ECLI:NL:RBGEL:2014:55

• Datum uitspraak: 8 januari 2014
• Publicatiedatum: 8 januari 2014
• Zaaknummer: C/05/255090 / KZ ZA 13-178
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.F.A. Bierbooms
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering ontruiming wegens onvoldoende bewijs illegale onderverhuur en ontbreken hoofdverblijf

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder Ons Huis en huurder [gedaagde] over de ontruiming van een woning aan een adres te [plaats]. Ons Huis vordert ontruiming op grond van vermeende illegale onderverhuur van de gehele woning en het ontbreken van het hoofdverblijf van de huurder in de woning.

De huurder stelt dat slechts een deel van de woning wordt onderverhuurd, hetgeen is toegestaan volgens de huurovereenkomst, en dat hij zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Ons Huis baseert haar vordering op brieven waarin zij de huurder beschuldigt van woonfraude en illegale onderverhuur, en op verklaringen van buurtbewoners over vermeende overlast en verwaarlozing van de tuin.

De voorzieningenrechter overweegt dat uit de verklaringen en het huisbezoek onvoldoende blijkt dat de huurder de gehele woning onderverhuurt en niet zijn hoofdverblijf heeft. De huurder heeft onweersproken verklaard dat hij zelf gebruik maakt van een deel van de woning, zijn post op het adres ontvangt en dat hij regelmatig aanwezig is. Ook de vermeende overlast en tuinverwaarlozing zijn onvoldoende om de vordering te ondersteunen.

Daarom wordt geconcludeerd dat onvoldoende aannemelijk is dat de huurder tekortschiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vordering tot ontruiming wordt afgewezen en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen wegens onvoldoende bewijs van illegale onderverhuur en ontbreken hoofdverblijf.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/255090 / KZ ZA 13-178

Vonnis in kort geding van 8 januari 2014

in de zaak van

de stichting
ONS HUIS WONINGSTICHTING ,

gevestigd te Apeldoorn,

eiseres,

advocaat mr. L.D. van Meggelen te Apeldoorn,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats],

gedaagde,

advocaat mr. R.P. Adema te Apeldoorn.

Partijen zullen hierna Ons Huis en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de mondelinge behandeling;
• de pleitnota van Ons Huis;
• de pleitnota van [gedaagde].

2.De feiten

2.1.

Ons Huis en [gedaagde] hebben met ingang van 1 april 2009 een huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd (hierna: de huurovereenkomst), op grond waarvan [gedaagde] van Ons Huis de woning aan de [adres] (hierna: de woning) te [plaats] huurt.

2.2.

Van de huurovereenkomst maakt deel uit het Huurreglement, die onder meer het volgende inhoudt:

“
Artikel 5: Het gebruik van het gehuurde door huurder

5.1

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en zijn/haar huishouden. Huurder verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.

5.2

Huurder zal het gehuurde als een goed ‘huisvader’ gebruiken en onderhouden. (…)

5.3

Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, dan wel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden aanwezig in naburige percelen.

5.4

Het bepaalde in de leden 1,2 en 3 van dit artikel is van overeenkomstige toepassing voor het gebruik door huurder van bij het gehuurde behorende gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen. De verplichtingen gelden bovendien voor huisgenoten en/of bezoekers van huurder.

5.5

Het is huurder zonder toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Huurder is evenwel gerechtigd een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, mits hijzelf het gehuurde als hoofdverblijf blijft bewonen.

Artikel 6: Onderhouds- en reparatieplicht van huurder

(…)

6.3

De volgende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening van huurder:

(…)

e. de aanleg en het onderhoud van de tuin, inclusief eventuele terrassen.

(…) ”

2.3.

Sinds juli 2013 verblijft [naam] (hierna: [naam]) met haar vijf kinderen en kleinkind in de woning. Vanaf 17 juli 2013 staan zij, naast [gedaagde], op het adres van de woning ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie (hierna: GBA).

2.4.

Bij brief van 5 november 2013 heeft de advocaat van Ons Huis [gedaagde] onder meer het volgende medegedeeld:

“
(…) Vanaf aanvang van de huurperiode ontvangt cliënte berichten waardoor steeds het vermoeden ontstaat dat u uw hoofdverblijf niet in de woning heeft en dat u de woning herhaaldelijk en aan diverse partijen onderverhuurt, voor steeds korte periodes. U pleegt hiermee woonfraude en cliënte heeft u hier reeds meerdere malen op aangesproken en u daarbij verboden uw woning, of kamers in uw woning, aan anderen te verhuren.

(…)

Uit onderzoek door cliënte is komen vast te staan dat u, ondanks haar uitdrukkelijke verbod daartoe, de woning (tegen een vergoeding) in gebruik blijft geven aan diverse andere personen. Aldus is sprake van illegale onderhuur c.q. woonfraude. Vanwege de ernstige toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de op u rustende huurverplichtingen jegens Ons Huis, wenst zij tot een beëindiging van de huur en ontruiming van de woning door u te komen. (…) Onlangs is door cliënte wederom geconstateerd dat u de woning nog altijd onder- c.q. doorverhuurt. Tevens blijkt uit de gegevens van de Gemeentelijke Basis Administratie dat er thans 6 andere personen op uw adres staan ingeschreven, te weten uzelf en de door cliënte geconstateerde illegale (andere) bewoners. Ook is gebleken dat u niet uw feitelijke hoofdverblijf in deze woning heeft. Dit alles is niet toegestaan. (…)

(…)

Door uw bovenomschreven handelswijze en gedragingen, schiet u om meerdere redenen op ernstige wijze toerekenbaar tekort in de nakoming van uw verplichtingen jegens cliënte. U handelt bovendien onrechtmatig jegens cliënte. Dit alles rechtvaardigt een algehele ontbinding van uw huurovereenkomst en voorts (reeds in kort geding) de ontruiming van uw woning.

(…)

Namens cliënte verzoek en, voor zover nodig, sommeer ik u hierbij om:

a. de illegale onder/doorverhuur per direct te beëindigen en cliënte hiervan omgaand een schriftelijk bewijs ter hand te stellen;

b. de huurovereenkomst met cliënte binnen 10 dagen na heden schriftelijk op te zeggen met inachtneming van één maand opzegtermijn en middels invulling en ondertekening van het daarvoor bestemde formulier te verkrijgen aan de balie ten kantore van cliënte;

c. uiterlijk op de laatste dag van de opzegtermijn , de woning geheel te hebben ontruimd en correct en leeg, op de voorgeschreven wijze, aan cliënte te hebben opgeleverd.

(…)

Voorts zeg ik u hierbij aan dat indien u niet (tijdig) of slechts gedeeltelijk aan de hierboven vermelde sommatie voldoet, omgaand in kort geding ontruiming door u en de overige bewoners zal worden gevorderd. Zo nodig zal cliënte in een bodemprocedure ontbinding en ontruiming van de dan eventueel nog bestaande huurovereenkomst vorderen. (…) ”

2.5.

Tevens heeft de advocaat van Ons Huis bij brief van 5 november 2013 de bewoners, in het bijzonder [naam], onder meer het volgende medegedeeld:

“
(…) Tijdens een huisbezoek op 16 juli 2013 heeft cliënte geconstateerd dat u met uw (5) kinderen, zonder haar medeweten en/of toestemming daartoe, intrek in de woning aan de [adres] te [plaats] heeft genomen. U heeft cliënte tijdens dat bezoek gemeld dat u (kamers van) deze woning van de heer [gedaagde] huurt, te weten tegen betaling van € 400,- per maand en per kamer aan hem. (…)

Cliënte heeft u gemeld dat deze woning door de heer [gedaagde] wordt gehuurd en dat hij deze woning op grond van de geldende regels niet mag onderverhuren of (anderszins) in gebruik mag geven aan derden. U gaf aan te goeder trouw te zijn (geweest) en niet op de hoogte te zijn van het illegale karakter van de ingebruikgeving door de heer [gedaagde]. U heeft derhalve cliënte verzocht om u tot 15 september 2013 in de gelegenheid te stellen om nieuwe woonruimte te vinden en deze woning met uw kinderen te ontruimen en te verlaten. Cliënte heeft aan uw verzoek voldaan en u tot 15 september 2013 de tijd gegeven woonruimte elders te vinden en deze woning te verlaten.

(…)

Echter, gebleken is dat u nog immer met uw kinderen in deze woning verblijft en dat u aldus uw toezeggingen jegens cliënte niet bent nagekomen. (…)

Nu u op de hoogte bent gebracht van de illegale (onder)huursituatie en u geen actie heeft ondernomen door deze woning uiterlijk 15 september 2013 te hebben verlaten, profiteert u aldus van de wanprestatie c.q. woonfraude door de heer [gedaagde]. U handelt hierdoor eveneens onrechtmatig jegens cliënte. Indien u thans niet alsnog vrijwillig deze woning verlaat, dan zal cliënte zich tot de rechter wenden om u te dwingen tot algehele ontruiming van de woning.

(…)

Namens cliënte verzoek en, voor zover nodig, sommeer ik u (allen) hierbij om de illegale onderhuursituatie per direct te beëindigen en de woning te verlaten. Ik stel u en alle eventueel overig bewoners van de [adres] hierbij voor de allerlaatste maal in de gelegenheid om deze woning binnen aan maand na heden te hebben verlaten.

Indien u niet (tijdig) aan mijn sommatie voldoet, dan zal cliënte direct in kort geding (ook) uw ontruiming vorderen. Zo nodig zal cliënte in een bodemprocedure ontbinding en ontruiming van de dan eventueel nog bestaande huurovereenkomst vorderen. (…) ”

2.6.

De advocaat van [gedaagde] heeft Ons Huis in reactie op de brief van 5 november 2013 medegedeeld dat [gedaagde] de illegale onderhuur c.q. woonfraude ontkent en dat hij niet aan het verzoek tot vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst zal voldoen.

3. Het geschil

3.1.

Ons Huis vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

1. [gedaagde] zal veroordelen c.q. zal gebieden de gehuurde woning gelegen aan de [adres] te [plaats] binnen één maand na datum betekening van het te wijzen vonnis te hebben ontruimd en ontruimd te houden, met medeneming van al het zijne, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00, althans een in goede justitie vast te stellen dwangsom, voor elke kalenderdag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan het te wijzen vonnis voldoet;

2. indien en voor zover vereist, Ons Huis zal machtigen om – indien [gedaagde] geheel of gedeeltelijk niet aan het onder 1. gevorderde voldoet – zelf de ontruiming te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm en op kosten van [gedaagde], waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is;

3. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van dit geding, salaris gemachtigde daarin begrepen.

3.2.

Ons Huis heeft aan haar vorderingen het volgende ten grondslag gelegd.

[gedaagde] handelt in strijd handelt met artikel 5.1 van het Huurreglement door het gehuurde niet te gebruiken als woonruimte voor hemzelf en tevens door de woning in zijn geheel door te verhuren c.q. als kamerverhuur te exploiteren en daardoor het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Voorts handelt [gedaagde] in strijd met artikel 5.5 van het Huurreglement aangezien het hem niet is toegestaan om zonder toestemming van Ons Huis de woning in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.

Uit de diverse GBA-inschrijvingen, verklaringen van de onderhuurders en verklaringen van buurtbewoners moet worden aangenomen dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning.

Voorts heeft Ons Huis aangevoerd dat de buren klagen over overlast c.q. hinderlijk gedrag van [gedaagde] omdat hij zijn tuin verwaarloost en niet in voldoende mate onderhoudt en dat de buren zich storen aan de frequente en heimelijke verhuizingen van de diverse nieuwe bewoners, waarmee [gedaagde] in strijd handelt met de artikelen 5.2 en 5.3 van het Huurreglement.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning en dat het hem is toegestaan een deel van de woning onder te verhuren aan derden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde] heeft verklaard dat hij tijdelijk twee kamers verhuurt aan [naam] en haar kinderen en dat hij zelf gebruik maakt van de overige ruimtes in de woning. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij vanwege zijn bedrijf, een autopoetsbedrijf en wasstraat, dat hij veertien maanden geleden met een derde heeft opgestart, weinig thuis is.

Ons Huis heeft een drietal verklaringen overgelegd van buurtbewoners, waarin onder meer wordt verklaard dat [gedaagde] de tuin verwaarloost en dat er steeds verschillende personen gebruik maken van de woning. Uit deze verklaringen kan echter niet zonder meer worden afgeleid dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Evenmin kan een dergelijke conclusie worden getrokken uit het door Ons Huis overgelegde verslag van het huisbezoek van 3 december 2013. In dat verslag is weliswaar opgenomen dat [naam] heeft verklaard dat [gedaagde] niet woonachtig is in de woning, maar [gedaagde] heeft deze verklaring van [naam] betwist en hij heeft daartoe een door [naam] ondertekende verklaring van

5 december 2013 overgelegd waarin onder meer is opgenomen dat [gedaagde] een eigen kamer heeft in de woning en dat hij regelmatig naar de woning komt.

Voorts heeft [gedaagde] – onweersproken – verklaard dat zijn post op het adres van de woning wordt bezorgd. Gelet op het vorenstaande is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de gehele woning onderverhuurt en daar niet zijn hoofdverblijf heeft.

4.2.

[gedaagde] heeft voorts – onweersproken – verklaard dat hij vanwege zijn drukke werkzaamheden enige tijd zijn tuin niet goed heeft onderhouden, maar dat hij de tuin heeft opgeruimd toen hem ter ore kwam dat de buren door Ons Huis waren verzocht een verklaring te geven in verband met het bij Ons Huis aanwezige vermoeden van woonfraude en verwaarlozing van de tuin.

Verder kan uit de door Ons Huis overgelegde verklaringen van buurtbewoners niet zonder meer worden geconcludeerd dat er door de verhuizingen van de onderhuurders sprake is van overlast die een ontruiming van de woning rechtvaardigt.

4.3.

Gelet op het vorenstaande is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.

4.4.

Ons Huis zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht €  75,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal €  891,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Ons Huis in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 891,00;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2014. ^[1]

Voetnoten

1. sa/bi