2.4.[bouwadviesbureau] heeft in opdracht van [eiseres] een onderzoek ingesteld naar de gevolgen van de bouwwerkzaamheden van haar buren aan haar woning. In het daarvan opgemaakte rapport, gedateerd op 22 augustus 2012, staat als conclusie:
“1. Door de ondeskundige werkzaamheden aan de dakbedekking is alle garantie komen te vervallen. Originele dakdekker heeft een offerte afgegeven waarmee er weer 10 jaar verzekerde garantie kan ontstaan. Hierbij is het wel noodzakelijk dat de bouwkundige detailleringen kloppen en worden aangepast.
2. De bouwwerkzaamheden hebben aanzienlijke schade berokkend aan de nagenoeg nieuwe woning van de opdrachtgever, welke buiten de zichtbare schaden, zonder meer in het algemeen is gedegradeerd.
3. Gezien de ons gebleken ondeskundigheid van de uitvoerenden van de dakopbouw is het raadzaam zo veel mogelijk (of zo niet alle) werkzaamheden door gerenommeerde bedrijven te laten uitvoeren en daar waar dit mogelijk is in ieder geval intensieve controle op de werkzaamheden uit te oefenen.
4. Wij zetten onze vraagtekens in de rol van de gemeente bij controle bouwaanvraag (…)
5. De vraag ontstaat of een bouwwerk van deze kwaliteit wel over de erfgrens getolereerd moet worden. Aan het bouwwerk van de buren zelf zijn door ons ook diverse onvolkomenheden geconstateerd (…). Vooralsnog pleiten wij voor het terugbrengen van de aanbouw van de buren tot op hun eigen perceel waardoor de kwaliteit van het pand van onze opdrachtgever weer kan worden gewaarborgd”.
Verder staat in het rapport in hoofdstuk B over de schade op het dak van de woning van [eiseres] en over het overbouwen op het erf/dak van die woning:
- De hemelwaterafvoeren zijn verplaatst en op een ondeskundige wijze opnieuw aangesloten waardoor een serie van bouwfouten zijn ontstaan welke een zeer nadelige en zelfs gevaarlijke situatie tbv de woning van de opdrachtgever ontstaat
(1) De noodoverstort-functie van de gecombineerde afvoeren is op deze wijze niet meer werkbaar (…).
(2) De bestaande woning had 2 afvoeren, welke het water van 1,5 woning dienden af te voeren. In de huidige situatie lijken er 2 afvoeren te zitten, echter de afvoer aan de achterzijde blijkt dichtgeplakt te zijn, er staat thans ook (door het afschot) nagenoeg blijvend 4 cm water (= 40kg/m²) op het dak (…); de andere afvoer bestaat uit een onderuitloop met een plakplaat”.
(…)
5 Bouwen op erf
- Uit vergelijk tussen bouwtekeningen en bestaande toestand blijkt dat de erfgrens tussen de woningen huisnr 13 en 15 exact achter de dilatatievoeg in de voor- en achtergevel loopt
- De afvoeren op de erfgrens waren gedeelde afvoeren
- de uitbreiding van de buren is ca 30 cm op het erf van onze opdrachtgever gebouwd
- Bewoner heeft nooit toestemming gegeven aan buren om op haar erf te bouwen, en hiertoe is ook nooit verzocht (bron: bewoner)”.
Het aanbevolen herstel aan de woning van [eiseres] bestaat volgen hoofdstuk C van het rapport uit (verkort weergegeven) herstel/reparatie van schade door lekkage aan het interieur, lekkageplekken aan de achtergevel, de betonnen afdekbanden, de hemelwaterafvoeren, de reling en de sierbalk, alsmede uit het vervangen van de dakbedekking, en het laten terugzetten van de muur die over de erfgrens is gebouwd.