Uitspraak
beschikking
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 2586784 \ AZ VERZ 13-7091 \ 492
uitspraak van 25 februari 2014
beschikking
in de zaak van
de stichting
Stichting Particura
Stichting Particura
gevestigd te Purmerend
verzoekende partij
gemachtigde mr. L.C. van der Marel
en
[Verweerder]
wonende te [woonplaats]
verwerende partij
gemachtigde mr. L.W.M. van Dam-van den Broek
Partijen worden hierna PartiCura en [Verweerder] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het (voorwaardelijk) verzoekschrift van 29 november 2013 met producties 1 tot en met 3
- het verweerschrift met producties 1 tot en met 21
- de ten behoeve van de mondelinge behandeling door PartiCura nagezonden producties 4 tot en met 10
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 28 januari 2014 mede inhoudende de pleitnotities van beide gemachtigden.
2.De feiten
2.1.
[Verweerder] is eigenaresse van de bedrijfsruimte gelegen aan de [pand 1] en [pand 2]), hierna te noemen het pand.
2.2.
Met ingang van 1 januari 2000 is het pand verhuurd aan Woon- en zorgcentrum Boschoord B.V. (hierna: Boschoord).
2.3.
Op 3 januari 2013 en 13 maart 2013 heeft de Inspectie voor de Gezondheidszorg (hierna: IGZ) onaangekondigde inspectiebezoeken gebracht aan Boschoord.
2.4.
Na een bevel van de IGZ op 26 maart 2013 is Boschoord failliet gegaan. PartiCura heeft, als hoofdaannemer van negen van de in totaal veertien in het pand verblijvende cliënten, de verantwoordelijkheid over de zorgverlening overgenomen.
2.5.
Bij brief van 31 mei 2013 (productie 8 bij het verweerschrift) heeft
de heer [x] (hierna: [x]), vastgoedadviseur van [Verweerder], namens [Verweerder] het volgende laten weten aan [bedrijf 1](hierna: [bedrijf 1]):
“(…)
Nu u heeft aangegeven te willen gaan voor een koop van het pand willen wij u het volgende voorstellen:
[bedrijf 1] huurt de bestaande lokatie vanaf 1 mei 2013 tot 1 oktober 2013 tegen een huurprijs van € 8.500,-- per maand.
Binnen de huurovereenkomst zal worden opgenomen dat de verhuurder geen verantwoordelijkheid neemt voor het onderhoud en/of aanpassingen aan het gebouw.
[bedrijf 1] heeft tot 1 juli 2013 de tijd om te komen tot een overeenstemming met de verkoper voor wat betreft de aankoopprijs van de panden [pand 1] en [pand 2] met een levering per 1 december 2013 zonder voorwaarden van financiering of andere ontbindende voorwaarden.
Mochten de verkoper en de koper uiterlijk 1 juli 2013 geen overeenstemming hebben bereikt over een koopsom zal de huurovereenkomst van rechtswege zijn ontbonden. Indien [bedrijf 1] het pand wel wil huren zal er een nieuwe huurovereenkomst moeten worden opgemaakt ter goedkeuring van beide partijen.
Bij gebreken (sic) van een overeenstemming zal [bedrijf 1] het pand per
1 oktober 2013 opleveren, uiteraard wel onder gestanddoening van de afgesproken huurverplichting.
(…)”.
2.6.
[bedrijf 1] is gaan huren met ingang van 1 mei 2013.
2.7.
Bij mail van 25 juli 2013 (productie 11 bij verweerschrift) heeft de toenmalige gemachtigde van PartiCura het volgende geschreven aan [x]:
“(…)
De kwestie is gisteren (na ons telefoongesprek) in een stroomversnelling geraakt door een voorgenomen bevel van de IGZ richting de onderaannemer van PartiCura, coöperatieve vereniging WoonZorg Boschoord u.a. (“WoonZorg Boschoord”). Dit voorgenomen bevel houdt kort gezegd in dat WoonZorg Boschoord de zorgverlening moet staken omdat die zorgverlening ver onder de maat is. Voor PartiCura is dat reden om haar relatie met WoonZorg Boschoord te verbreken en te gaan staan voor de belangen van cliënten, bewoners en zorgverleners. PartiCura wil de zorg naar zich toetrekken, zodat de rust terugkeert. (…)
In de tweede bijlage bij deze brief treft u een voorstel aan van PartiCura aan de heer [bedrijf 1]. In een notendop stelt PartiCura voor de huurovereenkomst tussen mevrouw [Verweerder], verhuurder van het pand te Boschoord, en [bedrijf 1], huidige huurder, over te nemen.
(…)
Bij dezen verzoeken wij mevrouw [Verweerder], via u als haar vastgoedadviseur, om akkoord te gaan met een indeplaatsstelling van PartiCura voor [bedrijf 1] als huurder in de huidige huurovereenkomst voor de periode tot 1 oktober 2013. Wij verzoeken u vriendelijk om ons de betrokken huurovereenkomst toe te zenden. (…)
Na akkoord voor indeplaatsstelling (door [bedrijf 1] en mevrouw [Verweerder]) kunnen PartiCura en mevrouw [Verweerder] met elkaar in overleg treden om vanaf 1 oktober a.s. een langjarige huurovereenkomst aan te gaan. In dat verband komt ons voor dat het redelijk is dat mevrouw [Verweerder] en PartiCura afspreken dat PartiCura met de indeplaatsstelling tevens een optie verwerft op grond waarvan zij Boschoord tegen een marktconforme vergoeding meerjarig kan huren vanaf 1 oktober 2013.
(…)”.
2.8.
Op 25 juli 2013 is [Verweerder] akkoord gegaan met voormeld voorstel.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
PartiCura verzoekt de kantonrechter primair haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn omdat het toepasselijke wettelijke regime op de huurovereenkomst dient te zijn het regime voor woonruimte zoals bedoeld in artikel 7:232 e.v. BW en/of omdat er sprake is van een ongeldige ontruimingsaanzegging.
Subsidiair verzoekt zij haar ontruimingsverplichting te verlengen tot 1 oktober 2014, althans een in goede justitie te bepalen termijn, met vaststelling van de gebruiksvergoeding op de thans geldende huurprijs, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [Verweerder] in de kosten van deze procedure.
3.2.
Volgens [Verweerder] is op de huurovereenkomst het huurregime van bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW van toepassing. Verder is er sprake van een overeenkomst voor bepaalde tijd, tot 1 oktober 2013, en was opzegging niet vereist. PartiCura komt geen ontruimingsbescherming toe, omdat zij heeft ingestemd met beëindiging van de huur per
1 oktober 2013 en omdat zij onbehoorlijk gebruik van het gehuurde maakt. Volgens [Verweerder] wegen Particura’s belangen bij verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming niet op tegen haar belangen bij ontruiming.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van mening over de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Om die reden zal allereerst onderzocht worden of de huurovereenkomst tussen PartiCura en [Verweerder] dient te worden gekwalificeerd als woonruimte of als art. 7:230a BW ruimte.
4.2.
In casu is niet in geschil dat op de huurovereenkomst tussen [Verweerder] en PartiCura op zichzelf het huurregime van bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW van toepassing is. Wel ligt de vraag voor of de wettelijke huur(beëindigings)bepalingen inzake woonruimte van toepassing zijn op de overeenkomsten tussen PartiCura en haar cliënten. Als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is er aanleiding om de verhuur door [Verweerder] aan PartiCura eveneens aan die bepalingen onderworpen te achten (zie het arrest van de Hoge Raad van
20 september 1985, NJ 1986/260).
4.3.
PartiCura heeft (zie ook punt 10 van haar verzoekschrift) met haar cliënten gemengde overeenkomsten gesloten; zij geeft wooneenheden in gebruik en verleent zorg. Aldus dient, gelet op het bepaalde in artikel 6:215 BW, te worden beoordeeld of de huurbeëindigingsbepalingen die gelden voor de huur van woonruimte verenigbaar zijn met de aard van de tussen PartiCura en haar cliënten gesloten overeenkomsten. Dienaangaande wordt als volgt overwogen.
De overeenkomsten tot verschaffing van zorg en woonruimte zijn zo nauw met elkaar verbonden dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere ook eindigt (zie punt 30 van Particura’s pleitnota). Uitsluitend om de overeengekomen zorg te faciliteren – en dus niet alleen of primair om te wonen – wordt de woonruimte tegen betaling ter beschikking gesteld.
Het voorgaande brengt met zich dat moet worden aangenomen dat de huurbeëindigingsbepalingen die gelden voor de huur van woonruimte onverenigbaar zijn met de aard van de tussen PartiCura en haar cliënten gesloten overeenkomsten. Er is dan ook geen aanleiding aan te nemen dat voormelde bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen PartiCura en [Verweerder].
4.4.
Vervolgens ligt de vraag voor of de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd. PartiCura heeft in dit verband gesteld dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, die moet worden opgezegd met inachtneming van het bepaalde in
artikel 7:228 lid 2 BW.
De kantonrechter volgt haar hierin niet; uit het hiervoor onder 2.6 vermelde blijkt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan, te weten tot 1 oktober 2013. Dat zij een en ander niet hebben vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst doet daaraan niet af. Nu is gesteld noch gebleken dat de overeenkomst tussen partijen, in afwijking van artikel 7:228 lid 1 BW, opzegging voorschrijft, is de huurovereenkomst per 1 oktober 2013 zonder opzegging geëindigd.
Waarom de ontruimingsaanzegging bij brief van 30 september 2013 tegen de volgende dag desalniettemin rechtskracht ontbeert, valt niet in te zien.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat PartiCura kan worden ontvangen in haar (subsidiaire) verzoek de ontruimingstermijn te verlengen. Ten aanzien van dit verzoek wordt als volgt overwogen.
4.6.
Volgens [Verweerder] kan PartiCura niet verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen, omdat zij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd (artikel 7:230a lid 2 BW). Dit betoog faalt; uit het enkele feit dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan voor bepaalde – korte – tijd kan niet worden opgemaakt dat sprake is van toestemming van PartiCura in voormelde zin. Van een bewust prijsgeven van ontruimingsbescherming is geen sprake.
Verder valt niet in te zien waarom het beroep van PartiCura op ontruimingsbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het enkele feit dat het in casu gaat om een huurovereenkomst met een korte looptijd is daarvoor onvoldoende, te meer nu partijen voornemens waren in overleg te treden over een langjarige huurovereenkomst.
4.7.
Verlenging van de ontruimingstermijn kan aan de orde zijn als de belangen van PartiCura (en haar cliënten) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [Verweerder] bij voortzetting van het gebruik door PartiCura.
Vast staat dat thans nog negen cliënten van PartiCura in het gehuurde verblijven. Niet betwist is dat met een zorgvuldige uit- of overplaatsing van hen enige tijd (volgens PartiCura zeker vier tot acht maanden) gemoeid is. Door de ontruiming zouden zij onderdak – en daarmee zorg – ontberen, waardoor zij, en daarmee (ook) PartiCura, ernstig benadeeld zouden worden.
Hoewel [Verweerder] daarop ter zitting heeft aangevoerd dat zij in gesprek is met mogelijke overnamekandidaten – waarbij zij in het midden heeft gelaten of het (ook) gaat om overname van de zorg – ziet de kantonrechter daarin geen aanleiding haar belang bij ontruiming te laten prevaleren. [Verweerder] heeft immers desgevraagd te kennen gegeven dat er (nog) geen sprake is van onderhandelingen, maar (slechts) van verkennende gesprekken.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de belangen van PartiCura door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [Verweerder] bij voortzetting van het gebruik door PartiCura.
4.8.
Volgens [Verweerder] dient bij een in het voordeel van PartiCura uitgevallen belangenafweging haar verzoek op grond van het vierde lid van artikel 7:230a BW niettemin te worden afgewezen wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde – er zou sprake zijn van een slechte bedrijfsvoering – en wanbetaling. Dienaangaande wordt als volgt overwogen.
[Verweerder] heeft PartiCura als huurder geaccepteerd per 25 juli 2013, derhalve toen de IGZ de zorgverlening in het gehuurde al geruime tijd ondermaats achtte. De door PartiCura nadien – door verschillende oorzaken – ondervonden problemen om als hoofdaannemer tot een verantwoorde zorgverlening te komen en haar daardoor ingegeven wens om “zich op korte termijn verantwoord terug te trekken” maken naar het oordeel van de kantonrechter niet dat PartiCura daarom niet een goed huurder zou zijn.
Ook het betoog van [Verweerder] dat PartiCura de huur over de maanden oktober, november en december 2013 en januari 2014 niet tijdig heeft betaald, faalt. Tegenover de gemotiveerde betwisting door PartiCura heeft zij haar stelling dat is overeengekomen dat de huursom vóór of (uiterlijk) op de eerste van elke maand moet worden betaald, onvoldoende onderbouwd.
Van slecht huurderschap op dit punt is dan ook evenmin sprake.
4.9.
Uit het voorgaande volgt dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zal worden toegewezen, waarbij deze termijn zal worden verlengd tot 1 oktober 2014. Gedurende deze termijn zal de gebruiksvergoeding worden vastgesteld op de thans geldende huurprijs.
4.10.
Gelet op de aard van het geschil en omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld compenseert de kantonrechter de kosten van de procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verlengt de in artikel 7:230a BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende het door PartiCura gehuurde tot 1 oktober 2014;
5.2.
bepaalt de vergoeding voor het genot van het gehuurde op de thans geldende huurprijs;
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2014.