Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/293953 / HA ZA 15-685 / 546 / 560
Vonnis van 18 mei 2016
in de zaak van
1.[eiseres 1] ,
2.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. R.M. Terrahe te Apeldoorn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.C. de Kanter te Amersfoort.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 maart 2016;
- de brief van de zijde van [eisers] van 7 april 2016 met de producties 12, 13 en 14;
- het verkort proces-verbaal van comparitie van 22 april 2016.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] (althans [V.O.F.] waarvan zij vennoot is) is een projectontwikkelaar. Zij heeft het project ‘Villapark [naam 1] ’ te [plaats 1] ontwikkeld.
2.2.
[eisers] had aanvankelijk van [gedaagde] perceel 27 en de daarop te bouwen woning in het villapark gekocht.
2.3.
In verband met het achterblijven van de verkoop als gevolg van de crisis heeft [gedaagde] eind 2009 aan [eisers] gevraagd of deze bereid zou zijn niet perceel 27 maar perceel 17 en de daarop te bouwen woning af te nemen.
2.4.
Per e-mail van 11 december 2009 heeft [V.O.F.] [eisers] bericht:
Naar aanleiding van het door [V.O.F.] op 8-12-’09 uitgebrachte voorstel voor bouwnummer 17, hebben wij woensdag 9-12-’09 dit voorstel met elkaar besproken. In dit gesprek heb ik het voorstel en de planning toegelicht en heeft u wederom een tegenvoorstel uitgebracht. Dit tegenvoorstel hield in dat de door [V.O.F.] te verstrekken korting € 31.000,-- incl. BTW dient te zijn, dat u tevens wilt meeprofiteren van mogelijke toekomstige prijscorrecties / verkoopacties welke zijn bedoeld de verkoop van de 2-1 kap woningen te stimuleren en de overige voorwaarden als benoemd in het voorstel van 08 december jl..
Gezien wij in alle oprechtheid van mening zijn u een zeer respectabel voorstel te hebben gedaan bevestig ik u voor de goede orde het finale voorstel van [V.O.F.] . Dit voorstel is geldig tot vrijdag 18 december aanstaande en is onder het voorbehoud van goedkeuring van de vennoten van [V.O.F.] .
1. De koopsom van bouwnummer 17 is € 420.000,- von (...)
2. Ontbindende voorwaarde voor financiering op basis van de bestaande uitgangspunten.
3. Indien er na het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst door verkoper besloten wordt de verkoop van de 2-1 kap woningen van het type Merel (type A) te stimuleren door de von-prijs integraal voor alle onverkochte woningen van het woningtype A naar beneden bij te stellen of potentiële kopers de mogelijkheid te bieden gebruik te maken van een op dit project toegespitst financieel product, zal aan koper de gelegenheid worden geboden van dit financiële product gebruik te maken of in geval van een neerwaartse integrale prijscorrectie voor alle woningen van het type A, zal koper hiervan op gelijke wijze meeprofiteren. Deze voorwaarde is enkel geldig voor koper en is op geen enkele manier overdraagbaar en dient vertrouwelijk te worden behandeld.
4. Bouwrente over de grond komt te vervallen tot moment start bouw.
5. Naast de eerder aangeboden korting op het meerwerk van € 10.000,-- incl. BTW, bieden wij in aanvulling op de eerdere korting nog een finale korting van € 10.000,-- incl. BTW aan. De totale korting op het meerwerk bedraagt dan € 20.000,-- incl. BTW (...) Deze korting zal met het meerwerk worden verrekend.
6. De uiteindelijke planning zal aan de koop-/aannemingsovereenkomst worden toegevoegd.
7. Een inspanningsverplichting voor het stedenbouwkundig mogelijk maken van de tweede parkeerplaats.
Indien u geen gebruik maakt van dit voorstel hopen wij er in ieder geval in te slagen tijdig het verkooppercentage van het (deel-)project te behalen, waarvan bouwnummer 27 deel uitmaakt, en daarmee alsnog deze woning voor u te realiseren.
Wij hechten er groot belang aan u te melden dat de aangeboden korting, voor [V.O.F.] nooit aanleiding zal zijn een afwijkende kwaliteit woning te leveren. Sterker nog, u wordt in de toekomst in de gelegenheid gesteld de aannemer [naam 2] op service en bouwkwaliteit te beoordelen. De resultaten hiervan zullen mede bepalen of [naam 2] het keurmerk Klantgericht Bouwen behoudt. U begrijpt dus dat het in ons belang is u een woning te leveren die in overeenstemming is met uw verwachtingen en zeker niet zullen proberen de verstrekte korting op enigerlei wijze “terug te verdienen”.
Ter afsluiting wil ik u nogmaals bevestigen begrip te hebben voor uw standpunt, echter hoop ik ook dat u inziet dat het voorstel een laatste poging is u te overtuigen van onze kwaliteit en u te motiveren de woning met bouwnummer 17 in eigendom te aanvaarden.
2.5.
Op 23 december 2009 heeft [eisers] van [V.O.F.] het perceel met in aanbouw zijnde opstallen met bouwnummer 17 gekocht en haar opdracht gegeven de opstallen af te bouwen tegen een totale koop-/aannemingsom van € 420.000,00. Dat is vastgelegd bij koop-/aannemingsovereenkomst van 5 januari 2010.
2.6.
[eisers] (als koper) en [V.O.F.] (als verkoper) hebben een ‘aanvullende overeenkomst’ gesloten, die is vastgelegd op 5 januari 2010. Uit die overeenkomst wordt geciteerd:
Considerans:
a. Verkoper vanwege de zeer slechte marktomstandigheden niet het in de koop-/aannemingsovereenkomst van bouwnummer 27 gestelde voorverkooppercentage heeft gehaald.
b. Verkoper daarom besloten heeft een deel van het plan niet op korte termijn te realiseren en aan koper heeft voorgelegd bouwnummer 17 te kopen in plaats van bouwnummer 27.
c. Koper en verkoper hierover afspraken hebben gemaakt en deze middels de voorliggende overeenkomst wensen vast te leggen.
(...)
e. Deze aanvullende overeenkomst onlosmakelijk verbonden is met de koop-/aannemingsovereenkomst van bouwnummer 17 en vormen samen één geheel.
Partijen zijn overeengekomen:
1 Koper koopt van verkoper bouwnummer 17 in het plan [naam 1] te [plaats 1] .
2 De koopsom van bouwnummer 17 bedraagt € 420.000,-- von. (...) exclusief meerwerk.
3 Indien er na het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst door verkoper besloten wordt de verkoop van de 2-1 kap woningen van het type Merel (type A) te stimuleren door de von-prijs integraal voor alle onverkochte woningen van het woningtype A naar beneden bij te stellen of potentiële kopers de mogelijkheid te bieden gebruik te maken van een op dit project toegespitst financieel product, zal aan koper de gelegenheid worden geboden van dit financiële product gebruik te maken of in geval van een neerwaartse integrale prijscorrectie voor alle woningen van het type A, zal koper hiervan op gelijke wijze meeprofiteren. (...)
4 Bouwrente over de grond komt te vervallen tot het moment van start bouw.
5 De korting op het meerwerk bedraagt € 25.000,-- incl. BTW (...) Deze korting zal met het overige meerwerk worden verrekend.
(...)
9 De gesloten koop-/aannemingsovereenkomst voor bouwnummer 27 zal na het onherroepelijk worden van de koop-/aannemingsovereenkomst voor bouwnummer 17 met wederzijds goedvinden worden ontbonden.
2.7.
[gedaagde] had in 2009 voorzien dat zij veertien woningen van het type Merel zou bouwen. Dit aantal is teruggebracht tot zeven, die verkocht zijn voor prijzen (vrij op naam) tussen de € 400.000,00 en de € 430.000,00. In de jaren daarop zijn er nog drie woningen van het type Merel verkocht voor prijzen binnen die bandbreedte. Eind 2014 zijn er nog vier van deze woningen in de verkoop gegaan voor prijzen tussen de € 340.000,00 en € 370.000,00.
2.8.
Uit een brief 4 december 2014 van de toenmalige advocaat van [eisers] aan [V.O.F.] wordt geciteerd:
(...)
Hiermee doet zich de situatie voor zoals bedoeld in artikel 3 van de aanvullende overeenkomst. Immers: Nu wordt voor alle 4 nog onverkochte woningen van type A, dus integraal, de von-prijs naar beneden bijgesteld; het gaat om een neerwaartse integrale prijscorrectie van die woningen, met € 60.000,00 oftewel – rekening houdend met de waarde van de uitbouw c.a. – met € 80.000,00. Cliënten maken dan ook aanspraak op compensatie voor die prijsdaling.
(...)
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt om aan hem te voldoen een bedrag van € 80.000,00 te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
[eisers] legt het volgende aan deze vordering ten grondslag. Met de verkoop van vier woningen voor prijzen tussen € 340.000,00 en € 370.000,00 inclusief meerwerk, doet zich de situatie voor die is voorzien in artikel 3 van de aanvullende overeenkomst. [eisers] wenst mee te profiteren van de neerwaartse bijstelling van de koopprijs van de laatste vier verkochte woningen. Het gevorderde bedrag van € 80.000,00 is het totaal van € 60.000,00, de gemiddelde prijsverlaging, en € 20.000,00, de waarde van het inclusieve meerwerk.
3.3.
[gedaagde] voert verweer, waartoe zij in hoofdzaak aanvoert dat [eisers] artikel 3 van de aanvullende overeenkomst verkeerd uitlegt.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] maakt, wat daarvan ook zij, er geen bezwaar tegen dat [eisers] zijn vordering heeft ingesteld tegen haar ( [gedaagde] ) als vennoot van [V.O.F.] en niet tegen die [V.O.F.] , die de contractspartner van [eisers] is.
4.2.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 3 van de aanvullende overeenkomst. Het geschil zal daarom worden beoordeeld aan de hand van het criterium uit het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). Volgens dat criterium kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank laat de tekst van artikel 3 ruimte voor zowel de uitleg van [eisers] als die van [gedaagde] . Met de formulering van de tijdsbepaling in het artikel (‘na het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst’) wordt immers in het midden gelaten of de afspraak uitsluitend ziet op een besluit dat [gedaagde] neemt direct na het ondertekenen van de overeenkomst zonder dat in de tussentijd andere woningen zijn verkocht dan wel ook op een besluit dat [gedaagde] neemt na verloop van zekere tijd en nadat andere woningen zijn verkocht. De rechtbank legt artikel 3 uit zoals [eisers] dat doet, dus de laatst genoemde uitleg, op grond van het volgende.
4.4.
Toen partijen de aanvullende overeenkomst sloten, had enerzijds [eisers] perceel 17 gekocht terwijl anderzijds de verkoop van de te bouwen woningen tegenviel als gevolg van de toenmalige marktomstandigheden. De tegenvallende verkoop gaf [gedaagde] aanleiding [eisers] voor te stellen dat deze perceel 17 in plaats van perceel 27 en de daarop te bouwen woning zou kopen. [eisers] was daartoe bereid onder voorwaarden. Een van die voorwaarden houdt rechtstreeks verband met de tegenvallende verkoop van de te bouwen woningen. [eisers] voorzag immers dat hij zou kunnen terechtkomen in de situatie dat hij zijn woning voor een hoger bedrag of tegen ongunstiger voorwaarden zou hebben verworven dan toekomstige kopers dat met gelijksoortige woningen zouden kunnen doen. Om dat te voorkomen, heeft [eisers] bedongen dat hij zou meeprofiteren van door [gedaagde] te nemen verkoopbevorderende maatregelen, zoals kan worden afgeleid uit de e-mail van 11 december 2009. Gegeven deze omstandigheden brengt een redelijke uitleg volgens het hiervoor genoemde criterium van de in artikel 3 vastgelegde afspraak mee dat ook indien na deze afspraak woningen tegen de oorspronkelijke vraagprijs zijn verkocht een algemene prijsverlaging van de daarna nog resterende woningen tot een evenredige prijsverlaging van de woning van [eisers] leidt. [eisers] heeft uit de in artikel 3 vastgelegde afspraak niet behoeven te begrijpen dat hij alleen zou kunnen meeprofiteren van een algemene prijsverlaging van alle op de datum van die afspraak nog te verkopen woningen.
4.5.
Deze uitleg van artikel 3 wordt niet anders doordat [eisers] ook andere voorwaarden aan zijn medewerking heeft verbonden. Hij wordt ook niet anders doordat de afspraak niet alleen ziet op het meeprofiteren van verkoopbevorderende maatregelen in de vorm van een algemene prijsverlaging maar ook in de vorm van een door [gedaagde] aan te bieden financieel product, bijvoorbeeld de mogelijkheid de grond niet in volle eigendom te verwerven maar deze in erfpacht te nemen. Het valt immers niet in te zien, om dezelfde redenen als hiervoor gegeven voor een prijsverlaging, dat [eisers] alleen zou kunnen meeprofiteren van een dergelijk financieel product als dat onmiddellijk na het ondertekenen van de overeenkomst zou worden aangeboden en niet als dat zou gebeuren nadat een aantal woningen voor de oorspronkelijke vraagprijs zijn verkocht.
4.6.
[gedaagde] betoogt subsidiair dat [eisers] misbruik maakt van zijn recht door aanspraak te maken op betaling na zo lange tijd (circa vijf jaar). Voor een deel beroept zij zich daartoe op de bedoeling die partijen volgens haar hebben gehad bij de afspraak die is vastgelegd in artikel 3. In zoverre wordt dit verweer verworpen om de hierboven vermelde redenen. Voor een ander deel betoogt [gedaagde] dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid eind 2014 een beroep te doen op artikel 3 omdat de gehele woningmarkt in Nederland na de crisis een neerwaartse tendens vertoonde. Volgens [gedaagde] hebben partijen deze ‘marktcorrectie’ niet meegenomen in artikel 3, maar hebben zij slechts de mogelijkheid vastgelegd dat [gedaagde] de prijzen integraal neerwaarts zou aanpassen. Ook in zoverre wordt het verweer verworpen. Naar het oordeel van de rechtbank was de afspraak die in artikel 3 is vastgelegd immers juist gemaakt met het oog op de verslechterende markt.
4.7.
De conclusie is dat [eisers] op grond van artikel 3 kan meeprofiteren van de neerwaartse bijstelling van de koopprijs van de laatste vier verkochte woningen. In artikel 3 is bepaald dat [eisers] van een algemene prijsverlaging zal meeprofiteren ‘op gelijke wijze’. [eisers] maakt op grond van zijn uitleg daarvan aanspraak op betaling van € 80.000,00. Dat bedrag bestaat uit twee delen, te weten de gemiddelde prijsverlaging van de laatste vier verkochte woningen van € 60.000,00 en het inbegrepen meerwerk van € 20.000,00.
4.8.
[gedaagde] maakt er bezwaar tegen dat [eisers] bij de berekening van het bedrag van € 60.000,00 uitgaat van gemiddelden en niet van vergelijkbare kengetallen. De rechtbank begrijpt dat [gedaagde] met ‘vergelijkbare kengetallen’ doelt op de (gemiddelde) prijsverlaging van woningen met dezelfde aanvankelijke vraagprijs als die van [eisers] , met overeenkomstig uitzicht (dus niet op sociale woningbouw), en met uitzondering van woningen die ‘levensloopbestendig’ zijn. Daarover wordt overwogen als volgt. Artikel 3 van de aanvullende overeenkomst ziet op verkoopbevorderende maatregelen ter zake van een bepaald soort woningen (Merel, type A) en maakt verder geen onderscheid naar aanvankelijke vraagprijs, uitzicht of anderszins. Toen de partijen de aanvullende overeenkomst sloten, waren zij bekend met het verschil in vraagprijzen en in uitzicht. Omstandigheden op grond waarvan artikel 3 in dit opzicht anders moet worden uitgelegd, zijn gesteld noch gebleken. Dit bezwaar wordt daarom verworpen.
4.9.
[gedaagde] betoogt voorts dat bij het bepalen van de hoogte van de vergoeding moet worden gekeken naar de gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt in de periode tussen januari 2010 en november 2014. Ook daarin wordt zij niet gevolgd omdat de veranderende marktomstandigheden juist de aanleiding waren tot de afspraak dat [eisers] zou meeprofiteren van een algemene prijsverlaging. Het beroep dat [gedaagde] in dit kader nog doet op de redelijkheid en billijkheid wordt gepasseerd omdat het onvoldoende is toegelicht.
4.10.
De rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding om af te wijken van de wijze waarop [eisers] deze component van het bedrag waarop zij aanspraak maakt heeft begroot. Zij zal daarom ook niet overgaan tot benoeming van een deskundige.
4.11.
[gedaagde] betoogt voorts dat het bedoelde meerwerk niet was inbegrepen maar een optie was voor de kopers. Zij leidt daaruit af dat dit niet valt binnen het bereik van een eventuele integrale neerwaartse prijsaanpassing als bedoeld in artikel 3. Zij wordt daarin niet gevolgd. Naar het oordeel van de rechtbank is het aanbieden van meerwerk zonder extra kosten te beschouwen als een manier om de verkoop van de te bouwen woningen te stimuleren die rechtstreeks gevolgen heeft voor de prijs ervan. Voor zover [gedaagde] verder heeft willen betogen dat het bedrag van € 20.000,00 niet toewijsbaar is omdat [eisers] reeds een korting op het meerwerk heeft gekregen van € 25.000,00, wordt zij ook daarin niet gevolgd. De voorwaarden waaronder [eisers] heeft willen instemmen met de koop van perceel 17 in plaats van 27 gelden immers onafhankelijk van elkaar en cumulatief, zoals kan worden afgeleid uit de tekst van de overeenkomst in samenhang met de e-mail van 11 december 2009. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen.
4.12.
[eisers] maakt aanspraak op vergoeding van wettelijke rente vanaf 19 december 2014, dat is de dag waarop de in de brief van 4 december 2014 gestelde sommatietermijn verstreek. [gedaagde] betoogt dat de rente niet kan worden toegewezen vanaf 19 december 2014, omdat in de brief van 4 december 2014 geen aanspraak is gemaakt op vergoeding van rente. Zij wordt daarin niet gevolgd omdat rente toewijsbaar is vanaf het verzuim, ongeacht aanzegging van rente. De rente is dus toewijsbaar als gevorderd.
4.13.
[eisers] maakt aanspraak op betaling van € 1.788,00 als vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Zij voert daartoe aan dat zij voldoende pogingen heeft ondernomen de kwestie buiten rechte op te lossen door middel van de van haar zijde gestuurde brieven van 4 december 2014, 12 maart 2015 en 3 juni 2015. [gedaagde] voert verweer tegen de buitengerechtelijke kosten. Zij betoogt dat de gemaakte kosten voor [eisers] geen schade zijn omdat deze zijn gedekt door zijn rechtsbijstandverzekeraar en dat de huidige advocaat van [eisers] geen enkele poging heeft ondernomen het geschil in der minne te schikken. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat van de zijde van [eisers] de vereiste ‘tweewekenbrief’ niet is verstuurd.
4.14.
De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden beoordeeld op basis van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Omdat [gedaagde] geen consument is, is een ‘tweewekenbrief’ niet vereist. [eisers] kan aanspraak maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten als vermogensschade ongeacht de vraag of deze schade door een verzekering is gedekt. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het genoemde Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal overeenkomstig dat tarief een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toewijzen van € 1.575,00.
4.15.
De conclusie is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling aan [eisers] van € 80.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 december 2014 tot aan de dag der algehele voldoening en van € 1.575,00 aan buitengerechtelijke kosten. [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 80.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 december 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 1.575,00 aan buitengerechtelijke kosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [eisers] begroot op € 102,24 aan explootkosten, € 876,- aan griffierecht en € 1.788,00 (twee punten, tarief IV) aan salaris voor de advocaat;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, aan de zijde van [eisers] bepaald op € 131,- voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,- voor nasalaris advocaat en de werkelijk gemaakte kosten van betekening;
5.5.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2016.