Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 2737752 \ CV EXPL 14-1973 \ 475
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
1.
[eiser]
wonende te Didam
gemachtigde mr. J. van Delft
2.
[eiser]
wonende te Didam
gemachtigde mr. J. van Delft
eisende partijen
tegen
1.
[gedaagde]
wonende te Zevenaar
gemachtigde mr. I.J.M. Dankoor
2.
[gedaagde]
wonende te Zevenaar
gemachtigde mr. I.J.M. Dankoor
gedaagde partijen
Partijen worden hierna (gezamenlijk) [eiser] en [gedaagde] – telkens vrouwelijk enkelvoud –
genoemd. Zij worden individueel [eiser], [eiser], [gedaagde] en[gedaagde] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 maart 2014
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 16 juni 2014
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op of omstreeks 25 april 2012 een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] aan [gedaagde] met ingang van 1 juni 2012 verhuurt de woning aan de [adres] met het noordelijke gedeelte van grond en bijgebouwen volgens een bij die overeenkomst gevoegde schets en onder de opschortende voorwaarde inhoudende - onder meer - dat de Gemeente Zevenaar de vereiste vergunning verleent om een hondenpension/fokkerij uit te oefenen.
De overeenkomst is getiteld “Tijdelijk huurcontract op grond van Leegstandswet”. In de overeenkomst is vermeld dat de Gemeente Zevenaar een vergunning voor tijdelijke verhuur van 1 juni 2012 tot en met 31 mei 2014 verleent op grond van de Leegstandswet. De tekst luidt verder onder meer als volgt:
“De duur van de overeenkomst
De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode 01 juni 2012 tot 31 mei 2014. De reden voor de tijdelijk huur is: de verhuurder verhuurt de door hemzelf bewoonde woning tijdelijk in verband met verblijf elders om de woning na afloop van de huurperiode of eerder aan huurder te verkopen. De huurder heeft dan ook het voorkeursrecht van koop. De huurder werkt mee aan bezichtigingen door potentiele kopers.”
De overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.500,- per maand. Daarbij is tevens vermeld:
“De huurder verricht eveneens onbezoldigde werkzaamheden in het bedrijf van de verhuurder, te weten 88 dagen per jaar in samenhangende periode(s) of dagdelen in overleg. Dit houdt in schoonmaken en verzorgen van de honden en katten en telefoonbeantwoording, internet afhandelen. Ook klanten afhandelen met aannemen van dieren en plaatsingen of dierenteruggave met verplichting openingsuur. Voor dierenartshandelingen wordt een protocol gemaakt. Buiten deze dagen draagt huurder geen verantwoordelijkheid voor bedrijfsactiviteiten. Dierentransporten vallen buiten de werkzaamheden.”
2.2.
Bij brief van 2 mei 012 hebben Burgemeester en Wethouders van de de Gemeente Zevenaar aan [eiser] een vergunning verstrekt voor de tijdelijke verhuur van de “leegstaande woonruimte in de dienstwoning”.
2.3.
Voorafgaand aan het tot stand komen van de huurovereenkomst hebben diverse gesprekken tussen partijen plaatsgehad. Tevens zijn enkele e-mails gewisseld. In een e-mail van 18 april 2012 bericht [gedaagde] aan [eiser] onder meer het volgende:
“Deze punten moeten er nog in. (…) Ben verplicht om 1 dag per week en 6 weken vakantie te helpen in totaal 88 dagen, of bij overleg samenhangende dagen. (…) Ps.: we moeten wel iets verzinnen om er een contract van 5 jaar huurperiode van te maken.”
“Deze punten moeten er nog in. (…) Ben verplicht om 1 dag per week en 6 weken vakantie te helpen in totaal 88 dagen, of bij overleg samenhangende dagen. (…) Ps.: we moeten wel iets verzinnen om er een contract van 5 jaar huurperiode van te maken.”
2.4.
[eiser] exploiteert een honden/kattenopvang aan de [adres], zijnde het gedeelte van het bij de woning horende perceel dat niet aan [gedaagde] is verhuurd.
2.5.
[gedaagde] exploiteerde tot medio 2102 een hondenkennel in Lathum. In het van [eiser] gehuurde terrein exploiteren zij (thans) een hondenkennel.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 mei 2014 is geëindigd, althans die huurovereenkomst zal ontbinden, en dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 31 mei 2014, met machtiging van [eiser] om die uitruiming op kosten van [gedaagde] zelf te laten uitvoeren, [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van de huurprijs van € 1.500,- per maand tot 31 mei 2013 en als de ontruiming later mocht zijn een bedrag van € 1.500,- per maand als gebruiksvergoeding tot aan de dag van de ontruiming, gedaagden zal veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 500,- per maand als vergoeding voor bedongen maar niet verrichte werkzaamheden over de periode vanaf 1 januari 2013 tot en met 31 mei 2013 althans tot de ontruimingsdatum en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van wettelijke rente over voornoemde bedrage en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] stelt daartoe primair dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een tijdelijke is waarop de gewone regels van huurbescherming niet van toepassing zijn en eindigt na verloop van twee jaren. [gedaagde] moest het gehuurde daarom op 31 mei 2014 ontruimen. [eiser] heeft het gehuurde verkocht. Subsidiair wordt ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. [eiser] stelt daartoe dat destijds is overeengekomen dat [gedaagde] in ruil voor een huurkorting van € 500,- per maand 88 dagen per jaar onbezoldigde werkzaamheden in het bedrijf van [eiser] zou verrichten. [gedaagde] verzet zich er in de praktijk echter tegen om die werkzaamheden te verrichten. Bij schrijven van 20 juni 2013 heeft [gedaagde] uitdrukkelijk te kennen gegeven de overeengekomen 88 dagen niet te willen werken nu zij stelt dat zij slechts één uur per dag wil werken. Op grond van deze wanprestatie vorderen zij ontbinding van de huurovereenkomst en een vergoeding van € 500,- per maand. [eiser] stelt verder dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt doordat zij geen medewerking verleent aan het plaatsen van een tussenmeter voor gas en doordat zij [eiser] en voor [eiser] werkzame vrijwilligers bedreigt en klanten van [eiser] lastig valt.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer waarop hierna nader wordt ingegaan.
4.De beoordeling
Wel of geen huurbescherming?
4.1.
[gedaagde] voert primair aan dat zij aanspraak kan maken op huurbescherming omdat niet is voldaan aan de eisen van art. 15 en 16 Leegstandswet.
Dat verweer slaagt. Op grond van art. 15 Leegstandswet kunnen Burgemeester en Wethouders (B&W) de eigenaar van woonruimte een vergunning verlenen tot het aangaan van een huurovereenkomst betreffende woonruimte waarbij, kort gezegd, dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Eén van de vereisten is dat de woning leeg staat (art. 15 lid 3 onder a Leegstandswet). Tussen partijen staat op grond van hetgeen ter zitting is besproken vast - dit is ook in de tekst van de huurovereenkomst vermeld - dat de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet leeg stond maar dat [eiser] daarin (nog) woonde. In art. 1 lid d van de Leegstandswet is leegstaan voorts gedefinieerd als “een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van deze wet”. Dit ziet op het kraken of anderszins zonder recht of titel bewonen van de woning. De bewoning door de eigenaren ([eiser]) valt daar niet onder. Dit betekent dat de Leegstandswetvergunning ten onrechte is verleend en dat [gedaagde] huurbescherming heeft.
4.2.
De kantonrechter is – ten overvloede – van oordeel dat [eiser] evenmin een beroep kan doen op het ontbreken van huurbescherming omdat niet is voldaan aan formele vereisten van art. 16 van de Leegstandswet. Art. 16 lid 12 Leegstandswet bepaalt dat in de schriftelijke huurovereenkomst melding moet zijn gemaakt van de door de gemeente verleende vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Art. 16 lid 13 bepaalt dat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen als hier niet aan is voldaan. In de schriftelijke huurovereenkomst is geen melding gemaakt van de door de (B&W) verleende vergunning. Die vergunning was bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet verleend. Dit brengt (eveneens) mee dat [gedaagde] recht heeft op huurbescherming. [eiser] heeft wel gesteld dat [gedaagde] over de inhoud van de na het sluiten van de huurovereenkomst verleende vergunning is geïnformeerd, maar dat is door [gedaagde] betwist en tegenover die betwisting niet is komen vast te staan.
Ontbinding huurovereenkomst – weigering [gedaagde] om werkzaamheden te verrichten
4.3.
[eiser] vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst omdat [gedaagde] tekortschiet in de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Dit betreft ten eerste de stelling dat [gedaagde] weigert de in de huurovereenkomst opgenomen verplichting tot het verrichten van werkzaamheden te verrichten. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en aangevoerd dat zij niet weigert deze werkzaamheden te verrichten maar dat [eiser] zelf heeft aangegeven dat een deel van de werkzaamheden niet verricht hoefde te worden en dat zij voorts werd gehinderd in de uitvoering van die werkzaamheden. [eiser] heeft haar stelling dat sprake is van een (absolute) weigering hiertegenover onvoldoende onderbouwd. Zij verwijst wel naar een relatief uitgebreide e-mail wisseling (productie 6 bij de dagvaarding) maar daaruit kan de kantonrechter zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet destilleren (nog daargelaten dat dat niet zijn taak is) dat van een weigering sprake is.
Ontbinding huurovereenkomst – weigering medewerking plaatsing tussenmeter
4.4.
[eiser] stelt verder in de dagvaarding dat [gedaagde] heeft geweigerd om een tussenmeter voor het gas te doen plaatsen. [eiser] stelt dat zij in verband daarmee [gedaagde] na sommatie en ingebrekestelling in kort geding heeft gedagvaard.
[gedaagde] heeft hier niet op gereageerd en ter comparitie is dit evenmin aan de orde gekomen. De kantonrechter ziet – nu niet duidelijk is of het kort geding doorgang heeft gevonden en zo nee waarom niet - aanleiding om [gedaagde] bij akte in de gelegenheid te stellen hierop te reageren.
Ontbinding huurovereenkomst – bedreiging en lastigvallen
4.5.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt omdat zij zowel [eiser] als voor [eiser] werkzame vrijwilligers bedreigen en omdat zij ook klanten van [eiser] lastig valt. [gedaagde] is hierover in kort geding aangesproken. [eiser] heeft deze stelling onderbouwd met het overleggen van diverse verklaringen en e-mails.
[gedaagde] is als huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW). Hieruit vloeit voort de verplichting om zich te onthouden van overlast jegens anderen. Hieronder vallen ook gedragingen van derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden in het gehuurde bevinden. Schending van die verplichting is aan te merken als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, met dien verstande dat rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde.
De kantonrechter is van oordeel dat de gestelde gedragingen - in onderlinge samenhang bezien - moeten worden aangemerkt als het tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] om zich als goed huurder te gedragen. Indien deze gedragingen vast komen te staan rechtvaardigen zij in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft echter gemotiveerd - door overlegging van verklaringen - betwist dat sprake is van de gestelde bedreigingen en het gestelde lastig vallen, zodat dit niet vast staat. [eiser] zal daarom worden toegelaten de gestelde bedreigingen en het gestelde lastigvallen (nader) te bewijzen.
4.6.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt [eiser] in de gelegenheid te bewijzen dat [gedaagde] [eiser] alsook voor [eiser] werkzame vrijwilligers heeft bedreigd en klanten van eisers heeft lastig gevallen;
5.2.
bepaalt dat [eiser] zich op de rolzitting van 20 augustus 2014 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe zij het bewijs wil leveren;
5.3.
bepaalt dat, als [eiser] bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;
5.4.
bepaalt dat [eiser], als zij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van haarzelf, haar gemachtigde en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;
5.5.
bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;
5.6.
bepaalt dat [gedaagde] zich op de rolzitting van 20 augustus 2014 bij akte kan uitlaten over de stelling van [eiser] dat zij geweigerd heeft mee te werken aan het plaatsen van een tussenmeter voor het gas;
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.J. Engberts en in het openbaar uitgesproken op