Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/245777 / HA ZA 13-439
Vonnis van 24 juni 2015
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R.B. van Heijningen te ‘s-Gravenhage,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. D. Poot te [woonplaats] .
Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd en gedaagden zullen hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden genoemd en gezamenlijk [gedaagden gezamenlijk] .
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 maart 2015
- de akte uitlating na tussenvonnis van [gedaagden gezamenlijk] .
- de antwoordakte na tussenvonnis van [eiseres] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
2.1.
De rechtbank verwijst naar en volhardt in hetgeen in het tussenvonnis van 4 maart 2015 is overwogen en beslist.
2.2.
Bij voormeld tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over de verdeling van de gemeenschappelijke onroerende zaak en in ieder geval over de volgende punten:
- de toedeling van de onroerende zaak aan [eiseres] of de verkoop daarvan aan derden,
- de (wijze van vaststelling van de) waarde van de onroerende zaak die in de toedeling/verdeling moet worden betrokken,
- de invloed van mogelijk achterstallig onderhoud van de onroerende zaak op de waarde daarvan,
- de eventuele verrekening van de waarde/de kosten van het tuinhuis bij de toedeling/verdeling van de onroerende zaak.
2.3.
[gedaagden gezamenlijk] . voeren aan dat [eiseres] , gelet op haar in deze procedure ingenomen standpunten, niet in staat c.q. bereid is het [aandeel van gedaagden] in de woning over te nemen en dat verkoop van de onroerende zaak daarom de enig optie is. Taxatie van de onroerende zaak is niet nodig aangezien de te realiseren verkoopprijs van de onroerende zaak met het recht van gebruik van bewoning de waarde daarvan vertegenwoordigt, aldus [gedaagden gezamenlijk] . Indien [eiseres] meent dat de waarde van de onroerende zaak is gestegen door het door haar geplaatste tuinhuis, dan zal de waarde van dat tuinhuis moeten worden getaxeerd door een onafhankelijk deskundige. Daarbij moet volgens [gedaagden gezamenlijk] . rekening worden gehouden met de waarde van het oude door [gedaagde sub 1] en wijlen haar echtgenoot geplaatste en door [eiseres] gesloopte tuinhuis. De vraag of groot onderhoud van de onroerende zaak nodig of wenselijk is, is bij verkoop aan derden niet meer aan de orde, aldus [gedaagden gezamenlijk] . Zij voeren voorts, onder verwijzing naar hun eerder ingenomen standpunten, aan dat voor verrekening van achterstallig onderhoud geen grond is.
2.4.
[eiseres] handhaaft haar bezwaren tegen de verdeling van de onroerende zaak. Zij heeft echter geen bezwaar tegen de verdeling van de onroerende zaak indien deze aan haar wordt toegedeeld en daarbij een correctie wordt toegepast, in die zin dat zij door [gedaagden gezamenlijk] . wordt gecompenseerd voor de schade die zij lijdt wegens de waardevermindering door het achterstallig onderhoud en de kosten van het herstel van het achterstallig onderhoud, voor het deel dat aan [gedaagden gezamenlijk] . is toe te rekenen. [eiseres] beroept zich voorts op artikel 3:177 lid 2 BW en voert aan dat voor de verdeling haar medewerking als beperkt gerechtigde is vereist en dat zij een gerechtvaardigd belang heeft die medewerking niet te verlenen, indien [gedaagden gezamenlijk] . weigeren mee te werken aan het herstel van het achterstallig onderhoud en weigeren de kosten daarvan te dragen. Indien de rechtbank toch tot verdeling van de onroerende zaak overgaat, stelt [eiseres] primair dat deze aan haar moet worden toegedeeld en subsidiair dat deze moet worden verkocht aan een derde, waarbij zij wel het recht van gebruik en bewoning zal blijven uitoefenen. De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met het recht van gebruik en bewoning van [eiseres] . Indien de onroerende zaak aan haar wordt toegedeeld maakt zij aanspraak op een gekapitaliseerde vergoeding van het recht van gebruik en bewoning voor onbepaalde tijd, omdat zij dit recht dan prijsgeeft. Voorts voert zij aan dat de door een taxateur vast te stellen waarde van het door haar geplaatste tuinhuis aan haar toekomt. Het door haar gesloopte oude tuinhuis vertegenwoordigde geen enkele waarde meer en kan volgens haar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak buiten beschouwing blijven. De taxatie van de onroerende zaak, het tuinhuis en de kosten van achterstallig onderhoud en noodzakelijk groot onderhoud dienen te worden vastgesteld door een onafhankelijke en deskundige taxateur, aldus [eiseres] . De kosten van het achterstallig onderhoud zijn volgens [eiseres] geheel voor rekening van [gedaagden gezamenlijk] . en de kosten van groot onderhoud voor ieder van partijen voor de helft. De kosten van het achterstallig onderhoud en het groot onderhoud dienen verrekend te worden bij de verdeling van de onroerende zaak.
2.5.
De rechtbank overweegt het volgende.
Tussen partijen is niet in geschil dat het door [eiseres] geplaatste tuinhuis (door natrekking) deel uitmaakt van de onroerende zaak en dat de (eventuele) waardestijging van de onroerende zaak in verband met dat tuinhuis toekomt aan [eiseres] , met een correctie van de waarde van het oude door [eiseres] gesloopte tuinhuis. [eiseres] stelt echter dat de waarde van het gesloopte oude tuinhuis nihil was en [gedaagden gezamenlijk] . zijn van mening dat de waarde daarvan nog bepaald moet worden. Voorts zijn partijen het erover eens dat bij verkoop van de onroerende zaak aan derden uitgegaan moet worden van de waarde daarvan met het daarop rustende beperkte recht van gebruik en bewoning van [eiseres] .
2.6.
De rechtbank is van oordeel dat eerst zal moeten worden onderzocht of [eiseres] in staat is het aandeel van [gedaagden gezamenlijk] . in de onroerende zaak over te nemen/te financieren. Pas indien komt vast te staan dat zij de onroerende zaak niet kan overnemen, zal deze moeten worden verkocht aan derden. Dit betekent dat de waarde van de onroerende zaak zal moeten worden vastgesteld. [gedaagden gezamenlijk] . hebben zich echter nog niet uitgelaten over de (wijze van vaststelling van de) waarde van de onroerende zaak indien deze aan [eiseres] zou worden toegedeeld en de mogelijke aanspraak van [eiseres] op een vergoeding van het recht van gebruik en bewoning in dat geval. Zij zullen zich daarover nog dienen uit te laten. [eiseres] heeft zich nog niet uitgelaten over de vraag of zij financieel in staat is het aandeel van [gedaagden gezamenlijk] . in de onroerende zaak over te nemen en zo ja tegen welke waarde. [eiseres] zal zich hierover nog dienen uit te laten.
2.7.
Voorts zal een deskundige moeten worden benoemd om de huidige waarde van de onroerende zaak te taxeren en de eventuele waardestijging van de onroerende zaak door het door [eiseres] geplaatste tuinhuis. Indien nog mogelijk zal ook de waarde van het oude door [eiseres] gesloopte tuinhuis door een deskundige moeten worden bepaald.
Indien komt vast te staan dat er sprake is van achterstallig onderhoud en/of noodzakelijk groot onderhoud van de onroerende zaak, dat (gedeeltelijk) voor rekening van [gedaagden gezamenlijk] . komt, zal de waardevermindering van de onroerende zaak door dat achterstallig onderhoud en/of noodzakelijk groot onderhoud, dan wel zullen de kosten die daarmee gemoeid zijn, in de verdeling moeten worden betrokken. Nu partijen het niet eens zijn over de vraag of en zo ja, in hoeverre, er sprake is van achterstallig onderhoud en noodzakelijk groot onderhoud en wat de hoogte is van de (herstel)kosten daarvan, zal ook op dat punt een onderzoek door een deskundige noodzakelijk zijn. [gedaagden gezamenlijk] . hebben immers het rapport van Bureau voor Bouwpathologie van 9 november 2012 gemotiveerd betwist, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Over de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen, dienen partijen zich eveneens nog uit te laten.
2.8.
De rechtbank zal daarom een tweede comparitie van partijen gelasten, waarbij partijen zich over hetgeen hiervoor onder 2.6. en 2.7 is overwogen kunnen uitlaten. Daarbij moeten zij erop voorbereid zijn dat op de comparitie concrete afspraken moeten kunnen worden gemaakt over de te taxeren waarde van de onroerende zaak, de te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen. [eiseres] moet erop voorbereid zijn dat zij moet kunnen aangeven wat het maximum is van de waarde waartegen zij het aandeel van [gedaagden gezamenlijk] . in de onroerende zaak wil en kan overnemen. Indien mocht blijken dat zij niet in staat of bereid is dat aandeel over te nemen, zal op de comparitie eveneens worden besproken welke stappen moeten worden gezet, teneinde de onroerende zaak aan derden te kunnen verkopen.
2.9.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
3.1.
beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. S.J. Peerdeman in het gerechtsgebouw te Arnhem aan Walburgstraat 2 - 4 op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
3.2.
bepaalt dat de partijen dan in persoon aanwezig moeten zijn,
3.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
8 juli 2015voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de maandagen in de maanden augustus tot en met oktober 2015, waarna dag en uur van de comparitie zullen worden bepaald,
8 juli 2015voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de maandagen in de maanden augustus tot en met oktober 2015, waarna dag en uur van de comparitie zullen worden bepaald,
3.4.
bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de comparitie zelfstandig zal bepalen,
3.5.
bepaalt dat na de vaststelling van het tijdstip van de comparitie dit in beginsel niet zal worden gewijzigd,
3.6.
wijst partijen er op, dat voor de zitting twee uur zal worden uitgetrokken,
3.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2015.
[… 1]
[… 1]
[… 1]
[… 1]