ECLI:NL:RBGEL:2014:646

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/241797 / HA ZA 13-245

Vonnis van 15 januari 2014

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

OBLIGOED VASTGOED IV B.V.,

gevestigd te 's-Hertogenbosch,

2. de stichting

STICHTING VIER BOSSCHE BOLLEN,

gevestigd te 's-Hertogenbosch,

3. de stichting

STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR DERUTO,

gevestigd te 's-Gravenhage,

eiseressen,

advocaat mr. E.H.H. Schelhaas te ‘s-Hertogenbosch,

tegen

de stichting

STICHTING TALIS,

gevestigd te Nijmegen,

gedaagde,

advocaat mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen.

Partijen zullen hierna als volgt worden aangeduid: eiseres sub 1) als Obligoed, eiseressen sub 2) en 3) gezamenlijk als de Stichtingen, en gedaagde als Talis.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 2 april 2013 met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
het tussenvonnis van 19 juni 2013;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 9 september 2013;
de conclusie van repliek, tevens inhoudende akte wijziging van eis, met producties;
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Eind 2004, begin 2005 heeft Talis de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend Van Schevichavenstraat 1 te Nijmegen (begane grond en een gedeelte van het souterrain) verhuurd aan Ahold Vastgoed B.V. (supermarkt Albert Heijn).

2.2.

Op 21 maart 2006 heeft Obligoed van Talis gekocht de eigendom van de nog in appartementsrechten op te splitsen onroerende zaak, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de ruimte in het souterrain en de commerciële (winkel-)ruimte op de begane grond van het gebouw (voormalig Postkantoor) plaatselijk bekend Van Schevichavenstraat 1 te Nijmegen alsmede het zakelijk recht van opstal tot het hebben van een hellingbaan met trappartij (hierna gezamenlijk aan te duiden als: het verkochte respectievelijk de bedrijfsruimte) tegen een koopsom van € 2.800.000,00 exclusief overdrachtsbelasting.

In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

(…)

Feitelijke levering, staat van het verkochte

Artikel 5.

(…)

2. Koper neemt alle verplichtingen die voortvloeien uit de tussen verkoper en Ahold B.V. gemaakte (huur)afspraken over (…).
Koper is bekend met de inhoud van de over te nemen huurovereenkomst en heeft daarvan een exemplaar ontvangen.

3. Koper heeft het recht het verkochte voor de feitelijke levering in- en uitwendig te inspecteren.

4. Koper is voornemens de begane grond van het verkochte te gebruiken als commerciële bedrijfs/winkelruimte. (…)
Het souterrain wordt koper als souterrain (op)geleverd.

5. Het verkochte zal bij de aflevering de feitelijke eigenschappen bezitten die voor het hiervoor in lid 4 voorgenomen gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor het hiervoor voorgenomen gebruik nodig zijn, noch voor de aanwezigheid van gebreken die dat voorgenomen gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

Overgang, overdracht aanspraken

Artikel 7.

Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s), gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van het verkochte, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overgang van aanspraken per dat tijdstip plaatsheeft.

(…)

2.3.

Obligoed heeft op 10 november 2006 de bedrijfsruimte doorverkocht aan de Stichtingen (destijds geheten: de Stichting Beheer Kinderen Groenewoud (thans: eiseres sub 2) en[eiseres sub 2] in hun hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordigers van hun (minderjarige) kinderen, [eiseres sub 3], (thans: eiseres sub 3)). De schriftelijke koopovereenkomst is op 15 januari 2007 door partijen getekend.

2.4.

Voorafgaand aan de levering aan Obligoed is de bedrijfsruimte in opdracht van Talis gerenoveerd door aannemer Giesbers Wijchen Bouw B.V. (hierna: Giesbers).

2.5.

Bij brief van 26 mei 2008 heeft Built to Build Vastgoed B.V. (bestuurder van Obligoed) namens Obligoed Talis aangeschreven in verband met de oplevering van de bedrijfsruimte. In de brief staat, onder meer, het volgende:

(…)

- Wij wijzen u er nogmaals op dat Obligoed het gehuurde pas accepteert nadat Ahold Vastgoed B.V. de ruimte accepteert in de staat waarin deze zich dan bevindt.

(…)

2.6.

Op 30 juni 2008 heeft de oplevering plaatsgevonden in aanwezigheid van (vertegenwoordigers van) Talis, Giesbers, Ahold Vastgoed en Obligoed. In het rapport van oplevering staat, voor zover van belang, het volgende:

Pagina 3:

(…)

Onderdeel: Kelder AH

Ruimte tpv trap

- advies voor vochtbehandeling buitenwand

Overige ruimten:

(…)

- Wanden in kelderruimten AH zijn te vochtig (
het woord “te” is doorgestreept – toevoeging rechtbank)

(…)

Hierbij verklaren ondergetekenden het gebouw als opgeleverd, behoudens de hierboven genoemde punten en accepteren de oplevering

Pagina 4:

(…)

Onderdeel: AH Begane grond / kelder

(…)

- vocht ruimte achter in de … (
onleesbaar – toevoeging rechtbank)

(…)

- advies buitenwand kelder ivm vocht

(…)

Hierbij verklaren ondergetekenden het gebouw als opgeleverd, behoudens de hierboven genoemde punten en accepteren de sleuteloverdracht

2.7.

De bedrijfsruimte is op 30 juni 2008 (notarieel) aan Obligoed geleverd. Obligoed heeft de bedrijfsruimte diezelfde dag doorgeleverd aan de Stichtingen (destijds geheten: de Stichting Beheer Kinderen Groenewoud en de Stichting Administratiekantoor Eigen Belangen Eva en Kay).

2.8.

Bij brief van 30 januari 2009 heeft Beleggingsmaatschappij VaHo B.V. (hierna: VaHo) namens “Exploitatie Van Schevichavenstraat” Talis aansprakelijk gesteld voor alle schade en kosten die, kort gezegd, het gevolg zijn van de vochtproblematiek in de bedrijfsruimte.

2.9.

Talis heeft bij brief van 16 februari 2009 gereageerd. In de brief staat, onder meer, het volgende:

(…)

Allereerst zijn wij er niet van op de hoogte in welke hoedanigheid u ons precies aanschrijft. Er bestaat geen contractuele relatie tussen u en Talis. Er is enkel een koopovereenkomst gesloten tussen Talis en (…) Obligoed (…). Wij nemen aan dat u optreedt namens de koper, doch valt dat niet te herleiden uit de inhoud van de brief.

In uw brief stelt u dat er sprake is van een (ernstig) vochtprobleem in de kelder. Het is ons niet bekend dat de betreffende kelder een vochthuishouding zou hebben die niet acceptabel is. Een deugdelijke rapportage ter zake hebben wij niet in ons bezit.

Op 30 juni 2008 heeft de vooropname plaatsgevonden, waarbij uiteindelijk op 3 juli 2008 en tenslotte op 11 juli 2008 voor een deugdelijke oplevering is getekend. Op het moment van de levering was er geen sprake van een vochtprobleem. Vanaf dat moment is het volledige risico van de onroerende zaak bij Obligoed terecht gekomen.

Van belang is dat (…) Obligoed (…) op grond van artikel 7 van de koopovereenkomst getreden is in alle aanspraken die Talis zou hebben op bijvoorbeeld de aannemer/bouwer. Door de eigendomsoverdracht en de specifieke bepaling in het contract dient u zich rechtstreeks tot de aannemer te wenden. Talis is geen partij meer.

(…)

2.10.

Ahold heeft de Stichtingen aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van vochtproblemen en lekkage in het door haar gehuurde gedeelte van de bedrijfsruimte.

VaHo heeft namens Obligoed bij brief van 14 april 2009 Talis gesommeerd om over te gaan tot adequate herstelmaatregelen met betrekking tot het vochtprobleem, haar meegedeeld dat zij in verzuim is en haar aansprakelijk gesteld voor de door Obligoed geleden en nog te lijden schade.

2.11.

Met ingang van 1 mei 2009 is door VaHo namens Exploitatie Van Schevichavenstraat een deel van de bedrijfsruimte (een gedeelte van het souterrain), verhuurd aan Run2Day Nijmegen B.V. i.o.

2.12.

Bij brief van 14 januari 2010 heeft de raadsman van Obligoed, mede namens de Stichtingen, vertegenwoordigd door VaHo, Talis (opnieuw) aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de bedrijfsruimte en Talis gesommeerd de gebreken te herstellen en de door Obligoed en de Stichtingen geleden schade te vergoeden.

2.13.

Op 29 juli 2010 heeft Von der Lieck B.V. in opdracht van Giesbers onderzoek verricht naar de vochtplekken aan het plafond van de winkelruimte van Albert Heijn. In het rapport staat, onder meer, het volgende.

(…)

1.
Opdrachtomschrijving

Op b.g. project is een winkel gelegen op de beganegrond al langere tijd sprake van ongewoonlijke doorvochtigingen en verkleuringen aan het plafond. Om de oorzaak hiervan op te sporen dienen er op het daar boven liggende dakdeel beschadigingsvrije metingen te worden uitgevoerd.

(…)

7.Samenvatting van de meetresultaten

Middels inzet van voren genoemde technieken kon op de dag van metingen worden vastgesteld dat de lekkage van buiten afkomstig was.

Boven de schadeplek (foto 2) zijn middels een tracergas detectie meerdere tracergas uittredingen bij de bevestiging van het hekwerk en de trap vast gesteld (foto 6). Hier dient een aanvullende visuele controle te worden uitgevoerd of hier water naar binnen kan komen. Tijdens de meetdag kon dit niet worden uitgevoerd.

Tevens is er een verhoogde tracergas uittreding waargenomen in het horizontale dakdeel (foto 8). Dit gebied dient te worden vrijgelegd en op mogelijke schadeplekken te worden onderzocht. Het is helaas niet uitgesloten dat zich hier tracergas via de drainage laag heeft verplaatst en is uitgetreden. Dit kon op de dag van meting middels vrijleggen van dit gebied niet worden uitgevoerd.

Boven de schadeplek (foto 3) is een grote rookgas uittreding waargenomen over de totale wandaansluiting. Aannemelijk is dat hier op diverse plekken schade plaatsen, in het bijzonder op de hoeken en deur aansluitingen, vanwege stuwend water in het grind uiteindelijk water over de aansluiting in de constructie kan geraken. Aldus binnen gedrongen water kan zich via de dampremmende laag verdelen en bij de plaatsen van genoemde gebreken verder naar binnen geraken.

(…)

2.14.

Bij emailbericht van 21 juli 2011 heeft [persoon A] van Ahold (hierna: [persoon A]) [persoon B] van Built to Build (hierna: [persoon B]) aangeschreven vanwege een lekkage boven de koelcel in het magazijn eerder die maand. [persoon B] heeft het emailbericht op 22 juli 2011 doorgezonden aan Talis en, naast een compensatievoorstel, gevraagd om het treffen van passende maatregelen.

2.15.

Op 26 augustus 2011 heeft [persoon A] bij [persoon B] melding gedaan van een nieuwe (flinke) lekkage in het magazijn. [persoon B] heeft Talis diezelfde dag per emailbericht aangeschreven. Op 14 oktober 2011 wordt er wederom een lekkage in het magazijn van Albert Heijn gemeld en heeft [persoon B] bij Talis aangedrongen op een afspraak op korte termijn om de “onhoudbare situatie” te bespreken.

2.16.

Run2Day heeft bij emailbericht van 20 november 2011 [persoon B] aangeschreven vanwege het voortdurende vochtprobleem in het door haar gehuurde gedeelte van het souterrain en aangedrongen op een oplossing, bij gebreke waarvan zij aanspraak maken op huurcompensatie.

2.17.

Op 8 december 2011 heeft TNO in opdracht van Obligoed en Talis onderzoek verricht naar de vochtproblematiek in het pand aan de Van Schevichavenstraat 1-3. In het rapport van TNO staat, onder meer, het volgende.

(…)

2 Bespreken resultaten

2.1

Inleiding

Het pand aan de Van Schevichavenstraat dateert uit 1908. Jarenlang deed het dienst als postkantoor Het oude gebouw wordt gekenmerkt door een gemetselde draagconstructie van togen en kolommen. In 2004 kocht Talis het pand aan, medio juni 2008 werd het pand opgeleverd. Het oude gebouw kreeg een herbestemming met winkelruimte in het souterrain en de begane grond. Run2Day is in het souterrain gelegen, op de begane grond is een Albert Heijn gevestigd. Boven op het dak is een 26-tal nieuwbouwappartementen gerealiseerd.

Volgens mededeling van Talis, heeft het gebouw gedurende langere tijd (minimaal een jaar) gestript blootgestaan aan weer en wind. De gemetselde constructie was niet afgeschermd van weer en wind, zoals blijkt uit foto’s uit die periode (zie bijlage A). Het bleek niet mogelijk om nog een planning van de sloop en de bouw weer te geven. Het is daarmee niet mogelijk om exact aan te geven hoelang de constructie daadwerkelijk blootgesteld is geweest aan regen, Talis schat dat dit ongeveer een jaar zal zijn.

De winkels waren bij oplevering voorzien van stucwerk op de wanden, de huurder hebben zelf voor verdere afwerking (latex verf) en verdere inrichting gezorgd.

Kort na oplevering ontstonden problemen met de stuclaag op de wanden, togen en kolommen. De verflaag en stuclaag werd zowel in de Albert Heijn als in de Run2Day van het oppervlak afgedrukt. Hierbij is/was onder de stuclaag uitbloei van zouten zichtbaar.

Verder kampt de Albert Heijn met lekkage in de winkel, de lekkage lijkt te komen van de bovengelegen gemeenschappelijke daktuin van de appartementen. Het lekkagebeeld is niet helder. Meerdere pogingen om de lekkage te herstellen hebben schijnbaar niet geholpen, tot recent is er door Albert Heijn overlast van lekkage bij de beheerder Built to Built estate gemeld. In het kader van dit onderzoek, is in overleg met partijen afgesproken om deze lekkage niet mee te nemen in dit onderzoek.

In de Run2Day waren naast lekkage in de beginfase problemen met een vochtig binnenklimaat. Het was dusdanig vochtig in de ruimte dat kleding en schoenen beschimmelden. Hierop heeft de huurder een airconditioningsunit laten installeren. Door hiermee de lucht te ontvochtigen en de temperatuur constant op 22 à 23 °C te houden, is de vochtproblematiek verminderd. De kleding en schoenen raken niet meer beschimmeld, welk ruikt het nog wat muf in de Run2Day. Bij de wanden komt naast afdrukken van de pleisterlaag ook een lichte vorming van zouten voor. Ook zijn de Run2Day lekkageplekken in het plafond zichtbaar, volgens mededeling van de huurder zijn dit geen plekken die in grootte toenemen.

2.2

Onderzoek Albert Heijn

(…)

Concluderend kan gesteld worden dat het metselwerk in de Albert Heijn ten tijde van het onderzoek droog is, en dat daarmee de vochtbron die schade aan de stuc- en verflaag toebrengt niet meer aanwezig is.

2.3

Onderzoek Run2Day

(…)

2.4

Conclusie

Concluderend kan gesteld worden dat er op basis van de meetresultaten geen reden is om aan te nemen dat er sprake is van optrekkend grondvocht.

De periode december 2010 tot juni 2011 vergelijkend, dan is ter plaatse van positie 1 tot op een hoogte van 1 meter boven vloerniveau geen significante droging te bemerken. Mogelijk is dit een gevolg van een andere kwaliteit steen. Boven 1 meter vanaf vloerniveau is wel droging te constateren.

Ter plaatse van de kolom in de gevel (positie 2), is het metselwerk wat gedroogd in de periode van december 2010 tot juni 2011. Echter, dit onderzoek sluit niet uit dat zakwater bijdraagt aan het vochtgehalte van het metselwerk.

Het metselwerk op de posities 3, 5 en 6 is als droog te bestempelen.

Het metselwerk op positie 4 is als nat te beschouwen. Omdat deze positie in het eerste onderzoek niet is meegenomen, is eventuele droging niet vast te stellen.

Gelet op de afwezigheid van hygroscopische zouten in de boormonsters, is optrekkend grondvocht niet aannemelijk. Er vanuit gaande dat de vochtbron niet meer aanwezig is, kan de drogingstijd van het metselwerk worden berekend.

(…)

Uitgaande van een benodigde droging (…) komt de benodigde drogingstijd op circa 1 jaar en 2 maanden.

3.Beantwoording vragen

In hoofdstuk 2 van deze rapportage worden de bevindingen en resultaten van het onderzoek beschreven en besproken, waarop de gestelde vragen als volgt worden beantwoord:

1)
Kunt u aangeven waar en in welke mate sprake is van vochtoverlast/lekkages in het souterrain en op de begane grond van het verkochte?

In het souterrain van het pand is het metselwerk van de kolommen nog als vochtig te beschouwen. Gelet op het verschil in vochtconcentraties op 2 posities tussen december 2010 en juni 2011 kan geconcludeerd worden dat droging plaats heeft, wat inhoudt dat de vochtbron in deze periode niet actief was.

Het metselwerk van de voorzetwand ter plaatse van de gevel was droog. Ook het metselwerk van de scheidingswand tussen de opslagruimte en de berging was als droog te kwalificeren.

Op de begane grond is het metselwerk onderzocht en droog bevonden. Er is dan ook geen overlast als gevolg van een actieve vochtbron geconstateerd. Hierbij wordt opgemerkt dat de lekkageproblematiek buiten beschouwing is gelaten:

In de Albert Heijn heeft men in het verleden overlast van lekkage ondervonden, zeer waarschijnlijk lag de oorzaak van de lekkage in het dakpakket (inclusief hemelwaterafvoer) van de bovengelegen daktuin danwel de aansluiting van de daktuin op het opgaand werk. Tijdens dit onderzoek pleegde aannemer Giesbers Wijchen Bouw B.V. herstel aan de dakvloer/daktuin. Giesbers wilde niet aangeven welk herstel men had uitgevoerd. De lekkage leek voor enige tijd verholpen, echter medio juli 2011 bleek de lekkage weer actueel. Vanwege het schijnbaar verholpen zijn van de lekkageproblematiek als ook de onduidelijke geschiedenis van de lekkage samen met de uitgevoerde werkzaamheden aan het dak, is besloten om de lekkageproblematiek niet mee te nemen in het onderzoek. Daarmee wordt in deze rapportage geen uitspraak gedaan over de lekkageproblematiek.

2)
Kunt u aangeven of waarneembaar waar en in welke mate in het verleden sprake was van vochtoverlast/lekkages in het souterrain en op de begane grond van het verkochte?

De vochtproblematiek uit het verleden is nog steeds zichtbaar, in de Albert Heijn is dit vooral zichtbaar in de vorm van reparaties in het stucwerk. De reparaties komen voor, daar waar in het verleden de stuclaag is los gekomen. Volgens mededeling was er dan ook uitbloei van zouten aanwezig. In de Albert Heijn heeft men het zout verwijderd, alvorens te repareren/de wand opnieuw te sausen. De gerepareerde delen zijn vooral aan de bovenzijden van de kolommen en tegen de togen zichtbaar.

In het souterrain heeft nog geen reparatie van het stucwerk plaatsgehad. Daar is op kolommen, delen van togen en sommige wanden blaasvorming en loszittend stucwerk aanwezig. Dit is een gevolg van de droging van metselwerk, waarbij in het water opgeloste zouten aan het oppervlak worden afgezet, wat weer het kapot drukken van de stuclaag tot gevolg heeft.

3)
Kunt u aangeven wat de oorzaak is van de lekkages/vochtoverlast?

Gelet op het ontbreken van verhoogde concentraties van hygroscopische zouten in het metselwerk, kan optrekkend grondwater als structurele vochtbron worden uitgesloten. De structurele schade in de Albert Heijn en de Run2Day is een gevolg van een forse vochtbron. Deze vochtbron kan gevonden worden in de periode waarin het metselwerk is blootgesteld aan weer en wind. In de periode van een jaar, is het metselwerk verhoogd vochtig geraakt en is het mogelijks zelfs volledig verzadigd geraakt door de combinatie van regen, wind en/of sneeuw. Daarbij draagt mogelijk ook zakwater vanuit het bovengelegen metselwerk en/of het naastgelegen grondpakket bij aan de vochtigheid van het metselwerk van de kolommen die in de gevel zijn geïntegreerd.

4)
Kunt u aangeven welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden om de lekkages/vochtoverlast weg te nemen? Verwacht u dat hiermee de lekkages/vochtoverlast volledig wordt weggenomen? Kunt u aangeven welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden om de gevolgen van de lekkages/vochtoverlast weg te nemen?

Geadviseerd wordt om het metselwerk te laten drogen, een periode van 1 jaar en 2 maanden zou bij gelijkblijvende omgevingscondities voldoende moeten zijn. Het verdient de aanbeveling na deze periode een controlemeting uit te voeren, om het dan actuele vochtprofiel van de wand te bepalen.

Bij voldoende droog metselwerk (< 3 massa%) kan het loszittend stucwerk en eventuele zoutuitbloei worden verwijderd. Als laatste stap kan het stucwerk weer worden aangeheeld.

Mocht zakwater in de gevelzone bijdragen aan de problematiek, dan dient er een hygrisch scherm te worden aangebracht.

De problematiek van zakwater speelt alleen bij de kolommen in de gevel (immers, voor de rest van de gevel staat een gemetselde voorzetwand), waarbij de maatregelen beperkt kunnen blijven tot het plaatsen van een hygrisch scherm en een voorzetwand om de kolom heen.

5)
Heeft u nog overige opmerkingen of constateringen ten aanzien van de onderhavige twee commerciële ruimten?

In reactie op de conceptrapportage stelde partij Talis de vraag of de mate van ventilatie in de Run2Day van invloed is op de conclusie van dit rapport. Hoewel de ventilatie in de Run2Day en de Albert Heijn niet specifiek is onderzocht, kan men theoretisch stellen dat de mate van ventilatie wel van invloed is op de droogtijd maar niet van invloed is op de omvang van de schade die door de droging van de constructie is ontstaan.

De aanwezige ventilatievoorziening (in de Run2Day klepramen in de langsgevel) zorgt niet voor een effectieve doorstroming (ventilatie) en had daarmee ook niet voor een significante verkorting van de droogtijd kunnen zorgen. Juist een effectieve doorstroming is nodig om vocht af te voeren en de droogtijd significant te verkorten.

(…)

2.18.

Op 28 december 2011 is in het handelsregister van de Kamer van Koophandel geregistreerd dat Obligoed op 12 december 2011 is ontbonden. Per 28 december 2011 is de registratie van Obligoed in het handelsregister van de Kamer van Koophandel beëindigd vanwege de beëindiging van de liquidatie van Obligoed per 12 december 2011.

2.19.

Obligoed heeft bij brief van 28 december 2011 Talis aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade als gevolg van, kort gezegd, overmatige vocht in het metselwerk en telkens terugkerende lekkages. In de brief staat, voor zover belang, nog het volgende.

(…)

15. Zoals u bekend zijn de appartementsrechten door cliënte (
Obligoed – toevoeging rechtbank) verkocht aan de Stichting Beheer Kinderen Groenewoud en aan de Stichting Administratiekantoor Eigen Belangen Eva en Kay, inmiddels geheten de Stichting Administratiekantoor Deruto. Deze partijen (die overigens zijdelings gelieerd zijn aan cliënte) hebben cliënte vervolgens aansprakelijk gesteld.

(…)

2.20.

Bij beschikking van 24 januari 2013 van de rechtbank Oost-Brabant, locatie

’s-Hertogenbosch, is de vereffening van het vermogen van Obligoed heropend, waarbij Built to Build is benoemd tot vereffenaar.

3.Het geschil

3.1.

In de inleidende dagvaarding hebben Obligoed en de Stichtingen (laatstgenoemden subsidiair), kort gezegd, de veroordeling van Talis tot vergoeding van de door hen geleden schade gevorderd. Bij conclusie van repliek hebben Obligoed en de Stichtingen hun eis vermeerderd, in die zin dat zij vorderen dat Talis wordt veroordeeld om informatie te verstrekken waaruit blijkt welke werkzaamheden de aannemer van Talis na de juridische en feitelijke levering aan het dak en de daktuin heeft uitgevoerd. Obligoed en de Stichtingen hebben hun eis verminderd, in die zin dat de vorderingen die betrekking hebben op het laten uitvoeren van reparaties en dergelijke, komen te vervallen. De Stichtingen hebben voorts aangegeven het door hen (subsidiair) gevorderde niet te handhaven.

Na vermeerdering/wijziging van eis vordert Obligoed, samengevat, dat de rechtbank:

1.
primair:

Talis zal veroordelen tot betaling aan haar van € 75.267,14, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 januari 2010, althans over € 25.000,00 vanaf 14 januari 2010 en over het meerdere de wettelijke rente vanaf 2 april 2013 (de dag van dagvaarding), telkens tot aan de dag van algehele voldoening;

subsidiair:

de koopovereenkomst tussen Obligoed en Talis gedeeltelijk zal ontbinden, in die zin dat de door Obligoed verschuldigde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten en Talis zal veroordelen tot betaling aan haar van € 75.267,14, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 januari 2010, althans over € 25.000,00 vanaf 14 januari 2010 en over het meerdere de wettelijke rente vanaf 2 april 2013 (de dag van dagvaarding), telkens tot aan de dag van algehele voldoening;

meer subsidiair:

de koopovereenkomst tussen Obligoed en Talis zodanig zal wijzen dat het door Obligoed geleden nadeel wordt opgeheven (in die zin dat de koopprijs met de herstelkosten wordt verminderd) en Talis zal veroordelen tot betaling aan haar van € 75.267,14, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 januari 2010, althans over € 25.000,00 vanaf 14 januari 2010 en over het meerdere de wettelijke rente vanaf 2 april 2013 (de dag van dagvaarding), telkens tot aan de dag van algehele voldoening;

2. Talis zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis alle informatie te verstrekken aan Obligoed waaruit blijkt welke werkzaamheden de aannemer van Talis na de juridische en feitelijke levering aan het dak en de daktuin heeft uitgevoerd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Talis in gebreke blijft hieraan geheel of gedeeltelijk te voldoen met een maximum van

€ 50.000,00;

3. Talis zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, ingaande de 15de dag nadat vonnis is gewezen.

3.2.

Obligoed legt aan haar vorderingen, zakelijk weergegeven, ten grondslag dat Talis toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen uit de koopovereenkomst, nu de geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en niet die eigenschappen bezit die Obligoed op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Mede gezien de forse koopsom mocht Obligoed verwachten dat de – in opdracht van Talis als nieuw vervaardigde – bedrijfsruimte voldoende droog was en vrij van overtollig bouwvocht en (structurele) lekkages. Obligoed mocht daarnaast verwachten dat de reeds door Talis aan Ahold verhuurde ruimte geschikt was voor gebruik door Ahold. Nu dit niet het geval is, is er sprake van non-conformiteit, althans van een tekortkoming aan de zijde van Talis. Daarnaast kent de overeenkomst een expliciete garantie, inhoudende dat de bedrijfsruimte bij de levering die feitelijke eigenschappen bezit die voor het voorgenomen gebruik nodig zijn. Die eigenschappen ontbraken op de datum van de (op)levering en daarom kon de bedrijfsruimte niet conform het voorgenomen gebruik worden gebruikt. (Ook) hierdoor is sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Talis. De tekortkomingen zijn ook krachtens schuld aan de zijde van Talis aan Talis toerekenbaar. Voorts brengen de verkeersopvatting met zich dat de onderhavige tekortkomingen aan Talis moeten worden toegerekend. Vanwege de toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Talis is Talis gehouden de door Obligoed geleden schade te vergoeden, bestaande uit (onder meer) herstelkosten, het treffen van (nood)maatregelen in de verhuurde bedrijfsruimte en het vergoeden van de (extra) elektriciteitskosten aan de huurders. Voor zover van belang beroept Obligoed zich erop dat zij de koopovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten. Ondanks aanmaningen en sommaties heeft Talis geweigerd de aanhoudende vochtproblematiek en lekkages (afdoende) te (laten) herstellen. Evenmin heeft Talis de door Obligoed geleden schade vergoed. Bovendien weigeren Talis en de door Talis ingeschakelde aannemer inzage te geven in de stukken met betrekking tot de door de aannemer uitgevoerde (herstel)werkzaamheden aan het dak/de daktuin.

3.3.

Talis voert verweer. Voor zover van belang zal hierna op dat verweer worden ingegaan.

4. De beoordeling

Ten aanzien van de ontvankelijkheid

4.1.

Als meest verstrekkend verweer heeft Talis aangevoerd dat Obligoed op 12 december 2011 is ontbonden en op 28 december 2011 uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel is uitgeschreven. Obligoed is daarom een niet-bestaande rechtspersoon, zodat zij niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen. Dat de vereffening van Obligoed bij beschikking van 24 januari 2013 is heropend en Obligoed op de voet van artikel 2:23c lid 1 BW is herleefd, maakt dat niet anders, aldus Talis. Ingevolge het bepaalde in artikel 2:19 lid 5 BW moet in stukken en aankondigingen die van de herleefde vennootschap uitgaan aan de naam worden toegevoegd ‘in liquidatie’. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake en in de dagvaarding is evenmin melding gemaakt van de ontbinding en liquidatie van Obligoed. Er is daarom sprake van een formeel en materieel gebrek, hetgeen zelfs een economisch delict oplevert ex artikel 1 onder 4 WED. Door deze gedragingen van Obligoed is Talis onaanvaardbaar in haar belangen en procespositie benadeeld. Het verzuimen van het vermelden van de toevoeging ‘in liquidatie’ dan wel als een (proces)partij zich bedient van een naam van een rechtspersoon die heeft opgehouden te bestaan, dient te worden gesanctioneerd met niet-ontvankelijkheid, waarbij niet van belang is of de gedaagde daadwerkelijk in haar (proces-)belangen is geschaad. De conclusie is dan ook dat Obligoed niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, aldus Talis.

4.2.

Obligoed heeft erkend dat de vennootschap op 12 december 2012 is ontbonden en vereffend. Zij heeft aangevoerd dat de vereffening in verband met het bestaan van een bate, te weten de onderhavige vordering op Talis, op 24 januari 2013 is heropend en dat de vennootschap daarom geacht moet worden in stand te zijn gebleven.

4.3.

De rechtbank overweegt als volgt. Vaststaat dat de rechtsbetrekking tussen Obligoed en Talis, waaruit de door Obligoed gepretendeerde vordering op Talis voortvloeit, (ver) voor 12 december 2011 is ontstaan. Voorts staat als niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist vast dat de vereffening van het vermogen van de ontbonden vennootschap Obligoed is heropend vanwege het bestaan van de onderhavige door Obligoed gepretendeerde vordering op Talis, die als een bate in de zin van artikel 2:23c BW moet worden beschouwd. Door de heropening van de vereffening ‘herleeft’ de rechtspersoon, in dit geval Obligoed, zij het uitsluitend ter afwikkeling van de vereffening, die in het onderhavige geval ziet op de door Obligoed jegens Talis gepretendeerde vordering tot schadevergoeding. Obligoed heeft na heropening van de vereffening de onderhavige procedure aanhangig gemaakt en de vordering jegens Talis ingesteld. Van een niet-bestaande rechtspersoon is dan ook geen sprake.

4.4.

Artikel 2:19 lid 5 BW bepaalt dat na de ontbinding van de rechtspersoon de woorden ‘in liquidatie’ aan de naam van de rechtspersoon moeten worden toegevoegd, maar niet dat deze woorden tot de naam van de rechtspersoon gaan behoren. Een dagvaarding waarin deze woorden ontbreken is derhalve niet op die grond nietig. Dat in de tenaamstelling van Obligoed in de dagvaarding de woorden ‘in liquidatie’ niet zijn vermeld en, in weerwil van het bepaalde in artikel 21 Rv, in de dagvaarding geen melding is gemaakt van de ontbinding en de vereffening leidt naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval echter niet tot niet-ontvankelijkheid van Obligoed. Talis was voor de ontbinding van Obligoed reeds op de hoogte van de door Obligoed jegens haar gepretendeerde vordering. Talis heeft in de onderhavige procedure gelegenheid gehad inhoudelijk verweer te voeren tegen de vorderingen van Obligoed en zij heeft van die gelegenheid (bij conclusie van antwoord en conclusie van repliek) ook gebruik gemaakt. Talis is daardoor niet in haar belangen en/of haar procespositie geschaad.

4.5.

De slotsom is dan ook dat het verweer van Talis op dit punt wordt gepasseerd en Obligoed ontvankelijk is in haar vorderingen.

Ten aanzien van het beroep op verjaring

4.6.

Talis stelt zich voorts op het standpunt dat de vorderingen van Obligoed zijn verjaard. In het geval van non-conformiteit dient een koper ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW binnen twee jaar na kennisgeving van het gebrek een vordering in te stellen, bij gebreke waarvan de vordering is verjaard. Talis stelt dat de brief van de raadsman van Obligoed van 28 december 2011 rechtskracht mist, omdat Obligoed op 12 december 2011 al was ontbonden en dus niet meer bestond, zodat die brief de verjaring niet heeft gestuit. De laatste volgens Talis rechtsgeldige namens Obligoed verzonden brief dateert van 14 januari 2010, zodat Obligoed niet binnen twee jaar een procedure aanhangig heeft gemaakt, waardoor sprake is van verjaring.

4.7.

De rechtbank overweegt als volgt. Daargelaten de vraag of Obligoed na haar ontbinding als rechtspersoon is blijven voortbestaan en op 28 december 2011 een rechtsgeldige stuitingsbrief aan Talis heeft kunnen sturen (waardoor geen sprake zou zijn van verjaring), ook als de stelling van Talis wordt gevolgd, dat Obligoed na de ontbinding als rechtspersoon heeft opgehouden te bestaan en dat haar laatste rechtsgeldige brief dateert van 14 januari 2010, dan is er geen sprake van verjaring. Ingevolge artikel 2:23c lid 2 BW is er gedurende het tijdvak waarin een rechtspersoon heeft opgehouden te bestaan een verlengingsgrond als bedoeld in artikel 3:320 BW ten aanzien van de verjaring van rechtsvorderingen van of tegen de rechtspersoon. Ingevolge laatstbedoeld artikel loopt de termijn in dat geval door totdat zes maanden na het verdwijnen van de verlengingsgrond zijn verstreken. De heropening van de vereffening van Obligoed dateert van 24 januari 2013 en de inleidende dagvaarding is uitgebracht op 2 april 2013. Dat betekent dat Obligoed Talis tijdig in rechte heeft betrokken en dat haar vorderingen niet zijn verjaard.

Ten aanzien van het verdere verloop van de procedure

4.8.

De rechtbank ziet aanleiding opnieuw een comparitie van partijen te gelasten om de zaak verder inhoudelijk te bespreken. De zaak zal worden verwezen naar de rol voor de opgave van verhinderdata.

4.9.

De rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten.

4.10.

Ter zitting kan aan de orde komen of een deskundigenonderzoek noodzakelijk is, welke vragen beantwoord moeten worden en wie partijen als deskundige benoemd willen zien.

4.11.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. K. van Vlimmeren-van Ommen in het gerechtsgebouw te Arnhem aan Walburgstraat 2 - 4 op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

5.2.

bepaalt dat de partijen dan vertegenwoordigd moeten zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is haar te vertegenwoordigen,

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 29 januari 2014voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de donderdagen in de maanden maart tot en met mei 2014, waarna dag en uur van de comparitie zullen worden bepaald,

5.4.

bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de comparitie zelfstandig zal bepalen,

5.5.

bepaalt dat na de vaststelling van het tijdstip van de comparitie dit in beginsel niet zal worden gewijzigd,

5.6.

wijst partijen er op, dat voor de zitting twee uur zal worden uitgetrokken,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2014.