Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 11/330
in het geding tussen
[naam] B.V., eiseres,
gemachtigde: [naam x],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cromstrijen, verweerder,
gemachtigde: mr. A. G. Hendriks, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010 (hierna: de beschikking), de waarde van de onroerende zaken, gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna: de objecten), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op respectievelijk € 3.676.000,-, en € 5.717.000,-. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen gebruiker voor het jaar 2010 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft bij brief van 2 maart 2010 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 februari 2011 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief 10 maart 2011 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 27 september 2011 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde.
Voorts is verschenen drs. C.S. Kooijman, taxateur.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Bij beslissing van 8 november 2011 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en partijen om nadere inlichtingen verzocht. Onder meer is aan eiseres gevraagd aannemelijk te maken dat de [adres 1] is verkocht onder ontbindende voorwaarde dat woningbouw mogelijk zou worden.
De rechtbank heeft met schriftelijke toestemming van partijen na sluiting van het vooronderzoek een verdere zitting achterwege gelaten.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Standpunt van verweerder
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de objecten correct is vastgesteld. en verwijst daartoe onder meer naar een op 3 mei 2011 door ir. M. Van Eekelen, gediplomeerd WOZ taxateur, opgemaakt taxatierapport, waarin een belangrijke rol speelt dat het perceel [adres 1] in maart 2008 is verkocht voor € 3.700.000,-. Verweerder betoogt - samengevat - voorts dat in de gerealiseerde verkoop van [adres 1] de slechte staat en onderhoud en de invloed van asbest en grondvervuiling zit verdisconteerd. Verder geeft het door eiseres overgelegde taxatierapport geen aanleiding om de waarde van de objecten te verlagen.
2.3. Standpunt van eiseres
Eiseres meent dat de waarde van de objecten dient te worden vastgesteld op respectievelijk € 1.690.000,- en € 3.645.000,-. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar een op 4 april 2011 door drs. C.S. Kooijman, register-taxateur, opgemaakt taxatierapport. Eiseres voert - samengevat - voorts aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardedrukkende aspecten van de objecten zoals de speculatieve ontwikkelingswaarde, de staat van onderhoud, het asbest op de daken en de grondvervuiling. Eiseres wijst er tevens op dat zij een zeer tijdelijk huurcontract heeft en € 275.000,- per jaar betaalt. Verder zijn er voorlopig geen ontwikkelingen om de bestemming van de objecten te veranderen of om er woningen te gaan bouwen. De door verweerder aangehouden waarden zijn dus speculatief. Daarnaast rekent verweerder met een verkeerde totale overdekte oppervlakte van de objecten.
In haar nadere reactie van 5 december 2011 voert eiseres aan dat er nooit sprake is geweest van een situatie van definitief goedgekeurde plannen of een ontwikkelingsdeal met de gemeente en dit gaat ook niet gebeuren zoals de zaken er nu voorstaan. De aankoop van [adres 1] door de Stichting woningbouw Rotterdam was zeer speculatief en met de hoop dat er een situatie zou ontstaan dat woningbouw mogelijk zou zijn op die locatie. Dit aankoopcijfer kan dan ook niet dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarden.
In reactie op de brief van verweerder van 9 december 2011 voert eiseres bij schrijven van 29 december 2011 aan dat onduidelijk is of verweerder bij de berekening rekening heeft gehouden met een aantal aspecten.
In haar reactie van 11 januari 2012 brengt eiseres naar voren dat onduidelijk is hoe verweerder de totale overdekte oppervlakte van de objecten heeft berekend. Verder willen de partijen die betrokken waren bij de verkoop van [adres 1] geen inzage geven in de contracten. Duidelijk is dat geen sprake is van een ontwikkelingsdeal.
2.4. Beoordeling
2.4.1. Verweerder heeft de door hem voorgestane oppervlakten van de diverse onderdelen van de objecten, zoals opgenomen in bijlage 3 bij zijn nadere stuk van 9 december 2011, aannemelijk gemaakt. Over de oppervlakte van de kantoorgebouwen verschillen partijen niet (meer) van mening. Door het overleggen van de berekeningen op de overgelegde luchtfoto en plattegrond van de objecten zijn de door verweerder aangehouden oppervlakten van de loodsen afdoende onderbouwd. Hierbij is voor sommige loodsen, zoals loods b en m, een kleiner oppervlak aangehouden, dan uit deze berekeningen is af te leiden. Eiseres heeft weliswaar ook een plattegrond overgelegd waaruit de oppervlakten volgens haar af te leiden zouden zijn, maar hierop ontbreken duidelijke berekeningen. De totale overdekte oppervlakte, loodsen en kantoren samen, komt nu op 33.052 m². Hoewel dit verschilt van de oorspronkelijk door verweerder aangehouden totale overdekte oppervlakte, leidt dit niet tot een gegrond beroep, nu dit blijkens bijlage 3 van 9 december 2011 geen invloed heeft op de totaal vastgestelde waarde. Overigens heeft verweerder ook de oppervlakte van de beide in geding zijnde kavels aannemelijk gemaakt. Uit de akte van levering bij de verkoop van [adres 1] volgt dat de totale oppervlakte van de kavel 20.255 m² is en geen 20.542 m² zoals in het taxatierapport van eiseres is aangehouden.
2.4.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden een taxatierapport in geding gebracht, waarbij naast het verkoopcijfer van het in de nabijheid gelegen object [adres 3] en het verkoopcijfer van [naam Y], rekening is gehouden met het eigen verkoopcijfer van [adres 1] van 14 maart 2008. Hiermee is een eigen verkoopcijfer bekend van het object van een datum die niet (te) ver is gelegen voor de waardepeildatum. Volgens vaste jurisprudentie moet er dan van worden uitgegaan dat de verkoopprijs de waarde weergeeft die de meestbiedende koper voor het object zou willen betalen, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
2.4.3. Eiseres heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat bij de aankoop van [adres 1] door de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (hierna: SOR) sprake is van een "Groninger akte", waarin onder andere de ontbindende voorwaarde is opgenomen dat op dit perceel woningbouw mogelijk zal worden. Het aankoopbedrag van € 3.700.000,- is volgens eiseres daarom niet het bedrag dat een redelijk handelend koper zou betalen, omdat inmiddels duidelijk is dat voorlopig geen woningbouw kan worden gerealiseerd. De SOR heeft dit bedrag betaald omdat zij wist dat, indien er geen woningen op het perceel gebouwd mogen worden, de koopovereenkomst ontbonden zou kunnen worden.
2.4.4. De rechtbank constateert dat in de akte van levering onder artikel 8 (voor zover hier van belang) als ontbindende voorwaarde is opgenomen, dat verkoper en koper uiterlijk op 3 juni 2008 een koop-/turnkey realisatieoverkomst gesloten dienen te hebben inzake het verkochte. Ook geldt als ontbindende voorwaarde de ontbinding van eerdergenoemde turnkey/realisatieovereenkomst op grond van een eventueel daarin op te nemen ontbindende voorwaarde. Uit deze tekst kan op zich niet worden afgeleid dat de overeenkomst door de SOR kan worden ontbonden indien woningbouw niet mogelijk blijkt. Eiseres heeft, na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, de voormelde koop-/turnkey realisatieovereenkomst niet overgelegd, noch heeft zij op een andere manier aannemelijk gemaakt dat de SOR het perceel heeft aangekocht in de verwachting dat woningbouw zou kunnen worden gerealiseerd. Eiseres had dat bijvoorbeeld kunnen doen door bewijs aan te bieden in de persoon van een of meer getuigen die bij de contractsbesprekingen aanwezig zijn geweest en daar hebben vastgesteld dat de koopprijs is bepaald in de verwachting dat woningbouw mogelijk zou gaan worden.
2.4.5. Gezien het voorgaande wordt het ervoor gehouden dat de verkoopprijs van [adres 1] de waarde weergeeft die de meest biedende koper per waardepeildatum zou willen betalen. Gelet hierop heeft verweerder de vastgestelde waarde van [adres 1] van € 3.676.000,-, aannemelijk gemaakt. Ook de overige, gelet op onder meer de ligging, bruikbare vergelijkingsobjecten, geven geen aanleiding om de waarde lager vast te stellen.
Nu de waarde van het object [adres 2](er) is gebaseerd op dezelfde vergelijkingsobjecten, waaronder dus het naastgelegen object [adres 1], heeft verweerder ook die waarde aannemelijk gemaakt.
2.4.6. In de gerealiseerde verkoop van [adres 1] zit de invloed van onderhoud en kwaliteit en van de grondvervuiling en de aanwezigheid van asbest verdisconteerd. Uit artikel 10 van Pro de akte van levering volgt dat de koper bekend was met milieutoestand van het object en met het feit dat er asbest aanwezig is.
2.4.7. Het door eiseres overgelegde taxatierapport van 4 april 2011 kan aan het voorgaande niet af doen. Onder punt G 2 van dit rapport, "bijzonderheden", staat - samengevat - vermeld dat gezien de huidige ontwikkelingen geen kopers zullen worden gevonden die bereid zijn het door de SOR in 2008 betaalde aankoopbedrag te betalen. Hieruit leidt de rechtbank af dat niet vanuit het gerealiseerde verkoopcijfer is geredeneerd, waardoor aan het door eiseres overgelegde taxatierapport geen doorslaggevende betekenis kan worden gehecht. Bovendien blijkt uit het taxatierapport niet op basis van welke verkoopcijfers de daarin genoemde huurwaarden tot stand zijn gekomen.
Het beroep is ongegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Gelet op het voorgaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. A. Hello en J.J. Klomp, leden, en door de voorzitter en mr. M. Noordegraaf, griffier, ondertekend.