ECLI:NL:RBGEL:2014:5648 - Rechtbank Gelderland - Geschil over nakoming koopovereenkomst en bodemonderzoek ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/257341 / HA ZA 14-29

Vonnis van 30 juli 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres],

gevestigd te [plaats],

eiseres,

advocaat mr. P. Koeslag te ‘s-Hertogenbosch

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAN DER MAAZEN DUURZAME ONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Lith,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KLOKGRONDEXPLOITATIE B.V.,

gevestigd te Druten,

gedaagden,

advocaat mr. E.P. Breukelaar te Nijmegen.

Eiser zal hierna [eiseres] worden genoemd en gedaagden gezamenlijk Van der Maazen c.s. (mannelijk, enkelvoud) en afzonderlijk respectievelijk Van der Maazen en Klok.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 12 maart 2014
het proces-verbaal van comparitie van 9 mei 2014 en de daarin vermelde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] wordt bestuurd door [naam 8]. [eiseres] was actief in de glastuinbouw.

2.2.

Van der Maazen, voorheen Eco-Maat Project B.V., is onderdeel van Van der Maazen Bouwgroep. Van der Maazen legt zich toe op de realisatie van duurzame bouwprojecten.

2.3.

Klok, voorheen Klok Druten Grondexploitatie B.V., is onderdeel van Klok Groep, waaronder ook Klok Bouw valt, een grote bouwonderneming in de regio.

2.4.

[eiseres] dreef een tuinbouwbedrijf te [plaats], totdat zij in 2007 drie percelen in Kerkwijk met daarop de bestemming glastuinbouw kon kopen voor € 2.641.000,00. Het gaat om de percelen [nummer], tezamen groot 7,339 hectare en nummer [nummer], groot 0,83 hectare. [eiseres] verkocht haar toenmalige tuinbouwbedrijf om op de percelen een tuinbouwbedrijf met bedrijfswoning te realiseren. De overeengekomen som die [eiseres] voor deze percelen moest betalen is € 2.461.000,00. Uiteindelijk heeft [eiseres] niet alle gronden verworven.

2.5.

[naam 9] deed namens Van der Maazen c.s. op 28 september 2007 aan [eiseres] een voorstel voor het aankopen van de vermelde percelen. Van der Maazen c.s. was geïnteresseerd in de percelen om deze te gebruiken als ruilobject voor elders in de gemeente gevestigde tuinbouwbedrijven die in verband met planontwikkeling moesten verhuizen.

2.6.

Het vermelde voorstel van Van der Maazen c.s. resulteerde in verdere onderhandelingen tussen partijen. Bij die onderhandelingen waren de volgende personen betrokken:

mevrouw [naam 8], eindverantwoordelijke bij [eiseres];
de heer [naam 1], extern adviseur van [eiseres];
de heer [naam 2], extern fiscaal adviseur van [eiseres];
de heer [naam 3], vader van [naam 8];
de heer [naam 9], eindverantwoordelijke bij Van der Maazen (Eco-Maat);
de heer [naam 4], projectontwikkelaar, werkzaam bij of werkend in opdracht van

Van der Maazen c.s.

2.7.

De onderhandelingen hebben op 15 oktober 2008 geleid tot een overeenstemming tussen partijen over een schriftelijk aankoopvoorstel van Van der Maazen c.s.. In dit voorstel zijn onder meer de volgende voorwaarden opgenomen

- verkoper zal bij ondertekening van de koopovereenkomst aan koper een kopie van het bij haar in het bezit zijnde bodemonderzoek van een gedeelte van de grond verstrekken.

- In het geval uit voornoemd onderzoek blijkt dat er nader of uitgebreider (alle gronden) bodemonderzoek noodzakelijk is zal koper zorgdragen voor deze onderzoeken.

- (…)

- er is geen enkele belemmering aanwezig, voor zowel de gronden als grondwater, in het kader van bodemkwaliteit, milieucirkels, flora en fauna en archeologie die realisatie van glastuinbouw tegen kunnen houden.

- de locatie heeft de onherroepelijke bestemming glastuinbouw geschikt voor hedendaagse kassenbouw.

Verder is in het aankoopvoorstel opgenomen dat [eiseres] zou zorgen voor het afkopen van een toen nog ten laste van één van de percelen bestaande pachtovereenkomst.

2.8.

De heer [naam 4] (hierna: [naam 4]) heeft in een e-mail aan de notaris van 18 oktober 2007 met als bijlage het hiervoor vermelde aankoopvoorstel, het volgende geschreven:

Hierbij zenden wij u een de tussen partijen overeengekomen gegevens aangaande een door u te vervaardigen koopovereenkomst voor de gronden die Eco-Maat Project B.V. en Klok Druten Grondexploitatie BV hebben gekocht. Wij verzoeken u op basis van de door ons aangeleverde gegevens een concept koopovereenkomst aan ons te zenden.

2.9.

Op 29 oktober 2007 is door de notaris een eerste concept van de notariële koopakte (hierna: concept koopakte) aan partijen gezonden.

2.10.. Als reactie op het concept heeft de heer [naam 2] (hierna: [naam 2]) in een e-mail aan de notaris van 6 november 2007 het volgende geschreven:

Artikel 3 sub Pro d: Hierin wordt gesteld dat er reeds een bodemonderzoeksrapport is. De resultaten hiervan zijn dus kennelijk bekend. Nu zijn er mijn inziens 2 mogelijkheden: of het bodemonderzoek geeft geen aanleiding voor een nader onderzoek en koper vrijwaart verkoper van alle claims e.d. die onverhoopt voortvloeien uit sanering e.d. indien blijkt dat de bodem/het grondwater onverhoopt toch niet schoon blijken te zijn, of de grond is niet schoon en de bodem wordt voor de levering gesaneerd dan wel er wordt van de verkoop afgezien.

2.11.

In een e-mail van [naam 1] aan [naam 9] van 13 november 2007 is het volgende vermeld:

Hierbij stuur ik jullie volgens afspraak een afschrift van de e-mail die door [naam 2] is verzonden aan de notaris.

Zoals jullie kunnen lezen wordt in deze mail tevens gesproken over bodemonderzoek. Zoals afgesproken zal ik [eiseres] vragen het onderzoek aan [naam 4] te overhandigen.

2.12.

Op 17 november 2007 werd het bodemonderzoeksrapport aan [naam 4] overhandigd. Uit een daarna op 19 november 2007 aan [naam 4] gezonden bijlage met de situering van de onderzochte locatie bleek dat het onderzoek betrekking had op slechts één van de (drie) percelen.

2.13.

De notaris heeft de hiervoor vermelde e-mail van [naam 2] van 6 november 2007 beantwoord met een e-mail van 4 december 2007. Daaruit wordt geciteerd als volgt:

Op basis van uw e-mail bericht heb ik de heer [naam 4] nader toelichting gevraagd. Vervolgens hebben wij elkaar vandaag telefonisch gesproken. (…)

Er is een grondonderzoek van één kadastraal perceel. Niet van de andere percelen. Koper stelt zich op het standpunt dat [eiseres] op afroep grondonderzoeken van die andere percelen aan moet leveren. Als uit die onderzoeken dan blijkt dat saneringskosten gemaakt moeten worden, komen die voor rekening van verkoper.

2.14.

In een aangepast concept van de koopakte – concept van 4 december 2007 – is met betrekking tot een eventuele bodemverontreiniging het volgende opgenomen:

Verkoper is verplicht op eerste verzoek van koper zorg te dragen voor een verkennend bodemonderzoek met betrekking tot de andere verkochte percelen (…). De kosten van een dergelijk onderzoek komen voor rekening van verkoper.

Voor zover uit het rapport bedoeld in lid 2 blijkt dat de grond of het grondwater verontreinigd is en deze verontreiniging voor de koper gezien het aan beide partijen, in artikel 5 omschreven Pro voorgenomen gebruik voor glastuinbouw niet aanvaardbaar is te achten, dient verkoper op haar kosten voor sanering zorg te dragen tot een zodanig niveau dat gebruik als voor glastuinbouw wel is toegestaan.

2.15.

In een e-mail van de heer [naam 1] aan [naam 4] van 5 december 2007 is vermeld dat partijen, anders dan in de concept koopakte is vermeld, niet hebben afgesproken dat de saneringskosten voor rekening van koper komen.

2.16.

In een e-mail van 7 december 2007 antwoordt de heer [naam 4] daarop als volgt:

Met betrekking tot de bodemkwaliteit het volgende. We hebben als voorwaarde opgenomen dat “er is geen enkele belemmering aanwezig, voor zowel de gronden als grondwater, in het kader van bodemkwaliteit, milieucirkels, flora en fauna en archeologie die realisatie van glastuinbouw tegen kunnen houden”. Hetgeen inhoud dat wij niet verantwoordelijk zijn voor de kosten van een mogelijke sanering. Ik verwacht geen belemmeringen, echter het bodemonderzoek heeft betrekking op 1 kadastraal perceel. Ik wil dan ook voorstellen om een offerte op te vragen voor een verkennend bodemonderzoek.

2.17.

Middels een e-mail van [naam 2] aan [naam 4] van 8 januari 2008 heeft deze te kennen gegeven akkoord te gaan met een op verzoek van Van der Maazen c.s. opgestelde offerte voor een verkennend bodemonderzoek door Top Milieu. Uit de e-mail van 8 januari 2008 wordt verder geciteerd als volgt:

Als uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat er geen aanvullend onderzoek nodig is, dan wordt in de akte van levering opgenomen dat ingeval er later toch verontreiniging wordt geconstateerd iedere aansprakelijkheid bij de koper komt te liggen.

Als uit het verkennend onderzoek blijkt dat er wel een aanvullend onderzoek nodig is, dan hebben zowel koper als verkoper recht om de koopovereenkomst te ontbinden. Op basis van de offerte van nader onderzoek en de daaropvolgende saneringskosten kan in onderling overleg bepaald worden dat de koopovereenkomst niet ontbonden zal worden en voor wiens rekening de saneringskosten komen.

2.18.

In een telefoongesprek van 11 januari 2008 heeft [naam 4] aan [naam 2] te kennen gegeven dat de door [naam 2] in zijn e-mail van 8 januari 2008 gestelde voorwaarden akkoord waren, waarna aan Top Milieu de opdracht voor het verkennend onderzoek is gegund.

2.19.

In een e-mail van Top Milieu aan [naam 4] van 7 maart 2008 is het volgende vermeld:

Vandaag heb ik U en [eiseres] gesproken. Iedereen is razend benieuwd hoe het staat met de voortgang van het bodemonderzoek van TOP Milieu project 1808003 [plaats]. Er is door communicatie wellicht onduidelijkheid ontstaan. Vandaar dat ik deze E-mail stuur om U (mijn opdrachtgever) op de hoogte te brengen van de voortgang.

(…)

Er zijn op 7-2-2008 grond- en op 14-2-2008 grondwatermonsters genomen. Deze zijn ingezet voor analyse. Hieruit blijkt dat er van de onderzochte parameters:

Incidenteel in de bovengrond licht verhoogde concentraties aan bestrijdingsmiddelen, cadmium en nikkel aangetroffen zijn.

In de ondergrond geen verhoogde gehalten aangetroffen zijn.

Incidenteel in het grondwater licht verhoogde concentraties zink en nikkel aangetroffen zijn.

Door de langzame afhandeling van het verzoek om historisch onderzoek is dat pas op 28-2-2008 uitgevoerd.

Hieruit blijkt dat er op een naastgelegen perceel ([adres]) een geval van ernstige bodemverontreiniging met bestrijdingsmiddelen (geweest) is.

In het uitgevoerd bodemonderzoek is globaal naar bestrijdingsmiddelen gekeken. N.a.v. historisch onderzoek wordt aanbevolen gericht aanvullend onderzoek uit te voeren nabij deze deellocatie.

Binnen de onderzoekslocatie (perceel [nummer]: achter [adres]) hebben zich kassen en een loods bevonden. Deze waren t.t.v. het onderzoek niet meer aanwezig. Deze deellocatie is niet separaat onderzocht. Uit het historisch onderzoek blijkt dat er met bestrijdingsmiddelen gewerkt is. N.a.v. deze informatie wordt aanbevolen gericht aanvullend onderzoek uit te voeren op deze deellocatie.

Er vandaag aangegeven door de kopende partij, dat de locatie m.b.t. de bodemkwaliteit op 30-6-2008 geschikt dient te zijn voor het realiseren van bedrijfswoning(en).

Zoals doorlopend is de wet- en regelgeving in Nederland aan wijzigingen onderhavig. Zo ook de Wet Bodembescherming (Wbb), die in dit kader relevant is. Op de planning staat ondermeer dat de toetsingswaarden voor bestrijdingsmiddelen per 1-7-2008 zullen worden aangepast. Men wil bijvoorbeeld niet langer kijken naar de som DDD/DDE/DDT, maar men gaat voor deze bestrijdingsmiddelen afzonderlijke streef- en interventiewaarden formuleren. In bepaalde gevallen leidt dit ertoe dat strengere eisen gesteld worden aan de bodemkwaliteit. Omdat de datum van toetsing aan de doelstellingen en nieuwe wet- en regelgeving samenvallen, dient hier voor een adviseur naar gekeken te worden.

Kortom er dient voor het volledige inzicht in de bodemkwaliteit conform NEN 5740 en voor een afdoende onderbouwd advies nog verdere actie ondernomen te worden.

Het rapport waarin de stand tot dusver beschreven wordt, hoop ik in de week 11-2008 aan te kunnen leveren.

2.20.

Op 10 maart 2008 hebben partijen elkaar gesproken op het kantoor van [naam 9]. Aanwezig waren [naam 8], de heer [naam 3], en de heren [naam 2], [naam 4] en [naam 9]. Zijdens Van der Maazen c.s. werd naar voren gebracht dat de aangekondigde resultaten van het onderzoek aanleiding gaven voor een aanvullend onderzoek. [eiseres] was het daar niet mee eens en wilde dat de overeenkomst direct getekend werd. Het definitieve bodemonderzoeksrapport van Top Milieu was tijdens de bespreking nog niet beschikbaar.

2.21.

In het rapport van het verkennend bodemonderzoek dat is uitgevoerd door Top Milieu, gedateerd 10 maart 2008, is het volgende vermeld:

6.2.

Aanbevelingen

Uit de resultaten van het historisch onderzoek is gebleken op een terrein noordelijk van onderhavige onderzoekslocatie ([adres]) een matige tot sterke verontreiniging met bestrijdingsmiddelen (DDT/DDE/DDD) aanwezig is. In hoeverre deze verontreiniging zich op de onderhavige onderzoekslocatie heeft verspreid is onbekend. Verder is niet bekend in hoeverre bestrijdingsmiddelen zijn gebruikt op perceel [nummer], daar waar in het verleden een kas met loods heeft gestaan (achterzijde [adres]). De sloot centraal op perceel [nummer] is in onderhavig onderzoek niet betrokken. Op basis van de bovenstaande gegevens wordt aanvullend onderzoek aanbevolen.

2.22.

Op 11 maart 2008 heeft [naam 2] telefonisch contact opgenomen met [naam 4]. Over de inhoud van dit gesprek verschillen de verklaringen van betrokkenen. Voor deze verklaringen wordt verwezen naar hetgeen zij in hun hierna deels onder 2.30 en 2.31 geciteerde verklaringen in het voorlopig getuigenverhoor hebben verklaard.

2.23.

In een e-mail van [naam 2] aan [naam 4] van 12 maart 2008 is het volgende vermeld:

Zojuist heb ik telefonisch overleg gehad met [naam 5] van Topmilieu. [eiseres] wil opdracht geven voor een nader onderzoek en dit onderzoek tevens op de kortst mogelijke termijn laten plaats vinden. [naam 5] gaf mij echter aan dat hij Ecomaat als opdrachtgever van het eerste onderzoek ziet en dat hij om die reden jullie toestemming wil hebben voor het gebruiken van de gegevens uit dit eerste onderzoek voor het aanvullend onderzoek. Aangezien [eiseres] uiteindelijk de factuur zal ontvangen van het eerste onderzoek, neem ik aan dat dit voor jullie geen probleem kan zijn.

2.24.

In een e-mail/brief van [naam 9] aan [naam 8] van 12 maart 2008 is het volgende vermeld:

In aansluiting op ons overleg van 10 maart jl. op ons kantoor te [plaats], en in reactie op het telefonisch onderhoud van 11 maart jl. tussen uw adviseur en de heer [naam 2] en de heer [naam 4] van Eco – Maat hechten wij eraan u, ter voorkoming van vervelende misverstanden, in essentie besprokene te bevestigen.

In het overleg van 10 maart over de contractvorming rondom aan- en verkoop van gronden ten behoeve van kassenbouw te [plaats] is er een discussie ontstaan over de bevindingen omtrent de aanvaardbaarheid van de bodemgesteldheid. In deze discussie hebben partijen geen overeenstemming met elkaar kunnen bereiken, waarna er vanuit uw zijde de mededeling is gedaan dat u zich vrij acht om over de verkoop van de grond met anderen in onderhandeling te treden nu wij het elkaar niet eens hebben kunnen worden. Hierbij hebben wij aangegeven dergelijke acties van niet te zullen belemmeren, aangezien wij niet langer aan elkaar gebonden zijn.

Deze vaststelling is in een telefonisch overleg tussen de heer [naam 4] en de heer [naam 2] op 11 maart herhaald.

Wij hebben heden per e-mail van de heer [naam 2] vernomen dat u Top Milieu opdracht wilt geven voor het nadere onderzoek. Dat bevreemdt ons gezien het besprokene. (…)

2.25.

De notaris heeft bij brief aan [naam 9] van 3 april 2008 bevestigd dat [naam 9] hem dezelfde dag telefonisch heeft medegedeeld dat de transactie met [eiseres] geen doorgang zou vinden. Een soortgelijk bericht is op dezelfde dag aan [eiseres] gezonden.

2.26.

In een e-mail van [naam 2] aan [naam 9] en [naam 4] van 17 april 2008 is het volgende vermeld:

Naar aanleiding van de koopovereenkomst met [eiseres] betreffende de gronden aan de [adres] te [plaats] deel ik u mee dat uit het aanvullend bodemonderzoeksrapport blijkt dat er geen verontreiniging is aangetroffen die een belemmering kunnen vormen voor de aan-/verkoop van de locatie. Desgewenst stuur ik u het rapport toe. Aangezien daarnaast tevens de ontbindende voorwaarde ten aanzien van de pacht niet is ingetreden, staat mijns inziens niets meer de juridische levering in de weg.

Het blijkt hier te gaan om een onderzoek dat is uitgevoerd door het hiervoor door [eiseres] ingeschakelde onderzoeksbureau CBB.

2.27.

In een brief van [naam 9] aan [naam 2] van 18 april 2008 schrijft [naam 9] in reactie daarop het volgende:

Na bijna 6 weken helemaal niets meer van u te hebben vernomen ontvingen wij, met grote verbazing, uw e-mail van donderdag 17 april jl.

Reeds in onze brief aan [eiseres] d.d. 12 maart jl. hebben wij de gesprekken van 10 en 11 maart jl. bevestigd en aangegeven dat er geen overeenstemming is bereikt tussen partijen. Wij hebben daarna alle, door ons bij het project betrokkenen, bedrijven en instanties, hierover geïnformeerd.

Het past ons, mede gezien de benodigde capaciteit en investeringen op andere projecten, niet om een actie om alsnog met elkaar een deal te bereiken te ondernemen.

2.28.

Bij brief van 5 juli 2013 heeft [eiseres] de door haar gestelde overeenkomst met Van der Maazen c.s. ontbonden en [naam 9] gesommeerd de door haar geleden schade te vergoeden.

2.29.

Op 8 juli 2008 heeft [eiseres] Van der Maazen c.s. in kort geding betrokken teneinde nakoming van een door haar gestelde overeenkomst met Van der Maazen c.s. af te dwingen. Het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank ’s-Hertogenbosch in dit kort geding is dat de gang van zaken omtrent de bespreking van 10 maart 2008 nader feitenonderzoek noodzakelijk maakt en dat een kort geding zich daarvoor niet leent.

2.30.

Op 8 oktober 2009 heeft [naam 2] in het kader van een op verzoek van [eiseres] gehouden voorlopig getuigenverhoor bij de rechtbank ’s-Hertogenbosch onder meer het volgende verklaard:

Op 10 maart 2008 ben ik aanwezig geweest bij een bespreking op heet kantoor van Eco-Maat, waarbij aanwezig waren [eiseres], [naam 3], [naam 4], [naam 9] en ondergetekende.

[eiseres] en [naam 3] met ondergetekende kwamen naar deze bespreking met de bedoeling de koopovereenkomst (concept van 4 december 2007) te ondertekenen. In deze bespreking gaf [naam 9] aan dat om twee redenen niet tot ondertekening op 10 maart 2008 kon worden overgegaan,

(…)

Vervolgens werd op het eind van de bespreking het navolgende afgesproken:

Topmilieu, aan wie opdracht tot het tweede verkennend bodemonderzoek was gegeven, zou van Eco-Maat de opdracht krijgen voor een nader bodemonderzoek.

[naam 3] stemde namens [eiseres] in met dat nadere bodemonderzoek, onder de voorwaarde dat alsnog direct de koopovereenkomst getekend zou worden als uit dit nadere bodemonderzoek zou blijken dat de bouw van een glastuinbouwbedrijf plus woning zou zijn toegestaan.

(…)

Op vraag van [naam 6], nadat hij mij pagina 9 van de pleitnotities van [naam 7] van 19 augustus 2008 bovenste twee alinea’s heeft voorgehouden, antwoord ik dat hetgeen daar geformuleerd is een verkeerde interpretatie is van het telefoongesprek van 11 maart 2008. Dit telefoongesprek ging met name over de opdracht aan Topmilieu tot het houden van een nader onderzoek en ik weet zeker dat het gesprek niet is afgesloten zoals geformuleerd op pagina 9 tweede alinea van deze pleitnotities. Integendeel, ik zou nader contact opnemen met Topmilieu en het initiatief nemen voor het opdracht geven tot het nadere bodemonderzoek.

2.31.

Op 3 december 2009 heeft de heer [naam 4] in het kader van hetzelfde voorlopig getuigenverhoor, onder meer het volgende verklaard:

Op 10 maart 2008 is er een bespreking geweest op initiatief van Eco-Maat te Lith. Aanwezig waren [eiseres], de vader van [eiseres], [naam 2], [naam 9] en ikzelf. De reden waarom deze bespreking is gehouden is gelegen in het feit dat [eiseres] wilde weten hoe het stond met de resultaten van het bodemonderzoek. In deze bespreking heb ik een email op tafel gelegd van Topmilieu die ik de vrijdagavond voor 10 maart 2008 heb ontvangen. In deze email is de stand van zaken met betrekking tot het bodemonderzoek vermeld en ging het met name om vier belangrijke punten: (…)

Ik heb tijdens die bespreking gebeld met topmilieu en gevraagd wanneer ik het eindrapport tegemoet kon zien. Ik heb toen afgesproken dat men zou proberen dat eindrapport nog die maandagavond 10 maart 2008 aan mij te doen toekomen, hetgeen ook is geschied. De conclusie van de email van Topmilieu aan mij was dat er nader onderzoek nodig was. [eiseres] en haar vader bleven tijdens deze bespreking aandringen op het ondertekenen van een koopovereenkomst. Er lag geen enkele koopovereenkomst op tafel. Eco-maat Project B.V. wilde geen koopovereenkomst sluiten omdat er naar het oordeel van Eco-maat nader bodemonderzoek nodig was. Vader [eiseres] opperde dat zich bij hem verschillende andere gegadigden voor de percelen hadden gemeld. Na herhaling van zetten kwam [naam 2] met het standpunt, dat nu er geen overeenstemming tussen partijen was over de kwaliteit van de bodem [eiseres] zich vrij achtte deze percelen aan derden aan te bieden. Dit door [naam 2] verwoorde standpunt namens [eiseres] is door Eco-maat Project B.V. geaccepteerd. [eiseres] gaf aan haast te hebben en niet langer te willen wachten.

(…)

Op vragen van [naam 7] antwoord ik dat op het eind van de bespreking van 10 maart 2008 niet is afgesproken dat Topmilieu een aanvullende opdracht zou verkrijgen

(…)

Op 10 maart 2008 heb ik de eindrapportage van Topmilieu eind van de middag of begin van de avond ontvangen en doorgestuurd naar partijen. Op 11 maart 2008 heeft [naam 2] mij in de auto opgebeld en vroeg mij of ik het rapport van Topmilieu had doorgenomen. Ik heb hem aangegeven dat ik dat nog niet had gedaan. Vervolgens confronteerde hij mij met een aantal punten uit het rapport waarop ik naam hem reageerde dat hij blijkbaar een rapport onderuit wilde halen mr dat ik niet inhoudelijk met hem wenste te discussiëren over een rapport dat door een onafhankelijk bureau was uitgebracht. Vervolgens reageerde [naam 2] met woorden “, ja, maar in de koopovereenkomst” of woorden van gelijke strekking, waarop ik hem onderbrak met de mededeling wat wil je nu? Gisteren achtte je je vrij en nu spreek je weer over een koopovereenkomst. Vervolgens herhaalde [naam 2] het standpunt dat hij had ingenomen op 10 maart 2008: “wij voelen ons nog steeds vrij” of woorden van gelijke strekking. Vervolgens gaf hij aan: “als jullie niet willen kopen zeg het dan gelijk” of woorden van gelijke strekking, waarop ik heb gereageerd met de mededeling “onder deze voorwaarde willen wij niet kopen” of woorden van gelijke strekking. “Onder deze voorwaarde” moet worden verstaan een passend bodemonderzoek. Hierna is het telefoongesprek beëindigd.

Op vraag van [naam 7] antwoord ik dat [naam 2] mij in het telefoongesprek niet heeft gevraagd of ik al opdracht had gegeven aan Topmilieu voor een nader bodemonderzoek. Ik weet niet of [naam 2] mij heeft gevraagd of ik het goed vond dat hij opdracht zo geven tot het nader bodemonderzoek.

2.32.

In een ongedateerd schriftelijk verslag van de heer [naam 3] is over de bespreking van 10 maart 2008 het volgende vermeld:

Daar aan alle voorwaarden voldaan is kan er nu getekend worden. Mijnheer Van der Maazen merkt op dat er nog een aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk is omdat er nog een naastliggend perceel vervuild zou zijn. Na een pittige discussie werd door verkoopster ingestemd, met de harde toezegging overluid van de heer Van der Maazen dat er dan akkoord getekend zou worden.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert samengevat - veroordeling van Van der Maazen c.s., hoofdelijk tot betaling van € 1.135.971,73, subsidiair € 530.103,80, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf 1 december 2013, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van gedaagden, hoofdelijk, in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag van het in deze te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten zijnde € 131,00 danwel € 199,00 in het geval van betekening van het in deze te wijzen vonnis.

3.2.

De vordering van [eiseres] betreft een vergoeding van haar schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een door [eiseres] gestelde koopovereenkomst met betrekking tot de onder 2.4. vermelde percelen. Subsidiair baseert zij zich op een bij haar bestaand gerechtvaardigd vertrouwen bij de totstandkoming van de overeenkomst en, meer subsidiair, is haar standpunt dat Van der Maazen c.s. de onderhandelingen hebben afgebroken hetgeen onaanvaardbaar is en daarmee onrechtmatig jegens haar. Ook op grond van de twee laatste subsidiaire grondslagen vordert zij vergoeding van haar schade. [eiseres] vordert primair een schadevergoeding in de zin van een positief contractsbelang, ter grootte van € 1.335.971,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2013. De schade bestaat uit het verschil tussen de overeengekomen koopsom van € 3.520.000,00 en de door [eiseres] te betalen koopsom voor de verwerving van gronden (€ 2.641.000,00), de som die [eiseres] heeft betaald in verband met de afkoop van een erfpachter (€ 47.6000,00) en wettelijke rente (tot 1 december 2013 € 209.371,73). Subsidiair vordert zij een vergoeding van haar negatief contractsbelang van € 530.103,80

3.3.

Van der Maazen c.s. betwist dat er sprake is van een perfecte koopovereenkomst. Partijen waren nog in overleg over een belangrijk onderdeel van de te sluiten overeenkomst, te weten de kwaliteit van de bodem, welk onderdeel aan belang won. [eiseres] heeft zelf voorgesteld dat ontbonden zou kunnen worden indien uit verkennend onderzoek zou volgen dat nader onderzoek nodig was. Dat Van der Maazen c.s. de notaris heeft verzocht een koopovereenkomst op te stellen in verband met de voorgenomen transactie doet daaraan niet af. Nadien is immers gebleken dat de kwaliteit van de bodem voorwerp zou worden van nader onderzoek, waar partijen in eerste instantie dachten dat een en ander al geregeld was, c.q. dat de grond geschikt was. Er bestond derhalve geen wilsovereenstemming zodat er geen overeenkomst is waarvan nakoming kan worden gevorderd.

3.4.

Subsidiair is het verweer dat in zoverre sprake was van een perfecte overeenkomst, [eiseres] daaraan in de bespreking van 10 maart 2008 een einde heeft gemaakt door te stellen dat zij zich vrij achtte om met derden in zee te gaan. Daarna heeft Van der Maazen c.s. een bevestiging daarvan gegeven in haar e-mail aan [eiseres] van 12 maart 2008, waarna van [eiseres] niet meer werd vernomen. Het had naar analogie van artikel 6:89 BW Pro op de weg van [eiseres] gelegen om hierop direct te reageren, of anders wel op de e-mail van de notaris van 3 april 2008 waaruit eveneens de zienswijze van Van der Maazen c.s. met betrekking tot de bespreking van 10 maart 2008 blijkt. Verder voert Van der Maazen c.s. het verweer dat in zoverre sprake was van een perfecte overeenkomst, Van der Maazen c.s. de bevoegdheid toekwam de overeenkomst te ontbinden volgens de ontbindingsregeling die tussen partijen is overeengekomen en die nota bene door [eiseres] zélf was voorgesteld.

3.5.

Meer subsidiair stelt Van der Maazen c.s. dat niet is voldaan aan de voorwaarden in het aankoopvoorstel waarover partijen overeenstemming hebben bereikt omdat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat er geen enkele belemmering is voor de realisatie van glastuinbouw met bedrijfswoningen. Het rapport van CBB dat in opdracht van [eiseres] tot stand is gekomen geeft geen grond voor een andere conclusie. Van der Maazen c.s. betwist de juistheid van de conclusies van CBB ter onderbouwing waarvan zij verwijst naar een door haar overgelegde schriftelijke reactie van Top Milieu op dit rapport.

3.6.

Van een gerechtvaardigd vertrouwen bij een totstandkoming van de overeenkomst is geen sprake, zo vervolgt Van der Maazen c.s. Partijen hebben op 10 maart 2008 afscheid van elkaar genomen. Uit het onderzoek dat Van der Maazen c.s. heeft laten verrichten volgt dat aanvullend onderzoek noodzakelijk was, maar [eiseres] wilde daar niet aan. Van een onrechtmatig afbreken van onderhandelingen door Van der Maazen c.s. is geen sprake. Het is [eiseres] zelf geweest die de onderhandelingen heeft afgebroken.

3.7.

Tot slot voert [naam 9] verweer tegen de door [eiseres] gestelde hoogte van haar schade.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiseres] grondt haar vordering tot schadevergoeding primair op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een tussen partijen gesloten overeenkomst. Zij stelt dat partijen volledige overeenstemming hebben bereikt over de essentialia die nodig zijn voor een overeenkomst. Het gaat hier om, naar zij stelt, specifiek de vaststelling van het object, de prijs, de belastingen en de voorwaarden voor het beoogde gebruik. De bereikte overeenstemming leidt volgens [eiseres] tot een afdwingbare overeenkomst. Zij wijst erop dat door Van der Maazen c.s. naar aanleiding van de tussen partijen bereikte overeenstemming aan de notaris opdracht is gegeven voor het opmaken van een concept koopakte. Verwezen wordt hiervoor naar de onder 2.8. vermelde e-mail van Van der Maazen c.s. aan de notaris.

4.2.

Van der Maazen c.s. betwist dat een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. Hij stelt, samengevat, dat er onduidelijkheid was over de bodemkwaliteit en dat partijen in afwachting waren van de resultaten van een verkennend bodemonderzoek en daarom de concept koopakte nog niet hadden getekend.

4.3.

De rechtbank volgt [eiseres] in haar stelling dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia die nodig zijn voor een afdwingbare overeenkomst. In dat verband wordt gewezen op het onder 2.7 vermelde aankoopvoorstel van 15 oktober 2007. Partijen hebben daarover overeenstemming bereikt en naar aanleiding daarvan is door Van der Maazen c.s. aan de notaris opdracht gegeven een concept koopakte op te maken. Maar bij die overeenstemming is het echter niet gebleven. [eiseres] gaat ten onrechte voorbij aan de nadien tussen partijen gemaakte afspraken met betrekking tot een mogelijke verontreiniging van de bodem. Aanleiding voor die afspraken was de onder 2.10. vermelde e-mail van [naam 2] van 6 november 2007. Daarin stelt [naam 2] dat het van tweeën één is: óf het bodemonderzoek geeft geen aanleiding voor een nader onderzoek en koper vrijwaart verkoper van alle claims die onverhoopt voortvloeien uit sanering indien blijkt dat de bodem/het grondwater onverhoopt toch niet schoon blijken te zijn, óf de grond is niet schoon en de bodem wordt voor de levering gesaneerd of er wordt van de verkoop afgezien. Naar aanleiding van deze reactie kwam tussen partijen meer duidelijk naar voren dat van slechts één van de betrokken percelen een verkennend bodemonderzoek beschikbaar was. Naar aanleiding daarvan kwamen partijen overeen dat met betrekking tot de andere twee percelen alsnog een verkennend onderzoek zou worden uitgevoerd. Ten aanzien daarvan stelde [naam 2] in een e-mail van 8 januari 2008 de volgende afspraken voor, waarmee namens Van der Maazen c.s. is ingestemd tijdens een telefoongesprek van [naam 4] met [naam 2] op 11 januari 2008:

4.4.

Uit de hiervoor vermelde afspraken vloeit voort dat alleen dan nog van een perfecte overeenkomst kan worden gesproken als het verkennend onderzoek zou uitwijzen dat geen aanvullend onderzoek noodzakelijk is. In dat geval moet in de leveringsakte worden opgenomen dat koper verkoper vrijwaart van alle claims met betrekking tot een mogelijke verontreiniging. Mogelijk kan dan nog discussie bestaan over wat in dit verband als noodzakelijk moet worden verstaan, maar verder is de bepaling helder in die zin dat daarmee duidelijk is dat de gevolgen en daarmee de kosten in verband met daarna blijkende bodemverontreiniging voor rekening van koper zijn.

4.5.

Anders is het echter indien het verkennend onderzoek zou uitwijzen dat een aanvullend onderzoek noodzakelijk is. Voor dat geval voorzien de gemaakte afspraken erin dat partijen nog van elkaar af kunnen -‘ontbinden van de overeenkomst’ - waarbij zij er nog voor kunnen kiezen om in plaats van een ontbinding, op basis van ‘de offerte van nader onderzoek en de daaropvolgende saneringskosten’ in onderling overleg te bepalen voor wiens rekening die kosten komen.

4.6.

Dan komt het nu aan op wat partijen in het licht van de onder 4.4. en 4.5. vermelde afspraken hebben besproken tijdens hun bespreking van 10 maart 2008. Tijdens de bespreking was het rapport van het verkennend onderzoek nog niet beschikbaar. Top Milieu, het hiervoor aangewezen onderzoeksbureau, had partijen voorafgaand aan de bespreking al wel geïnformeerd over de te verwachten resultaten, [eiseres] telefonisch en Van der Maazen c.s. per e-mail. Met die laatste e-mail wordt de onder 2.19 vermelde e-mail bedoeld.

4.7.

Partijen lijken het erover eens dat tijdens de bespreking van 10 maart 2008 in eerste instantie door Van der Maazen c.s. werd aangedrongen op het uitvoeren van aanvullend onderzoek, hoewel, zo voegt de rechtbank daaraan toe, de definitieve onderzoeksresultaten van Top Milieu op dat moment nog niet beschikbaar waren. [eiseres] vond op basis van de informatie die zij van Top Milieu had gekregen een aanvullend onderzoek niet nodig. [eiseres] wilde dan ook direct tot ondertekening van de concept koopakte overgaan. [eiseres] stelt dat Van der Maazen c.s. daarvoor nog geen aanleiding zag. Van de Maazen c.s. wilde een aanvullend onderzoek en partijen zijn dat uiteindelijk in die bespreking overeengekomen. Zij kwamen overeen dat Van der Maazen c.s. voor dit onderzoek opdracht zou geven aan Top Milieu.

4.8.

Dat partijen aanvullend onderzoek zijn overeengekomen wordt door Van der Maazen c.s. betwist. Van der Maazen c.s. stelt dat [eiseres] tijdens de bespreking heeft aangegeven dat gelet op het feit dat Van der Maazen c.s. de overeenkomst toen niet wilde tekenen, [eiseres] zich vrij achtte de percelen aan een ander te verkopen. Van der Maazen c.s. stelt dat hieruit kan worden afgeleid dat [eiseres] niet meer met hem wilde contracteren.

4.9.

De beoordeling is nu verder als volgt. Onderkend moet worden dat ook indien partijen op 10 maart 2008 zijn overeengekomen dat aanvullend onderzoek zou plaatsvinden en Van der Maazen c.s. daarvoor opdracht zou geven, er nog geen overeenstemming bestaat over de in verband met de gemaakte afspraken te stellen vraag op welke wijze een eventuele sanering zou worden uitgevoerd en wie de kosten daarvan zou dragen. Het lijkt erop dat de kosten van een eventuele sanering niet voor rekening van Van der Maazen c.s. zouden komen, immers is in de concept koopakte opgenomen dat er geen enkele belemmering is gelegen in de bodemkwaliteit, die realisatie van glastuinbouw zou kunnen tegenhouden, naar aanleiding waarvan [naam 4] in zijn onder 2.16. geciteerde e-mail van 7 december 2007 nog heeft bevestigd dat Van der Maazen c.s. niet verantwoordelijk is voor de kosten van een mogelijke sanering. De hiervoor geciteerde e-mail van [naam 2] van 8 januari 2008 wijst in een wat andere richting, immers staat daarin dat partijen nog met elkaar kunnen overleggen voor wiens rekening de kosten van een sanering zullen komen. In ieder geval was tijdens de bespreking van 10 maart 2008 voor partijen niet duidelijk of [eiseres] er in het geval zij moet instaan voor de kosten van een sanering, niet van de verkoop zou willen afzien en het lijkt erop dat mede met het oog daarop partijen de concept koopakte nog niet hadden getekend. Door het ontbreken van een verkennend onderzoek naar alle betrokken percelen hadden partijen op 10 maart 2008 geen (definitief) uitsluitsel over de vraag of een sanering of een aanvullend onderzoek noodzakelijk was. Verondersteld dat partijen toen toch zijn overeengekomen dat aanvullend onderzoek noodzakelijk was, zoals [eiseres] stelt, moet hieruit worden afgeleid dat [eiseres] zich dan ook heeft neergelegd bij de situatie dat Van der Maazen c.s. (nog) niet wilde ondertekenen en zich dus zonder een aanvullend onderzoek niet aan de overeenkomst gebonden wilde weten.

4.10.

Verondersteld de juistheid van de stelling van [eiseres] dat partijen aanvullend onderzoek hebben afgesproken, kan Van der Maazen c.s. worden verweten dat hij voor dat aanvullend onderzoek geen opdracht heeft gegeven of aan dat onderzoek geen medewerking heeft verleend. Van der Maazen c.s. had zich dan, naar het oordeel van de rechtbank, in dat geval niet zo maar van de reeds bereikte overeenstemming tussen partijen kunnen onttrekken. [eiseres] heeft in dit verband gewezen op artikel 6:23 BW Pro waarin is bepaald dat indien een partij bij de niet-vervulling van een (opschortende) voorwaarde belang heeft en de vervulling daarvan heeft belet, de voorwaarde toch als vervuld geldt indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen. De rechtbank volgt [eiseres] hierin. Verondersteld dat een aanvullend onderzoek is overeengekomen, kan de uitvoering daarvan worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde voor de totstandkoming van een afdwingbare overeenkomst in die zin dat indien zou blijken dat het onderzoeksrapport geen aanleiding geeft voor een bodemsanering, Van der Maazen c.s. de percelen had moeten afnemen op de reeds tussen partijen overeengekomen voorwaarden. De rechtbank laat vooralsnog in het midden hoe dat beoordeeld moet worden in het geval het aanvullend onderzoek wél aanleiding zou geven voor een bodemsanering.

4.11.

De conclusie uit het voorgaande is dat het voor de verdere beoordeling van belang is vast te stellen of, zoals [eiseres] stelt, partijen op 10 maart 2008 hebben afgesproken dat aanvullend onderzoek door Top Milieu zou plaatsvinden en Van der Maazen c.s. , althans Ecomaat, daarvoor opdracht zou geven. Gelet op de betwisting van die stelling door Van der Maazen c.s., zal [eiseres] van die stelling bewijs moeten leveren, dit ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat met de reeds afgelegde verklaringen van [naam 2] en [naam 4] in het voorlopig getuigenverhoor en de schriftelijke verklaring van de heer [naam 3] het bewijs nog niet is geleverd. De verklaringen zijn onderling tegenstrijdig en geen van de verklaringen kan op voorhand als meer of minder geloofwaardig worden aangemerkt.

4.12.

Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat er geen aanleiding is voor een analoge toepassing van artikel 6:89 BW Pro zoals door Van der Maazen c.s. nog is bepleit. Artikel 6:89 BW Pro ziet op situaties waarin gebrekkig is gepresteerd. De partij die zich daarop beroept moet op grond van deze bepaling terzake tijdig protesteren op straffe van een verval van rechten. Van een gebrekkige prestatie is hier echter geen sprake, immers is er naar stelling van [eiseres] niet gebrekkig maar in het geheel niet gepresteerd. Artikel 6:89 BW Pro is dan niet van toepassing, waarvoor wordt verwezen naar HR 23 maart 2007, LJN AZ3531 (Brocacef/Simons).

4.13.

Verder is van belang dat de bewijsopdracht zoals hiervoor vermeld, enkel de primaire grondslag van de vordering betreft. Wat betreft de subsidiaire grondslag van een gerechtvaardigd vertrouwen bij een totstandkoming van een overeenkomst wordt overwogen dat deze niet kan slagen. Het gaat hier immers niet meer om een in verband met het bepaalde in artikel 3:35 BW Pro bij [eiseres] bestaand vertrouwen op een bij Van der Maazen c.s. bestaande wil om een overeenkomst tot stand te laten komen. Reeds door het feit dat Van der Maazen c.s. tijdens de bespreking van 10 maart 2008 geen reden zag de overeenkomst te ondertekenen kan, of het nu is om de door [eiseres] gestelde reden (eerst aanvullend onderzoek) of om de door de Van der Maazen gestelde reden ([eiseres] wilde niet meer contracteren), van een gerechtvaardigd vertrouwen op het bestaan van een (onvoorwaardelijke) overeenkomst op de voorwaarden als vermeld in de concept koopakte geen sprake zijn.

4.14.

Ook de meer subsidiaire stelling dat Van der Maazen c.s. de onderhandelingen over een overeenkomst heeft afgebroken, kan niet slagen. Naar stelling van [eiseres] hebben partijen tijdens hun bespreking van 10 maart 2008 afgesproken dat aanvullend bodemonderzoek zou plaatsvinden, maar Van der Maazen c.s. is daarna nimmer door [eiseres] gemaand tot het voeren van verdere onderhandelingen. In de onder 2.26 vermelde e-mail van 17 april 2008 van [naam 2] aan [naam 9] en [naam 4] is enkel vermeld dat gelet op de uitkomsten van het uitgevoerde aanvullend bodemonderzoek niets meer aan de juridische levering in de weg staat, waaruit volgt dat [eiseres] kennelijk geen aanleiding zag voor een verdere onderhandeling. Het gaat dan ook niet aan het voeren van die onderhandelingen nu wél van Van der Maazen c.s. te verlangen.

4.15.

De slotsom van het voorgaande is dat met betrekking tot de primaire grondslag aan [eiseres] het bewijs als hiervoor onder 4.11. beschreven zal worden opgedragen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [eiseres] op te bewijzen dat tijdens de bespreking van partijen op 10 maart 2008 is afgesproken dat Van der Maazen c.s. opdracht zou geven voor een door Top Milieu uit te voeren aanvullend bodemonderzoek,

5.2.

bepaalt dat, voor zover [eiseres] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. J.R. Veerman in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 augustus 2014 voor het opgeven door [eiseres] van de getuigen en van hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met november 2014, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.4.

verwijst voor het geval [eiseres] op die roldatum heeft medegedeeld geen getuigenbewijs te willen leveren of geen getuigen of verhinderdata heeft opgegeven de zaak naar de achtste rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor vonnis of,
maar alleen indien [eiseres] daarom op de onder 5.3 bedoelde roldatum heeft verzocht,naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van [eiseres], waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren,

5.5.

bepaalt voorts dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn en, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,

5.6.

bepaalt dat de partijen alle schriftelijke (bewijs)stukken die zij nog in het geding willen brengen uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toegezonden moeten hebben,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2014