Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 93612 / HA ZA 11-2401
Vonnis van 16 mei 2012
in de zaak van
de naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat: mr. M. Ris,
tegen
1. [GEDAAGDE 1],
wonende te Zwijndrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAATWERK MAKELAARS & EXPERTS B.V.,
gevestigd te Zwijndrecht,
gedaagden,
advocaat: mr. A.I.D. Jonkman.
Eiseres zal hierna SNS Bank worden genoemd. Gedaagden zullen hierna respectievelijk [gedaagde 1] en Maatwerk worden genoemd en gezamenlijk worden aangeduid met [gedaagden]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 januari 2012 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 27 februari 2012.
2. De feiten
2.1. SNS Bank legt zich toe op het aanbieden van bancaire producten en richt zich daarbij op particulieren en het midden- en kleinbedrijf.
2.2. [gedaagde 1] is makelaar in- en taxateur van onroerende zaken.
2.3. Maatwerk drijft een makelaarskantoor dat haar diensten aanbiedt aan particulieren.
2.4. Vanaf september 2006 was [gedaagde 1] aandeelhouder van Maatwerk, tezamen met [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]). Thans is [gedaagde 1] enig aandeelhouder van Maatwerk.
2.5. [betrokkene 1] leverde de klanten voor Maatwerk aan en [betrokkene 2] verzorgde de taxaties.
2.6. Op 11 december 2006 is een taxatie verricht van een appartement met een garage en een parkeerplaats aan de [adres] (hierna ook: het pand). Naar aanleiding daarvan is een taxatierapport opgemaakt, waarin het volgende staat vermeld:
“(…)
A. OPDRACHT/OPNAME
Datum opdracht : 4 december 2006
(…)
Opdracht is verstrekt aan : Maatwerk Makelaars
(…)
Datum opname en inspectie : 11 december 2006
B. (…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire)
geldlening bij : een nader te bepalen Nederlandse financieringsinstelling.
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en : € 395.000,00
gebruik (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 355.000,00
(…)
E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID
1. Voorwaarden
Op deze taxatie zijn van toepassing : Algemene voorwaarden LMV
2. Aansprakelijkheid
De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voor zover deze met name onder A en C zijn genoemd. Indien onder C geen instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd.
(…)
Aldus opgemaakt (…) op 11 december 2006
Handtekening ing. [gedaagde 1]: [hier staat een handtekening - toevoeging rechtbank]
(…)”.
2.7. Het bovenstaande taxatierapport is gemaakt op één van de computers van Maatwerk, met behulp van de op die computers geïnstalleerde de software van de Landelijke Makelaars Vereniging. De computers stonden opgesteld in het assurantiekantoor van [betrokkene 1].
2.8. Het pand aan de [adres] is onderhands verkocht voor een bedrag van € 395.000,00.
2.9. Op 7 september 2007 heeft SNS Bank met de kopers een overeenkomst van geldlening gesloten voor een bedrag van € 444.375,00. Tot zekerheid van terugbetaling van de lening is op het pand een recht van hypotheek gevestigd. SNS Bank heeft bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van het voornoemde taxatierapport.
2.10. Op 7 februari 2011 heeft makelaar D.J. Bobbe van Koophuis Makelaars in opdracht van SNS Bank een taxatie uitgebracht van de waarde van het pand per 11 december 2006. Daarbij is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik getaxeerd op een bedrag van € 250.000,00 en de executiewaarde, vrij van huur en gebruik, op een bedrag van € 200.000,00.
2.11. Het pand is onlangs onder voorbehoud van drie dagen bedenktijd aan derden onderhands verkocht voor een bedrag van € 220.000,00.
3. Het geschil
3.1. SNS Bank vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door SNS Bank geleden en nog te lijden schade door de onjuiste taxatie van het pand aan de [adres];
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door SNS Bank geleden schade, nader op te maken bij staat;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 250.000,00 op de hiervoor genoemde schade, te vermeerderen met rente;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van proceskosten en nakosten, te vermeerderen met rente.
3.2. SNS Bank legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door de waarde van het pand aanzienlijk te hoog te taxeren. Zij heeft op grond van die taxatie een - achteraf bezien - te hoge hypothecaire lening verstrekt die niet volledig wordt afgelost en waarvoor het pand onvoldoende verhaal biedt. Hierdoor lijdt zij schade. Deze schade bestaat uit het bedrag van de geldlening, plus de achterstand op de aflossing, minus de onderhandse verkoopwaarde van het pand. Maatwerk is op grond van artikel 6:170, dan wel artikel 6:171 van Pro het Burgerlijk Wetboek kwalitatief aansprakelijk voor de schade die door de onjuiste taxatie van [gedaagde 1] is veroorzaakt. Subsidiair is Maatwerk aansprakelijk op grond van een onrechtmatige daad aangezien het taxatierapport namens haar is opgemaakt.
3.3. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vordering. Zij voeren daartoe aan dat in het taxatierapport, alsook in de algemene voorwaarden waar het taxatierapport naar verwijst, aansprakelijkheid jegens derden is uitgesloten. Verder wordt betwist dat [gedaagde 1] het pand heeft getaxeerd. Voorts is het pand niet onjuist getaxeerd, zodat geen sprake is van een onrechtmatige daad. Evenmin is sprake van causaal verband en schade. Subsidiair wordt aangevoerd dat de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan SNS Bank kan worden toegerekend, dan wel wordt een beroep gedaan op matiging van de verplichting tot schadevergoeding.
4. De beoordeling
4.1. Ter onderbouwing van de stelling dat aansprakelijkheid jegens derden is uitgesloten, hebben [gedaagden] zich beroepen op een bijlage van het voornoemde taxatierapport. In die bijlage staat: “Deze taxatie is gedaan en alleen bestemd voor de in de aanhef genoemde opdrachtgever. Geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met goedkeuring onzerzijds.” SNS Bank voert daartegen aan dat uit de bewoordingen op de eerste pagina van het rapport onder “Aansprakelijkheid” (aangehaald onder r.o. 2.4) blijkt dat een financiële instelling als de SNS Bank juist wel op het rapport mag vertrouwen. Overwogen wordt dat op die eerste pagina van het rapport expliciet is bepaald dat de aansprakelijkheid wordt beperkt tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van het rapport het object heeft gefinancierd. Er vanuit gaande dat de bepalingen in de overeenkomst niet innerlijk tegenstrijdig zijn, is kennelijk de aanvaarding van verantwoordelijkheid - als bedoeld in de bijlage - ten opzichte van die financiële instelling goedgekeurd. Aansprakelijkheid jegens de SNS Bank is aldus niet uitgesloten. Voor zover in de algemene voorwaarden een exoneratiebeding is opgenomen, wordt dat beding door de hiergenoemde specifieke bepaling in het rapport terzijde geschoven. Het verweer van [gedaagden] faalt daarom.
4.2. SNS Bank stelt dat zij zich bij het verstrekken van de hypothecaire lening heeft gebaseerd op het taxatierapport, dat volgens haar door [gedaagde 1] is opgemaakt. [gedaagden] betwisten dat het rapport door hem is opgemaakt. Volgens hen is de handtekening onder het rapport niet van [gedaagde 1] afkomstig. Hij maakte destijds geen taxatierapporten omdat hij nog niet over de daarvoor vereiste diploma’s beschikte. Op 11 december 2006, de datum van de taxatie en het opmaken van het rapport, was [gedaagde 1] elders aan het werk. Voorts is het betreffende taxatierapport anders van tekst en redactie dan de rapporten die hij opmaakt, aldus [gedaagden]
4.3. Ingevolge artikel 159 lid 2 Rv Pro levert een onderhandse akte waarvan de ondertekening door de partij, tegen welke zij dwingend bewijs zou leveren, stellig wordt ontkend, geen bewijs op zolang niet is bewezen van wie de ondertekening afkomstig is. Het taxatierapport waar SNS Bank zich op beroept, is aan te merken als een akte in de zin van dit artikel. De bovenstaande gemotiveerde betwisting vormt een stellige ontkenning van de ondertekening door [gedaagde 1]. Nu SNS Bank zich op het rapport beroept, wordt haar opgedragen te bewijzen dat de handtekening van [gedaagde 1] afkomstig is.
4.4. De rechtbank heeft ter comparitie uit proceseconomische overwegingen het voorstel gedaan om, indien bewijs van de handtekening zou worden opgedragen, mevrouw M.M.E. Kolhorn Visser (hierna: Kolhorn Visser), handschriftkundige, te benoemen als deskundige in de procedure. Partijen hebben verklaard zich in dat voorstel te kunnen vinden. Kolhorn Visser heeft desgevraagd aan de rechtbank te kennen gegeven bereid te zijn het onderzoek te verrichten en vrij te staan ten aanzien van partijen. De kosten van het onderzoek heeft zij begroot op € 2.325,00. Zij verwacht 17,5 uren te besteden aan het onderzoek en de rapportage, hanteert een tarief van € 120,00 per uur, brengt € 225,00 in rekening voor bureau- en administratiekosten en rekent geen BTW. Partijen dienen zich bij akte uit te laten of zij met deze kosten akkoord gaan. Indien zij niet akkoord gaan, dienen zij zich gemotiveerd uit te laten over welke deskundige zij in de plaats van Kolhorn Visser wensen, aangezien dan een andere deskundige zal moeten worden benoemd. Indien zij wel met deze kosten instemmen, zal het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het voornoemde bedrag van € 2.325,00. Gelet op de bewijslastverdeling zal SNS Bank worden opgedragen het voorschot ter griffie te deponeren.
4.5. Indien komt vast te staan dat [gedaagde 1] het pand heeft getaxeerd en voorts komt vast te staan dat die taxatie dusdanig hoog is dat niet is gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht, is hij in beginsel aansprakelijk voor de daaruit voortgevloeide schade. Nu onweersproken is gesteld dat [gedaagde 1] - indien hij het pand heeft getaxeerd -, die taxatie namens Maatwerk heeft uitgevoerd, is in dat geval ook Maatwerk in beginsel voor de daardoor veroorzaakte schade aansprakelijk. Dat geldt evenzeer indien iemand anders namens Maatwerk het rapport heeft gemaakt, zoals SNS Bank heeft gesteld. Dat het rapport namens Maatwerk is opgemaakt is niet, althans onvoldoende betwist. [gedaagden] hebben in dit verband enkel aangevoerd dat mogelijk [betrokkene 2] of [betrokkene 1] het rapport heeft opgemaakt. Wanneer komt vast te staan dat niet is gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur betaamt, is dat handelen derhalve aan Maatwerk toe te rekenen. [gedaagden] hebben ter comparitie nog aangevoerd dat het taxatierapport - waarvan vast staat dat dit op een computer van Maatwerk is gemaakt - door iemand van het assurantiekantoor van [betrokkene 1] kan zijn vervaardigd, aangezien de computers in dat kantoor stonden opgesteld. Overwogen wordt dat indien een derde op die wijze het taxatierapport heeft vervaardigd, dat eveneens voor rekening van Maatwerk komt. Het onrechtmatig handelen bestaat er dan uit dat zij de mogelijkheid heeft geschapen dat derden toegang hebben tot haar computers en de software waarmee de taxatierapporten worden gemaakt. Van Maatwerk mag worden verlangd dat zij adequate maatregelen tegen misbruik treft. Daarbij is van belang dat de deelnemers aan het economisch verkeer, in het bijzonder hypotheekbanken en de kopers en verkopers van onroerende zaken, moeten kunnen vertrouwen op de juistheid en getrouwheid van een taxatierapport. Aan de informatie in een taxatierapport worden immers verstrekkende financiële gevolgen verbonden.
4.6. SNS Bank heeft van twee makelaars taxatierapporten overgelegd ter onderbouwing van haar stelling dat de waarde van het pand onverantwoord hoog is getaxeerd. Overwogen wordt dat alleen het taxatierapport van Koophuis Makelaars d.d. 7 februari 2011 (aangehaald in r.o. 2.10) relevant is, aangezien alleen dat rapport betrekking heeft op de waarde van het pand op de datum van de taxatie die in geding is. [gedaagden] hebben aangevoerd dat het pand in het jaar 2000 voor een bedrag van € 300.000,00 is aangekocht en dat de prijs van woningen daarna tot in 2007 is gestegen, zodat een taxatie van € 395.000,00 op 11 december 2006 reëel is. Verder hebben [gedaagden] aangevoerd dat de taxatie van Koophuis Makelaars niet juist is uitgevoerd. Er is volgens hen ten onrechte een vergelijking gemaakt met eenvoudigere - en dus goedkopere - woningen in de buurt van het pand. Voorts is ten onrechte gekeken naar de waarde van die woningen ná 11 december 2006, terwijl de waarden van vóór die datum maatgevend zijn.
4.7. Gelet op het voorgaande wordt een onderzoek door een onafhankelijke deskundige noodzakelijk geacht ter beantwoording van de vraag wat de waarde van het pand was op het moment van de taxatie op 11 december 2006. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige, waarbij zij dienen aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben, en over de aan de deskundige voor te leggen vragen. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen. SNS Bank zal worden opgedragen het te zijner tijd te bepalen voorschot op de kosten van de deskundige ter griffie te deponeren. Aangezien eerst moet worden beoordeeld of de taxatie van het pand dusdanig hoog is dat sprake is van onrechtmatig handelen, zal eerst het hiergenoemde deskundigenbericht worden afgewacht alvorens over te gaan tot benoeming van de handschriftdeskundige.
4.8. In afwachting van de te nemen akten wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 13 juni 2012 voor het nemen van akten ter zake van de te benoemen deskundigen als vermeld in r.o. 4.4 en 4.7, eerst aan de zijde van SNS Bank;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M.M. Smilde-Schölvinck en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2012.?