ECLI:NL:RBGEL:2013:4571

• Datum uitspraak: 13 november 2013
• Publicatiedatum: 14 november 2013
• Zaaknummer: 877986 \ CV EXPL 13-4449 \ 304 \ 391
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K. van Vlimmeren-van Ommen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over bemiddelingskosten bij huurovereenkomst en de rol van Direct Wonen als bemiddelaar

In deze zaak heeft de kantonrechter zich gebogen over een geschil tussen een eisende partij en de besloten vennootschap Direct Wonen Verhuur Makelaars B.V. over de verschuldigdheid van bemiddelingskosten. De eisende partij, vertegenwoordigd door mr. C. de Vries, heeft zich op 4 oktober 2011 ingeschreven bij Direct Wonen en heeft op 13 oktober 2011 een huuropdrachtbevestiging getekend. In deze bevestiging zijn de bemiddelings- en contractkosten opgenomen. De eisende partij heeft de factuur van € 1.094,80 voor deze kosten voldaan, maar heeft later, op 3 augustus 2012, verzocht om terugbetaling van deze kosten, stellende dat hij geen opdrachtgever was van Direct Wonen en dat de bemiddelingskosten nietig zijn op grond van artikel 7:264 BW.

Direct Wonen heeft in haar verweer aangevoerd dat zij uitsluitend als lasthebber van de eisende partij heeft opgetreden en dat de bemiddelingskosten rechtmatig zijn. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de eisende partij zich heeft ingeschreven bij Direct Wonen en dat de huurovereenkomst pas tot stand is gekomen na bemiddeling door Direct Wonen. De rechter heeft de stelling van de eisende partij dat Direct Wonen voor twee opdrachtgevers heeft opgetreden, niet voldoende onderbouwd geacht.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de eisende partij niet heeft aangetoond dat er sprake was van een onredelijk voordeel voor Direct Wonen en dat de bemiddelingskosten rechtmatig zijn. De vorderingen van de eisende partij zijn afgewezen en hij is veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis benadrukt de verantwoordelijkheden van bemiddelaars in huurovereenkomsten en de noodzaak voor huurders om zich bewust te zijn van de kosten die zij aangaan bij het inschakelen van bemiddeling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 877986 \ CV EXPL 13-4449 \ 304 \ 391

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

[eisende partij]

wonende te [woonplaats]

eisende partij

gemachtigde mr. C. de Vries

toevoegingsnummer [nummer]

tegen

de besloten vennootschap

Direct Wonen Verhuur Makelaars B.V.

gevestigd te 's-Gravenhage

gedaagde partij

gemachtigde mr. R.A.H. van Egmond

Partijen worden hierna [eisende partij] en Direct Wonen genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 31 juli 2013 en de daarin genoemde processtukken;

- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 24 oktober 2013.

2. De feiten

2.1.

Op 4 oktober 2011 heeft [eisende partij] zich via internet en tegen betaling van de inschrijfkosten van € 35,00 ingeschreven bij Direct Wonen.

2.2.

[eisende partij] heeft diezelfde dag om 15:45 uur met een medewerker van Direct Wonen een woning aan de [straat en plaats] bezocht.

2.3.

Op 13 oktober 2011 heeft [eisende partij] een huuropdrachtbevestiging getekend. In die bevestiging staan, naast de huur en de borg, de bemiddelings- en contractkosten van Direct Wonen genoemd.

2.4.

Direct Wonen heeft op 17 oktober 2011 een factuur van € 1.094,80 terzake de bemiddelingsvergoeding en contrackosten aan [eisende partij] toegezonden. [eisende partij] heeft deze factuur voldaan.

2.5.

Op verzoek van [eisende partij] heeft de Huurcommissie de (aanvangs)huurprijs bij haar uitspraak van 15 mei 2012, verzonden op 20 juni 2012, met ingang van 24 oktober 2011 vastgesteld op € 530,86 per maand.

2.6.

[eisende partij] heeft Direct Wonen op 3 augustus 2012 per brief verzocht de bemiddelingskosten aan hem terug te betalen. In de brief staat, voor zover van belang, het volgende:

(…)

Ik heb aan u bij aanvang van de huurovereenkomst betaald een bedrag van € 800,- plus 19% BTW is € 952,- in totaal. Dit bedrag moest ik aan u betalen ter dekking van de kosten van bemiddeling. Pas na ontvangst van dit bedrag samen met de contractskosten van € 120,- plus 19% BTW is € 142,80,- bekrachtigde u de genoemde huurovereenkomst en kreeg ik de beschikking tot het gehuurde.

Volgens artikel 7:264 BW is dit beding nietig. In dit artikel staat immers dat elk beding dat in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst is gesloten nietig is als dit beding niet betrekking heeft op de huurprijs en voor de verhuurder een niet redelijk voordeel betreft.

De feiten

De feiten zijn dat ik niet uw opdrachtgever ben geweest en u niet voor mij heeft bemiddeld. Ik ben namelijk zelf opzoek gegaan naar een woonruimte. Ik heb zelf contact met u gezocht. Ik heb zelf het initiatief genomen en met jullie gebeld voor het inplannen van een afspraak om de woning 15 minuten te mogen bezichtigen. Ik heb zelf aangegeven interesse in de woning te hebben en de daadwerkelijke verhuurbaas [persoon X] te willen ontmoeten voor verdere onderhandeling.

De verhuurbaas gaf toen zelf nadrukkelijk te kennen niet direct met mij te willen onderhandelen omdat hij zijn bemiddeling via Direct Wonen liet verlopen. Het is mijn verhuurbaas [persoon X] geweest die aan u de opdracht heeft gegeven om voor hem een geschikte huurder te vinden en voor hem daarin te bemiddelen.

U bent in deze zaak ook niet mijn directe verhuurder maar enkel de bemiddelende partij voor de daadwerkelijke verhuurder [persoon X] geweest. De heer [persoon X] is in deze kwestie de partij geweest die u heeft ingeschakeld als bemiddelingsbureau en dat is ook de reden waarom u het appartement op uw website kon plaatsen en voor hem zijn zaken mocht waarnemen.

Uit bovenstaande blijkt onomstotelijk dat de verhuurder hier een niet redelijk voordeel heeft omdat de bemiddelingskosten niet bij hem maar bij mij in rekening zijn gebracht terwijl u voor hem hebt bemiddeld.

Daarom beroep ik mij bij deze op artikel 7:264 BW.

(…)

2.7.

Direct Wonen heeft op 27 augustus 2012 bij brief gereageerd. In de brief staat, onder meer, het volgende:

(…)

Verloop van uw bemiddeling

Uit uw gegevens blijkt dat u sinds 3 juli 2011 ingeschreven staat als woningzoekende in ons systeem. In het kader van de afronding van uw inschrijving heeft u aangegeven onze voorwaarden te accepteren. Aan de hand van de door u opgegeven selectiecriteria is Direct Wonen op zoek gegaan naar een geschikte woning. Deze woningen zijn u per e-mail gepresenteerd. Tevens had u per internet toegang tot het gehele zorgvuldig samengestelde aanbod van woningen van Direct Wonen en heeft u gebruik kunnen maken van ons netwerk.

U heeft de woning aan [straat en plaats] met onze verhuurmakelaar [naam makelaar] bezichtigd en heeft deze toegewezen gekregen. In dat kader heeft u tevens een huuropdrachtbevestiging getekend waarin uzelf Direct Wonen opdracht gaf tot bemiddeling. U was zich er van bewust dat wij op dat moment voor u de bemiddeling daadwerkelijk in gang zouden brengen.

Verder maken wij op dat het voor u niet geheel duidelijk is wat Direct Wonen voor u heeft gedaan. Dit is niet eens zo vreemd, daar veel van wij wat doen “achter de schermen” gebeurd, dus niet direct zichtbaar voor u als klant. Wij verstrekken u hier graag meer helderheid over. Wij denken dat u dan beter begrijpt waar u voor heeft betaald. Zonder deze activiteiten zouden wij u dan niet aan een passende woning hebben kunnen helpen.

Werkzaamheden Direct Wonen

Direct Wonen verricht in het kader van zowel de inschrijving als de door u verleende opdracht werkzaamheden. Deze werkzaamheden omvatten onder andere:

• Het faciliteren van het inschrijfproces
• Gebruikmaking van de kennis en het netwerk van Direct Wonen
• Zoeken naar een geschikte woonruimte op basis van uw woonwensen
• Het verstrekken van geschikte woonruimtes per e-mail
• Bezichtigen van deze woonruimte(s)
• Het eventueel onderhandelen met de verhuurder over huurprijs en voorwaarden
• Opstellen en bespreken van de huuropdrachtbevestiging
• Opstellen kandidaatvoorstel en doorspreken met de verhuurder van de woonruimte
• Opvragen, ontvangen en controleren van de antecedenten
• Opstellen en bespreken van de huurovereenkomst
• Zorg dragen van het ontvangen van een mede door de verhuurder getekende huurovereenkomst
• Administratieve verwerking van de betalingen van de eerste maand huur, de borg etc.
• Zorg dragen van doorstorting van de eerste maand huur en de borg aan de verhuurder.

Geen onredelijk voordeel

Op grond van het voorgaande is duidelijk dat u zich heeft ingeschreven bij Direct Wonen alsmede dat u Direct Wonen opdracht heeft verleend tot bemiddeling. In dit kader heeft Direct Wonen allerhande werkzaamheden verricht en in deze zaak is daarom geen sprake van een onredelijk voordeel zijdens Direct Wonen op grond van artikel 7:264 BW.

(…)

2.8.

De gemachtigde van [eisende partij] heeft bij brief van 16 oktober 2012 de nietigheid van het beding terzake de bemiddelingskosten ingeroepen en Direct Wonen verzocht, en zonodig gesommeerd, de bemiddelings- en contractkosten aan [eisende partij] terug te betalen.

2.9.

De gemachtigde van Direct Wonen heeft bij e-mailbericht van 26 november 2012 het verzoek om terugbetaling afgewezen.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eisende partij] vordert, samengevat, dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, Direct Wonen zal veroordelen tot betaling aan hem van € 1.094,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 oktober 2011 tot aan de dag van algehele voldoening, alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 181,50 inclusief btw, met veroordeling van Direct Wonen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vordering, zakelijk weergegeven, ten grondslag dat Direct Wonen primair in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in de artikelen 7:427 juncto 417 BW door zowel van hem als van zijn verhuurder, die heeft te gelden als opdrachtgever van Direct Wonen, een vergoeding voor de verrichte werkzaamheden (bemiddeling) te verlangen.

Subsidiair legt [eisende partij] aan zijn vordering ten grondslag dat Direct Wonen, in weerwil van het bepaalde in artikel 7:264 BW, een niet redelijk voordeel is overeengekomen.

3.3.

Direct Wonen voert verweer. Voor zover van belang zal hierna op dat verweer worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Vast staat dat eerst na inschrijving bij en bemiddeling door Direct Wonen een huurovereenkomst tussen [eisende partij] als huurder en de heer [persoon X] als verhuurder tot stand is gekomen.

4.2.

In geschil is of Direct Wonen hierbij als lasthebber heeft opgetreden voor twee lastgevers, zodat zij in het onderhavige geval op de voet van artikel 7:417 lid 4 BW geen vergoeding bij [eisende partij] in rekening mocht brengen, zoals [eisende partij] primair stelt en Direct Wonen gemotiveerd betwist.

4.3.

Direct Wonen heeft aangevoerd dat zij uitsluitend heeft gehandeld als lasthebber van [eisende partij]. Dat volgt, aldus Direct Wonen, onder meer uit het feit dat zij uitsluitend bij [eisende partij] haar bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht.

4.4.

In het licht van de gemotiveerde betwisting door Direct Wonen heeft [eisende partij] zijn stelling dat Direct Wonen voor twee lasthebbers heeft opgetreden, van wie zij voor (nagenoeg) dezelfde dan wel vergelijkbare werkzaamheden een vergoeding (loon) heeft ontvangen niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Dat Direct Wonen van verhuurders een marketingvergoeding verlangt voor het plaatsen van de aangeboden woonruimte op haar website maakt dat niet anders. Direct Wonen bedingt in dat geval de vergoeding niet uit hoofde van haar hoedanigheid als lasthebber, terwijl de bemiddelingsvergoeding die zij van de huurders bedingt, overigens eerst nadat een huurovereenkomst tot stand is gekomen, wel ziet op door haar verrichte werkzaamheden in het kader van de lastgeving (bemiddeling).

4.5.

[eisende partij] heeft voorts gesteld dat ten behoeve van Direct Wonen een niet redelijk voordeel is bedongen, dat inhoudt dat [eisende partij] bemiddelingskosten aan Direct Wonen verschuldigd is, terwijl Direct Wonen niet of nauwelijks werkzaamheden voor [eisende partij] heeft verricht en daarnaast een bemiddelingsvergoeding van de verhuurder heeft ontvangen.

4.6.

Hiervoor is reeds beslist dat [eisende partij] zijn stelling dat Direct Wonen als lastgever voor [eisende partij] én de verhuurder heeft opgetreden niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd. Daar komt bij dat niet de verhuurder heeft bedongen dat [eisende partij] een bemiddelingsvergoeding aan Direct Wonen zou voldoen, maar dat Direct Wonen dat rechtstreeks, in het kader van haar dienstverlening, van [eisende partij] heeft bedongen. Een situatie als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 en/of lid 2 BW doet zich hier dan ook niet voor. Dat [eisende partij] de door Direct Wonen van hem bedongen kosten in verhouding tot de voor hem verrichte werkzaamheden, achteraf bezien (mede vanwege de nadere huurprijsvaststelling door de Huurcommissie), te hoog vindt, maakt dat niet anders, temeer nu [eisende partij] – door zijn inschrijving en door ondertekening van de huuropdrachtbevestiging – heeft ingestemd met het verrichten van die werkzaamheden tegen betaling van de daarvoor bedongen kosten. Onweersproken staat vast dat Direct Wonen bij alle huurders, voor wie zij bemiddelt, deze, aan de huurprijs gerelateerde, bemiddelingskosten in rekening brengt, ongeacht de duur van de bemiddelingsopdracht.

4.7.

De slotsom is dan ook dat de vorderingen voor afwijzing gereed liggen.

4.8.

[eisende partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Direct Wonen begroot op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op