Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummer: AWB 13/1636
uitspraak van de meervoudige kamer ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 11 februari 2014
inzake
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Ermelo, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] [F] te [Q] (hierna: het recreatiegebied), per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 2.053.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 januari 2013, aan eiseres verzonden op 1 februari 2013, de waarde verminderd tot € 1.969.000,00. De daarop gebaseerde aanslagen OZB zijn dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 14 maart 2013, ontvangen door de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld. Eiseres heeft bij brief van 22 april 2013 haar beroep nader gemotiveerd.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2014 te Arnhem. Namens eiseres zijn daar verschenen [gemachtigde] en [A]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door ing. [B] RT RDMW (taxateur).
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
2.Feiten
2.1
Eiseres is eigenaar en gebruiker van het recreatiegebied. Het recreatiegebied ligt langs de randmeren in de gemeenten Ermelo en Harderwijk en is bestemd voor recreatief gebruik.
2.2
Verweerder heeft in de beroepsfase een taxatierapport laten opstellen, opgemaakt op 6 juni 2013 door taxateur ing. [B] RT RDMW (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is een taxatieopbouw opgenomen, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het recreatiegebied op de waardepeildatum
1 januari 2011 is vastgesteld op (afgerond) € 1.969.000. Dit bedrag is als volgt samengesteld:
Diverse componenten
€
228.873
[C]
€
51.344
[D]
€
176.664
[E]
€
165.503
Gronden
€
1.347.336
+
€
1.969.720
De waarde van de gronden is als volgt gespecificeerd:
Grootte in m²/
Eenheidsprijs
Vervangings-
Gecorrigeerde
stuks
in €
waarde
vervangingswaarde
Gronden
Water
33.289
€ -
Strand / ligweiden helft oppervlak water
16.645
€ -
Strand / ligweiden rest
253.843
€ 4,52
€ 1.147.368
€ 1.147.368
Ondergrond verbindingswegen
12.43
€ 2,42
€ 30.112
€ 30.111
Ondergrond parkeerterrein
35.95
€ 2,42
€ 87.089
€ 87.088
Houtopstand / plantsoen
111.85
€ 0,74
€ 82.769
€ 82.769
2.3
In het taxatierapport is onder meer vermeld dat de taxatie conform de uitspraken van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 april 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BM2112 en van 27 november 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BY5427 is.
3.Geschil
In geschil is de waarde van het recreatiegebied op de waardepeildatum 1 januari 2011. Dit geschil spitst zich toe op de vraag wat de waarde is van de objectdelen “Strand / ligweiden rest”. De aan de overige objectdelen toegekende waarde is niet in geschil. Tussen partijen is tevens niet in geschil dat de waarde van het recreatiegebied dient te worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak – voor zover die niet tot woning dient – wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.2
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het recreatiegebied toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.3
In de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 november 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BY5427, betreffende de waardering van een recreatieterrein in het kader van de Wet WOZ, is over de waardering van het strand en de ligweiden, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“4.7 Het gebruik van het strand en de ligweiden hangt nauw samen met het gebruik van het water. Het Hof is van oordeel dat daarom een gedeelte daarvan geacht kan worden te zijn begrepen in de waardering van het water. Anders dan de heffingsambtenaar stelt, is het Hof met belanghebbende van oordeel dat dit niet wordt beperkt tot uitsluitend het zandstrand, nu – naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld – een gedeelte van de oevers van het water, niet uit strand bestaat. Dat zoals belanghebbende stelt, alle grond is begrepen in de waardering van het water acht het Hof evenmin aannemelijk, nu – naar belanghebbende ter zitting desgevraagd heeft bevestigd – de ligweiden een multifunctioneel karakter hebben. Het Hof stelt de grootte van het gedeelte van de in de waardering van het water begrepen grond daarom in goede justitie vast op de helft van de oppervlakte van het water, ofwel (1/2 x 1.006.875 m² =) 503.437,50 m².(…)”
4.4
Eiseres stelt dat verweerder de in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 april 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BM2112, gestelde richtlijnen voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ voor recreatiegebieden, welke zijn bevestigd in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 november 2012, niet juist heeft toegepast. Volgens eiseres heeft de taxateur de waarde van het strand en de ligweiden op basis van een verkeerde wateroppervlakte berekend door uitsluitend te kijken naar het water dat in eigendom is bij eiseres en niet tevens naar het resterende deel van het water van het recreatiegebied, tot aan de vaargeul, dat in eigendom is bij Rijkswaterstaat. Ook dit betreft recreatief water dat in feite onderdeel uitmaakt van recreatiegebied [F]. Het Gerechtshof heeft in voornoemde uitspraken aan het water een waarde van € 1 toegekend. Aangezien de helft van het oppervlakte van het water, inclusief het gedeelte dat eigendom is van Rijkswaterstaat, groter is dan de totale oppervlakte van het strand en de ligweiden, leidt toepassing van de uitspraken van het Gerechtshof in deze zaak volgens eiseres tot een waarde van € 1 voor het strand en de ligweiden.
4.5
Verweerder is er bij de waardering van het strand en de ligweiden van uitgegaan dat een gedeelte daarvan geacht kan worden te zijn begrepen in de waardering van het water, waaraan een waarde van € 0 is toegekend. De grootte van dit gedeelte is vastgesteld op de helft van het bij eiseres in eigendom zijnde water. Hiermee is voldoende rekening gehouden met voornoemde uitspraken van het Gerechtshof, aldus verweerder.
4.6
De rechtbank stelt allereerst vast dat de feiten in de onderhavige zaak anders zijn dan in de zaken waarin het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraken heeft gedaan. In de onderhavige zaak is de oppervlakte van het bij eiseres in eigendom zijnde strand en de ligweiden veel groter dan het bij eiseres in eigendom zijnde water. In de zaken van het Gerechtshof was die verhouding juist andersom. Ook grensde het water in die zaken niet aan water dat in eigendom toebehoorde aan een derde. Gelet op dit andere feitencomplex kunnen de uitspraken van het Gerechtshof voor de waardering van het strand en de ligweiden in de onderhavige zaak niet tot uitgangspunt worden genomen. Reeds om die reden volgt de rechtbank niet de hiervoor onder 4.4 weergegeven uitleg die eiseres aan de uitspraken van het Gerechtshof geeft en is derhalve ook geen sprake van bijzondere richtlijnen waaraan verweerder zich had moeten conformeren in deze zaak.
4.7
De rechtbank overweegt verder dat verweerder voor de waardering van het strand en de ligweiden, nadat daarop de helft van de oppervlakte van het bij eiseres in eigendom zijnde water in mindering is gebracht, aansluiting heeft gezocht bij de agrarische grondwaarde en - in mindere mate - bij de prijs die is betaald voor het verkrijgen van het recht van erfpacht en het opstalrecht voor de [G] op [F]. De juistheid van deze uitgangspunten en de daaruit voortvloeiende waarde heeft eiseres als zodanig niet bestreden. Gelet hierop en gelet op het feit dat verweerder bij de waardering van het strand en de ligweiden een gedeelte ter grootte van de helft van het bij eiseres in eigendom zijnde water in mindering heeft gebracht, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het strand en de ligweiden niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
4.8
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het recreatiegebied en de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5.Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.G.J. van Well , voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. P.J. Tikken, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.M.R. Richardson, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 11 februari 2014
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof [Z]-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM [Z].
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.