ECLI:NL:RBGEL:2014:3079

• Datum uitspraak: 30 april 2014
• Publicatiedatum: 13 mei 2014
• Zaaknummer: 243687
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K. van Vlimmeren-van Ommen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling van een perceel tussen partijen met inachtneming van billijkheid en belangen

In deze zaak, die voor de Rechtbank Gelderland is behandeld, betreft het de verdeling van een perceel tussen twee partijen. De rechtbank heeft op 30 april 2014 een vonnis gewezen waarin de verdeling van het perceel aan de orde is. De partijen, aangeduid als eisers en gedaagde, hebben verschillende belangen bij de toedeling van het perceel. De rechtbank heeft in haar beoordeling rekening gehouden met de belangen van beide partijen, evenals met het algemeen belang, zoals vastgelegd in artikel 3:185 van het Burgerlijk Wetboek. De rechtbank heeft vastgesteld dat de verdeling van het perceel niet langs de doorgetrokken lijn die het bedrijfspand in twee helften verdeelt, kan plaatsvinden. In plaats daarvan is besloten dat een strook van 11,8 x 82,7 meter aan de westkant van het perceel aan de eisers zal worden toegewezen, terwijl de rest van het perceel aan de gedaagde wordt toegewezen. Deze beslissing is gemotiveerd door de huidige gebruiks- en economische mogelijkheden van de percelen, evenals de belangen van de huurders van de eisers. De rechtbank heeft ook overwogen dat de gedaagde geen gebruik maakt van het pand en dat zijn plannen voor uitbreiding onzeker zijn. De rechtbank heeft geconcludeerd dat de voorgestelde verdeling de belangen van beide partijen het beste dient. De gedaagde is veroordeeld tot betaling van de helft van de waarde van de percelen aan de eisers, verminderd met de waarde van de aan hen toe te delen strook. De kosten voor verdere exploitatie na de verdeling zijn buiten beschouwing gelaten, aangezien deze afhankelijk zijn van onzekere toekomstige factoren. De partijen zijn overeengekomen dat de makelaars gezamenlijk de waarde van het perceel en de hoogte van de eventuele overbedeling zullen vaststellen, waarna de zaak opnieuw op de rol zal komen voor aktewisseling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/243687 / HA ZA 13-347

Vonnis van 30 april 2014

in de zaak van

1. [eisers]

[adres].
[eisers]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers in conventie

verweerders in reconventie

advocaat mr. H.C.J. Oomen te Nijmegen

tegen

[gedaagde]

wonende te[woonplaats]

gedaagde in conventie

eiser in reconventie

advocaat mr. A.C.P. de Regt te Nijmegen

Partijen zullen hierna[eisers] en [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 11 december 2013;
• de brief met producties van[eisers] en [eisers] d.d. 12 maart 2014;
• het proces-verbaal van de comparitie ter plaatse van 19 maart 2014.

1.2.

Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

2.1.

In het tussenvonnis van 11 december 2013 is overwogen dat de primaire vorderingen in conventie (vorderingen onder I, II en III) zullen worden afgewezen (rechtsoverweging 4.4.). Het perceel zal dus niet worden verdeeld langs de doorgetrokken lijn die van noord naar zuid het bedrijfspand in twee helften verdeelt. Vervolgens heeft de rechtbank een comparitie ter plaatse gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 19 maart 2014.

2.2.

Mede in aanmerking genomen hetgeen ter plaatse is waargenomen en besproken, wordt thans geoordeeld als volgt. De percelen[adres] inclusief wasplaats 2 zullen worden toegedeeld aan [gedaagde], met uitzondering van de strook van 11,8 x 82,7 meter aan de westkant van het perceel, die zal worden toegedeeld aan[eisers] en [eisers]. Deze strook wordt in het zuiden en westen begrensd door de huidige perceelsgrens, in het noorden door de lijn op 82,7 meter van de zuidelijke perceelsgrens en evenwijdig daaraan, en in het oosten door de lijn midden tussen en evenwijdig aan de westelijke gevel van het pand aan de[adres]en de oostelijke gevel van het pand aan de [adres].

2.3.

Verdeling van het perceel zoals hiervoor is weergegeven, wordt gemotiveerd als volgt. Zoals reeds overwogen in het tussenvonnis van 11 december 2013 (rechtsoverweging 4.2.), houdt de rechter bij verdeling op grond van artikel 3:185 BW naar billijkheid rekening zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang. Voorts wordt uitgegaan van het gebruik dat thans van de percelen wordt gemaakt en van de economische mogelijkheden in de toekomst.

2.4.

Bij die afweging wordt allereerst in aanmerking genomen dat[naam] en[naam]als huurders van[eisers] en [eisers] thans gebruik maken van het pand aan de [adres], van de deuren in de oostelijke gevel van dat pand en van een deel van de westzijde van het perceel[adres]om die deuren en dat pand te bereiken, terwijl

[gedaagde] thans geen gebruik maakt van het pand aan de[adres]en dus ook niet van de deuren in de westelijke gevel van dat pand. Het pand staat thans leeg. [gedaagde] heeft niet meer gesteld dan dat hij voornemens is zijn onderneming uit te breiden en dat pand daarbij te betrekken. Uitbreiding door [gedaagde] van zijn bedrijfsactiviteiten is een onzekerder factor dan voortzetting door[naam] en[naam]van de huidige bedrijfsactiviteiten, te meer daar [makelaar] ter zitting onweersproken heeft verklaard dat uit recent onderzoek is gebleken dat er voor zo’n drie ton aan achterstallig onderhoud aan de panden aan de[adres] is. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat voortzetting van de huidige onderneming op het onderhavige perceel onzeker wordt door dit achterstallig onderhoud. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat de infrastructuur die door deze verdeling voor het pand aan de [adres] ontstaat in wanverhouding staat tot de omvang van dat pand, nu ook thans een dergelijke infrastructuur voor dat pand wordt gebruikt.

2.5.

Voorts wordt in aanmerking genomen dat de mogelijkheden om de aan [gedaagde] toe te delen panden aan de[adres] via alternatieve routes bereikbaar te maken groter zijn dan de mogelijkheden om dat te doen met het pand aan de [adres], en wel vanwege de grootte van de percelen waarop deze panden liggen en de ligging van die panden op die percelen. Een van de mogelijkheden om het pand aan de[adres]bereikbaar te maken is het aanbrengen van deuren in de zuidelijke gevel van dat pand, ook al zou daardoor de inrichting van dat pand moeten worden aangepast. Mogelijk beperkt materieel dat het pand vanuit het zuiden binnenkomt het gelijktijdig gebruik van de drie westelijke deuren, maar de noodzaak van gelijktijdig gebruik van alle deuren (zowel de zuidelijke als de westelijke) is onvoldoende aannemelijk geworden. Bovendien heeft ook het pand aan de [adres] deuren aan weerszijden van een hoek (te weten de zuidoostelijke hoek), en het is gesteld noch gebleken dat het gebruik van dat pand daardoor wordt belemmerd. De ruimten aan weerszijden van het pand aan de [adres] bieden onvoldoende manoeuvreerruimte voor het laden en lossen van groot materieel. Laden en lossen van groot materieel op de openbare weg is geen duurzame oplossing vanwege de veiligheid en de doorstroming van verkeer op de openbare weg, zeker gezien de bocht in de weg bij de ingang van het perceel [adres] (zie foto’s 12 en 13 van het proces-verbaal van 19 maart 2014). Verhuur van benodigde ruimte op perceel[adres]door [gedaagde] aan de huidige huurders van [adres][naam] en[naam]dan wel aan[eisers]

en [eisers] biedt evenmin een duurzame oplossing, omdat voortzetting van de huur niet kan worden gegarandeerd. Het is verder onvoldoende aannemelijk geworden dat het voordeel dat [gedaagde] zou hebben van inkorting of versmalling van de strook aan de noordzijde opweegt tegen de beperking die[eisers] en [eisers] daarvan ondervinden doordat hun manoeuvreerruimte daardoor wordt beperkt. Bij toedeling aan[eisers] en [eisers] van de strook met een lengte van 82,7 meter blijft er voor [gedaagde] voldoende ruimte over om betonpompen in het zicht te parkeren op de noordwestelijke hoek van zijn perceel (zie voor de huidige situatie de foto’s door[eisers] en [eisers] overgelegd als productie 23 bij brief van 12 maart 2014 en door [gedaagde] als productie 6 bij conclusie van antwoord).

2.6.

Nut en noodzaak van een wasplaats voor de beide partijen is voldoende aannemelijk geworden; dat het materieel moet worden gewassen (in het geval van[eisers] en [eisers] door hun huurders) is niet in geschil, en wassen buiten de wasplaats is geen optie in verband met milieuvoorschriften. Wasplaats [adres] is gelegen naast de aan[eisers] en [eisers] toe te delen strook. Gelet op de locatie van wasplaats [adres] ziet de rechtbank aanleiding de wasplaats deel te laten uitmaken van het aan [gedaagde] toe te delen perceel. Gesteld noch gebleken is dat het voor[eisers] en [eisers] gelet op de (toekomstige) afmetingen van het perceel [adres] als gevolg van de toedeling van de strook niet mogelijk is om daarop zelf een wasplaats aan te leggen.

2.7.

Afweging van de wederzijdse belangen zoals hiervoor weergegeven, leidt tot de conclusie dat volledige toedeling van beide percelen aan [gedaagde] de belangen van[eisers]

en [eisers] bij voortzetting van het huidige gebruik van het pand aan de [adres] door hun huurders onevenredig zou schaden, en dat toedeling van de weststrook (met een afmeting van 11,8 x 82,7 meter) aan[eisers] en [eisers] en van het overige deel (inclusief wasplaats [adres]) aan [gedaagde] het best aan de belangen van beide partijen tegemoetkomt. De percelen zullen aldus worden verdeeld. Dat betekent dat de primaire vordering van [gedaagde] in reconventie onder 1. en [adres]. zal worden afgewezen.

2.8.

De hiervoor weergegeven verdeling leidt ertoe dat [gedaagde] wordt overbedeeld. Hij zal daarom worden veroordeeld uit hoofde van overbedeling aan[eisers] en [eisers] de helft van de waarde van de percelen[adres] te vergoeden, verminderd met de waarde van de aan[eisers] en [eisers] toe te delen strook. De waarde van die strook dient te worden bepaald in relatie tot de te verdelen percelen en wel in de huidige staat, aangezien de beslissing over de verdeling thans wordt genomen.

2.9.

Kosten in verband met de verdere exploitatie van de percelen na verdeling vallen buiten de verdeling. Of deze kosten worden gemaakt is afhankelijk van onzekere factoren die in de toekomst zijn gelegen. Deze kosten dienen bij de vaststelling van het uit hoofde van overbedeling te betalen bedrag daarom buiten beschouwing te worden gelaten. Tot deze kosten behoren in elk geval kosten die zouden kunnen worden gemaakt voor het plaatsen van deuren in het pand[adres]en kosten voor het aanleggen van een nieuwe wasplaats. Ter zitting hebben partijen verklaard de kosten voor het plaatsen van een nieuwe erfafscheiding te zullen delen.

2.10.

Ter comparitie van 19 maart 2014 zijn de partijen het volgende overeengekomen: zodra de rechtbank een beslissing heeft genomen over de verdeling van de percelen[adres], zullen de beide makelaars ([makelaar], beiden ter comparitie aanwezig) gezamenlijk de waarde van het perceel en de hoogte van de eventuele overbedeling vaststellen, zo nodig nadat zij er gezamenlijk een derde makelaar bij hebben betrokken, met dien verstande dat deze waardebepaling bindend is in die zin dat de rechter er zich bij het wijzen van het vonnis aan zal houden. De beslissing over de verdeling is met het voorgaande genomen. Van partijen wordt daarom verwacht dat zij de makelaars thans opdracht geven de waardes te bepalen met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen en beslist. Partijen zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld bij gelijktijdig te nemen aktes de bevindingen van de makelaars aan de rechtbank kenbaar te maken. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol.

2.11.

Alle beslissingen worden aangehouden in afwachting van de aktewisseling.

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
23 juli 2014 voor het nemen van een akte door beide partijen waarbij zij de bevindingen van de makelaars aan de rechtbank kenbaar kunnen maken (als overwogen in rechtsoverweging 2.10.), waarna het debat tussen partijen in beginsel is geëindigd,

in conventie voorts en in reconventie

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2014.

coll.: CLB