ECLI:NL:RBGEL:2013:4308

• Datum uitspraak: 1 november 2013
• Publicatiedatum: 4 november 2013
• Zaaknummer: 844651
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.M.Th. Quaadvliet
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst kantoorruimte en veroordeling tot betaling huur en schadevergoeding

In deze civiele procedure stond de geldigheid en duur van een huurovereenkomst kantoorruimte centraal. De huurovereenkomst betrof een looptijd van 10 jaar, welke door de huurder werd betwist. De kantonrechter stelde de huurder in de gelegenheid tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte overeenkomst en tegen het verweer dat verhuurder misbruik van omstandigheden zou hebben gemaakt.

De huurder heeft verklaard dat hij uitging van een huurovereenkomst van 5 jaar en dat hij zich onder druk gezet voelde bij het ondertekenen, mede vanwege investeringen en lopende onderhandelingen met een derde partij. Verhuurder verklaarde dat de huurovereenkomst een standaardovereenkomst was, opgesteld op basis van een voorstel van huurder zelf, en dat er geen bijzondere omstandigheden waren.

De kantonrechter oordeelde dat huurder niet geslaagd was in het leveren van tegenbewijs en dat geen sprake was van misbruik van omstandigheden door verhuurder. De huurovereenkomst van 10 jaar werd als rechtsgeldig beschouwd. De vorderingen van verhuurder werden toegewezen, waaronder ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van achterstallige huur, schadevergoeding voor de resterende huurperiode en proceskosten. De vorderingen van huurder in reconventie werden afgewezen.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en huurder veroordeeld tot betaling van achterstallige huur, schadevergoeding en proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 844651 \ CV EXPL 12-6091 \ 407 \ 391

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

[verhuurder]

wonende te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. U. van der Linden (Seuren, Van der Vlies & Van Heijnsbergen Gerechtsdeurwaarders-Juristen)

tegen

[huurder]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. M.W.R. Hoogstraten

Partijen worden hierna [verhuurder] en [huurder] genoemd.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 maart 2013 en de daarin genoemde processtukken;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de kant van [huurder];

- de akte na enquête van de kant van [huurder];

- de akte na enquête van de kant van [verhuurder].

2. De verdere beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

2.1.

De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 22 maart 2013.

2.2.

In rechtsoverweging 6.1. van dat tussenvonnis is beslist dat [huurder] in de gelegenheid wordt gesteld
tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte huurovereenkomst kantoorruimte met een looptijd van 10 jaar.

Voorts is in rechtsoverweging 6.2. van dat tussenvonnis beslist, zakelijk weergegeven, dat [huurder] in de gelegenheid wordt gesteld
bewijs te leveren van zijn stelling dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst met [verhuurder] in bijzondere omstandigheden verkeerde en dat [verhuurder] daarvan misbruik heeft gemaakt.

2.3.

[huurder] heeft daartoe twee getuigen laten horen, zichzelf en [verhuurder].

2.4.

Voor zover van belang overweegt de kantonrechter omtrent de positie van [huurder] als ‘partij-getuige’ het volgende.

2.5.

Op de voet van artikel 164 lid 2 Rv kan een verklaring door een partij, die als getuige is gehoord, omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Gelet op deze rechtsregel moet de verklaring van [huurder], voor zover deze is afgelegd omtrent het probandum zoals neergelegd in rechtsoverweging 6.2. van het tussenvonnis van 22 maart 2013, als een ‘partij-getuige-’verklaring in de door artikel 164 lid 2 Rv bedoelde zin worden beschouwd. Voor zover [huurder] heeft verklaard omtrent het probandum als bedoeld in rechtsoverweging 6.1. geldt deze beperking evenwel niet.

2.6.

[huurder] heeft, voor zover van belang, als volgt verklaard:

(…)

Ik ging ervan uit dat de huurovereenkomst voor de duur van 5 jaar was. De voorafgaande contracten die ik met [verhuurder] had gesloten waren ook steeds 5 jaar en ik ging er vanuit dat het gebruikelijk was. Ik heb de overeenkomst van te voren niet gelezen. Hij werd me onder de neus geschoven. We hebben voor het ondertekenen niet gesproken over de duur van de overeenkomst. Ik voelde me onder druk gezet. In mijn beleving was het een kwestie van kiezen of delen. Als ik de huurovereenkomst niet zou tekenen dan zou [verhuurder] de huurovereenkomst met [naam klinieken] niet sluiten.

(…)

Voor mij was het heel belangrijk dat de huurovereenkomst met [naam klinieken] tot stand zou komen omdat ik anders weer zou moeten zoeken naar een nieuw pand nadat ik al een investering van € 50.000,- had gedaan in dit pand. Bovendien zou het slecht zijn voor mijn reputatie.

(…)

Ik wist op het moment van ondertekenen niet wat er zou gebeuren als ik niet zou tekenen. Op dat moment liepen de onderhandelingen met de [naam klinieken].

(…)

Nadat ik had gezien dat ik een overeenkomst had getekend waarin de termijn van 10 jaar stond heb ik niet gereageerd naar [verhuurder] omdat ik ervan uitging dat je een huurovereenkomst altijd tussentijds kon opzeggen.

(…)

Het moment waarop die overeenkomst werd gesloten was een belangrijk moment, mijn toekomst hing ervan af.

(…)

Ik voelde me psychisch onder druk gezet. [verhuurder] hield mij het stuk voor zodat ik moest tekenen.

(…)

[verhuurder] heeft niet met zoveel woorden gezegd dat als ik niet zou tekenen hij het contract met de [naam klinieken] zou afblazen, maar ik voelde wel de druk.

(…)

2.7.

[verhuurder] heeft, onder meer, het volgende verklaard:

(…)

De overeenkomst heb ik zelf opgesteld. Het is een standaard waarin ik het bedrag heb opgenomen dat hij ([huurder] – toevoeging kantonrechter) had genoemd, de betreffende ruimte en de periode. [huurder] is zelf gekomen met het voorstel van 10 jaar. Ik vond dat wel billijk (…) Ik heb hem het contract gegeven, hij heeft het enige tijd onder zich gehad en vervolgens getekend aan mij teruggegeven. We hebben niet meer gediscussieerd over de inhoud van de overeenkomst, hij heeft er ook geen kanttekeningen bij geplaatst. De overeenkomst is pas weer ter sprake gekomen op het moment dat [huurder] niet meer betaalde.

(…)

In de periode dat de overeenkomst werd gesloten waren er bij mij of in de relatie tussen mij en [huurder] geen bijzonderheden. Ik weet niet of [huurder] gespannen was. In die tijd werkten wij allemaal. De overeenkomst met de [naam klinieken] en mij is vlot tot stand gekomen.

(…)

Ik heb niet het initiatief genomen met betrekking tot de verhuizing van de fysiotherapeut naar beneden. [huurder] had daar belang bij om zo de eerste verdieping leeg te krijgen. We hebben het nooit gehand over huurderving.

(…)

Ik heb nooit tegen [huurder] gezegd dat het ging om de huur van een fictieve ruimte. Ik heb nooit gezegd dat de overeenkomst een constructie was om betalingen van [huurder] aan mij handen en voeten te geven.

(…)

2.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter is [huurder] niet geslaagd in het leveren van tegenbewijs ter zake het probandum zoals neergelegd in rechtsoverweging 6.1. Uit hetgeen [huurder] heeft verklaard kan niet worden afgeleid dat een huurovereenkomst voor 5 jaar is aangeboden. Sterker nog, [huurder] heeft, kort gezegd, verklaard dat hij voor het ondertekenen van de huurovereenkomst geen kennis zou hebben genomen van de inhoud van de huurovereenkomst en dat over de inhoud van de huurovereenkomst niet zou zijn gesproken. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat, zoals in het tussenvonnis van 22 maart 2013 is overwogen (in het bijzonder de rechtsoverwegingen 5.4. en 5.5.), een huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar is gesloten.

2.9.

Voorts is, nu [verhuurder] de verklaring van [huurder] weerspreekt en [huurder] geen ander (onvolledig) bewijs van zijn stelling dat hij onder bijzondere omstandigheden verkeerde en dat [verhuurder] daarvan misbruik heeft gemaakt heeft geleverd, [huurder] niet geslaagd in het leveren van het bewijs ter zake het probandum als neergelegd in rechtsoverweging 6.2.

Daarmee is niet komen vast te staan dat er sprake is van misbruik van omstandigheden (door [verhuurder]), zodat ook het uiterst subsidiaire verweer van [huurder] dient te worden gepasseerd.

2.10.

De slotsom is dan ook dat de vorderingen in conventie zullen worden toegewezen.

Nu de vorderingen in conventie zullen worden toegewezen behoeven de vorderingen in reconventie geen nadere besprekingen meer.

2.11.

Aannemelijk is dat [verhuurder] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten ad € 833,00 is in overeenstemming met de gebruikelijke en redelijke tarieven en wordt daarom toegewezen.

2.12.

[huurder] wordt in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Aan informatiekosten/verschotten betreffende het opvragen van gegevens uit de GBA wordt niet meer dan het forfaitaire bedrag van € 1,97 toegewezen, omdat geen factuur is overgelegd waaruit blijkt dat hogere kosten zijn gemaakt.

3. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

3.1.

ontbindt de huurovereenkomst per heden;

3.2.

veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van € 15.889,68, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 11.976,64 vanaf 3 oktober 2012 tot aan de dag van algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] ten titel van huur van € 1.232,89 per maand vanaf november 2012 tot 1 november 2013 ten titel van huur;

3.4.

veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] ten titel van schadevergoeding van

€ 1.232,89 per maand vanaf 1 november 2013 tot 1 juli 2016, dan wel tot aan de datum dat [verhuurder] het gehuurde opnieuw heeft verhuurd;

3.5.

veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [verhuurder] in conventie begroot op € 94,14 aan dagvaardingskosten, € 437,00 aan griffierecht en € 900,00 aan salaris voor de gemachtigde;

3.6.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

3.8.

wijst de vorderingen af

3.9.

veroordeelt [huurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [verhuurder] in reconventie begroot op € 375,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op