Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/6434
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2015
in de zaak tussen
[X], te [Z], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 227.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen gemeentelijke belastingen en onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2014 de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 3 september 2014, ontvangen door de rechtbank op 4 september 2014, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2015. Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en
[A].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij. De inhoud van de woning is ongeveer 411 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 150m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van € 200.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
- dat bij de waardering van de woning onvoldoende is rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning. In het bijzonder heeft verweerder ten onrechte aan de woning uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden meegenomen in zijn taxatie, omdat deze werkzaamheden pas na de waardepeildatum zijn gerealiseerd;
- dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. In het bijzonder heeft verweerder ten onrechte een meerwaarde van € 34.125 toegekend aan de vrije ligging van de woning.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 26 september 2014 door [B], taxateur te [Z]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 234.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten de hoekwoningen [A-straat 2] (op 16 oktober 2012 verkocht voor € 173.000) en [A-straat 3] (op 28 september 2012 verkocht voor € 178.000) en de rijwoning [A-straat 4] (op 10 januari 2014 verkocht voor € 225.000).
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
7. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van
€ 227.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met vergelijkingsobject [A-straat 4], dat qua ligging zeer goed vergelijkbaar is met de woning, heeft verweerder daarnaast aannemelijk gemaakt dat de vrije ligging aan de achterzijde van de woning een verhoging van de grondwaarde van 65%, te weten € 34.125, rechtvaardigt. Weliswaar is het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject niet binnen twaalf maanden voor dan wel twaalf maanden na de waardepeildatum gerealiseerd, maar deze overschrijving is minimaal en verweerder heeft hiermee bij het bepalen van de WOZ-waarde op waardepeildatum voldoende rekening gehouden.
8. Ten aanzien van eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat van de woning overweegt de rechtbank het volgende. Voor zover eiser stelt dat onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgevonden na de waardepeildatum, oordeelt de rechtbank dat verweerder kon uitgaan van de toestand van de woning op toestandsdatum 1 januari 2014. Voor zover eiser stelt dat de werkzaamheden eerst na de toestandsdatum hebben plaatsgevonden en er daarom op toestandsdatum sprake is van achterstallig onderhoud overweegt de rechtbank als volgt. Eiser stelt dat sprake is van achterstallig schilderwerk en rotte kozijnen. Verweerder heeft gesteld dat hiervan ten hoogste een waardedrukkend effect van € 5.000 uitgaat. Eiser heeft gesteld noch aannemelijk gemaakt dat het waardedrukkend effect groter is. Gelet op de taxatie van [B] is, ook wanneer de aftrek alsnog in aanmerking wordt genomen, de beschikte waarde niet te hoog.
9. Ten aanzien van de door eiser in bezwaarfase aangedragen vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij vanuit de daarbij vermelde transactiecijfers tot de door hem voorgestane waarde komt. Eiser gaat schijnbaar uit van gewogen gemiddelden van de vergelijkingsobjecten, maar maakt niet duidelijk of in voldoende mate rekening is gehouden met de specifieke kenmerken van de woning en de verschillen ten opzichte van de referentieobjecten. De door eiser genoemde vergelijkingen kunnen het taxatierapport van verweerder niet ontkrachten.
10. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Germs-de Goede, rechter, in tegenwoordigheid van mr.drs. O.D. Heitling, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 24 maart 2015
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.