Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 17 april 2013
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/227309 / HA ZA 12-180 van
[eiseres]
eiseres,
advocaat mr. M.J. van Dam te Capelle aan den IJssel,
tegen
[gedaagden (notaris)],
gedaagden,
advocaat mr. D. Knottenbelt te Rotterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/231951 / HA ZA 12-476 van
[eisers (notaris)]
eisers,
advocaat mr. D. Knottenbelt te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROZA B.V.,
gevestigd te Haarlem,
gedaagde,
advocaat mr. M. Velsink te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiseres in de hoofdzaak], de notaris en Groza genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 januari 2013,
- de akte van [eiseres in de hoofdzaak],
- de antwoordakte van de notaris.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 januari 2013.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De verdere beoordeling
in de hoofdzaak
3.1. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het aantal deskundigen, de discipline van de deskundigen en de persoon van de deskundige alsmede de vraagstelling (r.o. 5.10. tussenvonnis 23 januari 2013). Hierop hebben beide partijen een akte genomen.
3.2. Beide partijen hebben aangegeven een deskundigenbericht, door één deskundige, wenselijk te vinden. Partijen hebben ieder verzocht een deskundige te benoemen die aangesloten is bij de NVR, SCVM of Vastgoedcert. Partijen hebben ieder een aantal andere personen voorgesteld. De rechtbank ziet daarom aanleiding een deskundige te benoemen die niet door een van beide partijen is voorgesteld. De heer ing. P.A.J. de Jong (als rentmeester aangesloten bij de NVR en tevens gecertificeerd taxateur Landelijk Vastgoed) heeft zich bereid verklaard om als deskundige op te treden en heeft desgevraagd aangegeven geen banden te hebben met één van de partijen, zodat hij tot deskundige zal worden benoemd.
3.3. Over de vraagstelling wordt het volgende overwogen. In het tussenvonnis van 23 januari 2013 is bepaald dat de marktwaarde van de percelen grond moet worden vastgesteld, met als peildatum het moment van taxatie. De notaris heeft in reactie daarop gesteld dat de peildatum voor de taxatie dient te zijn het moment van het beweerdelijk onrechtmatig handelen, derhalve november 2010. Aan die stelling wordt voorbij gegaan. De taxatie vindt immers plaats binnen het kader van de schadebegroting, de aansprakelijkheid is reeds vastgesteld. [eiseres in de hoofdzaak] heeft haar schade begroot op de door haar betaalde prijzen voor de drie percelen, te vermeerderen met rente en kosten. In dat kader is het enkel relevant wat de huidige waarde is van de percelen die zij thans in eigendom heeft, zodat, wanneer zij die rond de datum van taxatie zou verkopen, haar schade voldaan zal zijn. Anders dan de notaris zonder verdere motivering heeft gesteld, ziet de rechtbank niet dat die wijze van schadebegroting onjuist is en dat de peildatum november 2010 dient te zijn. Het gaat bij de schadebegroting er immers om dat de schadelijdende partij zoveel mogelijk in dezelfde toestand dient te worden gebracht als zij zonder onrechtmatig handelen zou zijn geweest. In dat kader behoeft niet te worden geabstraheerd van het feit dat [eiseres in de hoofdzaak] de stukken grond niet meer in november 2010 kan verkopen. Om die zelfde reden wordt voorbij gegaan aan het verzoek van de notaris om bij de taxatie in acht te nemen hetgeen destijds in de A-B transactie is betaald. Dat is in het kader van de schadebegroting niet relevant. De deskundige zal wel worden verzocht – conform het verzoek van de notaris – om na te gaan of sprake is van een (geplande) bestemmingsplanwijziging en zo ja, wat daarvan het effect is op de huidige marktwaarde van de percelen. De rechtbank zal de in het dictum opgenomen vragen aan de deskundige voorleggen.
3.4. Aan de hand van de opgave van de deskundige wordt het voorschot op loon en kosten, inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, bepaald op € 3.500,00 incl. BTW. Gelet op de vastgestelde aansprakelijkheid dient het voorschot ter griffie te worden gedeponeerd door de notaris (artikel 6:96 lid 2 BW Pro).
3.5. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
in de vrijwaringszaak
3.6. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
4.1. beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wilt u de marktwaarde, met als peildatum het moment van taxatie, vaststellen van de volgende percelen:
1) [perceel 1]
2) [perceel 2]
3) [perceel 3]
2. Is er met betrekking tot de percelen sprake van een wijziging van het geldende bestemmingsplan en zo, wat is daarvan het effect op de getaxeerde waarde?
4.2. benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten:
Ing. P.A.J. de Jong
De Koning & Witzier Makelaars
Westwal 34
4141 AP
Leerdam
0345-599394
4.3. bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,
4.4. bepaalt dat de notaris binnen twee weken na datum van dit vonnis als voorschot op de kosten van de deskundige inclusief omzetbelasting € 3.500,00 ter griffie van deze rechtbank dient te deponeren door dit bedrag over te maken op rekening nummer 56.99.90.548 ten name van MvJ arrondissement Arnhem onder vermelding van het rolnummer en de namen van partijen,
4.5. bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van dit voorschot de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeft te beginnen,
4.6. bepaalt dat de deskundige binnen twee weken nadat hij bericht heeft gekregen dat het voorschot is gedeponeerd met de partijen een afspraak moeten hebben gemaakt voor een datum en tijdstip waarop het onderzoek zal plaatsvinden en die datum aan de rechtbank moeten hebben doorgegeven, tenzij een dergelijke afspraak vanwege de aard van het onderzoek naar het oordeel van de deskundige niet nodig is,
4.7. bepaalt dat indien een partij of de deskundige de aldus afgesproken datum voor het onderzoek willen wijzigen, die partij of de deskundige daartoe een schriftelijk gemotiveerd verzoek moet doen aan de griffie van de rechtbank, met afschrift aan de andere betrokkenen,
4.8. bepaalt dat de deskundige zich met vragen over het onderzoek kunnen wenden tot de rechter-commissaris mr. A.E.B. ter Heide,
4.9. bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in zijn schriftelijk bericht moet doen blijken of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding in dat bericht van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,
4.10. bepaalt dat de deskundige elk een schriftelijk en ondertekend conceptrapport zal inleveren ter griffie van deze rechtbank vóór 5 juni 2013, waarna schriftelijk nadere instructies van de rechtbank zullen volgen over de indiening van het definitieve rapport en de declaratie van de deskundige,
4.11. verwijst de zaak naar de rolzitting van vier weken na de datum waarop het definitieve rapport ter griffie is ingeleverd voor het nemen van een conclusie na deskundigenberichten aan de zijde van [eiseres in de hoofdzaak] of voor bepaling datum vonnis,
4.12. houdt iedere verdere beslissing aan.
in de zaak in vrijwaring
4.13. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.B. ter Heide en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2013.
Cc: AB