Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/309268 / KG ZA 16-455
Vonnis in kort geding van 9 november 2016
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. J.J. van Vliet te Nijmegen,
tegen
1.[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.W. Kobossen te [woonplaats] .
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.
1.Procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 oktober 2016 met producties;
- de brief van mr. Kobossen voornoemd van 24 oktober 2016 met producties;
- het faxbericht van mr. Van Vliet voornoemd van 25 oktober 2016 met producties;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 26 oktober 2016;
- de pleitopmerkingen van mr. Kobossen voornoemd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van een perceel grond met woonhuis en verdere aanbehoren, plaatselijk bekend [adres] 88 te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie K, nummer 2631. Zij heeft in juli 2002 het perceel in eigendom verkregen door koop van en levering door [betrokkene A] (verder te noemen: [betrokkene A] ).
2.2.
[betrokkene A] heeft op 6 november 1995 bij de gemeente [woonplaats] een vergunning aangevraagd voor “het bouwen van garage + overkapping + luifel”, na voltooiing te gebruiken als “(woonhuis met) garage”. De Inspecteur Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente heeft op 7 mei 1996 op het door [betrokkene A] ingediende gereedmeldingsformulier genoteerd dat er gebouwd is volgens de bouwvergunning.
2.3.
In een taxatierapport van Van Hezewijk en Stoffels Makelaardij OG te [woonplaats] van 26 oktober 2001 wordt het object [adres] te [woonplaats] omschreven als “vrijstaand woonhuis met garage, carport en tuin”. Met de bewuste carport is klaarblijkelijk hetzelfde bouwwerk bedoeld als de overkapping en luifel genoemd in de hiervoor onder 2.2 bedoelde bouwaanvraag van [betrokkene A] en gelegen aan de achterkant van het perceel van [eiseres] .
2.4.
[gedaagden] is eigenaar van een perceel grond met woonhuis en verdere aanbehoren, plaatselijk bekend [adres] 88a te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie K, nummer 2862. Hij heeft dat perceel in eigendom verkregen door koop van en levering door D. [betrokkene B] in 2016.
2.5.
Ongeveer in dezelfde tijd heeft M. [betrokkene C] , bewoner van de woning aan de [adres] nummer 86, een aan hem toebehorende, tussen de beide genoemde percelen gelegen strook grond met kadastraal nummer 2863 te koop aangeboden aan [eiseres] . Zij heeft dit aanbod afgewezen, waarna de strook is verkocht en geleverd aan [gedaagden]
2.6.
Het perceel 2863 is vanaf de [adres] bereikbaar via een weg langs het perceel van [eiseres] . Deze weg heeft het kadastrale nummer 2630.
2.7.
M. [betrokkene C] schrijft in een verklaring van 19 oktober 2013 aan de bewoners van [adres] 84, 88 ( [eiseres] ), 88a (voorheen [betrokkene B] , thans [gedaagde] ) en 88b onder meer:
“Zoals jullie weten heb ik een inrit aan de [adres] laten maken, en laat ik binnenkort de oude garage afbreken en een nieuwe bouwen.
Voorafgaand aan de uitvoering heb ik allerlei zaken uitgezocht m.b.t. de verschillende percelen waar ik mee te maken had.
In bijgaande heb ik dat op een rijtje gezet. Ik hoop dat jullie het interessant vinden.
(…)
2. Het perceel tussen 86, 88 en 88a, kadastraal bekend als [gemeente] , K 2863
Bij het gebruik van dit perceel, kwam ik de volgende problemen tegen:
• Ik kan zelf alleen met moeite de haakse bocht nemen met de auto
• Mijn vrouw kan dat sowieso niet, dus als zij heeft gereden, moet ik altijd het laatste stuk doen
• Het was vaak geblokkeerd
Wat mij echter echt aan het denken zette, was het verhaal wat ik (uiteraard) pas hoorde nadat ik hier kwam wonen, namelijk dat een andere potentiële koper van 86 het niet had gekocht omdat die de situatie rond deze uitrit te ingewikkeld vond. Dus mocht ik het ooit weer willen verkopen, dan zou ik ditzelfde risico lopen en dat wil ik voorkomen.
Toen ik hier kwam wonen in 2007, dacht ik dat alles notarieel en kadastraal wel goed geregeld zou zijn. Op zich is dat het ook wel, maar het was wel wat uitzoekwerk voordat ik echt duidelijkheid kreeg.
In de koopakte van 86 is duidelijk omschreven dat 86 recht van overpad heeft op dit perceel plus dat 86 ook de onderhoudskosten ervan dient te betalen.
Ik heb bij het Kadaster laten nagaan of er nog anderen recht van overpad hebben op dit perceel K 2863, en dat bleek niet het geval te zijn.
Vervolgens ben ik gaan uitzoeken wie eigenaar was.
Tot mijn verrassing bleek dit perceel nog in het Kadaster ingeschreven te staan op de (jaren
geleden overleden) vader en moeder van […] [achternaam] , de huidige bewoner van 84, en van
zijn 2 broers en zus, oftewel dit perceel was van de “erven [achternaam] ”.
[…] was zich dit niet echt bewust en hij heeft mij verteld dat er sprake was van economische
overdracht van dit perceel in het verleden. In 1994 is namelijk het perceel dat toen het
nummer 2586 had (nu 2863, 2630 (gedeelde toegangsweg), 2631 (88), 2632 (86), 2862 (88a)
en 2861 (88b)) door de erven [achternaam] verkocht aan de Exploitatiemaatschappij Dreumel BV.
Deze maatschappij is op internet niet te vinden, maar via een telefoonnummer van een andere
BV in Dreumel dat ik van […] had gekregen, ben ik met een paar tussenstappen terecht
gekomen bij mevrouw [betrokkene D] , de weduwe van [betrokkene E] . Zij is nu nog steeds
bestuurder van deze Exploitatiemaatschappij Dreumel BV Gelukkig is het dorp Dreumel
klein en “kent iedereen elkaar” daar.
Ik heb met haar contact opgenomen, en heb haar alle stukken laten zien die ik had opgezocht.
Ze was zich duidelijk niet meer erg bewust van haar eigendom van dit perceel, maar al
pratende, ook met haar schoonzoon die bij de bouw in 1995 was betrokken, kwam een en
ander wel boven. Zij was bereid het te verkopen, en ik heb het perceel inmiddels gekocht.
(…)
Dus ik was al wettelijk de enige gebruiker, de enige met recht van overpad, en degene die het
moest onderhouden, maar nu ik eigenaar van het perceel ben is het helemaal duidelijk.”
2.8.
[eiseres] heeft de carport verbouwd tot woning en deze verhuurd aan een zekere [betrokkene F] . De woning is toegankelijk via een poort die uitkomt op perceel 2863.
2.9.
Op enig moment heeft [gedaagden] aan [eiseres] laten weten voornemens te zijn perceel 2863 af te sluiten. [eiseres] heeft bij brief van haar raadsvrouwe van 15 september 2016 hiertegen geprotesteerd, stellende dat de afsluiting genoemde [betrokkene F] de toegang tot zijn woning zal ontnemen.
2.10.
[…] . [betrokkene G] schrijft in een verklaring van 22 oktober 2016 onder meer:
“Ik heb van 1994 tot en met 2008 een garagebedrijf gehad op de [adres] 45a te [woonplaats] , en heb Dhr. [betrokkene A] die klant bij mij was, en 100 meter verder op woonde van het garagebedrijf diverse malen geholpen om zijn oude Mercedes 200 Diesel starthulp te verlenen.
Deze Mercedes stond aan de achterzijde van zijn woning waar hij een carport had, ook reed Dhr [betrokkene A] een nieuw type Mercedes 180 C model blauw, die hij aan de voorzijde in zijn garage parkeerde.
Deze 2 auto’s heb ik altijd in onderhoud gehad, en ben diverse malen gereden naar zijn carport met mijn servicewagen.
Ik ben dan ook altijd achterom gereden via Perceel 2863 om bij de carport te komen. Vanaf de periode eind 1995 tot 2002 had Dhr [betrokkene A] zijn antieke auto onder die carport staan.”
3.Geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut [gedaagden] zal veroordelen:
- om de ontstane erfdienstbaarheid op perceel 2863 te respecteren en haar en de huurder van de woning die uitkomt op dat perceel toe te staan dit te gebruiken om die woning te betreden, althans [gedaagden] te verbieden het perceel af te sluiten op zodanige wijze dat deze toegang niet meer bruikbaar is;
- tot betaling van een dwangsom van € 500,- per dag dat zij hier geen gehoor aan geven, met een maximum van € 50.000,-;
- in de kosten van dit geding.
3.2.
De vordering is - tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten - primair gegrond op de volgende stelling. Onder de overkapping en luifel van [betrokkene A] (verder te noemen: de carport) heeft steeds een auto geparkeerd gestaan. [betrokkene A] gebruikte dan ook perceel 2863 om daarover per auto naar en van zijn carport te rijden. Later heeft [eiseres] dat perceel gebruikt om toegang te krijgen tot de achteringang van haar perceel en nog later heeft [betrokkene F] via perceel 2863 toegang gehad tot zijn woning. Deze toestand heeft gedurende meer dan twintig jaren geduurd, zodat door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan. Subsidiair is de vordering gegrond op de stelling dat de woning van [betrokkene F] vanaf de openbare weg niet anders te bereiken is dan via perceel 2863, zodat [eiseres] op de voet van het bepaalde in artikel 5:57 lid 1 BW van [gedaagden] aanwijzing van een noodweg kan vorderen.
3.3.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer.
4.Beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang bij de vordering vloeit voort uit de stellingen van [eiseres] .
4.2.
Erfdienstbaarheid
4.2.1.
In artikel 3:105 lid 1 BW is bepaald dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook indien hij zich niet als rechthebbende mocht beschouwen. In artikel 3:306 BW is bepaald dat, indien de wet niet anders bepaalt, een rechtsvordering verjaart door verloop van twintig jaren. Uit een en ander volgt dat, indien en voor zover gesproken kan worden van bezit van een (recht van) erfdienstbaarheid, dit recht wordt verkregen door verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van dat bezit door verloop van twintig jaren. Dat degene die bezitter is op het moment van voltooiing van de verjaring gedurende de hele verjaringstermijn bezitter is geweest is niet vereist; bij overdracht van het bezit op de voet van het bepaalde in artikel 3:114 BW duurt de verjaring voort.
4.2.2.
Volgens artikel 3:107 BW is bezit het houden van een goed voor zichzelf. Volgens artikel 3:108 BW wordt de vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf doet naar verkeersopvatting beoordeeld met inachtneming van de regels van titel 5 van Boek 3 BW en overigens op grond van uiterlijke feiten.
4.2.3.
Voor het verkrijgen van een recht van erfdienstbaarheid door middel van verjaring dient gedurende de verjaringstermijn sprake te zijn van ondubbelzinnig bezit (een houden voor zichzelf met de pretentie rechthebbende te zijn) van die erfdienstbaarheid in die zin dat er feitelijke en/of uiterlijke omstandigheden, zoals gedragingen en een bestendige toestand van een erf, aanwezig zijn waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot die erfdienstbaarheid uit te oefenen. Anders gezegd: er is sprake van ondubbelzinnig bezit wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de gerechtigde tegen wie de verjaring loopt daaruit niets anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende tot de erfdienstbaarheid te zijn.
4.2.4.
De situatie waarbij een huurder van [eiseres] perceel 2863 moest gebruiken om zijn woning te bereiken kan niet eerder ontstaan zijn dan in 2002, toen [eiseres] de woning in eigendom verkreeg, waarna zij de overkapping en luifel heeft verbouwd tot een voor verhuur bestemde woning die door de huurder uitsluitend via perceel 2863 kan worden bereikt. Het gebruik van dat perceel op deze wijze is van een andere aard dan het door [eiseres] gestelde gebruik door [betrokkene A] vóór die tijd, namelijk als carport voor een oldtimer. In tegenstelling tot het gebruik door de huurder zal destijds geen sprake zijn geweest van dagelijks gaan en komen over dat perceel. Vanaf 2002 is er dus een nieuwe situatie ontstaan. De voor bevrijdende verjaring vereiste termijn van twintig jaren (te rekenen vanaf 2002) is dan ook nog niet bereikt. Zou daarover al anders kunnen worden gedacht omdat de mate waarin [betrokkene A] dat perceel gebruikte voor toegang tot zijn overkapping en luifel relevant is voor de vraag of door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, zodat een periode voor 2002 moet worden meegeteld, dan geldt het volgende.
4.2.5.
[betrokkene A] heeft de garage met overkapping en luifel gebouwd in 1995. Partijen verschillen van mening over de vraag of hij die overkapping en luifel gebruikte om een auto te stallen. [betrokkene G] (zie hiervoor onder 2.10) heeft weliswaar - zij het als enige - verklaard dat [betrokkene A] daar vanaf 1995 een auto had staan en dat perceel 2863 gebruikt werd als toegangsweg voor die auto, maar hij verstrekt verder weinig bijzonderheden. Zijn mededeling dat hij daar diverse malen geweest is om starthulp te verlenen doet vermoeden dat dat gebruik niet meer dan (zeer) incidenteel voorkwam. Daarentegen bevat het dossier verscheidene verklaringen waarin wordt ontkend dat [betrokkene A] - meer of minder frequent - met een auto gebruik maakte van het perceel. Vooralsnog staat dit dan ook niet vast.
4.2.6.
Incidenteel gebruik van een erf is overigens niet voldoende om door verjaring een erfdienstbaarheid ten laste van dat erf te doen ontstaan. Uit de verklaring van [betrokkene C] volgt dat in het verleden een erfdienstbaarheid op perceel 2863 heeft gerust met zijn perceel [adres] 86 als heersend erf, maar dat die erfdienstbaarheid door vermenging tenietgegaan is toen hij perceel 2863 in eigendom verkreeg. Dat er sprake was van toestemming of een overeenkomst tot gebruik van dat perceel door [eiseres] blijkt niet uit zijn verklaring.
4.2.7.
De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat de vordering onvoldoende steun vindt in de voorshands daaraan ten grondslag gelegde stellingen om te kunnen concluderen dat [eiseres] door verjaring een erfdienstbaarheid ten laste van perceel 2863 heeft verkregen. Op deze grond komt de gevraagde voorziening dus niet in aanmerking voor toewijzing.
4.3.
Noodweg
4.3.1.
In artikel 5:57 lid 1 BW is bepaald, voor zover hier van belang, dat de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg, van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf kan vorderen tegen vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke hun door die noodweg wordt berokkend.
4.3.2.
[gedaagden] betwist dat aanwijzing van een noodweg noodzakelijk is; hij voert aan dat het denkbaar is dat [betrokkene F] toegang tot zijn woning krijgt via de garage van [eiseres] dan wel via een gang tussen de woning van [eiseres] en de grens tussen haar perceel en het belendende perceel [adres] 86. Die gang is anderhalve meter breed en wordt slechts door een schutting geblokkeerd; toegang tot de openbare weg, de [adres] , die voor de woning van [eiseres] langs loopt, is op eenvoudige wijze te bewerkstelligen door in die schutting een poort aan te brengen.
4.3.3.
[eiseres] heeft dit niet weersproken, maar geeft als verweer dat dit leidt tot een verlies van privacy in verband met mogelijke inkijk in het badkamerraam op de begane grond.
4.3.4.
Bij gebreke van andersluidende stellingen houdt de voorzieningenrechter het er voorshands voor dat een gang van anderhalve meter breed voldoende is om de woning van [betrokkene F] te voet of per fiets te bereiken, terwijl de mogelijke inkijk in het badkamerraam kan worden tegengegaan door een gordijn of iets dergelijks. Hieruit volgt dat aanwijzing van een noodweg over het - aan [gedaagden] toebehorende - perceel 2863 niet noodzakelijk is. Dit leidt tot het oordeel dat de vordering ook op deze grond niet toewijsbaar is.
4.4.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De aan de zijde van [gedaagden] gevallen kosten worden begroot op € 288,- voor griffierecht en € 200,- voor salaris advocaat, in totaal € 488,-.
5.Beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 488,-.
Dit vonnis is gewezen door de voorzieningenrechter mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2016.