Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/242838 / HA ZA 13-310
Vonnis van 16 oktober 2013
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie
verweerder in reconventie
advocaat mr. M.J. Goedhart te Rotterdam
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
advocaat mr. M.P.J. Rubens te Boven-Leeuwen
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juni 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 2 september 2013.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn eigenaars van aan elkaar grenzende percelen te [woonplaats]. [eiser] is eigenaar van een perceel cultuurgrond gelegen aan de [adres], kadastraal bekend [woonplaats], voorheen sectie F nummer 1539, thans sectie M nummer 186 (verder, in aansluiting op de processtukken: perceel F1539). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn eigenaars van het woonhuis met schuren, erf, tuin, grond en verder toebehoren gelegen aan de [adres] 105, kadastraal bekend [woonplaats] sectie F nummer 29 (verder: perceel F29).
2.2.
Voor 2005 waren de percelen F1539 en F29 gezamenlijk eigendom van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: ‘de [betrokkene 1 en 2]’). In de jaren 1980 heeft de [betrokkene 1] een strook naar de weg geasfalteerd over de kadastrale grens van perceel F29 heen, daar een hek neergezet en een schuur gedeeltelijk over de kadastrale grens heen geplaatst. Hieronder wordt een fragment opgenomen van een tekening van de [woonplaats] van 25 februari 2013 (noordgericht). De rechtbank heeft op die tekening de percelen van partijen aangeduid met de nummers F1539 en F29. Voorts heeft de rechtbank een pijl ingetekend. Die pijl wijst naar de strook grond die de [betrokkene 1] heeft geasfalteerd en waar deze procedure over gaat.
2.3.
Bij akte van 18 maart 2005 is ten behoeve van de [woonplaats] een recht van opstal gevestigd tot het (onder meer) hebben van een riooldrainleiding met controleputten en bijkomende werken in, op of boven een perceel grond van ongeveer 17 bij 2 meter dat deel uitmaakt van perceel F29. Een bij deze nutsvoorziening behorende elektriciteitskast staat op de strook grond in geschil, even ten westen van de kadastrale grens van perceel F29.
2.4.
F.M. [bewindvoerder], bewindvoerder over het vermogen van [betrokkene 2], toen weduwe van de [betrokkene 1], heeft perceel F1539 voor € 35.000,- verkocht aan [betrokkene 3] en[betrokkene 4] en aan hen geleverd bij akte van 23 september 2005. Uit die akte wordt geciteerd:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper op vijftien juni tweeduizend vijf aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft:
een perceel weiland gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie F nummer 1539, groot één hectare, achttien are en tachtig centiare (...)
hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als weiland.
(...)
BEPALINGEN
(...)
Artikel 2
(...)
2. Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de vermelde grootte en/of omschrijving door de wederpartij is gegarandeerd, danwel niet te goeder trouw is geschied.
3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd behoudens de eventueel meeverkochte onroerende zaken, vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht.
Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht, behoudens normale slijtage, geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte.
2.5.
[betrokkene 5], [betrokkene 6] en[betrokkene 7] hebben perceel F29 voor € 370.000,- aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verkocht en aan hen geleverd bij akte van 21 maart 2007.
2.6.
[betrokkene 3] en [betrokkene 4] hebben perceel F1539 voor € 60.000,- verkocht aan [eiser] en aan hem geleverd bij akte van 27 december 2007. Uit die akte wordt geciteerd:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
een perceel cultuurgrond gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie F nummer 1539, groot één hectare, achttien are en tachtig centiare(...)
hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken als weiland.
(...)
(...)
BEPALINGEN
(...)
Artikel 2
(...)
2. Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de vermelde grootte en/of omschrijving door de wederpartij is gegarandeerd, danwel niet te goeder trouw is geschied.
3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht.
2.7.
Op 7 juli 2008 heeft het kadaster op verzoek van [eiser] een grensreconstructie uitgevoerd. In het relaas van bevindingen staat bij ‘Omschrijving van de aangewezen kadastrale grenzen’:
Uitgezette grenzen zijn afgepaald met houten piketten. Grenzen onzichtbaar.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de strook grond, als in de dagvaarding omschreven en aangegeven in productie 4 van de dagvaarding (de strook die met de pijl wordt aangewezen op de tekening die is opgenomen in rechtsoverweging 2.2), aan [eiser] leeg en ontruimd ter hand te stellen, zodanig dat alle door hem op de strook grond aangebrachte zaken worden verwijderd, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan deze veroordeling geen gevolg geven, met een maximum van € 25.000,-, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan deze vordering zijn stelling ten grondslag dat de grond zijn eigendom is. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. De omvang van zijn eigendom blijkt uit de kadastrale registers. Bij de reconstructie door het kadaster van 7 juli 2008 is gebleken dat een deel van het perceel van [eiser] in gebruik is bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [eiser] heeft daarvoor geen toestemming gegeven en er is niet gebleken van enig ander recht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de strook grond. [eiser] concludeert dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inbreuk maken op zijn eigendomsrecht en daarmee onrechtmatig jegens hem handelen.
in reconventie
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen in reconventie, naar de rechtbank begrijpt, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair en subsidiair:
- voor recht verklaart dat de strook grond in geschil feitelijk en juridisch behoort bij perceel F29, zoals meer dan 20 jaar geleden ingericht door de [betrokkene 1];
- [eiser] veroordeelt medewerking te verlenen aan het corrigeren van de kadastrale eigendomsregistratie van de percelen;
- [eiser] veroordeelt tot betaling van de kosten verbonden aan deze correctie;
- [eiser] veroordeelt in de proceskosten;
en meer subsidiair:
- [eiser] veroordeelt mee te werken aan het tot stand komen van een verkoopovereenkomst betreffende de strook grond, op basis van een door een onafhankelijke derde te bepalen waarde.
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich primair op het standpunt gesteld dat zij eigenaars zijn van de strook grond. Zij hebben daartoe het volgende aangevoerd. De grenzen van de percelen F29 en F1539 zijn aan het begin van de jaren 1980 feitelijk bepaald door de [betrokkene 1] in afwijking van de kadastrale grenzen. Daarvan uitgaande betogen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat het perceel F1539 in gewijzigde vorm, dus zonder de strook, is verkocht aan [betrokkene 3] en [betrokkene 4], die het weer hebben verkocht aan [eiser], met het gevolg dat de strook grond nooit aan [eiser] is geleverd, en voorts (naar de rechtbank uit de stellingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter comparitie begrijpt) dat de strook grond feitelijk en functioneel over een periode van meer dan twintig jaar bij perceel F29 is getrokken, zodat zij door verjaring eigenaars zijn geworden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de meer subsidiaire vordering gebaseerd op de redelijkheid. Zij hebben daartoe betoogd dat de oppervlakte van de strook grond in geschil slechts 0,15% bedraagt van de oppervlakte van perceel F1539 en dat op die strook grond een elektriciteitskast staat in de buurt waarvan niet met zware landbouwmachines mag worden gewerkt. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kan van hen niet worden gevergd dat zij de elektriciteitskast, die zij gebruiken en die er al 20 jaar staat, verwijderen. Zij betogen voorts dat het belang van [eiser] om 0,15% landbouwgrond toe te voegen aan zijn perceel niet opweegt tegen hun belang gebruik te kunnen blijven maken van hun oprit en van de elektriciteitskast.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De eerste voornaam van eisende partij is volgens de dagvaarding: ‘[voornaam]’. De rechtbank gaat er mede gezien de akte van levering van 27 december 2007 van uit dat dit een verschrijving is voor ‘[voornaam]’.
4.2.
De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zo nauw met elkaar samen, dat deze gezamenlijk worden behandeld.
4.3.
Bij de beantwoording van de vraag wat geleverd is, komt het aan op de in de notariële leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350). Hierbij levert die akte op de voet van artikel 157 lid 2 Rv Pro dwingend bewijs op van hetgeen partijen hebben verklaard te hebben verkocht en gekocht. Dat brengt mee – mede gelet op de bescherming van derden die op de inhoud van de openbare registers moeten kunnen afgaan – dat bij de uitleg van de notariële akte geen rekening wordt gehouden met de feitelijke situatie en omstandigheden ten tijde van de koop dan wel levering, noch met uit openbare bron te raadplegen tekeningen en kaarten waar de notariële akte niet naar verwijst of andere tekeningen en kaarten die niet met deze akte zijn ingeschreven en dat er geen plaats is voor bewijslevering ter zake van van deze akte afwijkende afspraken, die niet uit deze akte blijken.
4.4.
Zowel in de notariële akte van levering van 23 september 2005 (levering [bewindvoerder] – [betrokkene 3] en [betrokkene 4]) als in de notariële akte van levering van 27 december 2007 (levering [betrokkene 3] en [betrokkene 4] – [eiser]) wordt als titel van de levering genoemd een koopovereenkomst betreffende een perceel weiland/cultuurgrond gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie F nummer 1539, groot 1.18.80 hectare. Volgens de akten is dus eerst aan [betrokkene 3] en [betrokkene 4] en vervolgens aan [eiser] een perceel verkocht en geleverd dat is aangeduid met een kadastraal nummer en een oppervlaktemaat. Het is gesteld noch gebleken dat het perceel weiland van [eiser] zonder de strook in geschil een oppervlakte heeft van 1.18.80 hectare. Bovendien bepalen beide akten dat aan over- en ondermaat geen rechten kunnen worden ontleend. Daaruit volgt dat de kadastrale gegevens bepalend zijn bij het vaststellen van de omvang van hetgeen is verkocht en geleverd. Nu uit de grensreconstructie van het kadaster van 7 juli 2008 blijkt dat de strook grond in geschil tot dat kadastrale perceel behoort, is ook die strook aan [eiser] verkocht en geleverd. Dit wordt niet anders doordat in de akten is bepaald dat het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Die bepaling ziet immers blijkens de bewoordingen en de context ervan op de kwaliteit van het gekochte en niet op de omvang ervan. De vestiging bij akte van 18 maart 2005 van een recht van opstal speelt bij de beantwoording van de vraag naar de eigendom van de strook grond geen rol. De conclusie is dat het verweer dat die strook niet door [eiser] is gekocht en niet aan hem is geleverd, faalt.
4.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich op het verstrijken van een verjaringstermijn van twintig jaar. Ter comparitie hebben zij het standpunt ingenomen dat deze termijn is gaan lopen op het moment dat de [betrokkene 1] een hek en een schuur heeft neergezet. De verjaring die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het oog hebben, is de verjaring die betrekking heeft op vorderingen die strekken tot het beëindigen van het bezit van een niet-rechthebbende (artikel 3:105 jo Pro 3:306 jo artikel 3:314 BW Pro). Toen de [betrokkene 1] het hek en de schuur neerzette, waren hij en zijn echtgenote eigenaars van zowel perceel F29 als perceel F1539. Zolang de [betrokkene 1 en 2] eigenaars waren van beide percelen, hebben zij de strook grond niet bezeten als niet-rechthebbenden en is dus geen vordering ontstaan die strekte tot het beëindigen van het bezit van een niet-rechthebbende. De hier bedoelde verjaringstermijn kan dus niet eerder zijn gaan lopen dan op 23 september 2005, de datum waarop perceel F1539 is geleverd aan [betrokkene 3] en [betrokkene 4]. Sindsdien zijn geen twintig jaren verstreken, zodat het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op verjaring faalt.
4.6.
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich meer subsidiair hebben willen beroepen op misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW Pro), slaagt ook dat beroep niet. Het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om gebruik te kunnen blijven maken van de elektriciteitskast en van de oprit over de huidige breedte weegt niet op tegen het belang van [eiser] bij het opvorderen van zijn eigendom, ongeacht de relatieve grootte en de gebruiksmogelijkheden ervan.
4.7.
De conclusie is dat de vordering in conventie zal worden toegewezen, inclusief de gevorderde dwangsom, en dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. Bij de omschrijving van de te ontruimen strook grond wordt aansluiting gezocht bij de grensreconstructie door het kadaster op 7 juli 2008.
4.8.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de strook grond aan de westkant van de kadastrale grens zoals uitgezet door het kadaster op 7 juli 2008 aan [eiser] leeg en ontruimd ter hand te stellen, zodanig dat alle door hen op de strook grond aangebrachte zaken worden verwijderd, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan deze veroordeling geen gevolg geven, met een maximum van € 25.000,-;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [eiser] begroot op € 96,76 aan explootkosten, € 274,- aan vast recht en € 904,- aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [eiser] begroot op € 452,- aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2013.
coll.: CLB