Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/5650
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 14 april 2015
in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z], eiseres
(gemachtigde: dr.ir. [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oost Gelre, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 1.110.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 juli 2014 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 9 augustus 2014, ontvangen door de rechtbank op 12 augustus 2014, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2015.
Namens eiseres zijn verschenen dr.ir. [gemachtigde] en dr. [A]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
De zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met procedurenummer AWB 14/5646.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van het object. Het object betreft een binnen- en buitenspeeltuin met diverse bijgebouwen en speeltoestellen, gelegen op de percelen [000], [001] en [002] met een totale oppervlakte van 21.853 m2. Gebruiker van het object is [B] BV.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit primair een waarde van € 813.000. Daartoe wijst eiseres op cashflowberekeningen en een taxatierapport van taxateur dr. [A], die het object op waardepeildatum heeft getaxeerd op € 813.000. De taxateur heeft hierbij het standpunt ingenomen dat het object getaxeerd moet worden op de bedrijfswaarde.
4. Subsidiair bepleit eiseres een waarde van € 866.000 berekend op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft hiertoe ter zitting gesteld dat hij blijft bij de gecorrigeerde vervangingswaarde als waarderingsmethode. Daarbij verwijst hij ter onderbouwing naar zijn primair gemaakte berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, welke resulteert in de in de beschikking vastgestelde waarde, en neemt afstand van de in een latere fase van het beroep overgelegde berekeningen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er geen reden is om uit te gaan van een lagere bedrijfswaarde.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge het derde lid van voornoemd artikel wordt, voor zover van belang, de waarde van een onroerende zaak - voor zover die niet tot woning dient - bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
8. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur, met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
9. Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak, rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
10. Tussen partijen is - naar de rechtbank begrijpt - in beginsel niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, zij het dat eiseres daarbij een zodanige functionele veroudering voorstaat dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde. De rechtbank zal partijen in het hanteren van de gecorrigeerde vervangingswaarde volgen.
11. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt verweerder niet in dat bewijs. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
12. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Sport en Recreatie en is daarbij uitgegaan van het archetype sporthal. Van genoemd archetype heeft verweerder de gemiddelde bouwkosten gehanteerd. Eiseres heeft echter de door verweerder aan de Taxatiewijzer ontleende kengetallen gemotiveerd betwist en heeft onder meer gesteld dat het object niet voldoet aan door sportfederaties gestelde eisen, zodat de door verweerder gehanteerde bouwkosten te hoog zijn. De rechtbank overweegt dat een taxatiewijzer algemene aanwijzingen en gemiddelde kengetallen bevat, zonder rekening te houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal (de taxateur van) verweerder zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden en op basis van daaraan ontleende argumenten moeten beargumenteren welke grootte een kengetal in de specifieke casus moet hebben. Daarbij zal die motivering uitgebreider moeten zijn naarmate de motivering van de kengetallen in de taxatiewijzer beperkter is en het object afwijkt van het beschreven archetype, zoals in dit geval. Het vorenoverwogene geldt te meer als de wederpartij in een procedure gemotiveerd stelt dat het in de taxatiewijzer vermelde gemiddelde kengetal in het gegeven geval niet opgaat (vgl. Gerechtshof Arnhem 9 november 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BO6171). Gelet op de gemotiveerde betwisting door eiseres had van verweerder verwacht mogen worden om aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde gemiddelde bouwkosten volgens de Taxatiewijzer ook daadwerkelijk op het object van toepassing zijn, ondanks het feit dat het object heel andere afmetingen kent dan een sporthal en dat andere materialen zijn gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is.
13. Nu verweerder niet in het van hem te verlangen bewijs is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft primair een zodanige functionele afschrijving van het object bepleit dat de waarde van het object op de bedrijfswaarde moet worden bepaald. De ter onderbouwing van deze bedrijfswaarde overgelegde discounted cashflowberekening kan naar het oordeel van de rechtbank daartoe niet dienen reeds omdat eiseres ook de afschrijvingen in deze berekening heeft meegenomen. Ook overigens heeft eiseres de door haar voorgestane bedrijfswaarde met onvoldoende documenten onderbouwd, door slechts een beknopte resultatenrekening van de gebruiker/dochtermaatschappij te overleggen. Een geconsolideerde jaarrekening ontbreekt en eiseres heeft geen inzicht verschaft in (de wijze van elimineren van) de onderlinge verhoudingen tussen eiseres als moedermaatschappij en de gebruiker als dochtermaatschappij.
14. Ten aanzien van de subsidiair door eiseres bepleite waarde van € 866.000 overweegt de rechtbank dat eiseres, evenmin als verweerder, de juistheid van de door haar gehanteerde kengetallen in het concrete geval in voldoende mate heeft onderbouwd. Hetzelfde heeft te gelden voor de door eiseres in deze berekening voorgestane functionele afschrijving.
15. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd de door ieder van hen bepleite waarde van het object aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van het object, rekening houdende met alle door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, schattenderwijs op € 1.000.000.
16. Als gevolg van de verlaging van de waarde van het object dient de aanslag OZB dienovereenkomstig te worden verminderd.
17. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskostenvergoeding
18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten voor de beroepsfase worden op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (laatst gewijzigd bij besluit van 27 oktober 2014, Stb. 2014, nummer 411, hierna: het Besluit) vastgesteld.
19. Samenhangende zaken worden voor de toepassing van het Besluit als één zaak aangemerkt. Artikel 3, tweede lid, van het Besluit, bepaalt dat samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn. De rechtbank is van oordeel dat de onderhavige zaak als samenhangend moet worden beschouwd met de zaak met procedurenummer AWB 14/5646, nu de zaken gelijktijdig zijn behandeld en de werkzaamheden van de rechtsbijstandsverlener (nagenoeg) identiek waren.
20. De kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 980 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1).
21. De rechtbank stelt onder verwijzing naar de Staatscourant 2012, nr. 26039, van 18 december 2012, waarin de Richtlijn van de Belastingkamers van de Gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties is bekendgemaakt de vergoeding van de taxatiekosten die eiseres heeft gemaakt als volgt vast. De rechtbank gaat voor het taxeren van een courante niet-woning uit van het in de Richtlijn genoemde uurtarief van € 65 (exclusief BTW). Aangezien niet is gebleken dat de in rekening gebrachte omzetbelasting op eiseres drukt, is er geen aanleiding dit tarief te verhogen met 21% BTW. De door eiseres genoemde tijdsbesteding van acht uren is door verweerder niet betwist en is naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval ook redelijk. Dit betekent dat de kosten van het taxatierapport tot een bedrag van € 520 (€ 65 x 8 uur) voor vergoeding in aanmerking komen. Voorts heeft eiseres verzocht om een vergoeding voor het bijwonen van de zitting door de taxateur. Ingevolge de Richtlijn wordt de bestede tijd voor het bijwonen van de zitting afgerond naar boven op halve uren. Gelet hierop zal de rechtbank de bestede tijd voor het bijwonen van de zitting bepalen op anderhalf uur maal het hiervoor genoemde tarief van € 65. De totale proceskostenvergoeding bedraagt dan € 1.597,50, waarvan de helft moet worden toegerekend aan procedurenummer AWB 14/5646.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot € 1.000.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 798,75;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Germs-de Goede, voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. A.I. van Amsterdam, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 14 april 2015
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.