia is door de financiële problemen gedwongen een maximale opbrengst te halen uit haar eigendom, ofwel door maximale huur of door verkoop van de complexen.

Vandaar de noodzaak volgens Vestia om de woningtoewijzing geheel vrij te geven.

Voor de gemeente spelen de volgende argumenten een belangrijke rol om niet direct mee te gaan in bovenstaande argumentatie:

1) De huurwoningen mogen niet concurreren met andere nieuwbouwwoningen binnen het project Dorpsstraat-Mariëndaal;

2) De matige verhuurbaarheid is niet enkel te wijten aan de beperkte doelgroep, maar ook aan de zeer hoge woonkosten, bestaande uit huur, servicekosten en huur van de parkeerplaats.

Uw college heeft daarom Vestia gesommeerd om zich aan de overeenkomst en aanvullend besluit te houden, anders zal via gerechtelijke weg nakoming van de gemaakte afspraken worden gevorderd.

Vestia is nu met een tegenvoorstel gekomen (...)

Het voorstel houdt het volgende in:

[volgt een voorstel overeenkomstig het hiervoor geciteerde collegevoorstel; rechtbank]

Door de gemeente is het volgende overwogen:

 [gedaagde in conventie] kiest inmiddels weer voor verkoop van zijn woningen in het complex Dorpszicht in plaats van voor dure huur. Er is dus geen sprake meer van onderlinge concurrentie binnen het complex.

 De gemeentelijke kansen bij het vasthouden aan het compromis van juni 2014 worden door onze advocaat als niet “zeer sterk” ingeschat;

(...)

Naar aanleiding van bovenstaande adviseert de afdeling Beleid om in te stemmen met het voorstel van Vestia en hen hierover schriftelijk te informeren.

(...)

Kanttekening

(...)

3. [gedaagde in conventie] heeft aan de projectleider [betrokkene b] aangegeven zich te zullen keren tegen bovenstaand voorstel. Het is echter niet duidelijk welke stappen [gedaagde in conventie] hierin kan zetten.

Draagvlak

De portefeuillehouder wonen [betrokkene a] , de projectleider a.i. [betrokkene b] en de beleidsmedewerker wonen [betrokkene g] kunnen instemmen met bovenstaand voorstel. De ontwikkelaar [gedaagde in conventie] niet (zie nr. 3 bij kanttekeningen).

(...)

2.19.

Op 23 juni 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente besloten overeenkomstig het collegevoorstel van 16 juni 2015.

2.20.

Uit een brief van 26 juni 2015 van de Gemeente aan Vestia wordt geciteerd:

In uw brief d.d. 19 januari 2015 heeft u aan ons meegedeeld dat u in verband met de langdurige leegstand van meerdere vrije sector huurwoningen in het project Mariëndaal besloten hebt om af te wijken van de eerder gemaakte afspraken over de woningtoewijzing.

Wij zijn niet akkoord gegaan met uw mededeling. Deze situatie heeft in de afgelopen maanden geresulteerd in een wederzijdse briefwisseling en nieuwe voorstellen om de woningtoewijzing te regelen. (...)

Wij hebben besloten in te stemmen met de volgende gewijzigde woningtoewijzing van de vrije sector huurwoningen in de complexen Heuvelrijk en Rozenboog in het woningbouwproject Dorpstraat- Mariëndaal te Groesbeek:

[volgen de vijf punten uit het collegebesluit van 23 juni 2015 zoals hierboven geciteerd; rechtbank]

De wijziging gaat per direct in.

2.21.

Bij brief van 22 juli 2015 heeft [gedaagde in conventie] aan de Gemeente onder meer bericht:

Per brief van 16 december 2014 hebben wij gemotiveerd onze bezwaren geuit tegen het verzoek van Vestia om de toewijzingsregels voor haar huurwoningen in het complex Dorpstraat-Mariëndaal verder te verruimen, nadat u medio 2014 al een eerste verruiming van zorg en service naar 55+ had toegestaan. Naar aanleiding hiervan heeft u in uw brief van 19 januari 2015 een zeer duidelijk standpunt ingenomen. Zo lang er geen verbetering ontstaat in de afzet van de koopwoningen in ons deel van het project (Bellevue), ziet u geen aanleiding het verzoek van Vestia te honoreren.

Gelet op het bovenstaande zijn wij onaangenaam verrast door de mededeling tijdens de stuurgroepvergadering van 22 mei 2015, dat u thans toch voornemens bent toestemming te verlenen aan Vestia om de nog niet verhuurde vrije sector appartementen vrij en dus zonder de beperking van de leeftijdsgrens van 55+, te verhuren.

(...) Het vrij laten van de huurbeperking is voor ons onaanvaardbaar en wij geven u met klem in overweging uw voornemen niet tot uitvoering te brengen. (...)

2.22.

Op 4 november 2015 heeft [gedaagde in conventie] de parkeergarage aan de Gemeente opgeleverd. Op diezelfde datum heeft de Gemeente aan [gedaagde in conventie] een factuur gestuurd van € 1.600.000,00.

2.23.

Bij brief van 27 november 2015 heeft [gedaagde in conventie] de Gemeente onder meer bericht:

Per brief van 4 november 2015 (...) heeft u ons verzocht over te gaan tot betaling van € 1.600.000,00. Op 26 november 2015 hebben wij telefonisch kenbaar gemaakt de betaling van dit bedrag (gedeeltelijk) op te schorten. (...)

(...)

Naar aanleiding van onze brief van 16 december 2014 heeft u in uw brief van 19 januari 2015 het volgende zeer duidelijke standpunt ingenomen:
“Het is evident dat door het verruimen van de toewijzingsregels de problemen bij de verkoop van de woningen alleen maar groter zouden worden. Zo lang er geen verbetering ontstaat in de afzet van de koopwoningen in uw deel van het project, zien wij geen aanleiding om het verzoek van Vestia te honoreren.”

Dit is een concrete en harde toezegging die nagekomen dient te worden. (...)

Recentelijk is ons gebleken dat Vestia haar appartementen vrij en zonder enige beperking verhuurt. Dat betekent of dat u de gevraagde toestemming aan Vestia heeft verleend, of dat u de handelwijze van Vestia gedoogt. In beide gevallen handelt u in strijd met de eerder aan ons gedane toezegging.

Gelet op het bovenstaande schiet u tekort in de nakoming van uw verplichtingen, althans handelt u onrechtmatig, althans handelt u in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Voor de dientengevolge door ons geleden en nog te lijden schade stellen wij de gemeente Groesbeek aansprakelijk. In verband met deze schade maken wij gebruik van onze opschortingsbevoegdheid.

Eerder hebben wij aangegeven € 600.000,00 op te schorten. Inmiddels sluiten wij echter niet uit dat onze schade groter is, zodat wij hebben besloten de betaling van het volledige bedrag van € 1.600.000,00 op te schorten.

2.24.

Bij brief van 3 december 2015 heeft de Gemeente aan [gedaagde in conventie] bericht dat zij (de Gemeente) het volstrekt onaanvaardbaar vindt dat zij ( [gedaagde in conventie] ) haar betalingsverplichting opschort. Daarbij heeft zij [gedaagde in conventie] in gebreke gesteld en gesommeerd het bedrag van € 1.600.000,00 te voldoen.

2.25.

De realisatie van het plandeel Dorpsstraat door [gedaagde in conventie] is voltooid in december 2015.

3. De vorderingen in conventie en in reconventie

3.1.

De Gemeente vordert in conventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie] veroordeelt om binnen twee werkdagen na een veroordelend vonnis dan wel binnen een andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn € 1.600.000,00 aan de Gemeente te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente tot aan de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proceskosten en de nakosten. De Gemeente baseert deze vordering op artikel 5 lid 2 van de overeenkomst van 16 december 2010 in combinatie met artikel 4.1 van de wijzigingsovereenkomst van 2 april 2013. Volgens de Gemeente is deze vordering op 18 november 2015 opeisbaar omdat de parkeergarage is opgeleverd als bedoeld in artikel 4.1 van de wijzigingsovereenkomst en de betalingstermijn van twee weken, vermeld op de factuur van 4 november 2015, is verstreken.

3.2.

[gedaagde in conventie] voert aan dat zij schade heeft geleden doordat de Gemeente heeft ingestemd met een (verdere) huurverruiming voor Vestia en door de wijze waarop zij dat heeft gedaan. [gedaagde in conventie] maakt aanspraak op vergoeding van die schade. In conventie doet zij een beroep op opschorting van haar verplichting tot betaling van het bedrag van € 1.600.000,00 in verband met deze tegenvordering. In reconventie vordert zij dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt tot vergoeding van haar schade, nader op te maken bij staat, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en de nakosten. De Gemeente betwist aansprakelijkheid.

4. De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

De partijen zijn het erover eens dat [gedaagde in conventie] op grond van de overeenkomst van 16 december 2010 en de wijzigingsovereenkomst van 2 april 2013 is gehouden tot betaling aan de Gemeente van de koopprijs van € 1.600.000,00 ter zake van grond die de Gemeente aan [gedaagde in conventie] heeft geleverd ten behoeve van de ontwikkeling van het plandeel Dorpsstraat. De vordering in conventie tot betaling van die koopprijs is daarom in beginsel toewijsbaar. Dat is anders als het beroep van [gedaagde in conventie] op opschorting slaagt. Daartoe is vereist dat [gedaagde in conventie] een opeisbare vordering op de Gemeente heeft en dat er voldoende samenhang bestaat tussen deze vordering en die van de Gemeente om de opschorting te rechtvaardigen. Als [gedaagde in conventie] een opeisbare vordering op de Gemeente heeft, dan is ook de vordering in reconventie toewijsbaar.

4.2.

Over de vraag of [gedaagde in conventie] een opeisbare vordering tot schadevergoeding op de Gemeente heeft, wordt als volgt overwogen. [gedaagde in conventie] betoogt allereerst dat zij deze vordering op de Gemeente heeft omdat de Gemeente, door in te stemmen met een (verdere) huurverruiming voor Vestia, heeft gehandeld in strijd met de overeenkomst van 16 december 2010, in het bijzonder artikel 1 daarvan, en in strijd met haar in samenhang met die overeenkomst te beschouwen toezegging bij brief van 19 januari 2015 dat zij niet met die huurverruiming zou instemmen.

4.3.

Daarover wordt overwogen als volgt. Artikel 1 van de overeenkomst schept weliswaar een algemeen kader voor het optreden van partijen jegens elkaar en jegens de partijen die betrokken zijn bij het aangrenzende plandeel, maar het omschrijft geen specifieke verbintenis in de nakoming waarvan de Gemeente is tekortgeschoten door haar instemming met huurverruiming voor Vestia. De partijen hebben bovendien niet gekozen voor een meerpartijenovereenkomst waarbij de Gemeente, Vestia en [gedaagde in conventie] partij zijn en waarbij partijen elkaar ook onderling aan de relevante afspraken zouden hebben kunnen houden, maar hebben gekozen voor het sluiten van twee afzonderlijke overeenkomsten tussen de Gemeente en Habicura/Vestia en de Gemeente en [gedaagde in conventie] . In haar contractuele verhouding met Vestia heeft de Gemeente ingestemd met een wijziging van die overeenkomst. Daarin waren zij als contractspartijen in beginsel vrij en [gedaagde in conventie] kan jegens de Gemeente dan ook geen aanspraak maken op nakoming van hetgeen de Gemeente met Vestia is overeengekomen. Van een tekortkoming van de Gemeente jegens [gedaagde in conventie] is in zoverre geen sprake.

4.4.

Voor de brief van 19 januari 2015 geldt dat daarin de toezegging is gedaan dat niet wordt ingestemd met een verruiming van de verhuurmogelijkheden voor Vestia zolang de afzet van [gedaagde in conventie] koopwoningen niet is verbeterd. Het gaat hier om een toezegging door het college van burgemeester en wethouders, die is gedaan in het kader van de uitoefening van een publieke taak, te weten het woningtoewijzingsbeleid. Omdat het vigerende bestemmingsplan ter zake geen gebruiksbeperkingen kent, maar in de Plantoelichting er wel van wordt uitgegaan dat er beperkingen zullen gelden, moet worden geconcludeerd dat deze bevoegdheid feitelijk is overgelaten aan burgemeester en wethouders. De toezegging is zodanig concreet dat [gedaagde in conventie] ervan mocht uitgaan dat burgemeester en wethouders zich hieraan zouden houden. De Gemeente mocht daar in beginsel alleen van afwijken indien de voorwaarde dat de afzet van [gedaagde in conventie] koopwoningen moest zijn verbeterd, zou zijn vervuld. Echter ook wanneer de omstandigheden zouden zijn gewijzigd, zou de Gemeente, gelet op haar publieke taak, kunnen terugkomen op haar toezegging. Niet is gebleken dat in de aanloop naar het Collegebesluit van 23 juni 2015 is onderzocht of die afzet inmiddels was verbeterd. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de voorwaarde niet was vervuld, zoals [gedaagde in conventie] ook heeft betoogd. Het feit dat in het voorstel aan het College heel andere argumenten worden gegeven voor de besluitvorming door het College, bevestigt dit eveneens. Dit roept de vraag op of de feitelijke omstandigheden zodanig waren gewijzigd, dat het College kon terugkomen op zijn eerdere toezegging. Omdat hier een zekere beoordelingsvrijheid toekomt aan het College, past een terughoudende rechterlijke toets, erop neerkomend dat beoordeeld moet worden of de Gemeente in redelijkheid vanwege gewijzigde omstandigheden op haar eerdere toezegging kon terugkomen. Daarbij geldt verder dat de Gemeente en haar organen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dienen te nemen. Het feit dat het hier niet ging om de totstandkoming van een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht, maakt dit niet anders omdat de overheid in al haar handelen deze beginselen in acht dient te nemen.

4.5.

Wat betreft de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, oordeelt de rechtbank het volgende van belang. Volgens [gedaagde in conventie] is de Collegebeslissing niet zorgvuldig tot stand gekomen omdat kort gezegd de besluitvorming geheel buiten haar om is gegaan. Dit terwijl bij de Gemeente bekend was dat [gedaagde in conventie] tegen de voorgenomen koerswijziging bezwaar zou hebben. Niet geheel eenduidig is wat de reden is geweest om [gedaagde in conventie] buiten de deur te houden. Mogelijk is dit de vrees voor een juridische procedure door Vestia geweest, waar in de inleiding bij het collegevoorstel aan wordt gerefereerd. Verder staat in de toelichting bij het collegevoorstel met zoveel woorden vermeld dat ervan wordt uitgegaan dat [gedaagde in conventie] weinig belang heeft bij deze beslissing omdat [gedaagde in conventie] inmiddels besloten zou hebben weer te kiezen voor verkoop in plaats van dure verhuur. Daardoor zou er geen sprake meer zijn van onderlinge concurrentie met de huurwoningen van Vestia, zo begrijpt de rechtbank. De vraag is of dit voldoende grond bood om [gedaagde in conventie] buiten te sluiten. Volgens [gedaagde in conventie] had zij in de gelegenheid moeten worden gesteld haar standpunt over dit voorstel aan het College kenbaar te maken en had zij hier dus over moeten worden gehoord.

4.6.

Daarover wordt als volgt overwogen. Zowel voordat [gedaagde in conventie] de positie van Belin had overgenomen als sindsdien, hebben de betrokkenen bij het project Dorpsstraat-Mariëndaal de bedoeling gehad de plandelen Dorpsstraat en Mariëndaal geïntegreerd te ontwikkelen, waarbij de mogelijkheid van onderlinge concurrentie tussen deze plandelen onder ogen is gezien en waarbij is afgesproken dat de wederzijdse belangen zouden worden gerespecteerd. Dit blijkt uit de informatienota van 5 januari 2010, de overeenkomst van 29 september 2010, de overeenkomst van 16 december 2010, het op 24 februari 2011 vastgestelde bestemmingsplan, de brief van de Gemeente van 19 januari 2015, de argumenten bij de toelichting op het collegevoorstel van 16 juni 2015 en de overwegingen van de Gemeente bij haar besluit van 23 juni 2015 overeenkomstig dat collegevoorstel, alles als geciteerd bij de feiten en in samenhang beschouwd. Op 12 juni 2014 heeft de Gemeente Vestia op haar verzoek toegestaan appartementen te verhuren aan personen zonder zorgindicatie, mits deze personen ouder zijn dan 55 jaar. Hierdoor werden de commerciële mogelijkheden van Vestia vergroot. Omdat het plan van Vestia hiermee volgens [gedaagde in conventie] aan haar plan concurrentie ging aandoen, heeft zij hierover tegenover de Gemeente haar ongenoegen kenbaar gemaakt, zonder evenwel verdere stappen te ondernemen. De Gemeente was daardoor van het standpunt van [gedaagde in conventie] op de hoogte. Toen het [gedaagde in conventie] kort daarna ter ore kwam dat Vestia de Gemeente had verzocht ook de leeftijdsbeperking te laten vervallen, zodat voor Vestia geen verhuurbeperking meer zou gelden, heeft [gedaagde in conventie] de Gemeente schriftelijk en gemotiveerd bericht dat inwilliging van dat verzoek van Vestia voor haar volstrekt onaanvaardbaar was, waarbij zij de Gemeente met klem heeft verzocht dat verzoek af te wijzen (brief van 16 december 2014). De Gemeente heeft [gedaagde in conventie] in reactie op die brief gerustgesteld door haar te berichten dat zij geen aanleiding zag om het verzoek van Vestia te honoreren zolang er geen verbetering zou ontstaan in de afzet van de koopwoningen in het plandeel van [gedaagde in conventie] (brief van 19 januari 2015). Daarbij heeft de Gemeente met zoveel worden verklaard dat indien de toewijzingsregels voor Vestia verder zouden worden verruimd, de (problemen met betrekking tot de) afzet van de woningen van andere partners in het project
onaanvaardbaar worden vergroot en dat het
evident is dat daardoor de problemen bij de verkoop van de woningen alleen maar groter zouden worden. Vijf maanden later heeft de Gemeente de leeftijdsbeperking voor verhuur door Vestia alsnog laten vervallen zoals door Vestia verzocht, zonder [gedaagde in conventie] daarover vooraf te raadplegen en zonder haar daarover achteraf te informeren (besluit van 23 juni 2015, brief aan Vestia van 26 juni 2015). Onder de hiervoor genoemde omstandigheden, in het bijzonder de brieven van 16 december 2014 en 19 januari 2015, en gezien de verplichting van de Gemeente om bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen (artikel 3:2 Awb), mocht de Gemeente het besluit van 23 juni 2015 niet nemen zonder tenminste [gedaagde in conventie] daarover vooraf te horen. Doordat [gedaagde in conventie] niet is gehoord, konden haar belangen ook niet worden meegewogen, zodat de afweging die heeft plaatsgevonden ook niet de toets van artikel 3:4 Awb doorstaat. Door in de gegeven omstandigheden dat besluit wel te nemen zonder [gedaagde in conventie] te horen, terwijl de Gemeente wist dat [gedaagde in conventie] ernstig bezwaar had tegen de inwilliging van het verzoek van Vestia, heeft de Gemeente naar het oordeel van de rechtbank onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig jegens [gedaagde in conventie] gehandeld. Daarmee is reeds gegeven dat in redelijkheid niet tot de gewraakte beslissing kon worden gekomen.

4.7.

Indien [gedaagde in conventie] wel zou zijn gehoord en haar belangen volledig zouden zijn meegewogen, zou de besluitvorming mogelijk anders zijn gelopen. Dan zou nog steeds kunnen zijn besloten aan Vestia de verruiming toe te staan, maar ook zou kunnen zijn besloten dat niet te doen. In het eerste geval heeft [gedaagde in conventie] geen vordering op de Gemeente omdat de uitkomst hetzelfde zou zijn en er dus geen oorzakelijk verband bestaat tussen het onrechtmatig handelen en de gestelde schade, te weten dat [gedaagde in conventie] de woningen in haar plandeel minder goed zou kunnen afzetten. In het tweede geval kan [gedaagde in conventie] echter wel een vordering op de Gemeente hebben, namelijk wanneer aannemelijk is dat door het toestaan van de verruiming, [gedaagde in conventie] in een slechtere positie is komen te verkeren dan wanneer deze niet zou zijn toegestaan. Alsdan is er grond de zaak naar de schadestaat te verwijzen. Bepalend is aldus hoe de besluitvorming van het College volgens de Gemeente zou zijn uitgevallen als de Gemeente [gedaagde in conventie] wel correct in de gelegenheid zou hebben gesteld haar belangen naar voren te brengen en of de gemeente na het horen van [gedaagde in conventie] in redelijkheid tot dit besluit had kunnen komen. De partijen hebben zich daar nog niet over kunnen uitlaten. De zaak zal daarvoor naar de rol worden verwezen. De Gemeente zal als de meest gerede partij als eerste in de gelegenheid worden gesteld daartoe een akte te nemen waarna [gedaagde in conventie] een antwoordakte zal mogen nemen.

4.8.

Over de vraag of tussen een mogelijke schadevordering van [gedaagde in conventie] op de Gemeente en de vordering van de Gemeente op [gedaagde in conventie] tot betaling van de koopprijs van € 1.600.000,00 voldoende samenhang bestaat om de opschorting door [gedaagde in conventie] van haar betalingsverplichting te rechtvaardigen, wordt als volgt overwogen. De verbintenis van [gedaagde in conventie] tot betaling van de koopsom staat tegenover de verbintenis van de Gemeente tot levering van de voor die koopsom gekochte grond. Dat de Gemeente deze grond aan [gedaagde in conventie] heeft geleverd, dat zij [gedaagde in conventie] daarmee in de gelegenheid heeft gesteld het plandeel Dorpsstraat te ontwikkelen en dat [gedaagde in conventie] dat heeft gedaan, staat tussen de partijen vast. Een mogelijke schadevordering van [gedaagde in conventie] vloeit voort uit onrechtmatig handelen van de Gemeente dat niet samenhangt met de gekochte, geleverde en nog te betalen grond, maar met de afweging door de Gemeente van de betrokken belangen gegeven de tegenvallende afzet van de appartementen en met haar optreden in dat verband. Weliswaar hangen beide verplichtingen uiteindelijk samen met het project Dorpsstraat-Mariëndaal, maar die samenhang is niet sterk genoeg om de opschorting door [gedaagde in conventie] te rechtvaardigen. Bij dat oordeel is meegewogen dat het belang bij opschorting dat kan zijn gelegen in het zekerstellen van verhaal in dit geval niet zwaar weegt, nu gesteld noch gebleken is dat de Gemeente niet zal kunnen voldoen aan een mogelijke veroordeling tot schadevergoeding. Voorts is daarin meegewogen dat [gedaagde in conventie] , nu zij schadevergoeding vordert, er kennelijk niet op uit is de Gemeente te bewegen de verhuurbeperking alsnog aan Vestia op te leggen zodat ook daarin geen belang bij opschorting is gelegen. De conclusie is dat het beroep op opschorting in conventie faalt, zodat de vordering in conventie tot betaling van de koopsom van € 1.600.000,00 toewijsbaar is, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding. De beslissing daarover wordt aangehouden totdat ook in reconventie een beslissing kan worden genomen.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

houdt alle beslissingen aan;

in reconventie

5.2.

stelt de Gemeente in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de vraag hoe haar besluitvorming zou zijn gelopen indien zij [gedaagde in conventie] wel zou hebben gehoord en de belangen van [gedaagde in conventie] volledig zou hebben meegewogen, zoals overwogen in rechtsoverweging 4.7;

5.3.

verwijst de zaak daarvoor naar de rol van 23 november 2016;

5.4.

verstaat dat [gedaagde in conventie] vervolgens een antwoordakte zal mogen nemen;

5.5.

houdt voor het overige alle beslissingen aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht, mr. M.A.M. Vaessen en mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2016.