Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/5378
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 19 maart 2015
in de zaak tussen
[X] B.V., te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ede, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 3.710.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2014 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 4 augustus 2014, ontvangen door de rechtbank op 5 augustus 2014, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting een nader stuk ingediend. Dit is in afschrift aan verweerder verzonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2015. Namens eiseres is [D], algemeen directeur, verschenen, bijgestaan door [gemachtigde]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het bedrijfspand waarin een bouwmarkt van [A] is gevestigd. Het bedrijfspand is gelegen op een bedrijventerrein en is omringd door andere bedrijfspanden en bouwmarkten. Het bedrijfspand is gebouwd in 2012 en binnen de groep waar eiseres deel van uitmaakt aan haar overgedragen voor een bedrag van € 3.808.000 (incl. omzetbelasting), zijnde de kostprijs van de grond en de opstal. Het bedrijfspand wordt verhuurd aan een aan eiseres gelieerde onderneming en het huurcijfer bedraagt sinds ingebruikname van het pand € 260.000 per jaar.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum 1 januari 2013.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 2.484.000. De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor acht eiseres in beginsel niet te hoog, maar volgens haar is de door verweerder in aanmerking genomen huurwaarde niet reëel, onder meer gelet op het feit dat een [A] een lager rendement oplevert dan een bouwmarkt van [B]. Voorts heeft verweerder in de vergelijking met andere bouwmarkten ten onrechte vergeleken met een [B] in een andere gemeente die bovendien solitair is gevestigd in plaats van op één bedrijventerrein met meerdere bouwmarkten. De huurprijs die eiseres heeft afgesproken is gebaseerd op de verwachte exploitatiemogelijkheden en kan volgens eiseres niet zomaar terzijde worden geschoven.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 23 september 2014 door [gemachtigde], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfspand uitgaande van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) getaxeerd op € 3.710.000. Naast gegevens van het bedrijfspand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten waarin eveneens bouwmarkten zijn gevestigd. Deze zijn als volgt in een matrix weergegeven:
koop €
huur €
bouwjr.
opp.m²
m²-prijs €
huurwaarde
waarde
[A-straat 1]
[Q] ([A])
8-5-2012
3.808.000
2012
winkel
kantine
parkeren
3.878
65
1.5
100
100
55
387.8
6.5
82.5
476.8
9,2
3.567.760
59.8
82.5
3.710.060
[A-straat 2]
[Q] ([B])
1-1-2012
275
2002
winkel
opslag +1
kantoor +1
opslag
2.7
162
130
26
97
35
55
45
261.9
5.67
7.15
1.17
275.89
9,2
2.409.480
52.164
65.164
10.764
2.538.188
[A-straat 3]
[R] ([C])
1-1-2012
400
1999
winkel
5.953
67
398.851
9,2
3.789.085
[A-straat 4] [R] ([B])
1-1-2013
360
2001
winkel
4.319
80
345.52
9,2
3.178.784
[A-straat 5]
[S] ([B])
8-11-2012
4.597.409
2012
winkel
kantine
opslag +1
parkeren
4.273
186
32
5300
100
100
40
50
427.3
18.6
1.28
447.18
9,5
4.059.350
176.7
12.16
265
4.513.210
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. De bewijslast betreffende de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde rust op verweerder.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand dient te worden bepaald aan de hand van de HWK-methode en de rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen. Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Hierbij geldt in beginsel dat een door partijen overeengekomen huursom als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen. In dit geval is de huurovereenkomst gesloten tussen gelieerde partijen en gebaseerd op rendementsverwachtingen. Gelet hierop, kan de geldende huurwaarde niet worden gebruikt voor de waardebepaling.
8. Verweerder heeft een huurwaarde in aanmerking genomen van € 476.800, uitgesplitst naar een waarde voor de winkelruimte, de kantine en het parkeerterrein. Ter onderbouwing van deze huurwaarde heeft verweerder gewezen op de referentieobjecten in het taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de vergelijkingsobjecten de in aanmerking genomen huurwaarde echter onvoldoende onderbouwen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
9. De referentieobjecten die zijn gelegen in [R] zijn niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject, omdat blijkens de matrix de huurwaarden van die panden niet zijn uitgesplitst naar winkelruimte en andere ruimten, zoals wel het geval is bij het onderhavige bedrijfspand. Hierdoor is geen goede vergelijking mogelijk met de door verweerder aan het bedrijfspand van eiseres toegekende huurwaarden. Bovendien zijn deze vergelijkingsobjecten in een andere gemeente gelegen. Het vergelijkingsobject aan [A-straat 5] in [S] kan niet dienen ter onderbouwing van de huurwaarde, omdat van dit object alleen de koopsom bekend is; de in de matrix vermelde huurwaarden zijn niet gebaseerd op een tussen onafhankelijke partijen gesloten huurcontract maar zijn het resultaat van een eigen analyse van verweerders taxateur. Ook de huurwaarde van het naast het bedrijfspand gelegen referentieobject kan de door verweerder toegekende huurwaarde niet onderbouwen. Dit object heeft een veel kleiner winkeloppervlak en niet is in geschil dat als vuistregel mag worden uitgegaan van afnemend grensnut, zodat een kleiner winkeloppervlak in beginsel een hogere huurwaarde per vierkante meter opbrengt. In dit geval is de door verweerder voor het bedrijfspand gehanteerde huurwaarde voor in totaal een groter oppervlak echter hoger dan de huurwaarde per vierkante meter voor het naastgelegen pand. Daarbij komt dat, zoals eiseres ter zitting onweersproken heeft gesteld, ook het buurpand een parkeerterrein heeft, terwijl dit door verweerder niet afzonderlijk in de huurwaarden is meegenomen. Tot slot is bij dit referentieobject – anders dan voor het bedrijfspand – aan de overige onderdelen een veel lagere waarde toegekend, waardoor de huurwaarde van het winkeloppervlak hoger wordt. Verweerder heeft ter zitting erop gewezen dat het bedrijfspand tien jaar jonger is dan het naastgelegen referentieobject, hetgeen een hogere huurwaarde rechtvaardigt. De rechtbank acht weliswaar aannemelijk dat modernere bouwwijzen kunnen zorgen voor lagere onderhouds- en exploitatielasten hetgeen een hogere huurwaarde kan rechtvaardigen, maar zonder nadere specificering van die voordelen in het onderhavige geval is deze enkele stelling onvoldoende om de hiervoor bedoelde verschillen te verklaren en rechtvaardigen.
10. Gelet hierop, heeft verweerder de toegekende huurwaarde en daarmee de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Voor zover verweerder nog heeft gewezen op de vervangingswaarde van € 3.808.000, waarop de intragroep overdrachtswaarde is gebaseerd, kan die niet dienen ter onderbouwing van de toegekende WOZ-waarde. Daargelaten dat verweerder zich uitdrukkelijk heeft willen beperken tot de HWK-methode als grondslag voor de WOZ-waarde, is de in de matrix vermelde overdrachtsprijs inclusief omzetbelasting terwijl die, zo is niet in geschil, in vooraftrek kan worden gebracht en dus niet bij de vervangingswaarde in aanmerking moet worden genomen.
11. Eiseres heeft een waarde bepleit van € 2.484.000. Volgens haar is vanwege de tegenvallende resultaten, mede als gevolg van de economische crisis, een huurwaarde gerechtvaardigd die gelijk is aan die van de [C] in [R], zijnde € 67/m². De rechtbank acht deze waarde echter evenmin aannemelijk. Hierboven is reeds geoordeeld dat dit geen goed vergelijkingosbject is, onder meer omdat het in een andere gemeente is gelegen. Daarnaast heeft dit object geen eigen parkeerterrein, heeft het een veel groter winkeloppervlak en een ouder bouwjaar.
12. Nu geen van beide partijen de waarde van het bedrijfspand aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank deze in goede justitie vaststellen op € 3.100.000.
13. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtbank zal de WOZ-waarde verlagen naar € 3.100.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
14. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres voor de behandeling van het beroep. De reis- en verletkosten van de algemeen directeur komen op de voet van artikel 1, onder c en d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor vergoeding in aanmerking, nu de kosten van de algemeen directeur zijn aan te merken als de kosten gemaakt door een partij en hij niet kan worden aangemerkt als een beroepsmatig rechtsbijstandverlener. De kosten worden vergoed tot een bedrag van € 454. De rechtbank acht de door eiseres verzochte verletkosten van € 400 (vijf uren à € 80) niet onredelijk. De reiskosten worden overeenkomstig het Besluit vastgesteld op € 54.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde vast op € 3.100.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten van € 454;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. R.A. Boon en mr. A.F. Germs-de Goede, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 19 maart 2015
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.