Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Team bestuursrecht
Locatie Zutphen
Reg.nr.: ZUT 11/666
Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van
inzake
[eisers]
te [woonplaats],
eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lochem
verweerder.
1.Procesverloop
Bij besluit van 10 augustus 2010 heeft verweerder aan eisers een planschadevergoeding toegekend van € 5.672,25.
Bij besluit van 23 maart 2011 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het besluit van 10 augustus 2010, voor zover hier van belang, na heroverweging in stand gelaten.
Eisers hebben beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 17 april 2012, waar van eisers [eiser] is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door H. Beekhuis.
Bij brief van 24 april 2012 is aan partijen meegedeeld dat het onderzoek wordt heropend, omdat het niet volledig is geweest. Daarbij is aan verweerder een vraagstelling voorgelegd. Bij brief van 16 mei 2012 heeft verweerder op de vraagstelling gereageerd. Bij brief van 22 juni 2012 hebben eisers daarop gereageerd.
Bij brief van 19 december 2012 is aan partijen meegedeeld dat het onderzoek wederom wordt heropend. Daarbij is aan verweerder een nadere vraagstelling voorgelegd.
Bij brief van 31 maart 2013 heeft verweerder op de nadere vraagstelling gereageerd. Bij brief van 13 februari 2013 hebben eisers daarop gereageerd.
Vervolgens is het onderzoek zonder nadere zitting gesloten, na daartoe van partijen verkregen toestemming.
2.Overwegingen
2.1
Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals dit artikel ten tijde hier van belang luidde, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Op 1 juli 2008 is de WRO ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) in werking getreden.
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degenen die in de vorm van een inkomstenderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2.2
Voor de beoordeling van een aanvraag om toekenning van een schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de WRO, dan wel een tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
2.3
Eisers hebben aan hun aanvraag ten grondslag gelegd dat zij schade in de vorm van waardevermindering van hun onroerende zaak aan de [adres] hebben geleden als gevolg van de planologische maatregelen die de vestiging en wijziging van het industrieterrein “Aalsvoort” en “Aalsvoort-West (fase 1 en 2)”, alsmede een hoogspanningsleiding voor een 380 kV-tracé, nabij hun woonperceel mogelijk maken.
2.4
Verweerder heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In een advies van juni 2010 heeft de SAOZ de volgende vergelijkingen tussen de planologische mogelijkheden van oude en nieuwe planologische regimes gemaakt:
- bestemmingsplan “Buitengebied Lochem” en bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) (hierna: vergelijking 1);
- bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) en bestemmingsplan “Aalsvoort” (1986) (hierna: vergelijking 2);
- bestemmingsplan “Buitengebied Lochem” en de partiële herziening daarvan voor het 380 kV-tracé (hierna: vergelijking 3);
- bestemmingsplan “Buitengebied 1991” en bestemmingsplan “Artikel 30 herziening Aalsvoort West” (hierna: vergelijking 4).
2.5
Uit het overgangsrecht bij de Wro vloeit voort dat de vergelijkingen 1 tot en met 3 beoordeeld moeten worden aan de hand van artikel 49 van de WRO en dat vergelijking 4 beoordeeld moet worden aan de hand van artikel 6.1 van de Wro.
2.6
Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden is in het advies uiteengezet dat geen van de vergelijkingen aanleiding geeft te concluderen dat sprake is van een planologische verslechtering. Wat betreft de gebruiksmogelijkheden is in het advies uiteengezet dat alleen vergelijking 1 aanleiding geeft te concluderen dat niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten is dat eisers enige hinder in de vorm van met name geluid of stank zouden kunnen ondervinden vanwege het nieuwe bedrijventerrein, hetgeen ook nog de situeringswaarde van de onroerende zaak van eisers in nadelige zin kon beïnvloeden. Volgens de SAOZ zijn eisers alleen door het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) slechts in vrij beperkte mate in een nadeliger positie komen te verkeren en is de waarde van de onroerende zaak van eisers ten tijde van de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan op 18 maart 1983 (hierna: de peildatum) van NLG 275.000,- met een bedrag van NLG 12.500,- (€ 5.672,25) gedaald naar NLG 262.500,-. Bij brieven van 2 november 2010, 7 mei 2012 en 22 januari 2013 heeft de SAOZ het advies van juni 2010 nader toegelicht.
2.7
Eisers betogen dat de planologische vergelijkingen en het door verweerder vastgestelde bedrag van de schade niet juist zijn. Daartoe voeren zij aan dat de SAOZ de ernst van de inbreuken op de oude planologische regimes heeft onderschat en dat de SAOZ niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waarden van de woning onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering van de woning zijn vastgesteld.
2.8
De rechtbank stelt vast dat uit de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 1 augustus 2012 (LJN: BX3316) en 5 september 2012 (LJN: BX6493) moet worden afgeleid dat in de vergelijking 4 in het advies van de SAOZ ten onrechte de in het bestemmingsplan “Buitengebied 1991” opgenomen ontheffingsmogelijkheden voor het realiseren van agrarische bedrijfsbebouwing nabij het agrarisch bouwperceel Rossweg 24 en voor het toelaten van snelgroeiend hout in het agrarisch bestemde gebied zijn betrokken.
2.9
Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit dient te worden vernietigd.
2.1
De rechtbank zal thans nagaan of er aanleiding is om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
2.11
Volgens vaste rechtspraak mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om vergoeding van planschade, dan wel tegemoetkoming in planschade, baseren op het advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Het advies van de SAOZ van juni 2010, gelezen in samenhang met de schriftelijke toelichtingen van 2 november 2010, 7 mei 2012 en 22 januari 2013, biedt op de wijze als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat eisers als gevolg van het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) een schade van € 5.672,25 hebben geleden. Uit het advies is af te leiden dat met de relevante schadefactoren rekening is gehouden. Voorts is daarin vermeld dat de taxatie van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime in overleg met een taxateur heeft plaatsgevonden. In dit verband is van belang dat inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring en dat een nadere toelichting op deze inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel dient de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. Aan deze eisen is in dit geval voldaan. Eisers hebben in bezwaar en beroep geen deskundigenrapport overgelegd waarin het advies gemotiveerd is bestreden. Dat zij het met verschillende onderdelen van het advies niet eens zijn en kritische kanttekeningen bij die onderdelen hebben geplaatst, betekent niet dat het door de SAOZ verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest.
In de brief van 7 mei 2012 heeft de SAOZ het verschil tussen de uitkomsten van de vergelijkingen 1 en 4 als volgt toegelicht:
“Het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) maakte het vanaf circa 270 m¹ van het perceel van appellanten mogelijk bedrijfsactiviteiten te ontplooien die qua zwaarte niet nader planologisch waren beperkt. Hier waren dus zeer zware en voor de woonomgeving potentieel zeer hinderlijke bedrijven toegestaan. Weliswaar zouden die bedrijven hebben moeten voldoen aan de per peildatum gebruikelijke technische milieunormen, doch deze normen waren destijds (per 18 maart 1983) nog lang niet zo ver ontwikkeld als heden het geval is. Derhalve was niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten dat appellanten ondanks de behoorlijke afstand en de tussenliggende afschermende bouwmogelijkheden toch nog enige hinder in de vorm van met name geluid of stank zouden kunnen ondervinden vanwege dit bedrijventerrein. Hier werden immers ook bedrijven toegestaan die op dit moment tot milieucategorieën 5 en 6 gerekend zouden worden, waarvoor thans minimale afstanden tot woningconcentraties voorgeschreven zijn van 500 m¹ tot 1.500 m¹ om een qua hinder voor het woon- en leefklimaat acceptabele situatie te krijgen.
Het bestemmingsplan “Artikel 30 herziening Aalsvoort West” is gaan gelden voor de gronden vanaf circa 217 m¹ van het perceel van appellanten, derhalve zoals de rechtbank terecht stelt dichterbij dan de circa 270 m¹ tot de gronden van het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978). Echter, dit nieuwe bestemmingsplan kent – anders dan het plan “Aalsvoort” (1978) – wel een uitdrukkelijke planologische regeling van de ter plaatse toegelaten bedrijfsactiviteiten: dit plan laat op die afstand alleen bedrijvigheid in milieucategorieën 1 tot en met 3 toe (waarvoor qua hinder een maximale afstand van 100 m¹ geldt als het gaat om het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat), terwijl pas vanaf circa 240 m¹ van het perceel van appellanten ook bedrijvigheid in categorie 4 tot 200 m¹ wordt toegestaan en eerst vanaf circa 375 m¹ bedrijvigheid in categorie 4 tot 300 m¹. Die regeling waarborgt naar ons oordeel dat de toegestane bedrijfsactiviteiten in het bestemmingsplan “Artikel 30 herziening Aalsvoort West” – anders dan de zwaardere vormen van bedrijvigheid in het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) – niet zorgen voor een zodanige toename van de gebruiksintensiteit dat appellanten daarvan in objectieve zin nog zodanige hinder zullen ondervinden dat zulks van negatieve invloed is op de waarde van hun onroerende zaak.”
De rechtbank heeft in de reactie van eisers bij brief van 22 juni 2012 en ook overigens geen aanknopingspunten gevonden om de in de brief van 7 mei 2012 door de SAOZ gegeven toelichting onjuist of onvolledig te achten. Aan het – geringe – verschil tussen de volgens het conceptadvies en het definitieve advies van de SAOZ vast te stellen waardevermindering kan niet de betekenis worden toegekend die eisers daaraan geven, alleen al omdat het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) de nieuwvestiging van een bedrijventerrein mogelijk maakt, terwijl het bestemmingsplan “Artikel 30 herziening Aalsvoort West” de uitbreiding van een al aanwezig bedrijventerrein betreft. Voorts heeft verweerder in navolging van de SAOZ niet ten onrechte betekenis toegekend aan de voor de onderscheidenlijke milieucategorieën geldende indicatieve afstandsnormen.
Gelet op het vorenstaande heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank in navolging van de SAOZ op het standpunt kunnen stellen dat eisers door het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) zodanig in een nadeliger positie zijn komen te verkeren dat de waarde van hun onroerende zaak is gedaald met een bedrag van € 5.672,25. Voorts heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat eisers door de bestemmingsplannen “Aalsvoort” (1986), de partiële herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Lochem” voor het 380 kV-tracé en het bestemmingsplan “Artikel 30 herziening Aalsvoort West”, ook indien bij vergelijking 4 de binnenplanse ontheffingsmogelijkheden buiten beschouwing worden gelaten, niet zodanig in een nadeliger positie zijn komen te verkeren dat zij schade in de vorm van waardevermindering van hun onroerende zaak hebben geleden.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat, daargelaten of vanwege specifieke regelgeving met betrekking tot spoorwegen met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden dat langs een gedeelte van de spoorlijn geluidsschermen konden worden gerealiseerd, een op korte afstand aan de overzijde van de Rossweg geplaatst nutsbouwwerk van enige omvang ten tijde hier van belang al een aanmerkelijk deel van het na realisering van maximale bedrijfsbebouwing op het agrarisch bouwperceel Rossweg 24 resterende uitzicht in de richting van het plangebied van het bestemmingsplan “Artikel 30 herziening Aalsvoort West” weg kon nemen. Op gronden aan de overzijde van de Rossweg tussen het perceel van eisers en het plangebied van het bestemmingsplan “Aalsvoort” (1978) te realiseren agrarische bebouwing in de vorm van bijvoorbeeld een forse schuilhut of tuinderskassen kon het zicht in de richting van dat plangebied ten tijde hier van belang geheel onmogelijk maken.
Voorts neemt de rechtbank hierbij in aanmerking dat de kortste afstand tot het perceel van eisers van de in geding zijnde planologische ontwikkelingen, en met name de uitbreiding van het bedrijventerrein in westelijke richting en de 59 meter hoge hoogspanningsmast ten zuiden van het perceel van eisers, meer dan 200 meter is.
De enkele omstandigheid dat een bestemmingsplan ouder dan tien jaar is kan niet tot een ander oordeel leiden.
2.12
Voor zover het de door eisers in hun brief genoemde mogelijke vestiging van een puinbrekerij binnen de voor milieucategorie 4.1 bestemde zone betreft, heeft verweerder de aanvraag om tegemoetkoming in planschade als prematuur kunnen afwijzen, omdat de daarvoor verleende vrijstelling van het bestemmingsplan ten tijde hier van belang nog niet onherroepelijk was. Dat laat onverlet dat na het onherroepelijk worden van een planologische maatregel die de vestiging van de puinbrekerij mogelijk maakt, alsnog op een opnieuw in te dienen daarop betrekking hebbende aanvraag om tegemoetkoming in planschade inhoudelijk moet worden beslist.
2.13
Gelet op wat hiervoor in rechtsoverweging 2.11 is overwogen komt de rechtbank niet toe aan beoordeling van de overweging ten overvloede in de brief van 22 januari 2013 van de SAOZ dat mogelijke schade als gevolg van het bestemmingsplan “Artikel 30 herziening Aalsvoort West” binnen het normaal maatschappelijk risico van eisers valt.
2.14
De conclusie moet zijn dat er aanleiding is om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
2.15
Niet gebleken is dat eisers proceskosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht van € 152,- aan hen vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. van Breda, voorzitter, en mr. L.J.P. Lambooij en mr. J. Robbe, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.M. Saedt, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.
Verzonden op: