Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/259415 / KZ ZA 14-44
Vonnis in kort geding van 11 maart 2014
in de zaak van
1.[eiser A],
wonende te [plaats],
2.
[eiseres B],
[eiseres B],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. J.W. Damstra te Apeldoorn,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. G.M. Volkerink te Kampen.
Partijen zullen hierna [eisers]en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van [eisers];
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers]heeft van [gedaagde] op 18 oktober 2013 een vrijstaande woning met erf, tuin, ondergrond en verdere bestanddelen, gelegen te [plaats] aan [adres], gekocht voor een bedrag van € 250.000,00. De koop kwam tot stand nadat [eisers]op 15 oktober 2013 van de makelaar van [gedaagde] de verkoopbrochure van de te renoveren woning had ontvangen en [eisers]de woning in het bijzijn van die makelaar had bezichtigd.
2.2.
Voor de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van de standaard koopakte van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De koopovereenkomst houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
“artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
Aan deze standaardvoorwaarden is artikel 21 toegevoegd, dat luidt als volgt:
“Artikel 21
Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet geheel voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd, zulks echter onverminderd de om deze akte door verkoper afgegeven garanties.
Koper is voornemens de onroerende zaak te renoveren/restaureren, verbouwen, geheel/gedeeltelijk te slopen. Deze sloop, verbouwing, renovatie, restauratie komt geheel voor rekening en risico van koper, evenals het geheel of gedeeltelijk ontbreken van één of meer eigenschappen voor een normaal gebruik waarvan pas ten tijde van of na sloop, verbouwing, renovatie of restauratie blijkt. De gevolgen van het aanvragen en verkrijgen of het niet verkrijgen van vergunningen, toestemmingen, vrijstellingen, ontheffingen e.d. die met deze sloop, verbouwing, renovatie of restauratie te maken hebben, komen eveneens geheel voor rekening van koper.”
2.3.
Op 28 oktober 2013 heeft [eisers]de woning laten taxeren ten behoeve van het krijgen van een hypothecaire lening. De woning is daarbij getaxeerd op € 254.000,00. De taxateur heeft in het rapport opgemerkt dat het object gedateerd is en niet meer van deze tijd.
2.4.
Op 6 december 2013 is de woning aan [eisers]geleverd.
2.5.
In januari 2014 is [eisers]begonnen met het renoveren van de woning.
2.6.
Op 16 januari 2014 heeft ongediertebestrijding[naam BV] te [plaats] een inspectie/actierapport uitgebracht met betrekking tot de woning. Volgens [naam BV] is sprake van ernstige boktorschade in meerdere sporen, draagbalken en plafondbalken. Gezien de vele uitvliegopeningen zit de boktor al vele jaren in de woning. Van de aanbouw aan de achterzijde zitten de vloerplanken grotendeels vol boktor. De vloerplanken moeten vervangen worden. Buitenom onder de dakpannen en de windveer is er sprake van ernstige aantasting door boktor. Het advies van [naam BV] is om de vele sporen, draagbalken te vervangen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers]vordert bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan [eisers]binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis een voorschot te betalen op de door [eisers]geleden en te lijden schade van € 67.722,92 althans € 54.431,05 althans een in goede justitie te betalen bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 dagen na betekening voor zover [gedaagde] in gebreke blijft met betaling en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers]heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de woning ernstig is aangetast door boktor, dat asbest is aangetroffen op plaatsen waar dat niet verwacht mocht worden en dat het riool volledig verstopt is en verkeerd aangelegd. [gedaagde] heeft deze gebreken willens en wetens verzwegen. Als [eisers]hiervan had geweten dan had hij de woning niet gekocht dan wel tegen een veel lager bedrag.
Volgens [eisers]beschikt de woning niet over de feitelijke eigenschappen waarover een woning dient de beschikken. De woning kan niet worden bewoond. Derhalve schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort in de nakoming van de koopovereenkomst en is hij jegens [eisers]schadeplichtig.
De aannemer heeft het herstel van de riolering en het houtwerk exclusief het vervangen van de vloerdelen begroot op een bedrag van € 54.431,05. De kosten voor het vervangen van de vloer en de balklaag wordt begroot op € 13.291,89.
[eisers]is niet in staat de herstelkosten te betalen. Deze kosten zijn ook niet begroot bij het verbouwen van de woning.
De aannemer is al aan het werk en de dakplaten en dakpannen zijn verwijderd. De dakspanten en vloeren moeten worden verwijderd. Dit maakt de woning onbewoonbaar. [eisers]woont al in de woning en heeft zowel financieel als praktisch een spoedeisend belang bij onderhavige vordering.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Volgens hem was [eisers]volledig bekend met de mogelijk (zeer) slechte staat waarin de onroerende zaak zich bevond en heeft hij mede daarom [gedaagde] gevrijwaard van elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed. [eisers]wist wel degelijk dat hij voor eigen rekening en risico een te renoveren woning heeft aangekocht waarbij [gedaagde] heeft verklaard er niet voor in te staan dat de woning over de eigenschappen beschikt waarover een woning dient te beschikken om in deze woning te kunnen wonen.
Gelet op artikel 21 in de koopakte mocht [eisers]niet verwachten dat het gekochte zonder mogelijk vergaande aanpassingen geschikt is voor bewoning en heeft [gedaagde] in ieder geval aansprakelijkheid voor de aan de orde zijnde risico’s uitgesloten.
Het had op de weg van [eisers]gelegen om onderzoek te verrichten naar de woning. De woning is aangeboden als een renovatieobject. Nu [eisers]dit heeft nagelaten komt dit voor zijn rekening en risico.
[gedaagde] is niet toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
Bovendien ontbreekt het [eisers]aan een spoedeisend belang dan wel heeft hij dit onvoldoende gesteld. Niet is onderbouwd waarom het voor [eisers]niet mogelijk is om de herstelkosten te voldoen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.2.
In onderhavig kort geding vordert [eisers]een voorschot op de schadevergoeding bestaande uit de onvoorziene herstelkosten ten aanzien van de riolering en het aangetaste houtwerk door de boktor.
Ter beoordeling ligt nu voor de vraag of de woning beantwoordt aan de door partijen gesloten koopovereenkomst, waarbij geldt dat de zaak de eigenschappen dient te bezitten die [eisers]op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daartoe dienen de bepalingen uit de koopakte zoals opgenomen onder 2.2 te worden uitgelegd.
Deze uitleg dient met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf geschieden. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten.
4.3.
[eisers]voert aan dat hij een woning heeft gekocht om te renoveren en dat niet is gesproken over het slopen van de woning en dat slopen van de woning hem ook niet voor ogen stond. Artikel 21 is niet met hem besproken en hij wist niet wat er werd bedoeld met non-conformiteit. Op de vragenlijst staat alleen vermeld dat er asbest is verwerkt in de dakisolatie en de schuur/garage. [gedaagde] heeft op die vragenlijst niet aangekruist dat sprake was van schade door boktorren.
4.4.
[gedaagde] voert in zijn verweer aan dat hij ten tijde van de verkoop niet op de hoogte was van aanwezigheid van boktor in de woning. Hij heeft de afwezigheid daarvan niet gegarandeerd. Bovendien was van meet af aan duidelijk dat de woning gerenoveerd of gesloopt moest worden. Artikel 21 is juist toegevoegd vanwege de zeer slechte staat waarin de woning verkeerde. [eisers]heeft de makelaar zelf te kennen gegeven dat hij voornemens was om de opstal (gedeeltelijk) te slopen en daarna te renoveren en te verbouwen. Volgens [gedaagde] is het bedrag van de koopsom van € 250.000,00 een reële prijs voor alleen het perceel, zonder de opstal. Ook de verkopende makelaar heeft het kavel tijdens bezichtigingen zo aangeboden. De makelaar heeft [eisers]meegedeeld dat de prijstelling zich op het niveau van een bouwkavel bevindt, zeker gezien de locatie, aldus [gedaagde]. De verstopping van het riool is volgens [gedaagde] ontstaan na levering van de woning. [eisers]heeft een boom laten verwijderen die op de plaats stond waar de riolering naar de weg is gelopen. Bij het verwijderen van de wortels kan de riolering zijn beschadigd of losgeschoten waardoor een verstopping is ontstaan. Dat er asbest aanwezig is in de woning is vermeld op de vragenlijst behorende bij de verkoopbrochure, aldus [gedaagde].
4.5. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. In de standaard koopakte is artikel 5.3. weliswaar blijven staan, maar door de toevoeging aan de akte van artikel 21, welk artikel een totale exoneratie van [gedaagde] inhoudt, heeft artikel 5.3. niet (meer) de werking die normaal gesproken daaraan wordt toegeschreven. In artikel 21, de ouderdomsclausule, is nu juist vermeld dat mogelijk sprake is van non-conformiteit. Dit betekent dat de uitleg die [eisers]geeft aan dat artikel, namelijk dat [gedaagde] (slechts) geen aansprakelijkheid heeft aanvaard voor aan koper bekende gebreken, niet wordt gevolgd. [eisers]heeft daaruit moeten begrijpen dat de woning gerenoveerd diende te worden en hij heeft dat ook begrepen, getuige zijn verklaring ter zitting dat een bedrag van € 40.000,00 gereserveerd was voor de renovatie. Ingevolge artikel 21 van de koopakte komt de omstandigheid dat de gebreken veel groter waren en het herstel daarvan veel meer gaat kosten dan [eisers]verwachtte, voor zijn rekening en risico.
4.6.
Met inachtneming van het vorenstaande en gelet op de in de acht te nemen terughoudendheid bij een geldvordering in kort geding is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de vordering van [eisers]op [gedaagde] onvoldoende aannemelijk is geworden. Daar komt bij dat onvoldoende is gebleken van onverwijlde spoed aan de zijde van [eisers]dat een onmiddellijke voorziening is vereist nu [eisers]onvoldoende heeft onderbouwd dat hij niet in staat is de herstelkosten zelf te voldoen.
De vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.7.
[eisers]zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 868,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.684,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers]in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.684,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2014. [1]