Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummer: AWB 13/1451
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 12 september 2013
inzake
[X] sr, wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Elburg, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op
€ 686.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting gebruiker aan eiser bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 januari 2013 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 8 maart 2013, ontvangen door de rechtbank op 12 maart 2013, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2013 te Arnhem.
Namens eiser is verschenen [gemachtigde], werkzaam bij [A] B.V. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].
Eisers gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
2.Feiten
2.1
Eiser en zijn zoon zijn ieder voor 50 procent eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De aanslag onroerende zaakbelasting eigenaar is alleen aan eisers zoon opgelegd. De beslissing daarover is neergelegd in de uitspraak met registratienummer 13/1452. Eiser heeft een aanslag ontvangen voor gebruik van het bedrijfsgedeelte van de onroerende zaak.
2.2
De onroerende zaak betreft een in een agrarisch gebied gelegen landbouwbedrijf, bestaande uit een aantal deelobjecten (een woning met een inhoud van ongeveer 1.054 m³, een ligboxenstal, een varkensstal, schuren, een mestsilo, een mestkelder, verhardingen, werktuigbergingen, mestvaalt) en de grond. De grond bij de woning is ongeveer 865 m² en de ondergrond onder de bedrijfsgebouwen en het agrarisch erf is ongeveer 7.649 m². De woning behorende bij het landbouwbedrijf is in het jaar 1907 gebouwd en in 2006 gerenoveerd.
3.Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Eiser bepleit een waarde van € 598.911. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [B], werkzaam bij de Belastingdienst Rivierenland/kantoor Arnhem, en [C], taxateur te [Q], die de onroerende zaak per 1 januari 2009 hebben getaxeerd op totaal € 1.922.000, waarvan
€ 315.000 betrekking heeft op de woning en € 250.000 op de overige bedrijfsobjecten, inclusief ondergrond.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
* dat ten onrechte is uitgegaan van de kengetallen uit de taxatiewijzer,
* dat de taxatiewijzer niet bruikbaar is nu er betere vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn,
* dat de grondprijs te hoog is vastgesteld,
* dat de werktuigberging in 2011 slechts gedeeltelijk klaar was en hieraan derhalve een te hoge waarde is toegekend.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 1 juli 2013 door [D], taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 702.000. Aan de woning met ondergrond is een waarde toegekend van € 280.083. De rest van de getaxeerde waarde betreft het bedrijfsgedeelte met ondergrond.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het derde lid van dit artikel is, voor zover hier van belang, bepaald dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in afwijking van het tweede lid wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
4.2
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
4.3
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.4
De bewijslast betreffende de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.5
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar het genoemde taxatierapport waarin de waarde is getaxeerd op € 702.000. Verweerder heeft, blijkens het taxatierapport, de waarde bepaald met behulp van de gegevens in de landelijke taxatiewijzer agrarische objecten. Het taxatierapport bevat oppervlaktegegevens van de ondergrond en de deelobjecten waaraan een waarde per m2 dan wel per m3 is toegekend. Verder is een correctie toegepast voor de afwijkende groottes van de diverse deelobjecten.
4.6
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van de gegevens van de landelijke taxatiewijzer. De twee taxateurs die het bedrijf voor de overdracht van de onderneming taxeerden in 2009, waaronder de heer [B] van de Belastingdienst, deden dit op basis van plaatselijke transacties en jarenlange ervaring en kwamen daarbij op een veel lagere waarde uit. De gegevens uit de taxatiewijzer kloppen daarom niet volgens eiser. Dit blijkt ook uit het feit dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak volgens de vaststellingen van verweerder elk jaar stijgt, terwijl uit andere gegevens blijkt dat de waarde van agrarische objecten als gevolg van de crisis sinds 2008 gelijk is gebleven en niet is gestegen.
4.7
De rechtbank verwerpt het betoog van eiser en is van oordeel dat verweerder mocht uitgaan van de taxatiewijzer. In de taxatiewijzer wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, periodes van bouwjaren en van kengetallen, waarbij gebruik is gemaakt van transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Deze transacties zijn geschoond van alle onderdelen die buiten de WOZ-waardering vallen, zoals bedrijfsmatig geëxploiteerde grond, melkquotum en andere productierechten, (bedrijfs)inventaris, voorraden en machines. Van de agrarische objecten wordt de waarde in het economische verkeer vastgesteld. Met behulp van de transactieprijzen die na schoning als bruikbaar zijn beschouwd worden taxaties verricht. Deze taxaties worden geanalyseerd en hieruit ontstaan de gehanteerde kengetallen, die zijn opgenomen in de taxatiewijzer.
Naar het oordeel van de rechtbank vormt deze methode ook in het onderhavige geval een goed hulpmiddel om te bereiken dat het waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Bovendien is er geen goed alternatief voorhanden, mede doordat er relatief weinig objecten in de agrarische sector worden verkocht en deze objecten zeer van elkaar verschillen.
4.8
De door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten [A-straat 2] en [A-straat 3] te [S] kunnen geen afbreuk doen aan de taxatie van verweerder. De [A-straat 2] is namelijk in 2008 verkocht, hetgeen te lang voor de peildatum is, en van de [A-straat 3] zijn niet voldoende gegevens overgelegd om een vergelijking te kunnen maken. Niet duidelijk is uit welke onderdelen het object bestaat, hoe de verkoopprijs van het object is opgebouwd en onder welke condities het object is verkocht.
4.9
Eisers gemachtigde heeft tijdens de zitting desgevraagd subsidiair een aantal bezwaren aangevoerd tegen de wijze waarop de taxatiewijzer is toegepast bij de waardering van de onroerende zaak. Over de hoeveelheid grond bestaat geen geschil meer, maar wel is eiser van mening dat een te hoge vierkante meterprijs is toegepast. Voorts heeft eiser er op gewezen dat de werktuigenberging volledig is meegetaxeerd, terwijl deze aan het begin van het tijdvak (1 januari 2012) nog niet was afgebouwd.
4.1
De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij het toepassen van de taxatiewijzer inderdaad de grondprijs van het bedrijfsgedeelte te hoog heeft vastgesteld. In het taxatierapport van verweerder wordt uitgegaan van een grondprijs van € 21 per m². Uit de taxatiewijzer volgt echter dat bij een kavelgrootte van tussen de 7000 m² en 8000 m² moet worden uitgegaan van een m² prijs die ligt tussen de € 19,30 per m² en 18,01 per m². De rechtbank zal op grond hiervan daarom een grondprijs van € 19 per m² aanhouden en hiervoor een correctie op de in het taxatierapport vastgestelde waarde toepassen van € 15.298
(7.649 m² x € 2).
4.11
Ook de beroepsgrond van eiser over de werktuigenberging is terecht. Door verweerder is de werktuigberging voor een bedrag van € 33.500 meegenomen in de waardering van de onroerende zaak. Ter zitting werd duidelijk dat dit bedrag de waarde betreft van een geheel voltooide berging. De berging is echter pas in de loop van 2012 afgebouwd. De opstallen die voorheen op de betreffende plek stonden, zijn gesloopt. Op basis van de gemotiveerde (en niet betwiste) stellingname van eiser vertegenwoordigden die schuren op 1 januari 2012 geen waarde meer. De in 2011 voor de berging gemaakte bouwkosten van
€ 19.093 acht de rechtbank een aannemelijkere waarde voor de werktuigenberging per begin van het tijdvak. Hiervoor zal aldus een correctie worden toegepast van € 14.407 (€ 33.500 -/- € 19.093).
4.12
De rechtbank is gezien het bovenstaande van oordeel dat de door de taxateur van verweerder getaxeerde waarde van € 702.000 dient te worden verminderd met € 15.298 voor de grond en met € 14.407 voor de niet afgebouwde werktuigenberging. De waarde komt dan uit op € 672.295.
4.13
De overige beroepsgronden van eiser kunnen niet leiden tot een lagere waarde dan het hiervoor berekende bedrag van € 672.295. Aan het door eiser overgelegde taxatierapport kan naar het oordeel van de rechtbank niet de waarde worden toegekend die eiser hieraan toegekend wenst te zien. Dit gelet op het feit dat het taxatierapport twee jaar voor de waardepeildatum is opgemaakt en ook voor een ander doel, namelijk in het kader van een bedrijfsoverdracht. Hierbij zijn niet enkel de bedrijfsopstallen gewaardeerd, maar is de gehele onderneming gewaardeerd. Gelet hierop kan de waarde van de bedrijfsopstallen niet één op één uit het taxatierapport worden overgenomen. Daarbij komt dat het rapport geen onderbouwing bevat van de waardes van de onderdelen die eiser overgenomen wenst te zien. Op geen enkele manier blijkt waarom deze taxateurs voor die onderdelen zijn uitgekomen op de gehanteerde bedragen en ook niet waarom dit afwijkt van de bedragen die volgen uit de taxatiewijzer.
4.14
Gezien het bovenstaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 686.000. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, vaststellen op € 672.295.
4.15
De rechtbank zal de heffingsgrondslag voor de onroerende-zaakbelasting gebruiker niet-woning conform de bepaalde WOZ-waarde aanpassen. Deze heffingsgrondslag betreft alleen het bedrijfsgedeelte, zodat de waarde van de woning met ondergrond van de WOZ-waarde moet worden afgetrokken. Aangezien de taxateur van verweerder de waarde van de woning met ondergrond heeft vastgesteld op € 280.083 en hierover geen geschil bestaat, zal de rechtbank de heffingsmaatstaf gebruiker vaststellen op € 392.212 (672.295 -/- 280.083).
4.16
Gelet op het bovenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5.Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Omdat eiser en zijn zoon samen hebben geprocedeerd en de processtukken in beide zaken identiek zijn, zal voor de zaak van eiser de helft van het normale bedrag worden toegewezen. De andere helft zal worden toegewezen in de zaak van zijn zoon. De kosten worden op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op de helft van € 944, ofwel € 472 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert WOZ-waarde tot € 672.295;
- vermindert de heffingsmaatstaf voor de aanslag onroerende-zaakbelasting gebruiker niet-woning tot een bedrag van € 392.212 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 472;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 44 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van G.J. Jonker, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 12 september 2013
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.