Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 91818 / HA ZA 11-2150
Vonnis van 23 mei 2012
in de zaak van
[Eiseres]
wonende te Hardinxveld-Giessendam,
eiseres,
advocaat mr. M.A. Geuze te Utrecht,
tegen
1. [Gedaagde 1]
wonende te Werkendam,
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Blok te Rotterdam,
2. [Gedaagde 2]
wonende te Rhenen,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [beide gedaagden] genoemd worden. Afzonderlijk zullen gedaagden worden aangeduid als [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 8 juni 2011 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 16 februari 2012 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [beide gedaagden] hebben de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), van [eiseres] gekocht. De koopovereenkomst, door partijen ondertekend op 5 juli 2008, bepaalt, voor zover van belang:
[…]
Waarborgsom, bankgarantie
Artikel 4
1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op 4 augustus 2008 bij de notaris als waarborgsom te storten een bedrag van: € 16.050 […].
[…]
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
Artikel 12
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. […]
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden. […]
2.2. In de koopovereenkomst is voorts een financieringsvoorbehoud opgenomen, waarop [beide gedaagden] zich uiterlijk op 25 juli 2008, onder overlegging van tenminste twee schriftelijke afwijzingen van hypotheekverstrekkers, kunnen beroepen.
2.3. [beide gedaagden] hebben de waarborgsom niet voldaan. Namens [eiseres] heeft de notaris hen bij brief van 15 augustus 2008 in gebreke gesteld en hen in de gelegenheid gesteld uiterlijk op 25 augustus 2008 te voldoen aan hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst.
2.4. [beide gedaagden] hebben dit nagelaten. Hierop heeft de notaris de koopovereenkomst namens [eiseres] bij brief van 27 augustus 2008 ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete. De boete is niet door [beide gedaagden] voldaan.
2.5. [gedaagde 1] heeft de rechtbank verzocht [gedaagde 2] en SPA Assurantiën B.V. (hierna: SPA) in vrijwaring te mogen oproepen. Bij vonnis in incident van 8 juni 2011 is dit toegewezen. [gedaagde 1] is echter niet tot dagvaarding overgegaan.
2.6. De woning staat nog immer te koop. [eiseres] was al vóór het sluiten van de koopovereenkomst verhuisd naar een andere woning.
3. De vordering
3.1. [eiseres] vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank [beide gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [eiseres] van:
I. een bedrag van € 33.000, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 15 augustus 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. een bedrag van € 757,20 per maand, waarbij een gedeelte van een maand als een volle maand heeft te gelden, gerekend vanaf de dag van dagvaarding tot aan de datum dat eiseres de woning aan een derde heeft verkocht, dan wel een bedrag per maand door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
III. een bedrag van € 1.000 terzake gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, dan wel een bedrag door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
IV. met veroordeling van [beide gedaagden] in de kosten van de procedure, met inbegrip van het salaris van de advocaat.
[eiseres] stelt daartoe het volgende.
3.2. [beide gedaagden] hebben niet aan hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst voldaan. Zij zijn vanaf 25 augustus 2008 in verzuim. De koop-overeenkomst is terecht door [eiseres] ontbonden. [eiseres] vordert vergoeding van de door haar geleden schade, welke afgerond € 33.000 bedraagt. De schade valt uiteen in:
a. dubbele woonlasten (bestaande uit hypothecaire lasten, kosten van gas, water en elektriciteit, aanslag gemeentebelastingen, WOZ-aanslag, makelaarskosten en opstalverzekering) over de periode 15 augustus 2008 tot en met 15 februari 2011, ter hoogte van in totaal € 13.629;
b. dubbele woonlasten als bedoeld onder a. over de periode van 15 februari 2011 tot en met 15 februari 2012, ter hoogte van in totaal € 9.084;
c. een waardeverlies van de woning van € 11.000 (nu de woning niet meer te koop staat voor € 160.050, doch voor € 149.500, en niet te verwachten valt dat de woning voor meer dan € 149.500 wordt verkocht).
Voorts zijn er door [eiseres] buitengerechtelijke kosten gemaakt, die [beide gedaagden]
eveneens dienen te vergoeden.
4. Het verweer
4.1. De conclusie van [gedaagde 1] strekt tot afwijzing c.q. matiging van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure. [gedaagde 1] voert daartoe het volgende aan.
4.2. Nadat gedaagden de koopovereenkomst hadden ondertekend, heeft [gedaagde 1] zich direct tot hypotheekadviseur SPA Assurantiën B.V. (hierna: SPA) gewend. Nu de [betrokkene 1] van SPA aangaf dat de woning goed te financieren zou zijn, is [gedaagde 1] er vanuit gegaan dat SPA de financiering wel in orde zou maken. Na ondertekening van de hypotheekofferte van Florius van 26 juni 2008 door gedaagden nam [gedaagde 1] dan ook aan dat de financiering rond was. Eerst naar aanleiding van het bericht van de notaris dat de bankgarantie niet was gestort, heeft [gedaagde 1] weer contact met SPA opgenomen. Op 8 augustus 2008 vernam zij van de [betrokkene 1] dat Florius toch geen financiering zou verstrekken, aangezien [gedaagde 2] een BKR-notering zou hebben. [gedaagde 1] wist hier niets van. Direct daarna heeft [gedaagde 1] gepoogd om via andere hypotheekverstrekkers financiering te verkrijgen. Dit is niet gelukt. Uit het voorgaande blijkt dat [gedaagde 1] zich voldoende inspanningen heeft getroost om de financiering rond te krijgen. Een tekortkoming in de koopovereenkomst is dan ook niet aan haar toerekenbaar.
4.3. De gestelde schade wordt betwist. Van een feitelijk verlies in vermogen is vooralsnog geen sprake; de woning kan evengoed voor dezelfde prijs aan een ander worden geleverd. De omvang van de verschillende schadeposten wordt betwist. Er wordt een beroep gedaan op matiging van de eventueel toe te wijzen schadevergoeding. Buitengerechtelijke werkzaamheden zijn niet door eiseres verricht. [gedaagde 1] verzoekt de proceskosten te compenseren.
5. De beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde 1]
5.1. Het staat vast dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in haar verplichtingen op grond
van de koopovereenkomst. Wat de toerekenbaarheid van deze tekortkoming betreft: [gedaagde 1] kan in redelijkheid niet aan [eiseres] tegenwerpen dat zij tijdens het financierings-traject niet goed is begeleid door SPA. De gevolgen van het inschakelen van SPA komt in de verhouding tussen [eiseres] en [gedaagde 1] immers voor rekening van [gedaagde 1]. Bovendien had [gedaagde 1] zelf de verplichting om in ieder geval de termijn van het verstrijken van het financieringsvoorbehoud te bewaken, hetgeen zij niet heeft gedaan. De omstandigheid dat [gedaagde 1] kennelijk niet op de hoogte was van het feit dat haar toenmalige partner [gedaagde 2] schulden had, komt in de verhouding met [eiseres] eveneens voor rekening van [gedaagde 1]. Dat betekent dat de tekortkoming aan [gedaagde 1] toerekenbaar is.
5.2. [gedaagde 1] is dan ook gehouden de hierdoor door [eiseres] geleden schade te
vergoeden. De schade dient als volgt te worden begroot.
Dubbele woonlasten (excl. courtage)
5.2.1. [eiseres] heeft deze lasten (hypothecaire lasten, kosten van gas, water en elektriciteit, aanslag gemeentebelastingen, WOZ-aanslag en opstalverzekering) tegenover de betwisting door [gedaagde 1] deugdelijk toegelicht en onderbouwd. Deze lasten komen per maand neer op een bedrag van € 757,20. [gedaagde 1] heeft onweersproken gesteld dat dit bedrag dient te worden verminderd met het door [eiseres] genoten fiscale voordeel (hypotheekrenteaftrek). Volgens [eiseres] bedraagt deze aftrek € 100 per maand. Dat brengt mee dat de maandelijkse lasten op een bedrag van € 657,20 worden gesteld.
5.2.2. Nu de woning nog altijd niet is verkocht, vordert [eiseres] deze lasten met ingang van 15 augustus 2008 tot heden. Deze vordering kan niet in zijn geheel worden toegewezen. Naarmate de woning langer onverkocht bleef, had van [eiseres] mogen worden verwacht dat zij meer en verdergaande maatregelen zou nemen om haar schade zoveel mogelijk te beperken. Zij had zich in dat kader bijvoorbeeld kunnen inspannen om de woning te verhuren aan een derde. Ter comparitie heeft [eiseres] hierover verklaard dat zij hieromtrent in 2009 navraag heeft gedaan bij de hypotheekverstrekker, die toen aangaf dat verhuur van de woning niet was toegestaan. In 2010 heeft zij nogmaals verzocht de woning te mogen verhuren. De hypotheekverstrekker ging toen wel akkoord met verhuur, maar [eiseres] heeft van verhuur afgezien vanwege de inschrijfkosten die zij moest voldoen (ad € 500). De rechtbank is van oordeel dat het vanaf 2010 van [eiseres] gevergd had mogen worden dat zij de woning zou verhuren. De woonlasten zullen dus uitsluitend worden toegewezen vanaf 15 augustus 2008 tot en met 31 december 2009. Dat betekent dat dit gedeelte van de vordering tot een bedrag van (17 maal € 657,20 =) € 11.172,40 wordt toegewezen.
Courtage
5.2.3. De makelaar heeft terzake de verkoop van de woning aan [beide gedaagden] een bedrag van € 2.917,88 bij [eiseres] in rekening gebracht. [eiseres] heeft, onder verwijzing naar een brief van de makelaar, gesteld dat deze bij een volgende verkoop opnieuw een declaratie zal verzenden. Partijen zijn het er echter over eens dat de makelaar de werkzaamheden, die in het kader van de verkoop van 2008 reeds zijn verricht, niet opnieuw bij [eiseres] in rekening zal mogen brengen, zodat de eindafrekening lager zal moeten uitvallen. Om die reden wordt deze vordering met een derde deel gematigd. Een bedrag van (tweederde maal
€ 2.917,88 =) € 1.945,25 wordt toegewezen.
Waardeverlies van de woning
5.2.4. Dat [eiseres] de prijs van de woning met € 11.000 heeft laten zakken, is niet als een onredelijke beslissing aan te merken, nu de woning al sinds augustus 2008 te koop staat en door [eiseres] onbetwist is gesteld dat er erg weinig kijkers zijn. Deze prijsverlaging is op advies van de makelaar geschied. Uit de ter comparitie overgelegde foto’s, alsmede de toelichting van [eiseres], is niet gebleken dat [eiseres] de woning niet deugdelijk onderhoudt, waardoor deze meer in waarde is gedaald. Juist is de stelling van [gedaagde 1], dat deze schadepost niet goed kan worden beoordeeld, nu onzeker is voor welke prijs de woning uiteindelijk zal worden verkocht. Nu de woning thans, na bijna vier jaar, nog steeds te koop staat, terwijl een feit van algemene bekendheid is dat de woningmarkt zich intussen niet heeft verbeterd, is het echter uiterst onaannemelijk dat de woning thans voor een bedrag van meer dan € 149.500 zal worden verkocht. Het waardeverlies van de woning zal dan ook worden vastgesteld op € 11.000.
5.3. Eén en ander brengt mee dat de vordering tot een bedrag van (€ 11.172,40 +
€ 1.945,25 + € 11.000=) € 24.117,65 wordt toegewezen. Voor verdere matiging van de te betalen schadevergoeding bestaat geen aanleiding, nu het toegewezen bedrag – bij afweging van de betrokken belangen – niet tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen leidt. [gedaagde 1] is samen met [gedaagde 2] hoofdelijk verbonden tot voldoening van dit bedrag aan [eiseres]. De vordering onder III zal worden afgewezen, aangezien niet is gesteld of gebleken dat door eiseres daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.
5.4. [gedaagde 1] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [eiseres] worden veroordeeld, tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 97,81
- griffierecht € 588
- salaris advocaat € 1.158 (2 punten, tarief III)
Totaal € 1.843,81
Voor zover [gedaagde 2] in dezelfde kosten wordt veroordeeld (griffierecht en salaris advocaat voor de dagvaarding), worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van genoemde kosten (een bedrag van € 1.167). Voor het overige (explootkosten gemaakt voor dagvaarding van [gedaagde 1] en extra salaris advocaat) wordt slechts [gedaagde 1] in de proceskosten veroordeeld.
Ten aanzien van [gedaagde 2]
5.5. De vorderingen onder I en II komen ten aanzien van [gedaagde 2] niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat zij voor toewijzing in aanmerking komen. Ten aanzien van een gedeelte van de vorderingen onder I en II wordt [gedaagde 2] hoofdelijk met [gedaagde 1] tot betaling veroordeeld (zie ook rechtsoverweging 5.3). De vordering onder III zal worden afgewezen, aangezien niet is gesteld of gebleken dat door eiseres daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.
5.6. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde 2] worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres], voor zover [eiseres] deze (mede) met het oog op de vordering tegen [gedaagde 2] heeft gemaakt, tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 97,81
- griffierecht € 588
- salaris advocaat € 579 (1 punt, tarief III)
Totaal € 1.264,81
Verwijzend naar hetgeen in 5.4 is overwogen, geldt dat [gedaagde 1] in een gedeelte hiervan groot € 1.167 hoofdelijk met [gedaagde 2] is verbonden. Voor het overige (explootkosten gemaakt voor dagvaarding van [gedaagde 2]) wordt slechts [gedaagde 2] in de proceskosten veroordeeld.
6. De beslissing
De rechtbank
Ten aanzien van [beide gedaagden]:
6.1. veroordeelt [beide gedaagden] hoofdelijk, des de één betalende de andere zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiseres] van € 24.117,65, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 augustus 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
6.2. veroordeelt [beide gedaagden] hoofdelijk, des de één betalende de andere zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] tot een bedrag van € 1.167;
Ten aanzien van [gedaagde 1]:
6.3. veroordeelt [gedaagde 1] (naast het in 6.2 genoemde bedrag) tot betaling van proceskosten aan de zijde van [eiseres] tot een bedrag van € 676,81;
Ten aanzien van [gedaagde 2]:
6.4. veroordeelt [gedaagde 2] (naast het in 6.1 genoemde bedrag) tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van (€ 33.000 minus € 24.117,65 =) € 8.882,35, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 augustus 2008 tot aan de dag der algehele voldoening,
alsmede tot betaling van een bedrag van € 757,20 per maand, waarbij een gedeelte van een maand als een volle maand heeft te gelden, gerekend vanaf de dag van dagvaarding tot aan de datum dat [eiseres] de woning aan een derde partij heeft verkocht;
6.5. veroordeelt [gedaagde 2] (naast het in 6.2 genoemde bedrag) tot betaling van proceskosten aan de zijde van [eiseres] tot een bedrag van € 97,81;
6.6. verklaart dit vonnis onder 6.1 tot en met 6.5 uitvoerbaar bij voorraad;
6.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van Spengen en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2012.?