Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 90094 / HA ZA 10-2905
Vonnis van 25 juli 2012
in de zaak van
1. [Eiser 1]
wonende te Papendrecht,
2. [Eiseres 2]
wonende te Papendrecht,
eisers,
advocaat mr. drs. W.A. Koers,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VORM BOUW B.V.,
gevestigd te Papendrecht,
gedaagde,
advocaat mr. drs. M.C.C.A. Grapperhaus-Vos,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEXT PROJECT B.V.,
gevestigd te Papendrecht,
gedaagde,
advocaat mr. drs. M.C.C.A. Grapperhaus-Vos,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WALTMANN & CO. PAPENDRECHT B.V.,
gevestigd te Papendrecht,
gedaagde,
advocaat mr. C.C.J. Hiebendaal te.
Partijen zullen hierna gezamenlijk [eisers] en Vorm Bouw c.s. genoemd worden.
Afzonderlijk worden de gedaagden Vorm Bouw, Next Project en Waltmann genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 augustus 2011;
- akte zijde [eisers]
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 12 december 2011;
- de akte uitlatingen met producties zijdens [eisers]
- de conclusie na enquête zijdens [eisers];
- de antwoordconclusie na getuigenverhoor zijdens Vorm Bouw en Next Project;
- de conclusie van antwoord na enquête zijdens Waltmann.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij vonnis van 31 augustus 2011 is de vordering tegen Next Project B.V. voor afwijzing gereed gemaakt en is aan [eisers] de navolgende bewijsopdracht gegeven: “dat:
- Vorm Bouw en/of Waltmann er van op de hoogte waren dat voor [eisers] een blijvend vrij uitzicht over de omgeving van doorslaggevend belang was voor de aankoop van het appartement, en
- dat door Vorm Bouw en/of Waltmann de mededeling is gedaan dat het appartement beschikt over de eigenschap van een blijvend vrij uitzicht over de omgeving, terwijl Vorm Bouw en/of Waltmann voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wist(en) of behoorde(n) te weten dat op basis van het bestemmingsplan de mogelijkheid bestond tot bebouwing tot een hoogte van 30 meter in de nabijheid van De Meent.”
2.2. [eisers] hebben vervolgens een akte met producties genomen en zes getuigen voorgebracht, waaronder zichzelf (als partijgetuigen) en verder:
- [betrokkene 1] destijds werkzaam bij Waltmann;
- [betrokkene 2] destijds potentiële koper van een appartement in het meergenoemde complex;
- [betrokkene 3] bewoner [adres 1] te Papendrecht;
- [betrokkene 4], bewoner [adres 2] te Papendrecht
2.3. Door gedaagden is afgezien van contra-enquête.
2.4. [eisers] dienen te worden aangemerkt als partijgetuigen als bedoeld in artikel 164 Rv Pro. Dit betekent dat hun verklaring geen bewijs in het voordeel van henzelf kan opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Daarvan is alleen sprake als er aanvullende bewijzen voor handen zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken. Een verklaring van een partijgetuige kan geen begin van bewijs opleveren dat als aanvullend bewijsmiddel kan dienen bij de verklaring van een andere partijgetuige (HR 15 april 2005, NJ 2005, 272).
2.5. De getuige [betrokkene 1] die [eisers] namens Waltmann heeft voorgelicht, heeft verklaard:
“Ik kan mij niet meer herinneren wat voor de heer en mevrouw [eisers]
belangrijk was toen zij het appartement uitkozen.”
2.6. Niemand anders dan de partijgetuigen [eisers] hebben verklaard dat [eisers] aan Waltmann hebben kenbaar gemaakt dat zij een blijvend vrij uitzicht wensten. De verklaringen van de getuigen [betrokkene 2], [ betrokkene 3] en [betrokkene 4] zien uitsluitend op door hen aan Waltmann gestelde vragen over hun eigen uitzicht en niet over wat door [eisers] dienaangaande aan Waltmann zou zijn gevraagd, noch wat Waltmann daar op heeft gezegd.
2.7. [eisers] zijn dus niet geslaagd in het eerste onderdeel van hun bewijsopdracht. Daarom zal de vordering bestaande uit non-conformiteit c.q. dwaling tegen Vormbouw c.s. worden afgewezen. (zie rov. 4.18 regel 12 e.v. vonnis 31 augustus 2011), met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure. Deze kosten bedragen € 560,- aan verschotten en € 1.356,-- aan kosten advocaat (Tarief II, 3pt à € 452,-).
2.8. Resteert de vordering ter zake onrechtmatige daad jegens Waltmann.
De bewijsopdracht hiervoor bestaat uit twee onderdelen:
i. dat door Waltmann de mededeling is gedaan over de eigenschap van een blijvend vrij uitzicht;
ii. terwijl Waltmann wist of behoorde te weten dat op basis van het bestemmingsplan de mogelijkheid bestond tot bebouwing tot een hoogte van 30 meter in de nabijheid van de Meent.
ad i.
2.9. Voor dit onderdeel kunnen ook de verklaringen van de andere getuigen dan [eisers] zelf van belang zijn. Immers hebben alle getuigen verklaringen afgelegd over dat gedeelte van het complex waar ook het appartement van [eisers] is gelegen en waartegenover de toren is gebouwd.
2.10. De getuige [betrokkene 3] heeft verklaard: “In het najaar van 2007 heb ik een appartement gekocht in hetzelfde complex als waar de [eisers] een appartement hebben. Zij wonen op de 6 en ik op de 3e etage. De woonetages zijn gebouwd op winkels van 2 verdiepingen. Toen ik het appartement bezichtigde heb ik gevraagd hoe het zat met de bebouwing aan de overkant. De makelaar van Waltmann die mij heeft rondgeleid heette [betrokkene 1] Zij heeft mij geantwoord dat er wel bebouwing aan de overkant kwam maar dat dit 3 à 4 etages hoog zou worden en dat ik daar overheen zou kijken. Ik heb hierover een mail gestuurd naar makelaar [betrokkene 5] van Waltmann. Ik kreeg als reactie een mail van de heer [betrokkene 6]. U toont mij een mail uit de stukken van Waltmann. Dat is de mail die ik bedoel. U zegt mij dat een kopie aan dit proces-verbaal wordt gehecht. Toen ik dit appartement kocht woonde ik op de 10e etage en ik had een vrij uitzicht over de Maas, de Lek en Noord. Als ik geweten had dat ik hoogbouw voor mijn appartement zou krijgen had ik dit appartement niet gekocht. Ik dacht uitzicht over Papendrecht te krijgen maar ik kijk nu tegen een flatgebouw aan.”
2.11. De getuige [betrokkene 4] heeft het volgende verklaard:
“Mijn man en ik wonen in hetzelfde appartementencomplex als de [eisers]. Zij wonen op de 6e woonetage en wij op de 2e. Zij wonen schuin boven ons. Ik dacht dat het juni tot augustus 2006 was dat wij bezig waren om ons appartement te kopen. Wij woonden in een flat met vrij uitzicht en wilden dat nu ook. Omdat ik graag dichterbij het centrum wilde wonen hadden wij belangstelling voor dit complex. Het had lage ramen en een vrij uitzicht, zodat je vanaf de bank alles kon zien. Dat was voor ons dus belangrijk. De mevrouw van Waltmann die ons rondleidde heeft ons desgevraagd verteld dat er tegenover ons appartement gebouwd zou gaan worden, maar dat we daar overheen konden kijken, omdat het zou gaan om een winkellaag en twee lagen appartementen. Wij hebben op de juistheid van deze mededeling vertrouwd en zijn niet naar het gemeentehuis gegaan om uit te zoeken hoe dit zat. Later merkten wij dat er wel hoger gebouwd ging worden. Als buren kwamen we hierover met elkaar in contact. We zijn nog naar de gemeentehuis gegaan en mijn man heeft tekeningen bekeken. Er was niets meer aan te doen. Als ik geweten had dat ik geen vrij uitzicht zou krijgen had ik dit appartement nooit gekocht. De enquête heeft mijn man ingevuld. Ik weet niet precies of het jaar 2005 juist is. Dat soort dingen zou ik moeten nakijken.”
2.12. [eiser 1] heeft dienaangaande verklaard:
“Mevrouw [betrokkene 1] heeft gezegd dat boven de winkels twee woonlagen zouden komen. Daar zouden wij overheen kijken, want wij hadden een optie op de 6e woonlaag. Dat is in feite de 8e etage.”
2.13. [eiser 2] heeft , voor zover van belang, verklaard:
“In het informatiecentrum stond een maquette. Op deze maquette had ons complex een vrij uitzicht.
Tegenover het complex was een grijs vlakje met namen van winkels die er zouden komen. In mijn beleving was het een laag blok. Mevrouw [betrokkene 1] zei dat er winkels met twee
woonlagen zouden komen. Ze zei nog dat daar achter De Willem werd gebouwd. Er zou wel
een rekwisietentoren komen maar daar zouden wij ruimschoots overheen kijken volgens
mevrouw [betrokkene 1].”
2.14. Deze verklaringen van de (partij)getuigen in onderlinge samenhang beziende leidt tot de conclusie dat Waltmann zowel in juni/augustus 2006, als ook in het najaar van 2007 over de eigenschap van een blijvend vrij uitzicht mededeling heeft gedaan. Op dit onderdeel is [eisers] dus in haar bewijsopdracht geslaagd.
ad ii
2.15. De getuige [betrokkene 2] heeft ondermeer verklaard:
“Medio 2006 hadden mijn echtgenoot en ik belangstelling voor een appartement op de hoek
van het complex Zonnekroon. Wij hebben gesproken met [betrokkene 7] van Waltmann. Wij hebben een optie genomen op een hoekappartement en vervolgens ben ik naar het gemeentehuis gegaan om het bestemmingsplan in te gaan zien. Het was in de zomer van 2006. Toen ik op het gemeentehuis was, was juist een uitspraak van Gedeputeerde Staten van Zuid Holland binnengekomen waarin staat dat goedkeuring werd gegeven voor bebouwing tot 30 meter hoog op de locatie tegenover het appartementencomplex waar wij een optie in hadden. Voor ons was het uitzicht belangrijk, dus het appartement waar wij een optie op hadden was voor ons niet meer interessant. Ik kreeg een kopie van het besluit waar ik op doel. U toont mij produktie 5 bij dagvaarding. Dat is het besluit dat ik kreeg. Met deze kopie ben ik naar Waltmann gegaan. Ik heb daar gesproken met mevrouw [betrokkene 8] en haar verteld van de uitspraak. Toen kwam mevrouw [betrokkene 9] binnen. Ook haar vertelde ik van de uitspraak en ik vroeg haar of zij bekend was dat er een toren van 30 meter hoog gebouwd kon worden. Daarop antwoordde ze dat zij dat wel wist en zij vroeg een kopie van de uitspraak. Die heeft zij ter plaatse gemaakt.(….)”.
2.16. Op grond van deze (mede bij gebrek aan ander bewijs) onvoldoende gemotiveerd weersproken verklaring staat vast, dat Waltmann er (in de persoon van mevrouw [betrokkene 9]) al vóór de goedkeuring van het bestemmingsplan door Gedeputeerde Staten van de Provincie Zuid-Holland (30 mei 2006) mee bekend was dat er op grond van een ontwerp bestemmingsplan de mogelijkheid bestond dat er een toren van 30 meter hoog zou worden gebouwd. Bovendien staat daarmede vast dat Waltmann vanaf 30 mei 2006 over het besluit van Gedeputeerde Staten beschikte. Dit was ruim vóór het tijdstip waarop [eisers] belangstelling toonde. Dat de getuige [betrokkene 1] in dat stadium wellicht niet van die situatie op de hoogte is geweest, moet aan Waltmann worden toegerekend.
2.17. Ook in bewijs van het tweede onderdeel (ii.) is [eisers] dus geslaagd.
2.18. Er is geen grond om hier eigen schuld van [eisers], zoals door Waltmann gesteld (conclusie van antwoord onder 26 t/m 29), aan [eisers] toe te rekenen, noch is er grond om vast te stellen dat [eisers] niet aan hun schadebeperkingsplicht zouden hebben voldaan (conclusie van antwoord nrs 30 en 31). Aangezien Waltmann op de hoogte was van de mogelijkheid dat er in de nabijheid hoogbouw kon worden gerealiseerd had Waltmann spreekplicht. Het niet voldoen aan die spreekplicht is onrechtmatig. Het gaat dan niet aan om [eisers] ervan te betichten dat zij zelf onvoldoende actie hebben ondernomen.
2.19. Nu geoordeeld is dat het bewijs op basis van de getuigenverklaringen is geleverd, kan hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd als bewijs c.q. als weerlegging daarvan onbesproken blijven.
2.20. Van de subsidiaire vorderingen worden de onderdelen a en c, alsmede d, e en f, voor zover die tegen Vorm Bouw c.s. zijn gericht, eveneens afgewezen. (zie ook rov. 2.7).
2.21. Toegewezen worden de subsidiaire eisen b, e en f, zonder dat nog van hoofdelijkheid sprake kan zijn, nu Waltmann de enige partij is die veroordeeld wordt.
Niet begrijpelijk is wat [eisers] beogen met de in de eis opgenomen termijn van 14 dagen ter zake de schadestaatprocedure, zodat die termijn niet in de veroordeling zal worden mee betrokken.
2.22. De buitengerechtelijke kosten ad € 904,-- met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding zullen ondanks de betwisting door Waltmann worden toegewezen, aangezien, aan de hand van de producties voldoende is aangetoond dat er voorafgaand aan de procedure werkzaamheden zijn verricht, die vergoeding rechtvaardigen, zeker nu het bedrag in dezen niet als onredelijk hoog voorkomt, zodat zelfs een specificatie daarvan achterwege mag blijven.
2.23. Waltmann zal in de kosten van [eisers] worden veroordeeld.
Deze kosten procedure bestaan uit € 403,64 (inclusief getuigentaxe) aan verschotten en
€ 1.356,- aan salaris advocaat (Tarief II 3,5 pt à € 452,-);
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. wijst de vorderingen tegen Vorm Bouw c.s. (inclusief Next Project B.V.) af en veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure bij Vorm Bouw c.s. gevallen, bestaande uit € 560,-- aan verschotten en € 1.356,-- aan salaris advocaat;
3.2. verklaart voor recht dat Waltmann ex artikel 6:162 BW Pro onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] en aldus aansprakelijk is voor de door [eisers] hierdoor geleden schade;
3.3. veroordeelt Waltmann om de door [eisers] geleden en nog te lijden schade te vergoeden, welke schade nader zal dienen te worden opgemaakt bij staat en volgens de wet zal dienen te worden vereffend;
3.4. veroordeelt Waltmann om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 904,-- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
3.5. veroordeelt Waltmann tot betaling aan [eisers] in de kosten van deze procedure bij [eisers] gevallen, bestaande uit € 403,64 aan verschotten en € 1.356,- aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis, tevens vermeerderd met de nakosten begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
3.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, met uitzondering van de verklaring voor recht;
3.7. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk, mr. E.D. Rentema en mr. I. Bouter en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2012.?