Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/250159 / HA ZA 13-603
Vonnis van 5 maart 2014
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. A.G.W. Leysen te Nijmegen,
tegen
1.[gedaagde],
wonende te [plaats],
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. T. IJsenbrandt te Nijmegen.
Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagde] worden genoemd, dan wel afzonderlijk [gedaagde].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 november 2013
- de brief met bijlagen namens [eiser], ingekomen op 14 januari 2014
- het proces-verbaal van comparitie van 22 januari 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] hebben in 1986 de eigendom verkregen van het pand gelegen aan [adres] Het pand bestond uit een benedenwoning (nummer 50) en een bovenwoning (nummer 52). Direct na de aankoop van het pand in 1986 is de bovenwoning door [gedaagde] verbouwd en zijn daardoor twee zelfstandige appartementen ontstaan. In het onderste appartement (hierna: appartement 52A) hebben [gedaagde] van 1986 tot 1999 zelf gewoond. Het bovenste appartement (hierna: appartement 52B) is verhuurd.
2.2.
In verband met het voornemen van [gedaagde] om appartement 52A te verkopen, zijn de appartementen bij notariële akte van 29 september 1999 kadastraal gesplitst.
2.3.
In oktober/november 1999 is appartement 52A door [gedaagde] verkocht en geleverd aan derden. Daarna is appartement 52A nogmaals van eigenaar gewisseld. Op 8 november 2006 heeft [eiser] appartement 52A van de toenmalige eigenaren gekocht. Appartement 52B is steeds eigendom van [gedaagde] gebleven.
2.4.
Bij brief van 9 december 2009 namens het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Nijmegen (hierna: de gemeente) is aan [gedaagde] meegedeeld dat naar aanleiding van een klacht op 27 november 2009 is geconstateerd dat de bovenwoning in 1999 is gesplitst in twee appartementen en dat daarbij werkzaamheden zijn uitgevoerd die bouwvergunning plichtig zijn. Daarbij is aan [gedaagde] meegedeeld dat zij vóór 22 februari 2010 een bouwvergunning dienen aan te vragen voor de bouwkundige en brandpreventieve voorzieningen die zijn uitgevoerd, of die nog moeten worden uitgevoerd om te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Voorts is in die brief vermeld dat een afschrift daarvan aan [eiser] is gezonden.
2.5.
Bij brief van 14 september 2010 heeft de gemeente aan [gedaagde] een vooraanschrijving gezonden waarin hem is meegedeeld dat hij de keuze heeft om ofwel ter legalisatie alsnog een volledige bouwaanvraag in te dienen, ofwel alsnog zelf een einde te maken aan de illegale situatie door het pand in de oorspronkelijke bouwkundige staat te herstellen. Voorts is in die brief vermeld dat een afschrift daarvan aan [eiser] is gezonden.
2.6.
Bij brief van 18 februari 2011 heeft de gemeente [gedaagde] aangeschreven om ofwel ter legalisatie alsnog een volledige omgevingsvergunning aan te vragen, ofwel alsnog zelf een einde te maken aan de illegale situatie en het pand in de oorspronkelijke staat te herstellen, een en ander onder de aanzegging dat indien [gedaagde] niet volledig of tijdig gehoor geeft aan voormelde last, hij van rechtswege een dwangsom van € 25.000,- zal verbeuren. Voorts is in die brief vermeld dat een afschrift daarvan aan [eiser] is gezonden.
2.7.
Op 16 maart 2011 heeft [naam] van HBH architecten B.V. (hierna: de architect), namens [gedaagde], een omgevingsvergunning bij de gemeente aangevraagd voor de splitsing van de appartementen van de bovenwoning. Daarbij is een afschrift van de bij de gemeente ingediende stukken door de architect aan [eiser] gezonden.
2.8.
Op 25 oktober 2011 is de omgevingsvergunning door de gemeente verleend.
2.9.
Bij brief van 8 maart 2012 heeft mr. Leysen, namens [eiser], aan [gedaagde] meegedeeld dat de verbouwingskosten volledig voor rekening van [gedaagde] dienen te komen.
2.10.
Bij e-mailbericht van de architect van 21 september 2012 is, namens [gedaagde], aan mr. Leysen meegedeeld dat naar aanleiding van de omgevingsvergunning in het appartement van [eiser] een aantal werkzaamheden moet worden verricht en is daarbij een opgave van de kosten daarvan ad in totaal € 7.216,- gedaan. Daarbij is meegedeeld dat een deel van die kosten, te weten € 1.650,- ter zake van voorzieningen brandpreventie trappenhuis en € 1.350,- ter zake van aanvraag omgevingsvergunning, al is voldaan door [gedaagde] en dat dat nog verrekend dient te worden.
2.11.
Bij e-mailbericht van mr. Leysen van 24 september 2012 is de architect verzocht om een offerte of nadere stukken met betrekking tot de door hem vermelde kosten aan hem te doen toekomen.
2.12.
Bij brief van 12 oktober 2012 heeft de architect [eiser] meegedeeld dat op 18 september 2012 een inspectierondgang van de bovenwoning door de gemeente heeft plaatsgevonden en dat de ruimten die aan [gedaagde] in eigendom toebehoren zijn goedgekeurd, zodat daarvoor een gereed melding door de gemeente kan worden afgegeven. Daarbij is voorts meegedeeld dat de ruimten die aan [eiser] in eigendom toebehoren niet zijn gecontroleerd, dat met de inspecteur is afgesproken dat die ruimten vóór 5 november 2012 aan de bouwkundige condities van de omgevingsvergunning dienen te voldoen en dat, indien daaraan niet is voldaan, voor die ruimten geen gereed melding kan plaatsvinden, zodat daarvoor dan een nieuwe omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.
2.13.
Bij brief van 6 november 2012 heeft de architect de gemeente verzocht een gereed melding af te geven voor de namens [gedaagde] verrichte bouwwerkzaamheden. Daarbij is melding gemaakt dat de ruimten die behoren tot het appartement van [eiser] niet gereed kunnen worden gemeld.
2.14.
Op 4 februari 2013 heeft een inspectie van het appartement van [eiser] plaatsgevonden.
2.15.
Bij brief van 25 februari 2013 heeft de gemeente aan [gedaagde] meegedeeld dat na controle door de inspecteur is gebleken dat de bouwwerkzaamheden conform de verleende omgevingsvergunning zijn uitgevoerd en dat de illegale splitsing van de bovenwoning in twee appartementen daarmee is gelegaliseerd, zodat het handhavingstraject hiermee is beëindigd. Voorts is in die brief vermeld dat een afschrift daarvan aan [eiser] is gezonden.
2.16.
Bij brief van 6 maart 2013 is door de gemeente aan [gedaagde] meegedeeld dat de werkzaamheden conform de omgevingsvergunning zijn uitgevoerd en dat de procedure wordt afgesloten. Voorts is in die brief vermeld dat een afschrift daarvan aan [eiser] is gezonden.
2.17.
Bij brief van 13 maart 2013 heeft mr. Leysen, namens [eiser], [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door [eiser] geleden schade wegens onrechtmatig handelen, bestaande uit de kosten van de door [eiser] ingeschakelde aannemer ad € 40.923,09 en de kosten van rechtskundige bijstand ad € 1.815,-.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 39.879,77 ter zake van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 maart 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, en € 1.675,- ter zake van buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld door bij de splitsing van de appartementen niet de vereiste vergunning aan te vragen, waardoor zij voor de opvolgende eigenaren en dus ook voor hem een illegale situatie hebben gecreëerd. Voorts stelt hij dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld doordat zij de op grond van de vergunning noodzakelijke voorzieningen uitsluitend in het aan hun in eigendom toebehorende appartement hebben laten aanbrengen en niet in het gehele pand. Hij betoogt dat [gedaagde] bij de splitsing van de appartementen hun wettelijke plicht tot het aanvragen van een vergunning en tot het treffen van brandwerende voorzieningen in het pand hebben geschonden. Dat sinds de splitsing in appartementen de regelgeving is gewijzigd en er strengere eisen worden gesteld, is volgens [eiser] te wijten aan de eigen nalatigheid van [gedaagde]
4.2.
[gedaagde] voeren aan dat de vordering van [eiser] is verjaard, aangezien de bouwwerkzaamheden tot splitsing van de appartementen reeds in 1986 hebben plaatsgevonden, derhalve meer dan twintig jaar geleden. Zij menen voorts dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen en dat [eiser] daartoe onvoldoende heeft gesteld. Indien hen al een verwijt zou kunnen worden gemaakt, kan dit niet aan hen worden toegerekend aangezien de appartementen ten tijde van de bouwkundige splitsing in 1986 voldeden aan de toen geldende normen die minder streng waren, aldus [gedaagde] Zij stellen tevens dat de geschonden norm niet strekt tot bescherming van opvolgende eigenaren tegen vermogensschade. Voorts voeren [gedaagde] aan dat zij geen zeggenschap hebben over het appartement van [eiser], dat zij van hem afhankelijk waren om de voorzieningen aan te kunnen brengen en dat [eiser], als eigenaar, zelf verantwoordelijk was voor het aanbrengen van de voorzieningen in zijn appartement. Verder betwisten [gedaagde] dat de werkzaamheden, waarvan [eiser] de kosten als schade opvoert, noodzakelijk waren om zijn appartement in overeenstemming met het Bouwbesluit te brengen en betwisten zij de hoogte van de door [eiser] gestelde schade. Zij voeren voorts aan dat er geen causaal verband is tussen hun gedragingen en de vermeende schade.
4.3.
De rechtbank overweegt het volgende. Voor het beantwoorden van de vraag of [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld, is van belang of [gedaagde] hebben gehandeld in strijd met hun wettelijke plicht en zo ja, of de geschonden norm strekt tot bescherming tegen de schade die [eiser] heeft geleden.
4.4.
De bouwkundige splitsing in twee appartementen heeft in 1986 plaats gevonden en de juridische splitsing in 1999. Op grond van het bepaalde in de Woningwet, zoals deze gold in 1986 en in 1999, en op grond van hetgeen thans is bepaald in artikel 2.1 lid 1 sub a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (de Wabo) is het verboden om te bouwen zonder bouwvergunning, alsmede om een bouwwerk dat is gebouwd zonder bouwvergunning in stand te laten. Vóór 1992 diende te worden voldaan aan de voorschriften van de Bouwverordening en na 1992 aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Daarin werden voorschriften gegeven met betrekking tot de veiligheid, de gezondheid, de bruikbaarheid en de energiezuinigheid. Thans is een en ander geregeld in de Wabo. Vaststaat dat [gedaagde] ten tijde van de bouwkundige splitsing in 1986, dan wel ten tijde van de juridische splitsing in 1999 in strijd hebben gehandeld met voormeld verbod, nu zij toentertijd niet beschikten over een bouwvergunning en die situatie tot 2011 hebben laten voortbestaan.
De rechtbank overweegt dat het bepaalde in de Woningwet en de Bouwverordening dan wel het Bouwbesluit (thans de Wabo), voor zover hier van belang, strekt tot - kort gezegd - het voorkomen of voortbestaan van onveilige en ongezonde woonsituaties. Uit de door partijen overgelegde offertes van de op grond van de omgevingsvergunning verrichtte werkzaamheden, blijkt ook dat deze voornamelijk zagen op het aanbrengen van ventilatievoorzieningen en voorzieningen met betrekking tot brandpreventie en dus op het voorkomen of voortbestaan van een onveilige of ongezonde woonsituatie in de appartementen. De door [gedaagde] geschonden norm strekt naar het oordeel van de rechtbank tot het beschermen van bewoners, waaronder (opvolgende) eigenaren, en omwonenden tegen gezondheidsschade en brandschade, maar niet tot het beschermen tegen vermogensschade van een (opvolgende) eigenaar in verband met het treffen van de op grond van de omgevingsvergunning noodzakelijke voorzieningen en evenmin tot voorkoming van een illegale situatie voor opvolgende eigenaren. Dat er sprake zou zijn van een schending van een zorgplicht van [gedaagde] naar ongeschreven recht, die wel bescherming biedt tegen de door [eiser] gestelde schade, is voorts niet gesteld of gebleken.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt voorts niet in te zien dat de omstandigheid dat [gedaagde] de noodzakelijke voorzieningen niet hebben aangebracht in het appartement van [eiser], onrechtmatig handelen jegens laatstgenoemde zou opleveren. [gedaagde] zijn immers niet bevoegd om te beschikken over het appartement van [eiser], nog daargelaten dat onweersproken is gebleven dat [eiser] niet wenste mee te werken aan het treffen van de noodzakelijke voorzieningen door de architect van [gedaagde]
4.5.
De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen van [gedaagde] jegens [eiser]. Dat er mogelijk sprake is van contractuele aansprakelijkheid van [gedaagde] jegens hun rechtsopvolgers doet aan het voorgaande niet af. In het midden kan derhalve blijven of de vordering van [eiser] is verjaard. De stellingen van [eiser] met betrekking tot de schade hoeven verder evenmin te worden besproken. De rechtbank zal de vorderingen van [eiser] dan ook afwijzen.
4.6.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 842,00
- salaris advocaat
1.788,00(2 punt × tarief € 894,00)
1.788,00(2 punt × tarief € 894,00)
Totaal € 2.630,00
4.7.
De rechter, ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.630,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2014.