Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/256817 / HZ ZA 14-14
Vonnis van 27 augustus 2014
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. J.W. Damstra te Apeldoorn,
tegen
1. de naamloze vennootschap
ABN AMRO BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R. Dijkema te Hilversum,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[makelaar],
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser], ABN Amro en [makelaar] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 april 2014
- het proces-verbaal van comparitie van 27 juni 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] was (vanaf 2008 enig) eigenaar van de woning gelegen aan de
[adres 1 te plaats] (hierna: de woning). Hij heeft de woning in 2004 samen met zijn toenmalige vriendin gekocht voor € 625.000,--.
2.2.
In verband met een op 1 december 2004 met ABN Amro gesloten overeenkomst van geldlening voor een bedrag van € 285.000,-- vermeerderd met rente en kosten, is op diezelfde datum de woning bezwaard met een recht van hypotheek ten gunste van
ABN Amro (hierna: de hypotheek).
2.3.
Op 12 februari 2006 zijn [eiser] en zijn voormalige vriendin met ABN Amro overeengekomen dat die laatste hen een overbruggingskrediet in rekening-courant tot een maximum van € 183.000,-- zou verstrekken, in verband met de verkoop van een andere woning, gelegen aan [adres 2 te plaats]. Overeengekomen is dat het overbruggingskrediet uiterlijk 3 augustus 2006 zou worden afgelost. Omdat [eiser] die verplichting niet nakwam, heeft de bank hem in rechte betrokken. Bij vonnis van deze rechtbank van 28 december 2011 is de vordering van de bank jegens [eiser] toegewezen. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld. Een door ABN Amro op de woning gelegd beslag is door dat vonnis executoriaal geworden. In april 2013 bedroeg de vordering van ABN Amro uit hoofde van het overbruggingskrediet € 145.000,--.
2.4.
Op 1 april 2010 hebben de gemeenten [gemeente A] en [gemeente B] (hierna: de gemeenten) conservatoir beslag gelegd op de woning. Ten tijde van de verkoop van de woning waren deze beslagen executoriaal.
2.5.
Bij brief van 3 september 2012 heeft ABN Amro, vanwege de niet betaling van de in het vonnis van 28 december 2011 toegewezen bedragen en vanwege de door de gemeenten gelegde beslagen, de hypothecaire geldlening opeisbaar gesteld en [eiser] gesommeerd tot betaling van € 304.000,--, bij gebreke waarvan de openbare verkoop van de woning op grond van 3:268 BW werd aangekondigd. Bij exploot van 29 oktober 2012 is aan [eiser] aangezegd dat ABN Amro op 18 december 2012 tot openbare verkoop van de woning zou overgaan.
2.6.
Bij beschikking van 27 november 2012 is het verzoek van ABN Amro om het beheers- en ontruimingsbeding in de hypotheekakte te mogen inroepen toegewezen. Na betekening van die beschikking diende [eiser] uiterlijk 19 december 2012 de woning te ontruimen.
2.7.
Om de geplande executieverkoop van de woning te verhinderen heeft [eiser] een kort geding aangespannen tegen ABN Amro. Tijdens de mondelinge behandeling van dat kort geding hebben ABN Amro en [eiser] op 14 december 2012 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin [eiser] ermee heeft ingestemd een onherroepelijke volmacht te tekenen tot onderhandse verkoop van de woning door ABN Amro voor een minimumprijs van
€ 440.000,--. In de door [eiser] ondertekende notariële akte houdende de onherroepelijke volmacht (productie 6 bij dagvaarding) staat onder meer het volgende:
“[…]
De bank verklaarde:
[…]
f. Door de onderhavige volmachtverlening wordt het recht van de bank op een executoriale verkoop van het registergoed op geen enkele wijze beperkt.
[…]
Volmachtgever verklaarde hierbij (met inachtneming van het voorstaande en de hierna in deze akte nog opgenomen voorwaarden en afspraken) een onherroepelijke volmacht te verlenen aan de bank (…) om volmachtgever in diens hoedanigheid van eigenaar van het registergoed te vertegenwoordigen en al zijn rechten waar te nemen bij:
a. het aanwijzen van een verkopend makelaar tegen een marktconforme courtage, het vaststellen van de vraagprijs en koopprijs van het registergoed, op basis van een recent onafhankelijk taxatierapport, waarvan een kopie aan deze akte is gehecht, van een door de bank aangewezen gecertificeerde taxateur, alsmede op advies van de door de bank ingeschakelde verkopend makelaar met dien verstande dat de koopprijs behoudens schriftelijke toestemming van de volmachtgever niet minder mag bedragen danvierhonderd veertig duizend euro (€ 440.000,00)zijnde de executiewaarde uit het taxatierapport.
1. De bank zal het registergoed tegen een marktconforme prijs op de markt aanbieden teneinde een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. De vermelde executiewaarde betreft de minimale ondergrens bij gelijkblijvende omstandigheden zoals hiervoor beschreven.
[…]
Overige voorwaarden
[…]
1. Volmachtgever verleent de volledige medewerking die nodig is voor de verkoop van het registergoed, hieronder nadrukkelijk, doch niet uitputtend, verstaand: het volledig informeren van de verkopende makelaar over de bijzonderheden van het registergoed, de toegang verschaffen tot het registergoed aan de makelaar, het meewerken aan inpandige bezichtigingen door potentiële kopers, het laten uitvoeren van verkoopbevorderende maatregelen […]
Geschillenregeling met betrekking tot de waarde van het registergoed
Indien volmachtgever het niet eens is met de vastgestelde executiewaarde als bedoeld onderonherroepelijke volmacht
onder a, heeft hij de mogelijkheid om binnen veertien dagen na ontvangst van het taxatierapport een gecertificeerde taxateur aan te wijzen (voor eigen rekening). De taxateur van de bank en de door volmachtgever aangewezen taxateur zullen gezamenlijk (en voor gezamenlijke rekening) een derde taxateur aanwijzen om vervolgens door deze drie personen bindend een executiewaarde vast te laten stellen, als minimumverkoopprijs als hiervoor bedoeld. […].”
onder a, heeft hij de mogelijkheid om binnen veertien dagen na ontvangst van het taxatierapport een gecertificeerde taxateur aan te wijzen (voor eigen rekening). De taxateur van de bank en de door volmachtgever aangewezen taxateur zullen gezamenlijk (en voor gezamenlijke rekening) een derde taxateur aanwijzen om vervolgens door deze drie personen bindend een executiewaarde vast te laten stellen, als minimumverkoopprijs als hiervoor bedoeld. […].”
2.8.
In het aan de volmacht gehechte taxatierapport van De Taxatheek (productie 5 van [eiser]; hierna: het Taxatheek rapport), opgesteld in opdracht van de incassogemachtigde van ABN Amro, is de marktwaarde van de woning in onverhuurde staat op de peildatum
13 september 2012 bepaald op € 635.000,-- en de executiewaarde op € 440.000,--. Onder meer op het voorblad van het Taxatheek rapport staat vermeld dat het gaat om een geveltaxatie. In dit rapport staat bij
“Doel van de taxatie”de vermelding
“Doel van de taxatie”de vermelding
“Bijzonder Beheer”.
2.9.
In een in opdracht van [eiser] opgesteld taxatierapport van Wiersema Makelaardij d.d. 5 december 2012 (productie 4 van [eiser], hierna: het Wiersema rapport) is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 730.000,--. In dit rapport, dat geen executiewaarde of gedwongen verkoopwaarde vermeldt, staat onder
“Doel van de taxatie” “een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij:[niet ingevuld]
”.
“Doel van de taxatie” “een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij:[niet ingevuld]
”.
2.10.
Bij e-mail van 18 december 2012 heeft de incassogemachtigde van ABN Amro [makelaar] in de persoon van mevrouw [incassogemachtigde] (hierna: [incassogemachtigde]) geïnformeerd over de voorgenomen verkoop van de woning. Bij e-mail van
28 december 2012 aan ABN Amro (productie 1 van ABN Amro) heeft [incassogemachtigde] onder meer het volgende geschreven:
“[…] Sinds 18 december probeer ik contact te krijgen met de heer [eiser] om de woning op te kunnen nemen voor verkoop. Ik heb meerdere malen voicemail ingesproken, zowel 06 als het locale nummer, ben 2 maal langsgereden, niemand aangetroffen en ik heb een visitekaartje in de bus gedaan met het verzoek om mij te bellen. Gisteren ben ik nogmaals langsgereden, ook ’s avonds, maar ik tref niemand aan. Het viel mij op dat de post blijkbaar niet gelezen wordt, de brievenbus zit helemaal vol. Graag instructies hoe nu te handelen. […].”Bij e-mail van 10 januari 2013 (productie 2 van ABN Amro) deelt [incassogemachtigde]
ABN Amro mee dat zij nog steeds geen contact heeft gehad met [eiser], ondanks het weer inspreken van zijn voicemail.
2.11.
Op 6 februari 2013 is de woning in opdracht van ABN Amro door de deurwaarder ontruimd. Op 18 februari 2013 heeft [makelaar] de sleutel van de woning ontvangen en heeft [incassogemachtigde] de woning geïnspecteerd. Op 19 februari 2013 heeft
ABN Amro [makelaar] schriftelijk opdracht gegeven tot verkoop van de woning. In de schriftelijke verkoopopdracht (productie 8 van [makelaar], hierna: de verkoopopdracht) staat onder meer dat de vraagprijs is bepaald op € 525.000,-- kosten koper.
2.12.
Op 4 maart 2013 heeft [makelaar] de woning aangemeld op de huizensite Funda, waar deze te koop werd aangeboden voor een vraagprijs van € 525.000,--.
2.13.
Op 8 maart 2013 heeft ABN Amro met de heer [naam]en zijn echtgenote (hierna: [naam]) overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning voor de prijs van € 500.000,--. [naam]had eerder die dag de woning bezichtigd en aanvankelijk een bod uitgebracht van € 475.000,--. De koopakte is door [naam]getekend op 22 maart 2013. Het bod van [naam]is het enige bod dat op de woning is uitgebracht.
2.14.
Bij deurwaardersexploot van 19 april 2013 heeft [eiser] ten laste van ABN Amro conservatoir verhaalsbeslag doen leggen onder [naam]. Dit beslag is op vordering van ABN Amro bij vonnis van 25 april 2013 door de voorzieningenrechter van deze rechtbank opgeheven.
2.15.
In een in opdracht van (de incassogemachtigde van) ABN Amro opgesteld taxatierapport van De Taxatheek d.d. 18 april 2013, gebaseerd op een geveltaxatie (productie 11 van [eiser], hierna: het tweede Taxatheek rapport), is de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 560.000,--, de executiewaarde op € 390.000,-- en de gedwongen verkoopwaarde op € 500.000,--.
2.16.
Volgens een modelwaardescan van het Nederlands Bureau Waardebepaling Onroerende zaken (NBWO) (productie 14 van [eiser], hierna: de NBWO waardebepaling) bedroeg de modelwaarde van de woning op 19 april 2013 € 542.970,--. Volgens een door [eiser] overgelegde waardebepaling volgens het waarderingsmodel Calcasa (productie 15 van [eiser], hierna: de Calcasa waardebepaling) bedroeg de “Calcasa-waarde” (de “meest waarschijnlijke verkoopwaarde” uitgaande van “normale verkoopomstandigheden” en een “staat van onderhoud en inrichting die gebruikelijk is voor dit woningsegment”) op
24 april 2013 € 615.000,-- met een ondergrens van € 489.000,-- en een bovengrens van
€ 704.000,--.
2.17.
Op 29 april 2013 heeft [eiser] zowel ABN Amro als [makelaar] aansprakelijk gesteld voor door hem als gevolg van wanprestatie en onrechtmatig handelen van ABN Amro en [makelaar] geleden schade.
2.18.
[eiser] heeft op enig moment de vernietiging van de onherroepelijke volmacht wegens dwaling ingeroepen.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ABN Amro en [makelaar] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan hem binnen twee dagen na betekening van dit vonnis van een bedrag van
€ 239.000,--, althans € 230.000,--, althans € 139.000,--, althans € 130.000,--, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van ABN Amro en [makelaar] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende stellingen ten grondslag.
ABN Amro is tekortgeschoten in de nakoming van hetgeen partijen in de onherroepelijke volmacht zijn overeengekomen en heeft de volmacht met voeten getreden op de volgende punten. ABN Amro heeft [makelaar] carte blanche gegeven bij de verkoop van de woning en zich niet door haar laten adviseren over de vraag- en koopprijs. Deze zijn door [makelaar] zonder overleg vastgesteld nadat de woning al was verkocht. De aan de volmacht gehechte taxatie blijkt een geveltaxatie. Dat is geen officiële taxatie en de executiewaarde kan aan de hand daarvan niet worden vastgesteld. [eiser] heeft de vernietiging van de onherroepelijke volmacht wegens dwaling ingeroepen op grond van het feit dat hij omtrent de daaraan gehechte taxatie, niet zijnde een officiële taxatie, verkeerd is voorgelicht. De woning is niet tegen de hoogst mogelijke opbrengst verkocht. Hierdoor heeft ABN Amro tevens haar zorgplicht jegens [eiser] geschonden. Ook is zij krachtens de artikelen 6:171 en 6:172 Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk voor het onrechtmatig handelen van het door haar ingeschakelde [makelaar]. [makelaar] heeft ABN Amro pas geadviseerd over de verkoopprijs op het moment dat de woning al was verkocht. Ook heeft zij eerst al haar eigen klanten benaderd en in strijd met de reglementen van de NVM niet binnen vierentwintig uur nadat zij de verkoopopdracht had gekregen de woning aangemeld in het uitwisselingssysteem. De woning is binnen 24 uur nadat hij zichtbaar was voor de consument verkocht. [makelaar] heeft de in de volmacht genoemde executiewaarde tot uitgangspunt genomen en heeft niet zelf onderzocht wat de waarde was, hetgeen wel had gemoeten. [makelaar] heeft door dit alles onrechtmatig gehandeld jegens [eiser].
Op bovenstaande gronden zijn ABN Amro en [makelaar] aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade. Die bedraagt € 230.000,--, althans € 130.000,--, te vermeerderen met de door [makelaar] ten onrechte geïncasseerde courtage ten bedrag van
€ 9.000,-- inclusief BTW.
4. De verweren
4.1.
ABN Amro concludeert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij voert daartoe, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende verweren aan.
[eiser] dient duidelijkheid te scheppen over de vraag of hij zich beroept op vernietiging van de volmacht wegens dwaling of op wanprestatie, want die twee grondslagen zijn niet met elkaar verenigbaar. Er is geen sprake van dwaling, want [eiser] is niet verkeerd voorgelicht. Het Taxatheek rapport is aan de volmacht gehecht en [eiser] droeg daar dus kennis van. Ook is de minimumprijs van € 440.000,-- in de volmacht opgenomen en heeft [eiser] geen gebruik gemaakt van de geschillenregeling. Evenmin is sprake van wanprestatie. De vraagprijs van
€ 525.000,-- is rond 18 februari 2013 bepaald in overleg tussen ABN Amro en de makelaar. Gezien de staat van de woning, de marktomstandigheden en de omliggende oorzaken zijn de gehanteerde vraagprijs en de overeengekomen verkoopprijs marktconform. De verkoopprijs ligt ruimschoots boven de overeengekomen minimumprijs. De bank heeft een zo hoog mogelijke opbrengst gegenereerd. [eiser] heeft bovendien geen schade geleden. Ook daarom kan er geen sprake zijn van onrechtmatig handelen door de makelaar dan wel wanprestatie door ABN Amro.
4.2.
[makelaar] concludeert dat de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten inclusief de nakosten, met bepaling dat het vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal zijn en dat over het bedrag van de proceskostenvergoeding wettelijke rente verschuldigd is met ingang van veertien dagen na de datum van het vonnis. Zij voert daartoe, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende verweren aan.
[makelaar] heeft niet onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. [eiser] heeft ingestemd met de ondergrens van € 440.000,-- en die ondergrens is ruimschoots nageleefd. [makelaar] heeft zich na de gebruikelijke recherche verdiept in een realistische vraagprijs en heeft ABN Amro aanvankelijk geadviseerd de woning met een vraagprijs van € 500.000,-- op de markt te brengen. ABN Amro en [makelaar] zijn vervolgens in overleg gekomen tot de vraagprijs van € 525.000,--, waarin verschillende bijzondere omstandigheden zijn verdisconteerd. Die vraagprijs was marktconform. De koopprijs van
€ 500.000,-- bij een gedwongen verkoop kan ook niet als laag worden aangemerkt en zeker niet als te laag. Dat een hogere koopprijs zou zijn gegenereerd indien met minder haast zou zijn gehandeld is niet aannemelijk. Een veiling zou bovendien gegarandeerd tot een lagere koopsom hebben geleid en ABN Amro was nog steeds gerechtigd de woning te laten veilen. Een gedwongen verkoopwaarde ligt lager dan de marktwaarde. Op [makelaar] rustte slechts een inspanningsverbintenis (en geen resultaatsverbintenis) ten aanzien van de te realiseren opbrengst. Door niet te ageren tegen de vastgestelde ondergrens van
€ 440.000,-- heeft [eiser] bovendien zijn beurt verspeeld; er is dus ook sprake van eigen schuld bij [eiser]. [makelaar] is geen partij bij de volmacht maar heeft niettemin in overeenstemming daarmee gehandeld. Evenmin heeft [makelaar] in strijd gehandeld met gedragsregel 16 lid 4 Reglement lidmaatschap en aansluiting NVM (hierna: het Reglement). De woning werd op Funda op 5 maart zichtbaar voor eenieder (makelaars en particulieren) en is pas afgemeld op 6 april 2013, toen [naam]het financieringsvoorbehoud niet meer kon inroepen. Het is niet juist dat [makelaar] de woning voor de aanmelding in het uitwisselingssysteem heeft aangeboden aan [naam].
[naam]wist uit eigen onderzoek dat de woning via Funda te koop werd aangeboden en had geen opdracht verstrekt aan [makelaar] om behulpzaam te zijn bij het vinden of kopen van een woning. Hij meldde zich op 6 maart 2013 bij [makelaar].
Het standpunt dat de volmacht wegens dwaling is vernietigd is onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft geen schade geleden. Voor zover enige vordering van [eiser] zou worden toegewezen wordt verzocht enige betalingsveroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, althans aan de uitvoerbaarheid bij voorraad de voorwaarde van zekerheidstelling te verbinden.
5.De beoordeling
5.1.
Bij de beoordeling van de vorderingen wordt vooropgesteld dat niet (meer) in geschil is dat de door [eiser] aan ABN Amro verleende volmacht ten tijde van de verkoop van de woning nog bestond. [eiser] heeft ter comparitie van partijen immers meegedeeld zich niet (meer) op het standpunt te stellen dat de volmacht wegens dwaling is vernietigd, zodat die aanvankelijk aangevoerde grondslag is prijsgegeven en geen nadere bespreking behoeft.
5.2.
Voorts is van belang dat ABN Amro ter comparitie heeft meegedeeld zich volledig te scharen achter hetgeen door [makelaar] met betrekking tot de waarde van de woning en de vraag- en verkoopprijs heeft aangevoerd, zodat de verweren van
[makelaar] op dat punt geacht moeten worden mede door ABN Amro te zijn aangevoerd.
5.3.
Aan zijn vordering jegens ABN Amro legt [eiser] in de eerste plaats ten grondslag dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de verleende volmacht, en ook in haar zorgplicht jegens hem. Het eerste verwijt dat hij ABN Amro in dat kader maakt, namelijk dat ABN Amro zich niet door de makelaar zou hebben laten adviseren over de aan- en verkoopprijs en de makelaar carte blanche zou hebben gegeven bij het (na de verkoop) vaststellen daarvan, is door ABN Amro en [makelaar] gemotiveerd betwist. Zij stellen vooraf overleg te hebben gehad over de vraagprijs en verwijzen in dat verband mede naar de overgelegde verkoopopdracht, waarin een vraagprijs is overeengekomen. Met betrekking tot de verkoopprijs heeft [makelaar] uiteengezet dat zij, nadat [naam]een bod van € 475.000,-- had gedaan, na overleg met ABN Amro een tegenbod mocht doen van € 500.000,--, dat door [naam]werd geaccepteerd. De door ABN Amro en [makelaar] gestelde gang van zaken is door [eiser] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist en hij heeft nagelaten zijn stellingen van een nadere onderbouwing te voorzien, zodat daaraan zonder (nadere) bewijslevering zal worden voorbijgegaan.
5.4.
[eiser] verwijt ABN Amro voorts dat de in de volmacht opgenomen minimumprijs was gebaseerd op een geveltaxatie. Niet in te zien valt welke verplichting uit de volmacht ABN Amro daardoor niet zou zijn nagekomen. Bovendien moet bij bestudering van het Taxatheek rapport, dat aan de volmacht was gehecht en waarvan [eiser] dus geacht mag worden destijds kennis te hebben genomen, althans te hebben kunnen nemen, aanstonds duidelijk zijn geweest dat het hier om een geveltaxatie ging, gelet op de vermelding op het voorblad. Daar komt bij dat [eiser] kennelijk heeft ingestemd met de minimumprijs en geen gebruik heeft gemaakt van de in de volmacht opgenomen procedure voor het aanvechten daarvan. In de gegeven omstandigheden kan [eiser] dan ook niet met recht klagen over het feit dat de minimumprijs is gebaseerd op het Taxatheek rapport. Van schending van enige zorgplicht door ABN Amro op dit punt is geen sprake.
5.5.
[eiser] verwijt zowel ABN Amro als [makelaar] dat de woning niet tegen de hoogst mogelijke opbrengst zou zijn verkocht. Hij doelt daarbij kennelijk (mede) op de bepaling in de volmacht dat de bank het registergoed tegen een marktconforme prijs op de markt zal aanbieden teneinde een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Bij de beoordeling op dit punt wordt vooropgesteld dat ten aanzien van de te genereren verkoopprijs voor zowel ABN Amro als [makelaar] hooguit een inspanningsverplichting gold (zowel waar het de nakoming van de volmacht door de bank als de maatschappelijke zorgvuldigheid van bank en makelaar betreft), die mede wordt gekleurd door de overeengekomen minimumprijs van € 440.000,-- alsmede door alle relevante omstandigheden van het onderhavige geval, waaronder het feit dat de bank gerechtigd was (en bleef) tot executoriale veiling van de woning en slechts met het oog op het gemeenschappelijk belang van haar en [eiser] bij een zo hoog mogelijke opbrengst zich bereid heeft getoond te proberen de woning onderhands te verkopen. Wat betreft de vraagprijs heeft ABN Amro zich verbonden tot het hanteren van een “marktconforme” vraagprijs. Het begrip marktconform is in de volmacht niet nader gedefinieerd en partijen hebben zich over de door hen aan dat begrip toegekende betekenis niet expliciet uitgelaten, zodat ervan uitgegaan moet worden dat aan de term “marktconform” in de volmacht de betekenis moet worden toegekend die deze in het algemeen dagelijks spraakgebruik heeft.
5.6.
Het is aan [eiser] om zijn stelling dat de gehanteerde vraagprijs van € 525.000,-- ten tijde van de verkoop niet marktconform was deugdelijk te onderbouwen en zo nodig te bewijzen, nu hij zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept. Naar het oordeel van de rechtbank is hij daarin niet geslaagd. [eiser] beroept zich op het Wiersema rapport, de NBWO waardebepaling, de Calcasa waardebepaling, de verkoopprijzen van een aantal woningen in de omgeving van de woning en de in de geveltaxaties van de Taxatheek genoemde marktwaarden. Daar waar [eiser] zich beroept op de in de diverse taxatierapporten en waardebepalingen genoemde marktwaarden, verliest hij uit het oog dat voor het bepalen van een marktconforme prijs voor de woning op het moment van verkoop niet de marktwaarde (waarmee wordt bedoeld de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat) bepalend is maar de gedwongen verkoopwaarde. Het betrof hier immers, zoals door ABN Amro en [makelaar] terecht is aangevoerd, een “besmette” woning, die in ontruimde toestand werd gepresenteerd en werd verkocht in opdracht van de bank. Dat het gedwongen karakter van de verkoop in de buurt en onder potentiële kopers en makelaars in de omgeving bekend mag worden verondersteld, is door [makelaar] voldoende onderbouwd door (onweersproken) te stellen dat de (afgeblazen) veiling van de woning reeds was aangekondigd in de lokale kranten en dat [incassogemachtigde] tijdens bezoeken aan de woning (reeds voor het vaststellen van de vraagprijs en ook later met potentiële kopers) werd aangesproken door buurtgenoten en schuldeisers die refereerden aan het feit dat de woning op last van de bank werd verkocht, dan wel verhaal kwamen halen voor schulden van [eiser]. Desgevraagd heeft [eiser] niet kunnen bevestigen dat één of meerdere van de door hem genoemde vergelijkingspanden eveneens gedwongen verkopen betroffen. Hij heeft van een van die panden slechts opgemerkt dat sprake was van een echtscheidingssituatie, maar daaruit volgt nog niet dat sprake was van een gedwongen verkoop door of op last van de bank. Hier komt bij dat het noemen van vergelijkingspanden niet gelijk staat aan een taxatie van de gedwongen verkoopwaarde van deze concrete woning op het moment dat deze ter verkoop werd aangeboden. Een dergelijke taxatie is door [eiser] niet in het geding gebracht. Evenmin is door hem een met feiten onderbouwd standpunt ingenomen ten aanzien van de gedwongen verkoopwaarde (niet zijnde de marktwaarde) op dat moment, terwijl dit wel van hem had mogen worden verwacht, temeer gelet op het door hem bloot betwiste tweede Taxatheek rapport waarin een gedwongen verkoopwaarde van € 500.000,-- wordt genoemd. Ten aanzien van de Calcasa waardebepaling en de NBWO waardebepaling geldt dat het hier statistische waardebepalingen betreft die uitgaan van normale verkoopomstandigheden, waardoor er geen rekening wordt gehouden met de voor de verkoop en waarde van de onderhavige woning relevante omstandigheden. [eiser] heeft zich verder nog beroepen op de prijs die hij in 2004 voor de woning heeft betaald, maar ook die zegt uiteraard weinig over de gedwongen verkoopwaarde van de woning bijna tien jaar later, te meer gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt in de tussenliggende periode. Tot slot heeft [eiser] nog een aantal WOZ-waardes genoemd van volgens hem vergelijkbare panden. Ook deze leveren niet de vereiste onderbouwing van zijn stellingen op, reeds omdat het een feit van algemene bekendheid is dat een WOZ-waarde ver kan afwijken van de daadwerkelijke waarde (en zeker van de gedwongen verkoopwaarde) van een woning. Tegenover de door [eiser] aangevoerde argumenten staat onder meer het feit dat bij de vraagprijs van € 525.000,-- slechts één potentiële koper is overgegaan tot het uitbrengen van een bod en dat diens eerste bod € 50.000,-- beneden de vraagprijs lag. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door ABN Amro en [makelaar] heeft [eiser] zijn stelling dat de vraagprijs niet marktconform was onvoldoende onderbouwd, zodat daaraan wordt voorbijgegaan en aan (nadere) bewijslevering terzake niet wordt toegekomen.
5.7.
Gelet op het voorgaande behoeft de – door [makelaar] uitgebreid gemotiveerd betwiste – stelling van [eiser] dat [makelaar] bij het bepalen van de vraagprijs alleen is uitgegaan van de in het Taxatheek rapport genoemde executiewaarde en niet zelf een onderzoek heeft ingesteld naar de waarde van de woning geen verdere bespreking. Nu niet is komen vast te staan dat deze gestelde nalatigheid van [makelaar] heeft geresulteerd in een niet-marktconforme vraagprijs kan [eiser] als gevolg daarvan immers hoe dan ook geen schade hebben geleden en kan in het midden blijven of het bewuste onderzoek door [makelaar] heeft plaatsgevonden.
5.8.
Dat de door ABN Amro uiteindelijk geaccepteerde verkoopprijs van € 525.000,-- in de gegeven omstandigheden niet een “zo hoog mogelijke” prijs is geweest is door [eiser] evenmin deugdelijk onderbouwd. Naast de diverse taxaties en waardebepalingen waarover hiervoor reeds een oordeel is gegeven heeft [eiser] in dit verband aangevoerd dat de woning te haastig is verkocht en dat, toen de volmacht eenmaal was verleend, ABN Amro alle tijd had kunnen nemen om de woning te verkopen. ABN Amro en [makelaar] hebben daartegen onder meer aangevoerd dat de bank nog steeds gerechtigd was de woning executoriaal te verkopen (veilen) en dat de woning dan vrijwel zeker nog veel minder had opgebracht. Ook hebben zij erop gewezen dat het bod van [naam]het enige is dat op de woning is uitgebracht en dat zij rekening moesten houden met de gemeenten, die ook beslag hadden gelegd en gedreigd tot executoriale verkoop over te gaan. [makelaar] heeft, onder verwijzing naar een door haar overgelegde “stamkaart aanmelding Funda”, gesteld dat de woning zichtbaar is geweest op Funda van 5 maart tot 6 april 2013 en dat er in die periode geen ander bod is uitgebracht, hetgeen door [eiser] vervolgens niet meer (onderbouwd) is betwist. Van ABN Amro kan in de gegeven omstandigheden – waaronder met name het feit dat [eiser] reeds zeer lang in verzuim verkeerde bij het nakomen van zijn betalingsverplichtingen jegens de bank, dat er ook andere schuldeisers waren die beslag hadden gelegd en dat de reeds aangekondigde executieveiling naar aanleiding van het door [eiser] geëntameerde kort geding was afgeblazen, althans uitgesteld en het feit dat de woning inmiddels was ontruimd – niet worden verwacht dat zij zou wachten op een hoger bod dan dat van [naam]. Dat een hoger bod op een gelet op de omstandigheden redelijke termijn te verwachten viel is door [eiser] niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld.
5.9.
[makelaar] handelde in opdracht van en in overleg met ABN Amro en trad niet op als verkoper van de woning, zodat haar ten aanzien van de gerealiseerde verkoopprijs als zodanig geen verwijt valt te maken. Daar komt bij dat [eiser] zijn - door [makelaar] gemotiveerd betwiste - stelling dat [makelaar] de woning eerst aan [naam]en haar andere eigen klanten heeft aangeboden alvorens deze op Funda te plaatsen niet van een (nadere) onderbouwing heeft voorzien, zodat het ervoor moet worden gehouden dat die stelling onjuist is. [eiser] stelt zich voorts op het standpunt dat
[makelaar], door de woning niet binnen 24 uur nadat zij de verkoopopdracht had ontvangen aan te melden in het uitwisselingssysteem, heeft gehandeld in strijd met de reglementen van de NVM. Voor zover zulks al het geval zou zijn – [eiser] heeft niet meegedeeld met welke bepaling dit in strijd zou zijn en het is de rechtbank niet duidelijk of in die eventuele bepaling gedoeld wordt op een intern uitwisselingssysteem van de NVM-leden of op de huizensite Funda – heeft [eiser] onvoldoende duidelijk gemaakt waarom het niet binnen 24 uur aanmelden jegens hem onrechtmatig zou zijn, zodat aan deze stelling voorbij zal worden gegaan.
5.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ABN Amro niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de onherroepelijke volmacht en dat zij noch
[makelaar] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser], zodat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
5.11.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.12.
De kosten aan de zijde van ABN Amro worden begroot op:
- griffierecht 3.715,00
- salaris advocaat
4.000,00(2,0 punten × tarief € 2.000,00)
4.000,00(2,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 7.715,00
5.13.
De kosten aan de zijde van [makelaar] worden begroot op:
- griffierecht 3.715,00
- salaris advocaat
4.000,00(2,0 punten × tarief € 2.000,00)
4.000,00(2,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 7.715,00
De door [makelaar] gevorderde veroordeling in de nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zullen worden toegewezen als na te melden.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van ABN Amro tot op heden begroot op € 7.715,-- en aan de zijde van [makelaar] tot op heden begroot op € 7.715,--, in het geval van [makelaar] te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van
[makelaar], begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2014. [1]