Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/06/134299 / HA ZA 12-442
Vonnis van 3 juli 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam BV],
gevestigd te [plaats ],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. A. Quak te Breukelen,
tegen
1.[naam 1],
wonende te [plaats ],
2.
[naam 2],
[naam 2],
wonende te [plaats ],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. P.J.M. Hermsen te Bemmel.
Partijen zullen hierna [naam BV] en [gedaagden]respectievelijk [naam 1] en [naam 2] voor gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 januari 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 16 mei 2013 met daaraan gehecht de opmerkingen van beide partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 22 februari 2011 heeft [gedaagden]samen met vader [naam 3], hierna te noemen vader, een koopovereenkomst ondertekend waarbij hij van de heer [verkoper 1] en mevrouw [verkoper 2], hierna gezamenlijk te noemen verkopers, heeft gekocht het vrijstaande woonhuis, alsmede twee bedrijfsgebouwen aan de[adres 1 te plaats] voor een bedrag van € 812.500,--. In de koopovereenkomst (onderdeel van productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie) is als leveringsdatum opgenomen 1 juni 2011 en is bepaald dat kopers uiterlijk op 22 maart 2011 een bankgarantie dienden te stellen van € 81.250,--.
2.2.
De datum van levering is in overleg tussen [gedaagden]en verkopers uitgesteld tot 3 januari 2012. Dit volgt uit de brief van Van Drimmelen Noordman Slaghekke notarissen van 1 november 2011 (onderdeel van productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie), waarin ook staat, voor zover hier van belang:
“(…)[verkopers] lieten weten dat zij de overdracht van het perceel op korte termijn willen laten plaats vinden. De [gedaagden] gaven aan dat de financiering nagenoeg rond is, maar dat zij nog enige tijd nodig hebben om de financiering volledig te regelen. Een termijn van twee maanden zou voldoende zijn. Afgesproken is de akte van levering van het perceel te doen passeren op 3 januari 2012 om 10.00 uur. De [gedaagden] lieten weten dat het perceel door de drie kopers (de [gedaagden]) afgenomen zal worden. (…) Voor de goede orde vermeld ik hier nog bij dat op 28 oktober jl. de waarborgsom op één van mijn kantoorrekeningen is gestort.”
“(…)[verkopers] lieten weten dat zij de overdracht van het perceel op korte termijn willen laten plaats vinden. De [gedaagden] gaven aan dat de financiering nagenoeg rond is, maar dat zij nog enige tijd nodig hebben om de financiering volledig te regelen. Een termijn van twee maanden zou voldoende zijn. Afgesproken is de akte van levering van het perceel te doen passeren op 3 januari 2012 om 10.00 uur. De [gedaagden] lieten weten dat het perceel door de drie kopers (de [gedaagden]) afgenomen zal worden. (…) Voor de goede orde vermeld ik hier nog bij dat op 28 oktober jl. de waarborgsom op één van mijn kantoorrekeningen is gestort.”
2.3.
Op 27 oktober 2011 is [naam BV] via de heer[naam 4] betrokken geraakt bij de koop van het pand. Op die dag hebben [naam BV] en [gedaagden]ook een overeenkomst gesloten (productie 1 bij dagvaarding), welke overeenkomst is opgesteld door [naam 4] en waarin het volgende staat:
“(…) Partij 1[[naam BV], rb]
verstrekt aan partij 2[[gedaagden], rb]
een borgstelling ten bedrage van € 80.000,-- (…). Deze borgstelling dient uitsluitend om de verplichting voortkomend uit het voorlopige koopcontract betreffende de aankoop van het perceel (groot 6500 vierkante meter – waarvan 90% bebouwd mag worden-, met daarop vrijstaand woonhuis, hal van ca 1250 vierkante meter en een schuur van ca 200 vierkante meter) [adres 1 te plaats] te waarborgen.
verstrekt aan partij 2[[gedaagden], rb]
een borgstelling ten bedrage van € 80.000,-- (…). Deze borgstelling dient uitsluitend om de verplichting voortkomend uit het voorlopige koopcontract betreffende de aankoop van het perceel (groot 6500 vierkante meter – waarvan 90% bebouwd mag worden-, met daarop vrijstaand woonhuis, hal van ca 1250 vierkante meter en een schuur van ca 200 vierkante meter) [adres 1 te plaats] te waarborgen.
Als zekerheid voor deze borgstelling geeft [naam 1] een 2e hypotheek ten bedrage van € 100.000,-- op zijn woonhuis, plaatselijk bekend als [adres 2 te plaats].
De hierboven omschreven onroerende zaak moet afgenomen worden van de huidige eigenaar over ca 6 tot 12 maanden.[ hier is met de hand bijgeschreven: De borgstelling geld over maximaal 1 jaar, rb].
In eerste aanleg ligt de verantwoordelijkheid voor de eventueel benodigde hypotheek bij Partij 2. Partij 1 zal daar waar mogelijk praktisch meedenken om een en ander te kunnen effectueren.
De intentie van partijen is dat de onroerende zaak in principe zo snel mogelijk weer verkocht gaat worden.
Partijen komen overeen dat de te realiseren winst onderling samen op 50/50 basis verdeeld zal worden. (…)”
2.4.
[naam BV] heeft op 28 oktober 2011 een bedrag van € 81.250,-- gestort op een bankrekening van de notaris.
2.5.
[gedaagden]heeft het perceel van verkopers niet afgenomen. Verkopers hebben de notaris verzocht om uitbetaling van de gestorte waarborgsom, maar de notaris heeft dit bedrag tot op heden onder zich gehouden.
2.6.
Op 9 december 2011 is een geldleningsovereenkomst gesloten tussen [naam 1] en [naam BV] Daarin is bepaald dat [naam 1] “
per heden” te leen heeft ontvangen van [naam BV] een bedrag van € 150.000,--
per heden” te leen heeft ontvangen van [naam BV] een bedrag van € 150.000,--
2.7.
Verkopers hebben een voorlopig getuigenverhoor verzocht bij deze rechtbank. Op 28 augustus 2012 en op 4 december 2012 zijn getuigen gehoord. In de verklaring van [naam 2] (productie 5 bij conclusie van antwoord in conventie) staat, voor zover hier relevant:
“(…) Ik vind dat eerst uitvoering moet worden gegeven aan de koopovereenkomst van 25 september 2008 en daarna kunnen we praten over de andere koopovereenkomst. (…)”[naam 1] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
“(…) Wij hadden eerst een andere overeenkomst, die dateert van 2008. Op de uitvoering daarvan zitten we ook nog te wachten. Omstreeks 1 juni 2011, het moment dat wordt genoemd in de koopovereenkomst, hadden wij de financiering niet rond. Wij hebben toen overleg gehad met de [verkopers] en uitstel gekregen. Ik weet niet meer wie van ons drieen in overleg was getreden met de [verkopers]. U moet weten dat dit al langer speelt. Op een gegeven moment hadden wij de financiering rond en hebben wij 10% betaald. We zouden toen gaan beschrijven. We zijn toen bij de notaris geweest en hebben een opleverdatum ergens begin januari 2012 afgesproken. (…) Mij wordt voorgehouden de verklaring van [verkoper 1] van 28 augustus 2012 die heeft verklaard dat ik op 3 januari 2012 bij de notaris heb verteld dat de financiering nog niet rond was en dat dat te maken had met mijn scheiding. Ook wordt mij voorgehouden de verklaring van getuige [verkoper 2] van 28 augustus 2012 die gelijksoortig verklaart. Mijn reactie daarop is dat het zou kunnen. Ik weet het niet. (…) Ik ben vaker bij de notaris geweest voor de overdracht. Volgens mij twee keer. De eerste keer zat het spul vast met de financiering. De bank werkte niet mee en ook het niet ingeschreven zijn van mijn scheiding was een probleem voor de financiering. Wij hebben toen een andere afspraak gemaakt. Bij de tweede overdracht zat het vast op de details van het koopcontract. (…)”Ook[naam 3] is gehoord en heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
“(…) Mijn zonen [gedaagden] en ik hebben voor een paar jaar terug met[verkopers] om de tafel gezeten omdat we hun grond wilden kopen. We hadden ook een optie op het pand. Dit is allemaal niet doorgegaan. Later kwamen [gedaagden] bij mij dat ze met de [verkopers] hadden gesproken en dat ze het pand van de [verkopers] wilden kopen. Dat is alles wat ik er van weet. [gedaagden] wilden het kopen, maar ons bedrijf moest borg staan voor een deel van de financiering. Daarom moest ik het koopcontract meetekenen. (…) Het mocht dan zo zijn dat mijn zonen kochten, maar ik moest wel meebetalen. (…)”
“(…) Ik vind dat eerst uitvoering moet worden gegeven aan de koopovereenkomst van 25 september 2008 en daarna kunnen we praten over de andere koopovereenkomst. (…)”[naam 1] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
“(…) Wij hadden eerst een andere overeenkomst, die dateert van 2008. Op de uitvoering daarvan zitten we ook nog te wachten. Omstreeks 1 juni 2011, het moment dat wordt genoemd in de koopovereenkomst, hadden wij de financiering niet rond. Wij hebben toen overleg gehad met de [verkopers] en uitstel gekregen. Ik weet niet meer wie van ons drieen in overleg was getreden met de [verkopers]. U moet weten dat dit al langer speelt. Op een gegeven moment hadden wij de financiering rond en hebben wij 10% betaald. We zouden toen gaan beschrijven. We zijn toen bij de notaris geweest en hebben een opleverdatum ergens begin januari 2012 afgesproken. (…) Mij wordt voorgehouden de verklaring van [verkoper 1] van 28 augustus 2012 die heeft verklaard dat ik op 3 januari 2012 bij de notaris heb verteld dat de financiering nog niet rond was en dat dat te maken had met mijn scheiding. Ook wordt mij voorgehouden de verklaring van getuige [verkoper 2] van 28 augustus 2012 die gelijksoortig verklaart. Mijn reactie daarop is dat het zou kunnen. Ik weet het niet. (…) Ik ben vaker bij de notaris geweest voor de overdracht. Volgens mij twee keer. De eerste keer zat het spul vast met de financiering. De bank werkte niet mee en ook het niet ingeschreven zijn van mijn scheiding was een probleem voor de financiering. Wij hebben toen een andere afspraak gemaakt. Bij de tweede overdracht zat het vast op de details van het koopcontract. (…)”Ook[naam 3] is gehoord en heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
“(…) Mijn zonen [gedaagden] en ik hebben voor een paar jaar terug met[verkopers] om de tafel gezeten omdat we hun grond wilden kopen. We hadden ook een optie op het pand. Dit is allemaal niet doorgegaan. Later kwamen [gedaagden] bij mij dat ze met de [verkopers] hadden gesproken en dat ze het pand van de [verkopers] wilden kopen. Dat is alles wat ik er van weet. [gedaagden] wilden het kopen, maar ons bedrijf moest borg staan voor een deel van de financiering. Daarom moest ik het koopcontract meetekenen. (…) Het mocht dan zo zijn dat mijn zonen kochten, maar ik moest wel meebetalen. (…)”
2.8.
Door verkopers is vervolgens een procedure aanhangig gemaakt tegen [gedaagden]
2.9.
[naam BV] heeft de overeenkomst van 27 oktober 2011 buitengerechtelijk ontbonden bij brief van 11 september 2012 aan [gedaagden].
2.10.
Op 11 oktober 2012 heeft [naam BV] na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank conservatoir beslag gelegd ten laste van [naam 1] op de onroerende zaak aan [adres 2 te plaats] en ten laste van [naam 2] op de onroerende zaak aan de [adres 3 te plaats] en op het onverdeelde aandeel van een terrein akkerbouw aan de [adres 3 te plaats].
3.De vordering in conventie
3.1.
[naam BV] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht zal verklaren dat de overeenkomst van 27 oktober 2011 per 11 september 2012 is ontbonden, althans die overeenkomst zal ontbinden;
[gedaagden]hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander zal zijn gekweten, zal veroordelen tot betaling aan haar van € 82.194,75, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 81.500,-- vanaf 24 oktober 2012 tot aan de datum van algehele voldoening;
subsidiair [gedaagden]hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander zal zijn gekweten, zal veroordelen tot betaling aan haar van € 81.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 september 2012 tot aan de dag van algehele voldoening;
[gedaagden]hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander zal zijn gekweten, zal veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de kosten van conservatoire beslaglegging.
3.2.
[naam BV] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende stellingen ten grondslag aan haar vorderingen. Omdat de hypothecaire zekerheid door [naam 1] nooit is gesteld – hoewel overeengekomen op 27 oktober 2011 – en [gedaagden]het perceel niet heeft afgenomen, heeft [naam BV] de overeenkomst buitengerechtelijk mogen ontbinden. Een ingebrekestelling was niet nodig nu nakoming blijvend onmogelijk was geworden. [gedaagden]dient het bedrag van € 81.250,-- aan [naam BV] terug te betalen. [naam BV] maakt aanspraak op de wettelijke handelsrente omdat drie professionele partijen hier een overeenkomst van geldlening hebben gesloten ter zake van de financiering voor de aankoop van bedrijfsgrond met als doel dit met winst door te verkopen.
4.Het verweer in conventie
4.1.
[gedaagden]concludeert dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de dagvaarding nietig zal verklaren, althans [naam BV] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [naam BV] in de kosten van de procedure.
4.2.
[gedaagden]voert, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende verweren aan.
Omdat de dagvaarding geen complete weergave is van de relevante feiten en van het daadwerkelijke geschil tussen partijen, is de dagvaarding nietig.
[naam 2] heeft nooit een koopcontract met verkopers getekend.
Partijen hebben uiteindelijk mondeling afgesproken dat [naam BV] de volledige aankoop van het perceel inclusief de voor rekening van de koper komende kosten zou financieren. Het in het contract van 27 oktober 2011 bedoelde “meedenken” door [naam BV] en de in die overeenkomst impliciet bedoelde tweede aanleg heeft geleid tot de tweede overeenkomst van 9 december 2011. Het bedrag van de lening is in die overeenkomst van 9 december 2011 verhoogd naar € 150.000,--. [gedaagden]heeft dat bedrag nimmer van [naam BV] ontvangen. In die overeenkomst is bovendien opgenomen dat aan [naam BV] geen zekerheden zouden worden verstrekt. Dit is geschied omdat [naam 1], zoals was bepaald in het contract van 27 oktober 2011, geen hypotheek kon verstrekken omdat de eerste hypotheekhouder, de Rabobank, de daartoe noodzakelijke medewerking niet wilde verlenen. De eerdere afspraak omtrent de hypotheekstelling is door de nadere afspraak van 9 december 2011 vervallen. Daarna heeft[naam BV] – ook tegenover derden – toegezegd de volledige aankoop van de woning met de voor rekening van de koper komende kosten te zullen financieren. Van die stelling biedt [gedaagden]bewijs aan. Doordat [naam BV] de financieringstoezegging niet gestand wilde doen, zijn problemen ontstaan met verkopers.
In de overeenkomst van 27 oktober 2011 is met betrekking tot de hypotheekstelling geen termijn afgesproken, zodat [gedaagden]niet in verzuim is geraakt. Van blijvende onmogelijkheid van nakoming is geen sprake. De buitengerechtelijke ontbinding door [naam BV] kan dan ook geen stand houden.
De koopovereenkomst is door verkopers ontbonden. Verkopers maken aanspraak op betaling van € 81.250,-- wegens beweerdelijk verbeurde boete. Mogelijk zullen verkopers ook aanspraak maken op betaling van andere posten zoals schadevergoeding. In dat perspectief heeft [gedaagden]er belang bij dat in rechte wordt vastgesteld dat [naam BV] de omschreven toezegging tot financiering heeft gedaan en dat [naam BV] die toezegging ten onrechte niet gestand heeft gedaan waardoor aan de kant van [gedaagden]door [naam BV] te vergoeden schade is ontstaan.
5.De vordering in reconventie
5.1.
[gedaagden]vordert dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht zal verklaren dat [naam BV], voor zover [gedaagden]daartoe jegens de heer [verkoper 1] en/of mevrouw [verkoper 2]is of was of zal zijn of zal worden verplicht, dient of diende te betalen voor het restant van de aankoopsom een bedrag van € 731.125,--, te vermeerderen met de via de notaris te betalen kosten die gebruikelijk voor rekening van de koper komen met betrekking tot de aankoop door [gedaagden]althans [naam 1] van de heer [verkoper 1] en mevrouw [verkoper 2]van de woning aan de[adres 1 te plaats];
[naam BV] zal veroordelen tot vergoeding van schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
[naam BV] zal veroordelen om aan [gedaagden]te voldoen een bedrag van € 9.113,02, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 januari 2013 tot de dag der voldoening;
[naam BV] zal veroordelen om binnen twee werkzagen na betekening van het vonnis de door [naam BV] gelegde beslagen op te heffen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat [naam BV] daarmee geheel of ten dele in gebreke blijft met een voorlopig maximum van € 250.000,--;
[naam BV] zal veroordelen in de kosten van de procedure.
5.2.
[gedaagden]legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende stellingen ten grondslag aan haar vorderingen.
[naam BV] dient de toezegging tot financiering van de aankoop van de bedoelde woning tot een bedrag van € 812.500,-- met de aankoopkosten zoveel nodig alsnog gestand te doen. Na aftrek van de door [naam BV] aan de notaris betaalde waarborgsom is het restant van de kale koopsom nog € 731.125,--.
De omvang van de aan de zijde van [gedaagden]geleden schade is op dit moment nog niet bekend onder meer doordat de afloop van het geschil tussen [gedaagden]en verkopers nog niet bekend is. Ook de daarmee verband houdende aanvullende kosten van rechtsbijstand aan de zijde van [gedaagden], welke kosten eveneens door [naam BV] vergoed zullen moeten worden, zijn momenteel nog niet bekend. [gedaagden]houdt [naam BV] voor die schade, die nog nader moet worden opgemaakt, aansprakelijk.
De beslagen moeten worden opgeheven nu [naam BV] op valse gronden verlof heeft verzocht tot het leggen van beslag.
In het geschil tussen [gedaagden]en verkopers heeft [gedaagden]de rechtshulp ingeroepen van mr. G.F.M.G. Heutink. In verband met de eigen belangen van [naam BV] heeft deze ten behoeve van [gedaagden]toegezegd de kosten van rechtsbijstand van [gedaagden]bij mr. Heutink te zullen vergoeden. Die toezegging heeft [naam BV] niet gestand gedaan.
6.Het verweer in reconventie
6.1.
[naam BV] concludeert dat de rechtbank [gedaagden]niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans de vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [gedaagden]in de kosten van het geding, hieronder tevens begrepen de nakosten.
6.2.
[naam BV] voert, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende verweren aan.
[naam BV] betwist met klem dat zou zijn overeengekomen dat zij de volledige aankoop van de onroerende zaak zou financieren. Dit standpunt is nu voor het eerst ingenomen, blijkt uit geen enkel bewijsstuk en is volstrekt onlogisch.
Aan de overeenkomst van 9 december 2011, welke overeenkomst is opgesteld voor het geval de onroerende zaak met winst zou worden verkocht, in welk geval [naam BV] een bedrag van maximaal € 150.000,-- zou ontvangen, is nimmer uitvoering gegeven. [naam BV] heeft immers nooit het bedrag van € 150.000,-- aan [gedaagden]geleend en [gedaagden]heeft nimmer verzocht het bedrag over te maken.
Met betrekking tot de tweede vordering in reconventie is het [naam BV] onduidelijk op welke schade [gedaagden]doelt en wat het causaal verband met het handelen van [naam BV] is.
[gedaagden]is niet-ontvankelijk in zijn vordering tot betaling van € 9.113,02. Hij heeft geen enkel belang bij de vordering, nu het kennelijk een vordering van mr. Heutink op [naam BV] is. [naam BV] betwist de verschuldigdheid van die vordering en betwist dat zou zijn afgesproken dat mr. Heutink kosten aan [naam BV] in rekening mocht brengen.
[naam BV] betwist met klem dat zij de rechtbank verkeerd heeft voorgelicht op het punt van het gevraagde verlof tot beslaglegging.
7.De beoordeling
in conventie
7.1.
Het verwijt van [gedaagden]dat [naam BV] de rechtbank niet het volledige feitencomplex zou hebben geschetst, leidt niet tot nietigheid van de dagvaarding. Als dat verwijt al juist zou zijn, hetgeen door [naam BV] wordt betwist, zou sprake zijn van schending van het bepaalde in artikel 21 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv), in welk geval de rechter de gevolgtrekking mag maken die hem of haar geraden voorkomt. In dit geval is echter geen sprake van schending van artikel 21 Rv aangezien [naam BV] niet betrokken was bij de eerdere onderhandelingen met verkopers zodat zij daarover niet heeft kunnen verklaren en aangezien zij betwist na 27 oktober 2011 enige toezegging tot financiering van het perceel te hebben gedaan.
7.2.
Het verweer dat [naam 2] niet betrokken is bij de koop van het perceel, leidt niet tot enig rechtsgevolg in deze zaak noch blokkeert dit enig rechtsgevolg, althans, zulks is niet door [gedaagden]gesteld. De overeenkomst van 27 oktober 2011 is ook door [naam 2] aangegaan en ondertekend. Aan dit verweer zal dan ook voorbij gegaan worden.
7.3.
Het belangrijkste verweer van [gedaagden]is dat, na het aangaan van de overeenkomst van 27 oktober 2011, mondeling is afgesproken dat [naam BV] de volledige aankoop van het perceel inclusief de voor rekening van de koper komende kosten zou financieren. De rechtbank begrijpt dat [gedaagden]hiermee betoogt dat de op 27 oktober 2011 gemaakte afspraken zouden zijn komen te vervallen, althans dat het niet afnemen van het perceel door [gedaagden]voor risico van [naam BV] dient te komen nu [naam BV] de koopsom niet heeft voldaan. [gedaagden]heeft bewijs aangeboden van zijn stelling dat met [naam BV] een dergelijke afspraak is gemaakt.
7.4.
Voor de beoordeling van dit verweer is van belang wat de achtergrond is waartegen de overeenkomst van 27 oktober 2011 tot stand is gekomen. Ter comparitie is door [gedaagden]verklaard dat hij vanaf 2008 reeds in onderhandeling was met verkopers over de aankoop van een groter stuk grond. De koopsom zou toen betaald worden door de uiteindelijke koper via een ABC-constructie. Die koop is toen niet doorgegaan. Vervolgens heeft [gedaagden]een koopovereenkomst met verkopers gesloten op 22 februari 2011. Vast staat dat [gedaagden]ingevolge die koopovereenkomst aanvankelijk op 22 maart 2011 een bankgarantie moest stellen en op 1 juni 2011 moest afnemen. Op welke manier [gedaagden]de koop in die periode zou willen financieren, is door [gedaagden]niet gesteld. Uit de verklaring van de vader tijdens het voorlopig getuigenverhoor blijkt dat het de bedoeling was dat vader de koopsom (deels) zou financieren. Ter comparitie is [gedaagden]met die verklaring geconfronteerd. Hierop is door [gedaagden]verklaard dat hij dat niet weet. Gelet op de eerdere poging tot aankoop over te gaan en gelet op het feit dat [gedaagden]niet een projectontwikkelaar is, is ongeloofwaardig dat [gedaagden]niet meer weet op welke wijze de koopsom – die dus op uiterlijk 1 juni 2011 moest worden gestort – zou worden gefinancierd. Vast staat wel dat de leveringsdatum – en kennelijk ook het storten van de waarborgsom – in overleg met de verkopers is opgeschoven.
7.5.
Vervolgens is ter comparitie door [naam BV] gesteld dat zij, toen zij op 27 oktober 2011 door een derde werd benaderd om te participeren in de aankoop, niet wist dat er al vanaf 2008 onderhandelingen waren met verkopers over de aankoop. Namens haar is bovendien verklaard dat[naam BV] geen koopcontract heeft gezien op 27 oktober 2011, zodat zij niet wist dat er eigenlijk al eerder afgenomen had moeten worden (en er dus problemen waren). Door [gedaagden]is niet betwist dat [naam BV] het koopcontract van 22 februari 2011 toen niet heeft gekregen. Partijen zijn het er wel over eens dat [naam BV] wist dat de waarborgsom van 10% snel betaald moest worden in verband met het verstrijken van de termijn. [gedaagden]heeft nog ter comparitie verklaard dat [naam BV] ook wist dat er financieringsproblemen waren, hetgeen door [naam BV] is betwist. Dat [naam BV] op de hoogte was van de financieringsproblemen van [gedaagden]ligt niet voor de hand. Immers, [naam BV] had geen inzage gekregen in de koopovereenkomst met verkopers en wist niet van de eerdere onderhandelingen vanaf 2008. Bovendien heeft [naam 1] tijdens het voorlopig getuigenverhoor verklaard dat [gedaagden]op een gegeven moment de financiering rond had en dat hij 10% heeft betaald. Dat strookt niet met de stelling dat [naam BV], die pas op 27 oktober 2011 betrokken is geraakt bij deze transactie en op 28 oktober 2011 – de laatste dag waarop de waarborgsom diende te worden gestort onder de notaris – een bedrag van € 81.250,-- heeft gestort, op 27 oktober 2011 op de hoogte zou zijn gebracht van financieringsproblemen. Geconstateerd wordt overigens dat [naam 1] ook in zijn verklaring tijdens het voorlopig getuigenverhoor draait waar hij wordt geconfronteerd met verklaringen van verkopers over het feit dat hij tegen de notaris zou hebben gezegd dat de financiering nog niet rond was en dat dat te maken had met de scheiding. Hierop antwoordt hij immers dat dat zou kunnen en dat hij het niet weet. Onder die omstandigheden wordt uitgegaan van de juistheid van hetgeen door [naam BV] over de mededelingen van de zijde van [gedaagden]op 27 oktober 2011 is verklaard.
7.6.
Vast staat dat [naam 4] de overeenkomst van 27 oktober 2011 heeft opgesteld. [gedaagden]heeft bij conclusie van antwoord gesteld dat [naam 4] niet echt juridisch geschoold is. De overeenkomst is, zo constateert ook de rechtbank, niet veel meer dan een kattebelletje. Uit dat kattebelletje blijkt dat het destijds kennelijk nog de bedoeling was dat [gedaagden]voor een eventuele hypotheek zou zorgen. De financiering zou, zo construeert de rechtbank uit alle gegevens en verklaringen, deels door vader en deels bij wege van hypothecaire geldlening door [gedaagden]worden geregeld. Uit deze overeenkomst blijkt geenszins dat het de bedoeling was dat [naam BV] de gehele koopsom zou financieren.
7.7.
[gedaagden]heeft gesteld dat pas na 27 oktober 2011 – wanneer dan precies is door hem niet gesteld – nadere afspraken met [naam BV] zijn gemaakt over de financiering van de totale koopsom. Het zou voor de hand hebben gelegen als een zo belangrijke afspraak zou zijn vastgelegd op schrift. Dit klemt te meer nu de eerste overeenkomst ook in de vorm van een kattebelletje door partijen is vastgelegd en ook nadien op 9 december 2011 een veel uitgebreidere overeenkomst, opgesteld door een notariskantoor, is opgesteld tussen partijen. Onverklaarbaar is dan dat de meest wezenlijke afspraak omtrent deze transactie niet op schrift zou zijn gesteld. Onverklaarbaar is ook dat [gedaagden]nimmer bij [naam BV] heeft aangedrongen op betaling van de koopsom toen hij daar door verkopers op aangesproken is. Verkopers stellen volgens [gedaagden](punt 46 van de conclusie van antwoord) dat hij de koopsom niet (tijdig) aan de notaris heeft voldaan. Als gevolg hiervan hebben verkopers aanspraak gemaakt op de 10% boete. Er ligt echter geen enkele aanmaning of ingebrekestelling, terwijl [gedaagden]evenmin heeft gesteld mondeling bij [naam BV] te hebben aangedrongen op betaling. Ten slotte is onverklaarbaar dat noch de vader noch Peter of [naam 2] tijdens het voorlopig getuigenverhoor heeft verklaard dat [naam BV] de gehele koopsom zou voldoen. Als een dergelijke afspraak gemaakt zou zijn, zou toch voor de hand liggen dat in die zin verklaard zou zijn. De naam van [naam BV] wordt niet één keer genoemd tijdens de getuigenverhoren. Door [naam BV] is er ten slotte op gewezen dat zij niet eens als getuige is gehoord. Een en ander is slechts verklaarbaar als een dergelijke mondelinge overeenkomst tussen [naam BV] en [gedaagden]nimmer is gesloten.
7.8.
Uit deze feiten en omstandigheden wordt afgeleid dat de stelling van [gedaagden]dat [naam BV] de volledige aankoop van het perceel inclusief de voor rekening van de koper komende kosten zou financieren, dermate ongeloofwaardig is dat aan het bewijsaanbod van [gedaagden]voorbij zal worden gegaan. Hierna zal ervan worden uitgegaan dat een dergelijke afspraak nimmer tussen partijen is gemaakt.
7.9.
[naam BV] heeft gesteld dat [gedaagden]zijn deel van de afspraken als gemaakt op 27 oktober 2011 niet is nagekomen. Daarbij gaat het om het niet-stellen van zekerheid in de vorm van een 2e hypotheek door [naam 1] en om het niet afnemen van het perceel. Met betrekking tot dat eerste punt staat vast dat [naam 1] geen zekerheid heeft verleend aan [naam BV] [gedaagden]heeft daar drie verweren tegenin gebracht. Ten eerste heeft hij gesteld dat die afspraak is komen te vervallen nu op
9 december 2011 is overeengekomen dat aan [naam BV] geen zekerheden zouden worden verstrekt. Ten tweede was [naam 1] niet in staat een hypotheek te verstrekken omdat de eerste hypotheekhouder geen medewerking wilde verlenen. De rechtbank begrijpt dit verweer zo dat hiermee een beroep op overmacht wordt gedaan. Ten slotte heeft [gedaagden]er op gewezen dat geen termijn is overeengekomen voor het stellen van de hypotheekstelling, zodat hij niet in verzuim is geraakt. Hierna zullen deze verweren één voor één worden besproken.
7.10.
Uit de overeenkomst van 9 december 2011 volgt niet dat [naam BV] afstand heeft willen doen van haar eerdere recht op zekerheid. In die overeenkomst is in het geheel niets bepaald over het stellen van zekerheden door [gedaagden]en dus ook niet dat [gedaagden]alsnog is gekweten van de verplichting door [naam 1] zekerheid te laten stellen. Op geen enkele andere wijze blijkt dat [naam BV] afstand heeft willen doen van haar recht zekerheid te krijgen in de vorm van een tweede hypotheek op de woning van [naam 1]. Los hiervan heeft [naam BV] ter comparitie onbetwist gesteld dat de overeenkomst van 9 december 2011 is gesloten enkel en alleen om fiscaal te kunnen verantwoorden hoe de winst zou worden verdeeld. Het was nimmer de bedoeling, aldus [naam BV], dat zij het bedrag van € 150.000,-- aan [gedaagden]zou lenen. Dit verweer wordt dus gepasseerd.
7.11.
[naam BV] heeft gesteld dat [naam 1] de hypothecaire zekerheid niet heeft verleend omdat zijn (ex)echtgenote daarmee niet instemde. [gedaagden]heeft zulks betwist en gesteld dat het de bank was die geen medewerking verleende. Welke lezing de juiste is, kan in het midden blijven nu beide redenen voor rekening van [gedaagden]komen. Het beroep op overmacht wordt dus verworpen.
7.12.
Het is juist dat in de overeenkomst van 27 oktober 2011 geen termijn is gesteld waarbinnen [naam 1] een hypothecaire zekerheid zou verstrekken aan [naam BV] Uit de overeenkomst volgt echter dat het de bedoeling was dat de zekerheid stond tegenover de betaling van de 10% waarborgsom door [naam BV] Vast staat dat die 10% reeds op 28 oktober 2011 door [naam BV] is betaald, zodat rond die periode ook de zekerheid had moeten worden gesteld. Vast staat voorts dat de levering van het perceel zou plaatsvinden op 3 januari 2012 en dat [gedaagden]toen niet hebben afgenomen. Bij brief van mr. J.H. van den Sigtenhorst namens verkopers van 18 januari 2012 (bijlage 6 bij productie 1 van de zijde van [gedaagden]) is [gedaagden]gesommeerd alsnog over te gaan tot afname van het perceel onder gelijktijdige betaling van de koopsom.
Uit de nadien gevolgde correspondentie blijkt dat ook daarna niet is afgenomen door [gedaagden]Onder die omstandigheden wordt het er voor gehouden dat nakoming door [gedaagden]van de verplichting om [naam 1] zekerheid te laten stellen – zeker op 11 september 2012, toen [naam BV] de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden – blijvend onmogelijk was geworden, zodat [gedaagden]in verzuim was geraakt.
7.13.
[naam BV] heeft daarnaast gesteld dat [gedaagden]de overeenkomst niet is nagekomen door het perceel niet af te nemen. Voor zover [gedaagden]hier tegenin heeft willen brengen dat hij niet heeft kunnen afnemen omdat [naam BV] niet tijdig heeft gezorgd voor het storten van de volledige aankoopsom, stuit dit verweer af op hetgeen hiervoor is overwogen omtrent die mondelinge afspraak. Bovendien strookt deze stellingname niet met het verwijt dat verkopers niet bereid en in staat waren conform afspraak te leveren – zij zouden het teveel in gebruik hebbende deel niet hebben willen vrijgeven en wilden tegen de afspraken in een jaar langer in de woning blijven wonen – als gevolg waarvan de levering volgens [gedaagden]niet door kon gaan. Zoals hiervoor ook is overwogen, was op 11 september 2012 duidelijk dat nakoming door [gedaagden]blijvend onmogelijk was geworden, zodat [gedaagden]in verzuim is geraakt.
7.14.
Nu vast staat dat [gedaagden]zijn deel van de afspraken van 27 oktober 2011 niet is nagekomen en [gedaagden]in verzuim verkeerde, kon [naam BV] de overeenkomst op 11 september 2012 buitengerechtelijk ontbinden. De vordering van [naam BV] sub 1, het eerste deel, ligt dan ook voor toewijzing gereed.
7.15.
Met betrekking tot de tweede vordering wordt opgemerkt dat vast staat dat door [naam BV] een bedrag van € 81.250,-- betaald. Er wordt van uitgegaan dat de vordering, die ziet op een hoofdsom van € 81.500,--, berust op een kennelijke verschrijving en dat bedoeld is te vorderen een bedrag van € 81.250,-- aan hoofdsom. Nu de door [naam BV] berekende wettelijke rente over een foutieve hoofdsom is berekend, zal de vordering als hierna te melden worden toegewezen. [naam BV] heeft hoofdelijke veroordeling verzocht. Weliswaar volgt uit de overeenkomst van 27 oktober 2011 dat [naam 1] – en dus niet [naam 2] – de zekerheid zou stellen, waarmee deze in gebreke is gebleven, maar de belangrijkste reden voor de buitengerechtelijke ontbinding is voor [naam BV] uiteraard geweest dat het perceel door [gedaagden]niet is afgenomen. Nu zowel Peter als ook [naam 2] heeft getekend voor deze verplichting jegens [naam BV] ziet de rechtbank aanleiding de hoofdelijke verbondenheid uit te spreken. De vordering tot wettelijke handelsrente over de hoofdsom zal evenwel worden afgewezen nu de overeenkomst van 27 oktober 2011, anders dan [naam BV] heeft gesteld, niet tussen twee partijen is gesloten die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
7.16.
[gedaagden]zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam BV] worden begroot op:
- dagvaarding € 100,67
- griffierecht 1.789,00
- - salaris advocaat
1.788,00(2 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.677,67
Voorts heeft [naam BV] betaling van de kosten van conservatoire beslaglegging gevorderd, welke kosten toewijsbaar zijn. Die kosten komen neer op een bedrag van
€ 521,78 aan explootkosten.
in reconventie
7.17.
Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, zal de vordering sub 1 van [gedaagden]worden afgewezen. De vordering sub 2 treft hetzelfde lot nu in conventie is geoordeeld dat [naam BV] de overeenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden. De vordering sub 3 ziet op een toezegging die door [naam BV] zou zijn gedaan om een factuur van mr. Heutink van Rechtshulp & Incasso ter grootte van € 9.113,02 ten behoeve van [gedaagden]te voldoen. Uit de daartoe overgelegde brief van mr. Heutink van
16 november 2012 blijkt dat de “factuur” – zijnde een opsomming van bedragen in die brief – rechtstreeks naar [naam BV] is gestuurd. Gelet daarop zou enkel mr. Heutink zelf een belang hebben bij een vordering tot betaling van zijn rekening door [naam BV], voor zover al een afspraak zou zijn gemaakt dat [naam BV] de kosten van mr. Heutink zou vergoeden. Niet valt in te zien hoe [gedaagden]een belang heeft bij deze vordering, zodat deze wordt afgewezen.
7.18.
Ook de vordering tot opheffing van de beslagen zal worden afgewezen nu [naam BV] terecht aanspraak heeft gemaakt op (terug)betaling van het door hem gestorte bedrag en tot nu toe buiten rechte geen betaling heeft ontvangen.
7.19.
[gedaagden]zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam BV] worden begroot op:
- salaris advocaat
894,00(2 punten × factor 0,5 × tarief € 894,00)
894,00(2 punten × factor 0,5 × tarief € 894,00)
Totaal € 894,00
8.De beslissing
De rechtbank
in conventie
8.1.
verklaart voor recht dat de overeenkomst van 27 oktober 2011 per 11 september 2012 is ontbonden;
8.2.
veroordeelt [gedaagden]hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [naam BV] te betalen een bedrag van
€ 81.250,--,vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 15 september 2012 tot de dag van volledige betaling,
8.3.
veroordeelt [gedaagden]hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [naam BV] tot op heden begroot op € 4.199,45 inclusief beslagkosten,
8.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen onder 8.2. en 8.3. uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
8.5.
wijst de vorderingen af,
8.6.
veroordeelt [gedaagden]in de proceskosten, aan de zijde van [naam BV] tot op heden begroot op € 894,00,
8.7.
veroordeelt [gedaagden]in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden]niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2013.
KH/Vg