Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 16/864 en AWB 16/865
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 22 november 2016
in de zaken tussen
[X] , te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A-straat 1] en [A-straat 2] te [Q] (hierna: de kantoorpanden), per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op respectievelijk € 1.099.000 en € 2.977.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 januari 2016 de waardes verlaagd tot respectievelijk € 1.014.000 en € 2.752.000 en de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 2 februari 2016, ontvangen door de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2016. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [A] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de kantoorpanden. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 6.618 m². De kantoorpanden zijn gebouwd omstreeks 2003. De kantoorpanden zijn gelegen op het bedrijventerrein [B] en goed bereikbaar vanaf de A12.
2. [A-straat 1] wordt verhuurd voor € 103.755 per jaar en heeft een oppervlakte van 1.039 m² op de derde bouwlaag en van 25 m² op de vierde bouwlaag. [A-straat 2] wordt verhuurd voor € 280.875 en heeft een oppervlakte van 912 m² op de begane grond, van 977 m² op de eerste bouwlaag en van 977 m² op de tweede bouwlaag.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de kantoorpanden op de waardepeildatum.
4. Eiseres bepleit primair waardes van respectievelijk € 800.000 en € 2.161.000, en subsidiair waardes van respectievelijk € 964.000 en € 2.612.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van 12 november 2015 van taxateur [C] , die de kantoorpanden op 11 november 2015 heeft opgenomen en naar de waardepeildatum heeft getaxeerd op respectievelijk € 800.202 en € 2.161.766. Daarbij heeft de taxateur een kapitalisatiefactor uitgerekend met behulp van de zogenoemde BAR/NAR-berekening van 7,71, uitgaande van een leegstandsrisico van 24 maanden in tien jaar en een opslagrisicopercentage van 5,9%. Dat is het gemiddelde van wat in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiemethode van de VNG wordt vermeld als de bandbreedte voor kantoorpanden in de regio Oost.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 verwezen naar de transactiecijfers van de kantoorpanden [A-straat 3] te [Q] en [A-straat 4] te [R] . Ook het marktgegeven van [A-straat 5] te [R] kan volgens verweerder dienen ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor.
Beoordeling van het geschil
6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Volgens artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatie-methode; hierna: hwk-methode) en door middel van vergelijking met referentieobjecten.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de waardes in het economische verkeer van de kantoorpanden moeten worden bepaald aan de hand van de hwk-methode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de kantoorpanden toegekende waardes ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de kantoorpanden toegekende waarde niet te hoog is.
9. Als uitgangspunt bij de hwk-methode geldt een marktconforme huur. Tussen partijen is niet in geschil dat kan worden uitgegaan van de geldende huurwaarden.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de hoogte van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet aannemelijk gemaakt. Van zowel [A-straat 4] als [A-straat 5] is niet in geschil dat zij zijn gelegen op andere bedrijventerreinen in [R] en een verhuurbaar oppervlak hebben van rond de 200 m². De onderhavige objecten liggen niet alleen op een andere locatie, zij hebben verhuurbare oppervlakten van respectievelijk 1.064 m² en 2.866 m². Gelet hierop, zijn de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar met onderhavige kantoorpanden. Nu verweerder heeft nagelaten te motiveren op welke wijze met deze verschillen tussen de panden rekening is gehouden bij het bepalen van de kapitalisatiefactor voor de onderhavige kantoorpanden, kunnen de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten niet dienen ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Ook het vergelijkingsobject [A-straat 3] is naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt, omdat het koopcontract dateert van bijna tweeënhalf jaar vóór de waardepeildatum van 1 januari 2014. Daarbij komt dat dit vergelijkingsobject niet volledig vrij van huur is verkocht en verweerder het huurcijfer van de zittende huurder heeft gebruikt om de kapitalisatiefactor te berekenen, terwijl aannemelijk is dat ook de huurovereenkomst (ver) vóór de waardepeildatum is overeengekomen. Verweerder heeft in dit verband nog gesteld dat ten tijde van de koop duidelijk was dat de zittende huurder weg zou gaan, maar verweerder heeft deze stelling, die door eiseres is betwist, niet nader onderbouwd.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar verdedigde kapitalisatiefactor wel aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing van het leegstandsrisico heeft eiseres van verschillende andere kantoorpanden op het onderhavige bedrijventerrein gegevens overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat deze al lange tijd te huur worden aangeboden. Hetgeen verweerder ter zitting ten aanzien van slechts één van deze panden heeft ingebracht, vormt onvoldoende weerlegging van de door eiseres overgelegde gegevens en het door haar voorgestane leegstandsrisico. Ten aanzien van het opslagrisicopercentage heeft verweerder ter zitting erkend dat de onderhavige locatie en de onderhavige kantoorpanden kunnen worden aangemerkt als goed; niet als de beste in de regio en niet als de slechtste. Gelet hierop, is het door eiseres gehanteerde gemiddelde van de bandbreedte, die de taxatiewijzer voor deze regio geeft, redelijk.
12. De conclusie moet zijn dat de beroepen gegrond zijn en de WOZ-waarden moeten worden verlaagd naar de door eiseres voorgestane waarden van € 800.000 ( [A-straat 1] ) en € 2.161.000 ( [A-straat 2] ). De daarop gebaseerde aanslagen OZB dienen dienovereenkomstig te worden verminderd.
13. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Verweerder heeft bij de uitspraak op bezwaar reeds een bedrag van € 774,27 toegekend voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, deskundigenrapport en kosten uittreksels. Gelet hierop zal de rechtbank verweerder veroordelen in de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in verband met de behandeling van de beroepen die samenhangde zaken vormen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde van € 496 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van [A-straat 1] naar € 800.000;
- verlaagt de WOZ-waarde van [A-straat 2] naar € 2.161.000;
- vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 992;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. A.M.F. Geerling en mr.drs. M.J.C. Pieterse, rechters, in tegenwoordigheid van V. Meuleman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 november 2016
De griffier is verhinderd de
uitspraak te tekenen.
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.