Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/7356
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 28 mei 2015
in de zaak tussen
De erven van [X], te [Z], eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 1.568.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2014 de waarde verminderd tot € 1.193.000. De aanslag onroerende-zaakbelasting is dienovereenkomstig verminderd.
Eisers hebben daartegen bij brief van 10 oktober 2014, ontvangen door de rechtbank op 13 oktober 2014, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2015.
Namens eisers is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [A], taxateur. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eisers zijn eigenaar van het bedrijfspand. Het bedrijfspand is een winkel in het centrum van [Q]. De winkeloppervlakte is circa 112 m2 en de secundaire ruimte, verdeeld over drie verdiepingen, is ongeveer 207 m2.
2. Voor het bedrijfspand is met ingangsdatum 1 augustus 2012 een verhuurovereenkomst gesloten met een aanvangshuur van € 90.000 per jaar met dien verstande dat de huur het eerste jaar € 4.000 per maand bedraagt. Het eerste jaar is de huursom derhalve € 48.000.
3. De huurder heeft met gebruikmaking van de in de overeenkomst opgenomen break-optie de huur na 1 jaar opgezegd. De huur is per 1 augustus 2013 geëindigd.
4. Met ingangsdatum 1 september 2013 is voor het bedrijfspand een verhuurovereenkomst met een andere huurder gesloten met een aanvangshuur van € 50.000 per jaar.
Geschil
5. In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum 1 januari 2013.
6. Eisers bepleiten een waarde van € 800.000. Daartoe wijzen eisers op een taxatierapport. Dit taxatierapport betreft een minnelijke taxatie tussen eisers en de Belastingdienst. In dit taxatierapport is het bedrijfspand op peildatum 13 april 2013, zijnde de datum van overlijden van de erflater, getaxeerd op € 800.000.
7. Eisers hebben tevens gesteld dat verweerder enkel de huurovereenkomst zoals genoemd onder 2. als uitgangspunt heeft genomen en niet de huurovereenkomst zoals genoemd onder 3. Eisers hebben zich tevens op het standpunt gesteld dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat de feitelijk huur van de huurovereenkomst genoemd onder 2. het eerste jaar geen € 90.000 bedroeg doch € 48.000 en dat deze huurovereenkomst na 1 jaar is beëindigd.
8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 26 maart 2015 door [gemachtigde], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfspand getaxeerd op € 1.202.000. Naast gegevens van het bedrijfspand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
9. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het bedrijfspand toegekende waarde niet te hoog is.
11. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: HWK-methode).
12. Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Het eigen huurcijfer is daarvoor in beginsel het best bruikbare gegeven. Hierbij geldt dat een door partijen overeengekomen huursom als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de prijs niet op zakelijke gronden is overeengekomen. De bewijslast dat de overeengekomen huursom niet zakelijk is, rust op verweerder.
13. De bestaande vaste jurisprudentie dat het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de waarde via de HWK-methode berust op de omstandigheid dat in dit huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. De rechtbank acht in dit geval voorts van belang dat de huurcontracten zoals genoemd onder 2. en 3. na de beste voorbereiding tot stand zijn gekomen zoals door de taxateur van eisers ter zitting is toegelicht en hetgeen door verweerder niet, of althans onvoldoende, is weersproken. Daarbij is tevens van belang dat het huurcontract onder 2. een aanvangshuur had van € 48.000 en dat in dat contract de mogelijkheid bestond voor de huurder om het contract na één jaar op te zeggen hetgeen ook feitelijk is geschied. De rechtbank hecht voorts geloof aan de verklaring van de taxateur van eisers dat een gunstiger contract niet haalbaar was.
14. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn stelling dat het eigen huurcijfer niet marktconform is omdat uit het taxatierapport, en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten, en/of de permanente marktanalyse een hoger huurcijfer volgt. Gelet op hetgeen zijdens eisers is aangevoerd over de verrichte inspanning om het pand zo goed mogelijk te verhuren, is het taxatierapport van verweerder onvoldoende om aan te nemen dat de overeengekomen huurprijzen onzakelijk zijn (geweest). Verweerder is dus niet in de op hem rustende bewijslast, van onzakelijkheid van het eigen huurcijfer, geslaagd.
15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt nu verweerder ten onrechte niet is uitgegaan van het daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfer.
16. De rechtbank is van oordeel dat eisers de door hen verdedigde waarde wel aannemelijk hebben gemaakt. Dat verweerder een hogere kapitalisatiefactor (14,3) voorstaat dan de kapitalisatiefactor (13,85) waarmee eisers hebben gerekend maakt het voorgaande niet anders omdat eisers hebben gerekend met een hoger huurcijfer, namelijk € 57.000, dan de daadwerkelijk gerealiseerde huur, zijnde maximaal € 50.000.
17. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. De rechtbank stelt die kosten overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties vast op € 97,50 (zijnde 1 uur voor de aanwezigheid van de taxateur op zitting en een gestelde reistijd van een half uur tegen een tarief van € 65 per uur aangezien het een niet-woning betreft). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 800.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 97,50;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 28 mei 2015
griffier
Rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.