ECLI:NL:RBGEL:2014:4474

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/261086 / HZ ZA 14-120

Vonnis van 23 juli 2014

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MONARCH RECREACTIE B.V.,

gevestigd te Apeldoorn,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. H.M.G. van Lotringen te Ede.

Partijen zullen hierna [eiser] en Monarch genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 maart 2014, waarmee de zaak is verwezen naar een kamer voor andere zaken dan kantonzaken van het team kanton en handelsrecht van deze rechtbank.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 28 april 2013 heeft [eiser] met zijn echtgenote het[recreatiepark] bij [locatie te plaats] bezocht om zich te informeren over de mogelijke aankoop van een recreatiewoning. [eiser] had met name belangstelling voor de woning van het type ‘Pavilion’ op[kavelnummer] aan de [adres te plaats ].

Tijdens dat bezoek hebben de heer en mevrouw [eiser] gesproken met een vertegenwoordiger van Monarch en heeft [eiser] een aankoopbevestiging voor de recreatiewoning (hierna: het chalet) op [kavelnummer] ondertekend.

2.2.

In die aankoopbevestiging staat onder meer het volgende vermeld:

“Gebruik ten behoeve van: (…) Beheer & Exploitatie Exploitatiegarantie 5 jaar netto 5% ondergrens (…)

Prijs recreatieobject (…) excl. 21 % BTW (…) € 115.000,--

(…)

Aankoop kavel grond K.K. (…) € 50.000,--

Totaal aankoopsom € 165.000,--

(…)

Speciale bedingen

aankoop onder voorbehoud van financiering aankoopsom excl. inbreng € eigen geld uiterlijk tot 14-5-2013

voor Financiering BTW Monarch (…)”Met de hand is op de aankoopbevestiging onder meer nog geschreven:
“20% aanbetaling voor 14-5-2013”en
“2 weken eigen gebruik mits woning beschikbaar”.

2.3.

Na ondertekening van deze aankoopbevestiging heeft Monarch [eiser] de brochure “10-stappelplan” verstrekt.

2.4.

Op 29 april 2013 heeft [eiser] Monarch per e-mail geschreven:
“(…) Ik heb gisteren de door u overhandigde documentatie t.a.v. korting op de BTW van de aankoop vakantiewoning doorgelezen. Ik ben tot de conclusie gekomen dat ik niet in aanmerking kom voor een korting op de BTW van de aankoopsom van de vakantiewoning omdat ik buiten Nederland woon. Hiermee wordt het rendement van de investering in de vakantiewoning aanzienlijk lager dan gisteren besproken. Daarom wil ik de aankoop laten ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. (…)”

2.5.

Monarch heeft [eiser] bij e-mails van 1 mei 2013 meegedeeld dat zij deze ontbinding niet accepteert en [eiser] aan de koopovereenkomst zal houden.

2.6.

Omstreeks 8 mei 2013 heeft [eiser] een factuur van Monarch ontvangen voor een bedrag van € 27.830,--, zijnde de eerste termijn van 20% ad € 23.000,--, vermeerderd met 21 % BTW ad € 4.830,--.

2.7.

Op 8 mei 2013 hebben [eiser] en de heer [naam] (hierna: [naam]) van Monarch de situatie besproken.

2.8.

Op 15 mei 2013 heeft [eiser] aan [naam] een e-mail gestuurd met als onderwerp:
“bevestiging afspraken”.[eiser] schrijft daarin onder meer:
“(…) Op 8 mei hebben wij in ons gesprek te [plaats] de volgende aanvullende afspraken gemaakt:

Voorfinanciering BTW door Monarch (…)
Monarch stuurt de facturen incl. BTW, wij betalen slechts het bedrag excl. BTW.
Wij starten de aanvraag BTW nummer en terugvraag BTW op aankoop van de woning z.s.m. op.
Zodra we de BTW voorbelasting ontvangen zullen wij dit bedrag direct overmaken naar Monarch (…)
Wij zijn een exploitatiegarantie overeengekomen van netto 5% over € 165.000,00 als ondergrens voor de duur van 5 jaar.
Er zijn voor ons geen andere kosten voor exploitatie en beheer.
(…)
Aan het einde van de beheer & exploitatie periode kunnen partijen een nieuwe beheer & exploitatie overeenkomst afsluiten of kunnen wij de woning particulier verkopen.
[recreatiepark] wordt in de gelegenheid gesteld om een bod uit te brengen, indien wij dit bod niet acceptabel vinden zijn wij vrij de woning particulier te verkopen.
(…)

Inmiddels hebben wij contact opgenomen met Equus om een BTW nummer aan te vragen. Zij stelde dat BTW periode voor terugbetaling voorbelasting op aankoop van een stenen woning (Pavilion) 10 jaar is dit in tegenstelling tot informatie die wij hebben ontvangen. De aanvraag voor teruggaaf btw zal worden opgestart zodra de facturen voor de woning zijn ontvangen. (…)”

2.9.

Op 16 mei 2013 heeft [naam] per e-mail geantwoord:

“(…) Bij deze de bevestiging van u mail ik stuur u z.s.m. een verhuur/beheersexploitatie per mail. (…)”

2.10.

Op 17 mei 2013 heeft [eiser] 20 % van de aankoopsom van € 165.000,--, zijnde € 23.000,-- aan Monarch overgemaakt.

2.11.

Op 2 juni 2013 is aan [eiser] een conceptkoopovereenkomst betreffende chaletkavels, te sluiten tussen [eiser] en Monarch, verstrekt alsmede een addendum exploitatiegarantie, te sluiten tussen [eiser] en [recreatiepark](hierna:[recreatiepark]).

2.12.

Per e-mail van 4 juni 2013 heeft [eiser] aan [naam] meegedeeld dat de conceptexploitatieovereenkomst afwijkt van de afspraken, zoals per mail van 15 mei 2013 door Monarch bevestigd en dat hij niet akkoord gaat met artikel 15.2 en 15.8 van de aankoopakte van de kavel.

2.13.

Per factuur van 11 juni 2013 heeft Monarch aan [eiser] een bedrag van € 111.320,-- in rekening gebracht, zijnde 80 % van de koopsom ad € 92.000,--, vermeerderd met 21 % BTW ad € 19.320,--.

2.14.

Op 15 juni 2013 heeft [eiser] een door[recreatiepark] verstrekte “[recreatiepark] Exploitatiegarantie met ondergrens” ontvangen en op 19 juni 2013 een door [eiser] te ondertekenen “[recreatiepark] Beheer- en Exploitatieovereenkomst”, versie april 2013.

2.15.

Bij brief van 26 juni 2013, aangetekend verstuurd aan Monarch, heeft [eiser] de overeenkomst vernietigd op grond van dwaling. [eiser] heeft Monarch voorts geschreven dat hij de overeenkomst per brief van 29 april 2013 rechtsgeldig heeft ontbonden. Daarnaast heeft hij Monarch gesommeerd tot terugbetaling van het voorschot van € 23.000,--. [eiser] heeft Monarch ten slotte meegedeeld dat in het geval zij de afspraken van 28 april 2013, zoals neergelegd in zijn brief, alsnog wenst na te komen, zij dat binnen vijf dagen dient te bevestigen.

2.16.

Bij factuur van 3 juli 2013 heeft Monarch aan [eiser] een bedrag van € 25,15 in rekening gebracht voor “rente juni 2013 6% over 4.830,--“.

2.17.

Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over de inhoud van de overeenkomsten en de nakoming daarvan door [eiser]

3. De vordering in conventie

3.1.

Bij dagvaarding heeft [eiser] gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair

voor recht zal verklaren dat er tussen partijen nimmer een perfecte en definitieve (koop) overeenkomst tot stand is gekomen;

subsidiair

voor recht zal verklaren dat de aankoopbevestiging op 26 juni 2013 buitengerechtelijk is vernietigd op grond van dwaling;

meer subsidiair

voor recht zal verklaren dat de tussen partijen geldende aankoopbevestiging als omschreven in het lichaam van de dagvaarding terecht buitengerechtelijk is ontbonden, althans alsnog zal ontbinden op grond van de tekortkomingen door Monarch in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst en/of de gedane toezeggingen en mededelingen;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

Monarch zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 23.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel

6: 116 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf 12 juli 2013, althans vanaf 5 augustus 2013, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en

Monarch zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen een bedrag ter zake de gemaakte buitengerechtelijke kosten voor een bedrag van € 1.250,-- te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW gerekend vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

Monarch zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis en, voor de geval betaling daarvan niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf die termijn voor voldoening, alsmede te vermeerderen met de nakosten kosten als bedoeld in het liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven.

3.2.

Bij conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende aanvulling grondslag eis in conventie heeft [eiser] zijn vorderingen gewijzigd dan wel aangevuld, in die zin dat hij subsidiair vordert dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de aankoopbevestiging van 29 en 30 april 2013 is ontbonden op grond van de wettelijke bedenktijd.

4.Het verweer in conventie

Monarch heeft geconcludeerd dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze als ongegrond zal ontzeggen.

Op het verweer van Monarch zal hierna worden ingegaan.

5.De vordering in reconventie

Monarch vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

[eiser] zal veroordelen tot betaling van de restantkoopsom van € 92.000,-- te vermeerderen met de B.T.W. hierover ad 21%, te voldoen binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

[eiser] zal veroordelen tot het verlenen van zijn medewerking aan het passeren van een notariële akte van levering met betrekking tot [kavelnummer], gelegen aan [adres te plaats ], en wel binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan het in deze te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de akte van levering;

[eiser] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 50.000,--, ter zake de koopsom van de kavel en wel binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening;

[eiser] zal veroordelen tot betaling van de boete ex artikel 10, lid 3 van de algemene voorwaarden ad € 495,-- per dag vanaf 20 november 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

[eiser] zal veroordelen tot betaling van de proceskosten, het een en ander bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

6.Het verweer in reconventie

[eiser] heeft geconcludeerd dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Monarch niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans Monarch deze zal ontzeggen als zijnde niet bewezen en/ongegrond met veroordeling van Monarch, bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure, onder bepaling dat zij de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zijn betaald en, voor de geval betaling daarvan niet binnen die termijn plaatsvindt te vermeerderen met de nakosten als bedoeld in het liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven.

Op het verweer van [eiser] zal hierna worden ingegaan.

7.De verdere beoordeling

in conventie

Is er een perfecte overeenkomst tot stand gekomen?

7.1.

In de op 28 april 2013 door partijen ondertekende aankoopbevestiging is vastgelegd welk chalet op welk kavel door [eiser] gekocht is, tegen welke prijs exclusief BTW voor het chalet, welk BTW percentage geldt en wat de aankoopprijs van de kavel (kosten koper) is. Voorts staat in de aankoopbevestiging dat [eiser] het chalet gedurende twee weken per jaar zelf mag gebruiken, mits beschikbaar en dat de BTW over het chalet door Monarch wordt voorgefinancierd. Tijdens de bespreking op 8 mei 2013 zijn deze afspraken nader aangevuld dan wel verduidelijkt, zoals vastgelegd in de e-mail van [eiser] van 15 mei 2013 en bevestigd door Monarch per e-mail van 16 mei 2013. Uit de e-mail van [eiser] blijkt dat partijen ten aanzien van de door [eiser] te dragen kosten zijn overeengekomen dat hem geen (andere) kosten voor exploitatie en beheer in rekening gebracht zullen worden.

Zou [eiser] menen dat alleen is overeengekomen hetgeen in de aankoopbevestiging staat, omdat deze voorzien is van zijn handtekening, dan gaat hij uit van een onjuist standpunt. Een (aanvulling op een) overeenkomst kan immers ook mondeling gesloten worden.

Uit de aankoopbevestiging en de e-mails van 15 en 16 mei 2013 blijkt dat partijen over de essentiële punten van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. [eiser] kan dan ook niet gevolgd worden in zijn stelling dat op de hiervoor vermelde onderdelen geen overeenstemming is bereikt. Het feit dat in de aankoopakte van de grond onder 15.2 en 15.8 door [eiser] te betalen kosten staan vermeld, terwijl volgens [eiser] is overeengekomen dat hij deze kosten niet verschuldigd is alsmede de vermelding in de beheer- en exploitatieovereenkomst dat privégebruik verboden is, leiden niet tot het oordeel dat geen perfecte overeenkomst tot stand is gekomen.

[eiser] kan worden toegegeven dat door de inhoud van de aan hem toegezonden conceptkoopakte en de beheer- en exploitatieovereenkomst bij hem gerede twijfel heeft kunnen ontstaan over de inhoud van de overeenkomst (zie hierover ook r.o. 7.22). In haar e-mails van 9 juli 2013 en 19 augustus 2013 heeft Monarch echter steeds bevestigd dat is overeengekomen zoals vastgelegd in de aankoopbevestiging en de mails van 15 en 16 mei 2013

Monarch heeft ook in haar conclusie van antwoord en ter terechtzitting uitdrukkelijk verklaard dat [eiser] de in de onder 15.2 en 15.8 vermelde kosten niet verschuldigd is in de periode van het gegarandeerde rendement. Ook heeft Monarch uitdrukkelijk verklaard dat, anders dan in de standaard beheer- en exploitatieovereenkomst vermeld, privégebruik gedurende twee weken van het jaar aan [eiser] wel is toegestaan.

Ten aanzien van het toe te passen percentage overdrachtsbelasting wordt overwogen dat dit niet ter vrije bepaling van partijen staat en derhalve niet tot de essentalia van de overeenkomst kan worden gerekend. Maar wat hier ook van zij, aan de klacht van [eiser] dat Monarch eerst 2 % heeft genoemd, dat in de conceptakte 6% staat vermeld en dat Monarch later weer 2 % heeft aangegeven wordt voorbijgegaan. Monarch heeft in haar conclusie van antwoord en in haar brief van 19 augustus 2013 aan de advocaat van [eiser] geschreven dat in het geval enkel de kavel wordt overgedragen 6% overdrachtsbelasting over de grond betaald moet worden. Staat het chalet er al op, dan moet 2 % betaald worden. Omdat in het geval van [eiser] het chalet al op de kavel staat, is 2 % verschuldigd, aldus Monarch. Van een discrepantie tussen hetgeen [eiser] is voorgehouden en hetgeen gerekend wordt aan overdrachtsbelasting is derhalve geen sprake.

De primaire vordering voor recht te verklaren dat geen perfecte en definitieve overeenkomst tot stand is gekomen zal dan ook worden afgewezen.

Het beroep op de wettelijke bedenktijd

7.2.

Monarch heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvulling van de grondslag en vermeerdering van eis door [eiser] met een beroep op de wettelijke bedenktijd. Aan dat bezwaar wordt voorbijgegaan, nu gesteld noch gebleken is dat Monarch door deze aanvulling/vermeerdering in haar verdediging wordt bemoeilijkt dan wel dat de procedure daardoor onredelijk wordt vertraagd. Op de gewijzigde eis zal derhalve recht gedaan worden.

7.3.

Monarch heeft aangevoerd dat [eiser] door zijn handelwijze het recht heeft verwerkt nog een beroep op de wettelijke bedenktijd te doen. Zij kan daarin gevolgd worden.

Immers, hoewel [eiser] binnen de daarvoor geldende termijn per e-mail van 30 april 2013 met een beroep op de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de koopovereenkomst had ontbonden, is hij op 8 mei 2013 weer met Monarch in gesprek gegaan over die overeenkomst en heeft hij aanvullende afspraken gemaakt. Nadat Monarch op 16 mei 2013 de afspraken zoals door [eiser] weergegeven had bevestigd, heeft [eiser] op 17 mei 2013 het voorschot van 20 % van de koopsom aan Monarch betaald.

Voor het aannemen van rechtsverwerking is vereist de aanwezigheid van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan bij Monarch het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat [eiser] zijn beroep op de eerder ingeroepen ontbinding niet meer geldend zal maken. Het maken van aanvullende afspraken en het betalen van het voorschot leveren deze bijzondere omstandigheden op. Daar komt bij dat gelijkenis bestaat tussen de onderhavige situatie en de situatie beschreven in het tweede lid van artikel 7:2 BW. Daarin staat dat het recht op ontbinding niet opnieuw ontstaat in het geval binnen zes maanden nadat de koper gebruik heeft gemaakt van zijn recht op ontbinding, tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak opnieuw tot stand komt.

Nu het beroep op rechtsverwerking slaagt, kan niet voor recht verklaard worden dat de aankoopbevestiging op 29 en 30 april 2013 is ontbonden op grond van de wettelijke bedenktijd.

Het beroep op dwaling

7.4.

Vooropgesteld wordt dat artikel 6:228 BW bepaalt dat een overeenkomst vernietigbaar is. [eiser] vordert voor recht te verklaren dat de aankoopbevestiging buitengerechtelijk is vernietigd. In het onderhavige geval wordt de overeenkomst tussen partijen echter gevormd door de aankoopbevestiging én de op 8 mei 2013 nader gemaakte afspraken. Dit brengt met zich dat [eiser] geen belang heeft bij een verklaring voor recht dat (alleen) de aankoopbevestiging is vernietigd wegens dwaling. De rechtbank zal deze vordering daarom aldus begrijpen dat [eiser] heeft gevorderd voor recht te verklaren dat de overeenkomst wegens dwaling is vernietigd.

7.5.

[eiser] heeft bij brief van 26 juni 2013 de vernietiging van de koopakte ingeroepen op grond van dwaling. Hij heeft gedwaald over de BTW en over de bijkomende kosten, zo schrijft hij Monarch. In de dagvaarding heeft [eiser] dat hij gedwaald heeft over:

de totale prijs, zowel BTW als exploitatie, beheer- en garantiekosten,
de afspraken over de BTW over de aanschaf van de vakantiewoning en de financiering van de BTW,
het percentage overdrachtsbelasting,
de kosten als opgenomen onder 15.2 en 15.8 van de beheer- en exploitatieovereenkomst, de onderhoudskosten, de vergoeding voor eigen gebruik,
de mogelijkheid van eigen gebruik.

7.6.

Voor wat betreft de BTW heeft [eiser] aangevoerd dat hem is voorgehouden dat hij de BTW over de aankoopsom niet behoefde te betalen, maar dat Monarch zich thans op het standpunt stelt dat hij deze BTW wel moet betalen.

[eiser] heeft in zijn mail van 15 mei 2013 de volgens hem gemaakte afspraken over de BTW over de aankoopprijs van € 110.000,-- als volgt weergegeven:

Voorfinanciering BTW door Monarch (…)
Monarch stuurt de facturen incl. BTW, wij betalen slechts het bedrag excl. BTW.
Wij starten de aanvraag BTW nummer en terugvraag BTW op aankoop van de woning z.s.m. op.
Zodra we de BTW voorbelasting ontvangen zullen wij dit bedrag direct overmaken naar Monarch (…)

In reactie op de brief van [eiser] van 26 juni 2013 heeft Monarch op 9 juli 2013 meegedeeld dat de BTW over de aankoopsom niet ten laste komt van [eiser] en bij brief van 19 augustus 2013 is aan (de advocaat van) [eiser] meegedeeld dat [eiser] in zijn e-mail van 15 mei 2013 duidelijk de afspraken over de voorfinanciering van de BTW over de aankoopsom van het chalet door Monarch heeft verwoord. Dat [eiser] op dit onderdeel gedwaald heeft is aldus niet komen vast te staan.

Ook het feit dat Monarch deze constructie heeft aangemerkt als een lening kan niet tot de conclusie leiden dat [eiser] op dit onderdeel heeft gedwaald. Materieel kan het door Monarch ‘voorschieten’ van het BTW bedrag worden aangemerkt als een kortlopende lening. Voor zover [eiser] zich erover beklaagt dat hem rente in rekening gebracht, geldt dat Monarch in haar brief van 19 augustus 2013 hem heeft meegedeeld dat de rentevordering berust op een vergissing en dat hiervoor een creditfactuur opgemaakt zal worden.

7.7.

[eiser] heeft daarnaast nog aangevoerd dat hem ten onrechte is voorgehouden dat het aan te kopen chalet door de belasting als een roerende zaak wordt aangemerkt, zodat voor verrekening/herziening van de BTW-aftrek over huurinkomsten een termijn van vijf jaar geldt. Na gemotiveerde betwisting door Monarch heeft hij onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat hij op dit onderdeel van de overeenkomst heeft gedwaald.

In de aankoopbevestiging en de e-mails van 15 en 16 mei 2013 is over dit onderwerp niets opgenomen. Monarch heeft niet weersproken dat tegen [eiser] is gezegd dat het chalet door de fiscus als een roerende zaak wordt aangemerkt en dat hiervoor een herzieningstermijn van vijf jaar in plaats van tien jaar (voor onroerende zaken) geldt.

Naar aanleiding van zijn verwijzing naar een uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2013 (ECLI: NL: 2013: CA0813) heeft Monarch aangevoerd dat ook aan de hand van de daarin gehanteerde criteria het chalet als roerend moet worden aangemerkt, zodat een termijn van vijf jaar geldt. Het gaat hier volgens Monarch om een chalet dat elders -in een fabriek- wordt gebouwd, ter plaatse wordt afgeleverd en ook relatief eenvoudig van zijn plaats gehaald kan worden.

Wat hier ook van zij, waar de Hoge Raad eerst bij arrest van 27 september 2013 duidelijkheid heeft verschaft over de vraag naar welke maatstaven de vraag moet worden beantwoord of een object (in die zaak een Warmtekrachtkoppelingscentrale) een onroerende zaak is in de zin van artikel 2 lid 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (onder meer van toepassing op de overdrachtsbelasting), kan Monarch niet verweten worden dat zij in april/mei 2013 [eiser] heeft voorgehouden dat het chalet als een roerende zaak wordt aangemerkt. De door [eiser] genoemde arresten van het gerechtshof Arnhem van 11 december 2012 en 1 maart 2011 hebben betrekking op de vraag of een chalet voor de Wet Waardering onroerende zaken (de wet WOZ) als roerend dan wel onroerende moet worden beschouwd, hetgeen hier niet aan de orde. De uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant zag op een andere rechtsvraag, zodat de verwijzing hiernaar door [eiser] geen doel treft. Van een voor rekening van Monarch komende dwaling is hier dan ook geen sprake.

7.8.

Dat [eiser] heeft gedwaald over de aankoopsom van het chalet (€ 115.000,-- exclusief BTW) en de grond (€ 50.000,-- exclusief BTW) is niet gebleken. De stelling van [eiser] dat hij gedwaald heeft over de prijs heeft met name betrekking op de voorfinanciering van de over de aankoopsom voor het chalet te betalen BTW. Op dat onderwerp is hiervoor al ingegaan, zodat volstaan wordt met verwijzing naar hetgeen onder r.o. 7.6. is overwogen.

7.9.

Ten aanzien van de vraag of [eiser] heeft gedwaald over het percentage te betalen overdrachtsbelasting wordt verwezen naar hetgeen daarover hiervoor onder 7.2. is overwogen. Geoordeeld wordt dat [eiser] op dit onderdeel niet heeft gedwaald.

7.10.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij heeft gedwaald omdat volgens hem Monarch hem heeft voorgehouden dat hem geen onderhouds-, exploitatie- en beheerkosten in rekening zouden worden gebracht, terwijl volgens de exploitatieovereenkomst onder 15.2 en 15.8 wel beheer- en exploitatiekosten in rekening worden gebracht.

Ook voor dit onderdeel wordt verwezen naar hetgeen onder 7.2. over dit onderwerp is opgemerkt. Ter terechtzitting is door Monarch uitdrukkelijk verklaard dat de onder 15.2 en 15.8 vermelde kosten niet verschuldigd zijn in de periode van het gegarandeerde rendement, dat aan [eiser] het verbruik van gas/water en elektra niet in rekening wordt gebracht en dat hij evenmin kosten voor het onderhoud van het park en voor de beheerder behoeft te betalen.

In zijn e-mail van 26 juni 2013 stelt [eiser] dat hem is gezegd dat hem geen nadere onderhoudskosten (de rechtbank begrijpt voor het chalet) in rekening zullen worden gebracht en ter zitting heeft hij aangevoerd dat hem is voorgehouden dat de verzekeringspremies niet voor zijn rekening komen, maar uit de verhuuropbrengsten worden betaald.

De stelling van [eiser] dat hem is voorgehouden dat hij geen kosten voor onderhoud van het chalet en voor verzekering van de opstal en de inboedel zou hebben staat haaks op zijn e-mail van 15 mei 2013 aan Monarch. Daarin schrijft [eiser] dat is overeengekomen dat er voor hem geen andere kosten voor exploitatie en beheer zijn. In de brief van 5 augustus 2013 van de advocaat van [eiser] aan Monarch staat dat de medewerker van Monarch op 8 mei 2013 “teneinde cliënt gerust te stellen” [eiser] heeft aangegeven dat er een gegarandeerde netto opbrengst van 5 % zal zijn en er geen andere kosten voor de koop en exploitatie van de recreatiewoning zullen zijn. Nu [eiser] in zijn e-mail van 15 mei 2013 en zijn advocaat in diens brief van 5 augustus 2013 niet reppen over het niet hoeven betalen van onderhoudskosten en verzekeringspremies, wordt het ervoor gehouden dat aan [eiser] niet is voorgehouden dat ook deze kosten niet voor zijn rekening komen. Daar komt bij dat het (anders dan bij beheer- en exploitatiekosten in geval van verhuur) aan de eigenaar is of en voor welk bedrag hij opstal en inboedel wenst te verzekeren.

7.11.

Onder 7.2. is overwogen dat Monarch uitdrukkelijk zowel in onder meer haar

e-mail van 9 juli 2013 als ter zitting heeft verklaard dat, anders dan in de standaard beheer- en exploitatieovereenkomst staat vermeld, privégebruik gedurende twee weken van het jaar aan [eiser] is toegestaan. De stelling van [eiser] dat hij gedwaald heeft omdat in artikel 1.2. van de exploitatieovereenkomst staat dat privégebruik verboden is, wordt dan ook verworpen. Ook voor zover [eiser] zich erover beklaagt dat hij tijdens het gesprek op 28 april 2013 niet is voorgelicht over de regels met betrekking tot BTW-teruggave over de huurinkomsten faalt die klacht. Vast staat dat [eiser] na ondertekening van de aankoopbevestiging de brochure van Monarch heeft ontvangen. Daarin staat onder het kopje “Omzetbelasting” onder meer de KOR-regeling uitgelegd en is vermeld dat de fiscus jaarlijks een correctie op de BTW zal toepassen als er sprake is van eigen gebruik van het chalet. [eiser] heeft na ontvangst van deze brochure nader met Monarch gecontracteerd op 8 mei 2013, nadat Monarch met hem een regeling getroffen had in verband met het feit dat [eiser] geen beroep kan doen op de KOR-regeling.

7.12.

Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat [eiser] niet heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst met Monarch. De gevraagde verklaring voor recht kan daarom niet worden gegeven.

7.13.

Meest subsidiair vordert [eiser] ontbinding van de aankoopbevestiging. Verwijzend naar hetgeen onder 7.5. is overwogen zal de rechtbank deze vordering aldus begrijpen dat [eiser] ontbinding van de overeenkomst vordert.

7.14.

In zijn brief van 26 juni 2013 heeft [eiser] Monarch in gebreke gesteld en de ontbinding van de overeenkomst (in de brief aangeduid als: de koopakte en de gedane mondelinge en schriftelijke toezeggingen) ingeroepen. Hetgeen hiervoor is overwogen brengt met zich dat [eiser] niet gevolgd kan worden in zijn stelling dat Monarch tekort is geschoten of zal schieten in de nakoming van de overeenkomst voor wat betreft de koopsom van het chalet, de voorfinanciering van de BTW door Monarch en het niet verschuldigd door [eiser] zijn van beheer- en exploitatiekosten gedurende de duur van de beheer- en exploitatieovereenkomst.

In zijn brief van 26 juni 2013 heeft [eiser] Monarch gesommeerd om binnen vijf dagen hem schriftelijk de navolgende afspraken te bevestigen:

“- Het netto rendement bedraagt 5 % over € 165.000,-- voor een periode van vijf jaar aldus bedraagt de minimale huuropbrengst € 8.250,-- exclusief BTW,

-
Na vijf jaar heeft [recreatiepark] een voorkeursrecht voor het (terug)kopen van de recreatiewoning. [recreatiepark] koopt de recreatiewoning dan voor minimaal € 165.000,--.”

Per e-mail van 9 juli 2013 heeft Monarch als volgt hierop gereageerd:

“(…) De Garantie- exploitatieovereenkomst bepaalt echter dat u een netto bedrag van € 8.250,00 per jaar excl. 6% BTW met een looptijd van vijf jaar zult ontvangen. In uw geval komt [recreatiepark] ook nog een tegemoet aan de BTW. En is het uit te keren bedrag excl. 6% BTW aangezien u geen aanspraak kunt doen op de zgn KOR regeling. Dit heeft de heer [naam] u nog bevestigd in zijn mails d.d. 15,19 en 27 juni jl (zie hieronder) hij geeft immers duidelijk aan dat het gaat om een netto-uitkering.

[recreatiepark] heeft zoals vastgelegd een voorkeursrecht voor de koop van de recreatiewoning tegen een koopsom van minimaal € 165.000,00. (…)”

Gelet op deze mededelingen van Monarch kan niet gezegd worden dat Monarch tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen dan wel daarin tekort zal schieten.

7.15.

Daarbij wordt nog het volgende opgemerkt. [eiser] heeft in zijn conclusie van antwoord in reconventie onder 8 het standpunt van Monarch betwist dat
“het nettorendement van minimaal € 8.250,-- door [recreatiepark] wordt gegarandeerd, op voorwaarde vanzelfsprekend dat met [recreatiepark] een beheer- en exploitatieovereenkomst wordt aangegaan”.[eiser] heeft aangevoerd dat deze vermeende voorwaarde niet wordt ondersteund door de onderliggende overeenkomst van 28 april 2013 noch door het gesprek dat op 8 mei 2013 tussen partijen heeft plaatsgevonden. Voor zover [eiser] daarmee beoogt te betogen dat hij aanspraak kan maken op het minimaal gegarandeerde rendement van € 8.250,-- per jaar zonder dat hij gehouden is een beheer- en exploitatieovereenkomst aan te gaan met [recreatiepark], de beheerder van het park, wordt dat betoog verworpen. Voor [eiser] moet het tijdens de gesprekken op 28 april en 8 mei 2013 duidelijk zijn geweest dat een minimaal rendement uitsluitend gegarandeerd kan worden in het geval een beheer- en exploitatieovereenkomst met die beheerder wordt gesloten. Zoals hiervoor al is overwogen heeft Monarch bevestigd dat [eiser] niet de beheer- en exploitatiekosten verschuldigd is die in de artikelen 15.2 en 15.8 van de concept-koopovereenkomst voor de kavel worden genoemd. Dit is ook vastgelegd in het addendum op de exploitatieovereenkomst, dat aan [eiser] ter tekening is voorgelegd. Monarch heeft voorts aan [eiser] uitdrukkelijk bevestigd dat voor hem niet geldt de bepaling onder 1.2. van de [recreatiepark] Beheer- en exploitatieovereenkomst, versie april 2013, waarin staat dat [eiser] het chalet niet voor privédoeleinde zal gebruiken.

7.16.

De stelling van [eiser] dat de overeenkomst volgens artikel 10 van de toepasselijke algemene voorwaarden is ontbonden, omdat Monarch na door [eiser] schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is gebleven in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst wordt gepasseerd, nu van wanprestatie aan de zijde van Monarch geen sprake is (geweest). Waar [eiser] geweigerd heeft zijn (afname- en betalings-)verplichtingen uit de overeenkomst na te komen, kan hij Monarch niet verwijten dat zij wanpresteert. Ook de vordering de overeenkomst te ontbinden zal daarom worden afgewezen.

7.17.

Nu de overeenkomst tussen partijen niet is of wordt ontbonden dan wel vernietigd, bestaat er geen verplichting aan de zijde van Monarch het voorschot van € 23.000,-- aan [eiser] terug te betalen en hem de buitengerechtelijke incassokosten te vergoeden. Ook deze vorderingen worden afgewezen.

7.18.

Omdat [eiser] in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten veroordeeld worden. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van Monarch gesteld op:

griffierecht € 1.872,--

salaris advocaat
1.356,--(3 punten x factor 1 x tarief € 452,--)

totaal € 3.228,--

in reconventie

7.19.

Hetgeen [eiser] in conventie aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd heeft hij in reconventie als verweren aangevoerd. Nu zijn stellingen in conventie zijn verworpen, liggen in beginsel de vorderingen tot betaling van de (restant)koopsommen voor het chalet en de grond en afname van de grond voor toewijzing gereed.

Ten aanzien van de vordering tot betaling van het restant van de koopsom voor het chalet geldt dat Monarch uitdrukkelijk met [eiser] is overeengekomen dat zij de BTW “voorfinanciert” en dat [eiser] de BTW aan Monarch dient te betalen zodra én voor zover hij deze van de fiscus terugkrijgt. Deze vordering zal daarom als na te noemen worden toegewezen. De rechtbank gaat er daarbij wel vanuit dat [eiser] de BTW over het bedrag van in totaal € 115.000,-- bij de fiscus terugvraagt en het terugontvangen bedrag aan Monarch doorbetaalt.

Omdat de termijn van drie dagen te kort voorkomt, zal [eiser] een langere betalingstermijn gegeven worden.

De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 13 november 2013, de datum waarop Monarch haar eis in reconventie heeft ingesteld.

7.20.

[eiser] zal ook veroordeeld worden tot het verlenen van zijn medewerking aan het passeren van de notariële akte van levering met betrekking tot de door hem gekochte kavel. Daarbij geldt dat tussen partijen vast staat dat de bepalingen onder 15.2 en 15.8 van de aan [eiser] voorgelegde koopovereenkomst betreffende chaletkavel(s) niet van toepassing zijn. De rechtbank gaat ervan uit dat aan [eiser] een in die zin aangepaste leveringsakte zal worden voorgelegd.

Een en ander brengt met zich dat [eiser] ook veroordeeld wordt tot betaling van de koopsom van de kavel.

7.21.

Bij brief van 11 november 2013 heeft Monarch middels een brief van haar advocaat [eiser] gesommeerd schriftelijk te laten weten of hij alsnog wenst mee te werken aan de verdere afwikkeling van de koopovereenkomst tussen partijen op basis van de op 15 en 16 mei 2013 gemaakte afspraken, onder aanzegging dat van [eiser] de boete van 3 ‰ van de koopsom per dag, derhalve € 495,-- per dag is verschuldigd indien hij geen gevolg geeft aan deze sommatie. Monarch heeft aangevoerd dat [eiser] deze boete verschuldigd is, omdat hij aan deze sommatie geen gehoor heeft gegeven.

[eiser] heeft primair aangevoerd dat gelet op de gegeven feiten en omstandigheden dit boetebeding onredelijk bezwarend is dan wel dat het beroep op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Subsidiair heeft hij een beroep op matiging gedaan.

7.22.

In het onderhavige geval moet geoordeeld worden dat het beroep door Monarch op de contractuele boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daartoe is het volgende redengevend. De onderhavige zaak kenmerkt zich door de onduidelijkheden die door toedoen van Monarch bij [eiser] is ontstaan over de inhoud van de overeenkomst.

Nadat Monarch per e-mail van 16 mei 2013 aan [eiser] de op 8 mei 2013 gemaakte afspraken had bevestigd, is aan [eiser] per e-mail van 16 mei 2013 toegezegd dat hem zo spoedig mogelijk de beheer- en exploitatieovereenkomst per e-mail zou worden toegezonden. Uit de correspondentie blijkt dat partijen later hebben afgesproken elkaar op 2 juni 2013 bij [recreatiepark] [plaats] te treffen om de verschillende concepten te bespreken, maar dat op de afgesproken dag er geen vertegenwoordiger van Monarch of [recreatiepark] aanwezig was die gerechtigd was aanpassingen aan de concepten door te voeren. Aan [eiser] is die dag door de receptioniste een concept van de koopovereenkomst voor het kavel en een addendum op de beheer- en exploitatieovereenkomst verstrekt, maar niet de beheer- en exploitatieovereenkomst zelf. [eiser] heeft bij e-mail van 4 juni 2013 aan Monarch meegedeeld dat de inhoud van de aan hem verstrekte stukken afwijkt van hetgeen is overeengekomen en verzocht om toezending van een gewijzigde beheer- en exploitatieovereenkomst en aangepaste aankoopaktes voor de kavel en de woning, zodat hij die kan doornemen. Aan dat verzoek is geen gevolg gegeven.

Op 15 juni 2013 heeft [eiser] vervolgens ter ondertekening ontvangen een [recreatiepark] exploitatiegarantie met ondergrens, waarin in strijd met de gemaakte afspraken staat dat eigen gebruik anders dan door huur via de beheerder niet mogelijk is en waarin wordt verwezen naar de beheer- en exploitatieovereenkomst. Op 19 juni 2013 heeft [eiser] dan eindelijk een beheer- en exploitatieovereenkomst ontvangen die echter op essentiële onderdelen (kosten en eigen gebruik van het chalet) afweek van hetgeen was overeengekomen. Nadat [eiser] bij brief van 26 juni 2013 onder meer de nietigheid van de overeenkomst had ingeroepen, ontving hij op 3 juli 2013 een factuur voor de rente over de BTW component, hoewel met [eiser] niet was besproken dat Monarch de voorfinanciering van de BTW aanmerkte als een tijdelijke lening, laat staan dat met hem een rentevergoeding over die voorgefinancierde BTW overeengekomen was.

Bij e-mail van 9 juli 2013 heeft Monarch aan [eiser] wederom de gemaakte afspraken bevestigd en hem verzocht contact op te nemen met Van der Vorst om tot afronding van de aankoop te kunnen overgaan. Monarch heeft toen echter geen aan de afspraken aangepaste stukken meegestuurd. Hoewel Monarch ook in haar brief van 18 juli 2013 aan de advocaat van [eiser] heeft bevestigd dat aan [eiser] een overeenkomst is gestuurd waarin ten onrechte staat dat [eiser] kosten aan het park verschuldigd is, heeft zij [eiser] geen aangepaste overeenkomsten ter ondertekening voorgelegd. Dat is evenmin gebeurd bij de brief van 19 augustus 2013 van Monarch aan de advocaat van [eiser] en ook niet bij de sommatiebrief van de advocaat van Monarch aan [eiser] van 11 november 2013. In die brief wordt [eiser] gesommeerd de advocaat van Monarch binnen acht dagen te laten weten of hij mee wenst te werken aan de verdere afwikkeling van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op basis van 15 en 16 mei 2013 gemaakte afspraken. Waar deze laatste zin uitblinkt in vaagheid en onvolledigheid (de op 29 april 2013 gemaakte afspraken worden niet genoemd en er wordt alleen gesproken over afwikkeling van de koopovereenkomst) en [eiser] nog steeds geen (concept)koopovereenkomst ten aanzien van de kavel en geen (concept)beheer- en exploitatieovereenkomst had ontvangen waarin de gemaakte afspraken correct in waren opgenomen, kan [eiser] niet verweten worden dat hij aan die sommatie geen gevolg heeft gegeven. Dat klemt temeer nu [eiser] niet alleen met Monarch contracteerde maar (via Monarch) ook met[recreatiepark] en (de advocaat van) Monarch ter zitting heeft verklaard dat op een termijn van een dag correcte concepten van de verschillende overeenkomsten zouden kunnen worden opgesteld. In de onderhavige situatie had het op de weg van Monarch gelegen tijdig, maar in ieder geval bij de sommatiebrief aan [eiser] correcte conceptovereenkomsten voor te leggen. Nu zij dat niet heeft gedaan is haar beroep op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en zal dit onderdeel van de vorderingen van Monarch worden afgewezen.

7.23.

Omdat [eiser] in reconventie grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal hij veroordeeld worden in de aan de zijde van Monarch gevallen kosten in reconventie, tot aan deze uitspraak begroot op (3 punten x factor 0,5 x tarief € 452,-- =) € 1.614,--.

8.De beslissing

De rechtbank

in conventie

8.1.

wijst de vorderingen af,

8.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Monarch gevallen en begroot op € 3.228,--;

8.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

8.4.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de restant koopsom ad € 92.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 november 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, te voldoen binnen acht dagen na betekening van dit vonnis aan hem;

8.5.

veroordeelt [eiser] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis aan hem zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële akte van levering met betrekking tot [kavelnummer], gelegen aan [adres te plaats ];

8.6.

bepaalt dat in het geval [eiser] niet aan de veroordeling onder 8.5. voldoet, dit vonnis in de plaats zal treden van de akte van levering;

8.7.

veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 50.000,-- ter zake van de koopsom van de kavel, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 november 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, te voldoen binnen acht dagen na betekening van dit vonnis;

8.8.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Monarch gevallen en begroot op € 1.614,--;

8.9.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;\

8.10.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2014.

ap/vr

Vordering tot ontbinding van koopovereenkomst en rechtsverwerking bij chalet aankoop

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

4.Het verweer in conventie

5.De vordering in reconventie

6.Het verweer in reconventie

7.De verdere beoordeling

in conventie

8.De beslissing