ECLI:NL:RBGEL:2016:3729

• Datum uitspraak: 8 juli 2016
• Publicatiedatum: 8 juli 2016
• Zaaknummer: C/05/302287 / KZ RK 16-230
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.H.A. Heenk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Executie van hypotheekrecht en onderhandse verkoop van onroerend goed met betrekking tot Kasteel Staverden

Op 8 juli 2016 heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, een beschikking gegeven in een zaak tussen RABOHYPOTHEEKBANK N.V. en COÖPERATIEVE RABOBANK U.A. als verzoeksters, en MR. RENSKE FRANK FEENSTRA, curator in het faillissement van een hypotheekhouder, als verweerder. De zaak betreft de executie van een hypotheekrecht op een perceel grond met daarop Kasteel Staverden. Rabobank heeft verzocht om verlof voor de onderhandse verkoop van het onroerend goed aan een stichting voor een koopprijs van € 1.300.000,00. De voorzieningenrechter heeft de procedure beoordeeld aan de hand van de vraag of deze koopprijs een redelijkerwijs te verwachten veilingopbrengst overtreft. De curator en andere belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt tegen de lage verkoopprijs en de mogelijkheid dat de verkoop de overige schuldeisers zou benadelen. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat er onvoldoende bewijs is dat de onderhandse verkoop niet in het belang van de schuldeisers zou zijn en dat de taxatie van het onroerend goed op € 1.200.000,00 realistisch is. De voorzieningenrechter heeft uiteindelijk besloten dat de executoriale verkoop onderhands kan plaatsvinden, en heeft het verzoek van Rabobank toegewezen. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rekestnummer: C/05/302287 / KZ RK 16-230

Beschikking van de voorzieningenrechter van 8 juli 2016

in de zaak van

1. de naamloze vennootschap

RABOHYPOTHEEKBANK N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

2. de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK U.A. ,

rechtsopvolgster van de coöperatie
COÖPERATIEVE RABOBANK RANDMEREN U.A. ,

gevestigd te Utrecht,

verzoeksters,

advocaat mr. R.M. Vermaire te Utrecht,

tegen

MR. RENSKE FRANK FEENSTRA ,

in hoedanigheid van curator in het faillissement van
[naam hypotheekhouder] ,

kantoorhoudende te Ede,

verweerder,

advocaat mr. J.L.F. van den Tooren te Ede.

Deze partijen zullen verder enerzijds Rabobank en anderzijds de curator worden genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift
• het verweerschrift van de zijde van de curator
• het verweerschrift van de zijde van [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] , houders van een recht van tweede hypotheek op de hierna te noemen onroerende zaak
• het faxbericht met bijlagen van de zijde van Rabobank van 5 juli 2016
• het faxbericht met bijlagen van de zijde van de stichting [naam stichting] , aspirant-koper van de hierna te noemen onroerende zaak, van 5 juli 2016
• het e-mailbericht met bijlagen van de zijde van de curator van 5 juli 2016
• de mondelinge behandeling, waarbij zijn verschenen: [naam accountmanager] , accountmanager bijzonder beheer van Rabobank, vergezeld van mr. Vermaire voornoemd, [naam bestuurder] , bestuurder van de hiervoor genoemde stichting, vergezeld van mr. B.J.M. van Meer, [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] voornoemd, vergezeld van mr. F.W. Aartsen, en de curator vergezeld van mr. Van den Tooren voornoemd. [naam mede-schuldenaar] , mede-schuldenaar van de door het recht van eerste hypotheek gedekte vordering van Rabobank, heeft op 5 juli 2016 aan de rechtbank laten weten dat hij niet op de mondelinge behandeling zal verschijnen. De overige belanghebbenden zijn niet verschenen hoewel zij daartoe behoorlijk zijn opgeroepen. Mrs. Vermaire, Van Meer en Van den Tooren hebben het standpunt van hun respectieve cliënten mede aan de hand van pleitaantekeningen uiteengezet.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Tot zekerheid van al hetgeen Rabobank te vorderen heeft van [naam hypotheekhouder] en [naam mede-schuldenaar] voornoemd is bij notariële akte 5 januari 2009 ten gunste van Rabobank een recht van hypotheek gevestigd op het aan [naam hypotheekhouder] toebehorende recht van erfpacht en opstal van een perceel grond met daarop gesitueerd het kasteel, koetshuis, toegangshek met bijbehorende tuin en erf, (thans) plaatselijk bekend [adres onderpand] te [plaats onderpand] , (thans) kadastraal bekend [kadastrale gegevens onderpand] . Dit recht van erfpacht en opstal zal verder worden aangeduid als het onderpand.

2.2.

Tot zekerheid van hetgeen [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] voornoemd te vorderen hebben van [naam hypotheekhouder] en [naam mede-schuldenaar] is bij notariële akte van diezelfde datum ten gunste van [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] een recht van tweede hypotheek gevestigd op het onderpand.

2.3.

De stichting is eigenaar van de met het onderpand belaste percelen. Rabobank is vanwege wanbetaling overgegaan tot executie van haar hypotheekrecht.

3. De beoordeling

3.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in art. 3:268 lid 2 BW, om het onderpand ondershands te verkopen volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst tussen Rabobank en de stichting, waarin een koopprijs is vermeld van € 1.300.000,00.

3.2.

Executie van een hypotheekrecht geschiedt door openbare verkoop van het verbonden goed. In afwijking van deze hoofdregel kan de voorzieningenrechter bepalen dat de executieverkoop onderhands geschiedt. Die onderhandse verkoop moet dan wel in het belang zijn van schuldeisers en schuldenaren. Dat is in het algemeen het geval als de overeengekomen koopprijs een redelijkerwijs te verwachten veilingopbrengst overtreft.

3.3.

In de onderhavige verzoekschriftprocedure staat (slechts) ter beoordeling of de koppprijs van € 1.300.000,00 een redelijkerwijs te verwachten veilingopbrengst overtreft. Zo ja, dan dient het verzochte verlof te worden gegeven. Zo nee, dan moet het verzoek worden afgewezen en op de voet van artikel 548 lid 4 Rv de dag worden bepaald waarop de openbare verkoop zal plaatsvinden.

3.4.

Zowel [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] als de curator hebben opgeworpen dat [naam hypotheekhouder] , de stichting en Rabobank het gezamenlijk daarheen hebben geleid dat de stichting het onderpand tegen een onrealistisch lage prijs zou kunnen verwerven en de echtgenote van [naam hypotheekhouder] , middels haar in [naam B.V.] gedreven Horeca-onderneming, huurder van ruimten in het onderpand zou blijven en huurder zou worden van de naast het onderpand gelegen profijtelijk te exploiteren oranjerie van de stichting, aldus de overige crediteuren benadelend. Wat er van dit verweer ook zij (desgevraagd hebben [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] noch de curator overigens kunnen aangeven waarom Rabobank bij een lagere executieopbrengst zou zijn gebaat), gelet op het hiervoor geduide toetsingskader zal dit verweer niet inhoudelijk kunnen worden beoordeeld, maar slechts voor zover dat verweer voor de redelijkerwijs te verwachten veilingopbrengst implicaties heeft. In dat verband is het volgende van belang.

3.5.

Partijen zijn het erover eens dat indien het onderpand wordt verkocht aan een koper die ook huurder wordt van de oranjerie, een aanzienlijk hogere opbrengst kan worden verwacht dan thans is gerealiseerd. Zoals [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] , [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] en de curator tijdens de mondelinge behandeling ook hebben onderkend, is thans echter geen sprake van een situatie van minnelijke verkoop, maar van executieverkoop. Rabobank kan niet méér executoriaal verkopen dan waarop zij zekerheden heeft gevestigd. Tot deze zekerheden behoren niet de huurrechten van de oranjerie. Deze aanzienlijk hogere opbrengst kan daarom bij veiling redelijkerwijs niet worden verwacht. De voorzieningenrechter heeft overigens tijdens de mondelinge behandeling van partijen begrepen dat, voordat de executie werd opgestart, vruchteloos is getracht het onderpand tezamen met de huurrechten te verkopen.

3.6.

Een taxatierapport kan aanknopingspunten bieden voor de redelijkerwijs te verwachten veilingopbrengst. Rabobank heeft een taxatierapport van 2 mei 2016 in het geding gebracht waarin de executiewaarde van het onderpand op 2 mei 2016 is gewaardeerd op een bedrag van € 1.200.000,00. [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] , [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] en de curator hebben de juistheid van deze taxatie betwist. In dat verband geldt het volgende.

3.7.

Dat het onderpand in 2006 en 2008 op een aanzienlijk hogere executiewaarde is getaxeerd, zoals [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] hebben gesteld, vormt onvoldoende grond voor twijfel aan de juistheid van de huidige taxatie. Daarvoor zijn deze taxatierapporten te oud.

3.8.

Ter zake van het taxatierapport van 27 mei 2013 dat een executiewaarde vermeldt van € 1.700.000,00, geldt het volgende. Als door Rabobank gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist staat in deze procedure vast dat in deze drie jaar oude taxatie geen rekening is gehouden met het feit dat het onderpand thans in matige tot slechte onderhoudstoestand verkeert (vochtdoorslag en diverse lekkages, stucwerk dat van de gevels valt en op korte termijn noodzakelijk schilder- en stucwerk, aldus het huidige taxatierapport), dat volgens de gemeente een deel van de woonruimte in het onderpand illegaal is gerealiseerd (vergelijk artikel 16.1 van de bijzondere veilingvoorwaarden) en dat in het onderpand vernielingen zijn aangericht (punt 3.4. van het verweerschrift van de curator). Onbetwist is dat dit waardedrukkende omstandigheden zijn. Het moge zo zijn dat [naam hypotheekhouder] de taxateur in het onderpand heeft rondgeleid, maar hoe dit de getaxeerde waarde significant onjuist heeft beïnvloed hebben [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] , [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] noch de curator overtuigend kunnen aangeven. Gelet op dit alles biedt ook het taxatierapport uit 2013 onvoldoende aanleiding voor twijfel aan de juistheid van het door Rabobank overgelegde rapport.

3.9.

Als onvoldoende betwist staat bovendien vast dat is gewaardeerd op basis van volledige en marktconforme verhuur op termijn en niet, zoals de curator opwerpt, op basis van voortzetting van de door [naam hypotheekhouder] aan de taxateur opgegeven huidige onvolledige verhuur.

3.10.

In dit verband is verder van belang dat bij de notaris slechts één ander onderhands bod is ingediend voor een bedrag van € 630.250,00, dat zich verder, ook voordat tot executie werd overgegaan, geen serieuze gegadigden voor het onderpand hebben gemeld en dat een recent taxatierapport waarin het onderpand wordt getaxeerd boven de thans gerealiseerde € 1.300.000,00 noch door [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] noch door de curator in het geding is gebracht. Weliswaar is door [naam 1 houder van recht 2e hypotheek] en [naam 2 houder van recht 2e hypotheek] nog gesteld dat een derde in het verleden € 2.500.000,00 heeft geboden maar door Rabobank is daar onbetwist tegenin gebracht dat deze derde niet bereid was het onderpand als zodanig te kopen maar alleen onder (onder meer) wijziging van erfpachtvoorwaarden waarover Rabobank geen zeggenschap had en heeft.

Al met al zijn er op dit moment onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat openbare executieverkoop tot een hogere opbrengst zal leiden dan de thans gerealiseerde koopprijs.

3.11.

Rabobank heeft de redactie van de bepaling in de ter goedkeuring voorgelegde koopovereenkomst over het inroepen van het huurbeding tijdens de mondelinge behandeling genoegzaam toegelicht. Die toelichting is niet meer weersproken. Het verweer dat het verzoek vanwege inconsistenties in die redactie niet kan worden toegewezen, slaagt reeds daarom niet.

3.12.

Gegeven het onder punt 3.3. geduide toetsingskader kan in een procedure als de onderhavige niet worden bepaald dat Rabobank de executie in afwachting van de uitkomst van activiteiten en onderzoeken van de boedel dient op te schorten, zoals de curator klaarblijkelijk wenst. Daarvoor moet de voorzieningenrechter in kort geding worden geadieerd.

3.13.

De slotsom is dat het verzoek kan worden toegewezen. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

4. De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

bepaalt dat de executoriale verkoop van het recht van erfpacht en opstal van een perceel grond met daarop gesitueerd het kasteel, koetshuis, toegangshek met bijbehorende tuin en erf, (thans) plaatselijk bekend [adres onderpand] te [plaats onderpand] , (thans) kadastraal bekend [kadastrale gegevens onderpand] , onderhands zal geschieden overeenkomstig de hierbij goedgekeurde koopovereenkomst waarvan een afschrift aan deze beschikking is gehecht,

4.2.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,

4.3.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2016.