Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/262126 / HA ZA 14-190
Vonnis van 10 december 2014
in de zaak van
[eiser],
wonende te Zevenaar,
eiser,
advocaat mr. S.T.W. Verhaagh te Nijmegen,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS HERKENDAEL NOORDEINDE,
gevestigd te Zevenaar,
gedaagde,
advocaat mr. A. El Fathi te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiser] en de VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 juli 2014;
- het verkort proces-verbaal van comparitie van partijen van 29 oktober 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 29 december 1994 is de splitsingsakte van het appartementencomplex “Herkendael” te Zevenaar verleden voor notaris mr. J.G. Bloemers te Arnhem. In de splitsingsakte staat, voor zover van belang, het volgende.
(…)
BIJZONDER REGLEMENT
Artikel 1.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken als bedoeld in artikel 9 van het Model Reglement worden mede gerekend:
- de tot het appartementsrecht behorende tuin, voor zover het uitsluitend gebruik daarvan niet aan één appartementseigenaar is toegekend;
- het binnenterrein met algemene parkeerplaatsen plus toegangsweg;
- de brievenbussen;
- de electronische vergrendeling van de hoofdingangen met intercom en video.
Artikel 2.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke ruimte worden nadrukkelijk niet begrepen:
de centrale verwarmingsinstallatie in het privégedeelte.
(…)
Artikel 7.
(…)
De aandelen, waarvoor ieder der eigenaars verplicht is bij te dragen in- en tegenover derden aansprakelijk is voor de gezamenlijke schulden en kosten, worden vastgesteld als volgt:
a. het buitenonderhoud aan de wooneenheden, waaronder begrepen het buitenonderhoud van de balkons, het onderhoud aan de hoofdentrees, de trappenhuizen, de galerijen, de liften, het dak van het appartementengebouw, het buitenonderhoud aan de bergingen op de begane grond, het onderhoud aan de gemeenschappelijke tuin, het binnenterrein met parkeerplaatsen, de erfafscheiding nabij de in- en uitrit, alsmede andere kosten van leveringen en diensten, welke alleen aan de bewoners van de wooneenheden ten goede komen, komen voor rekening van de eigenaars van de appartementsrechten met indexcijfers 1 tot en met 35, ieder voor een gelijk gedeelte;
b. het buitenonderhoud aan de garages komt voor rekening van de eigenaars van de appartementsrechten 36 tot en met 55, ieder voor een gelijk gedeelte;
c. de premie van de opstalverzekering komt ten laste van de gezamenlijke eigenaars, in de verhouding waarin zij in de gemeenschap gerechtigd zijn.
(…)
In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, versie januari 1992, van toepassing verklaard. In het Modelreglement is, onder meer, het volgende bepaald.
(…)
B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn
Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
(…)
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
(…)
C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijk eigenaars
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement (…) niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(…)
D. Jaarlijkse exploitatierekening, begroting en te storten bijdragen
Artikel 4
1. Na afloop van elk boekjaar (…) wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter verantwoording aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen.
Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds.
(…)
Artikel 5
1. Van de gezamenlijke schulden en kosten – waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste lid – wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
De vergadering stelt de begroting vast.
(…)
L. Oprichting en vaststelling van de statuten en de vereniging van eigenaars
(…)
Artikel 32
1. Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid tweede zin. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 38 vijfde lid, dan wel na opheffing van de splitsing.
De bijdragen tot het reservefonds worden gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten als bedoeld in artikel 5 eerste lid.
(…)
2.2.
[eiser] is eigenaar van een appartement(srecht) in het appartementencomplex “Herkendael” te Zevenaar.
2.3.
De begroting van de VvE voor 2013 is vastgesteld in de Algemene Vergadering van Eigenaars van 29 november 2012. In de Toelichting van het bestuur op die begroting staat, onder meer, het volgende.
(…)
Reservefondsen
In de voorjaarsvergadering 2012 is enige commotie ontstaan rondom de hoogte van de reservefondsen en de benodigde jaarlijkse dotatie aan die fondsen. Om de mogelijke onduidelijkheden op te lossen die daardoor bij de leden zouden kunnen zijn ontstaan, heeft het bestuur besloten om opnieuw een Meerjaren Onderhouds Planning (MJOP) uit te laten voeren. Een eerdere MJOP heeft plaatsgevonden in 2007.
(…)
Het nu opgeleverde rapport geeft inzicht in alle kosten die de vereniging de komende 50 jaar dient te reserveren en te betalen voor meerjarig onderhoud. Iedere 5 jaar zal er opnieuw een inspectie plaatsvinden op basis waarvan een nieuwe MJOP voor de op dat moment volgende 50 jaar wordt opgesteld.
(…)
In de MJOP vindt u een heleboel posten terug die u bekend voorkomen, zoals schilderwerk en dakonderhoud, maar ook nieuwe posten die te maken hebben met vervanging of renovatie op lange termijn.
(…)
Het bestuur is van mening dat de in de MJOP opgenomen posten zo gedetailleerd zijn, dat het aanhouden van een calamiteitenreserve eigenlijk overbodig is.
(…)
Uitgaande van het verwachte reservefonds per 31 december 2012 van € 246.000 (...) en de totale kosten over de komende 50 jaar van € 1.800.000 bedraagt de dotatie voor de komende 5 jaar (onvoorziene omstandigheden daargelaten) € 31.800 per jaar.
(…)
2.4.
[eiser] heeft op 27 maart 2014 de dagvaarding in de onderhavige procedure aan de VvE laten betekenen.
2.5.
In de notulen van de op 24 april 2014 gehouden Algemene Vergadering van Eigenaars is, onder andere, het volgende vastgelegd.
(…)
Opstalverzekering:In de splitsingsakte staat vermeld, dat de premie van de opstalverzekering ten laste komt van de gezamenlijke eigenaars, in de verhouding waarin zij in de gemeenschap gerechtigd zijn. In de Algemene Ledenvergadering van 20 juni 1997 is echter uit praktische overwegingen besloten, dat eigenaars van de penthouses en appartement 18-42 de juiste premie volgens hun breukdeel genoemd in de splitsingsakte zouden betalen en de overige eigenaars een gemiddeld bedrag aan premie. Onze advocaat heeft ons er op gewezen, dat het besluit van 20 juni 1997 nietig is, omdat het strijdig is met de splitsingsakte. Binnenkort zal iedere eigenaar een brief ontvangen met een overzicht van de oude situatie en de nieuwe situatie zoals die zal gelden vanaf 1 januari 2014. Hierbij is dan tevens vermeld, wat de individuele eigenaar nog moet bijbetalen of nog terug krijgt over het jaar 2014.
Voor 2015 ontvangt iedere eigenaar een overzicht van de premie die in één keer betaald dient te worden. Deze premie zal dan niet meer maandelijks worden verrekend.
(…)
2.6.
Op 25 april 2014 heeft het bestuur van de VvE aan de leden van de VvE een brief inzake de verdeling premie opstalverzekering, vergezeld van een berekening van de nieuwe verdeling, toegezonden.[eiser]ontvangt over heel 2014 een bedrag van € 1,62 van de VvE.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad,
1. voor recht zal verklaren dat het besluit c.q. de besluiten waarbij is bepaald dat ieder der eigenaren verplicht is om voor een gelijk gedeelte bij te dragen aan het reservefonds nietig is c.q. zijn;
2. voor recht zal verklaren dat het besluit c.q. de besluiten waarbij is vastgesteld dat ieder der eigenaren verplicht is om voor een gelijk gedeelte bij te dragen aan de kosten van de premie van de opstalverzekering nietig is c.q. zijn;
3. zal bepalen dat met ingang van januari 2014 de (definitieve) bijdragen aan het reservefonds van de VvE verdeeld worden, zodanig dat iedere eigenaar verplicht is bij te dragen voor het deel gelijk aan het breukdeel waartoe hij in de gemeenschap gerechtigd is en dat op gelijke basis de kosten voor de premie van de opstalverzekering onder de eigenaren worden verdeeld;
4. de VvE zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen, zakelijk weergegeven, ten grondslag dat de besluiten van de vergadering van eigenaars tot gelijke verdeling van de bijdragen aan het reservefonds en van de kosten van de premie van de opstalverzekering nietig zijn.
De eigenaren, zo vervolgt [eiser], zijn op de voet van het bepaalde in artikel 7 (sub a en b) van de splitsingsakte verplicht om (enkel) ten aanzien van het reguliere
(buiten-)onderhoud aan de wooneenheden en de garages voor een gelijk gedeelte bij te dragen. Terzake de verzekeringspremies en de bijdragen, die dienen ter vorming van het reservefonds als bedoeld in artikel 32 van het Modelreglement, hebben de eigenaren een bijdrageplicht naar de verhouding waarin zij in de gemeenschap gerechtigd zijn. De VvE heeft de appartementseigenaren verkeerd belast. De daaraan ten grondslag liggende besluiten zijn nietig.
3.3.
De VvE voert verweer. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
4.De beoordeling
Bijdrage opstalverzekering
4.1.
Als niet, althans onvoldoende, weersproken staat vast dat (het bestuur van) de VvE naar aanleiding van de door [eiser] uitgebrachte dagvaarding het standpunt van [eiser] dat het besluit, dat tijdens de Algemene Ledenvergadering van 20 juni 1997 is genomen, nietig is, heeft overgenomen en dat (het bestuur van) de VvE vervolgens, met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2014, de bijdrage aan de opstalverzekering, overeenkomstig het bepaalde in (artikel 7 sub c van) de akte van splitsing, naar breukdeel (rato) aan de eigenaren van de appartementsrechten zal doorbelasten.
Bijdrage “reservefonds”
4.2.
Wat betreft de omvang van de bijdrageverplichting is tussen partijen in geschil of sprake is van (de vorming van) een reservefonds als bedoeld in artikel 32 van het Modelreglement, zodat, zoals [eiser] stelt, de appartementseigenaren naar hun breukdeel zouden moeten bijdragen (en niet naar gelijke delen zoals thans het geval is), en de VvE gemotiveerd betwist.
4.3.
De VvE heeft in dit kader aangevoerd dat, anders dan[eiser] heeft gesteld, artikel 7 (sub a en b) van de splitsingsakte geen regeling inzake het “reguliere” onderhoud behelst, maar een regeling inzake het volledige onderhoud van de in artikel 7 (sub a en b) van de splitsingsakte genoemde gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
Daar waar door de VvE wordt gesproken over een “reservefonds” wordt hiermee niet het reservefonds zoals omschreven in artikel 32 van het Modelreglement bedoeld, zo vervolgt de VvE, maar van een fonds waar gelden worden gereserveerd, die bestemd zijn voor het (groot) onderhoud (bestaande uit onder meer vernieuwing/renovatie en vervanging), zoals (onder meer) omschreven in het Meerjaren Onderhouds Plan (hierna: het MJOP). In het MJOP zijn de posten als genoemd in artikel 7 (sub a en b) van de splitsingsakte opgenomen.
4.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Nog daargelaten dat [eiser] de besluiten waarvan hij de nietigheid inroept niet heeft overgelegd, kan, anders dan[eiser] heeft gesteld, uit de tekst van artikel 7 (sub a en b) van de splitsingsakte, die qua strekking overeenkomt met het bepaalde in (de) artikel(en) (3 onder a en b en) 4 lid 1 van het Modelreglement, niet worden begrepen dat het in die artikelen bedoelde onderhoud slechts betrekking heeft op regulier (dagelijks) onderhoud. Het onderhoud als bedoeld in artikel 7 (sub a en b), in onderling verband gelezen met het bepaalde in (de) artikel(en) (3 onder a en b en) 4 lid 1 van het Modelreglement, heeft ook betrekking op het onderhoud dat periodiek (anders dan jaarlijks) plaats moet vinden in het kader van onderhoud en vernieuwing/renovatie van de reeds bestaande gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Daarbij komt dat in het MJOP ook geen andere posten zijn genoemd dan posten voor onderhoud (vernieuwing/renovatie dan wel vervanging) van reeds bestaande gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zoals de VvE heeft aangevoerd en [eiser] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft betwist.
Een redelijke uitleg van artikel 7 van het splitsingsreglement brengt mee dat onder het daar bedoelde onderhoud niet enkel het regulier, dagelijks, onderhoud moet worden begrepen, maar ook het onderhoud dat periodiek (anders dan jaarlijks) moet worden verricht, zoals bijvoorbeeld schilderwerk.
4.5.
Gesteld noch anderszins is gebleken dat in het “reservefonds” voor meer of andere posten, namelijk posten die geen betrekking hebben op onderhoud van reeds bestaande gemeenschappelijke gedeelten en zaken, reserveringen worden aangehouden.
4.6.
De slotsom is dan ook dat, anders dan [eiser] heeft gesteld, er geen sprake is van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 van het Modelreglement. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7 (sub a en b) van de splitsingsakte moeten de appartementseigenaren, eveneens anders dan [eiser] heeft gesteld, naar gelijke delen bijdragen.[eiser] heeft dan ook geen belang bij een verklaring voor recht als gevorderd onder 2 (rechtsoverweging 3.1.). Die vordering zal dan ook worden afgewezen, evenals de vordering als bedoeld
onder 3.
Proceskosten
4.7.
Nu de VvE eerst na dagvaarding heeft voldaan aan de vorderingen als bedoeld onder sub 1 en 3 (voor zover het gevorderde onder 3 betrekking heeft op het gevorderde onder 1) ziet de rechtbank wel aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren op de hierna te vermelden wijze.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2014.
Coll. KvW